- startkeyzirve
- apartman yönetim planı, site yönetimi, yönetim planı örneği, kapsamlı rehber, apartman yönetimi, 2025 planı, bina yönetimi, kat mülkiyeti
- 0Yorumlar
- 565Görüntülenme
Apartman Yönetim Planı Nedir?
Apartman yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer konuları düzenler. Kanun bu planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde sayar. 27. maddeye göre anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir; yönetim tarzını da, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul kararlaştırır.
Apartman yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğan anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Kanunun 9. maddesine göre kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklarda kütük kaydında, kat malikleri arasındaki sözleşmede, apartman yönetim planında veya bu kanunda hüküm yoksa Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar uygulanır.
Planı kim hazırlar ve imzalar?
Kat mülkiyetinin kurulması için gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları, istenen belgelerle birlikte tapu idaresine başvurur. Bu belgelerden biri, bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına ve birden çok yapı varsa bu yapıların özelliğine göre 28. maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış yönetim planıdır. Apartman yönetim planı, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanır.
Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idarece onaylanan mimari proje ile apartman yönetim planı esas alınır. Tapu memuru, kendisine verilen belgelerin tam ve usulüne uygun olduğuna, başvuranların da yetkili olduğuna kanaat getirdikten sonra kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler.
Plan nasıl değiştirilir ve kimleri bağlar?
Apartman yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
Apartman yönetim planı ve onda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. Planın ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Değişiklikler yönetim planına bağlanır ve kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
Kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve apartman yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdür. Kanunun 18. maddesi bu borçları kiracılara, oturma (sükna) hakkı sahiplerine ve bağımsız bölümden devamlı olarak faydalananlara da uygular. Bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur.
Kat malikleri kurulu ne zaman toplanır?
Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez, apartman yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır. Planda böyle bir zaman gösterilmemişse toplantı her takvim yılının ilk ayı içinde yapılır. Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir, yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır; zaman gösterilmemişse toplantı ikinci takvim yılının ilk ayı içinde yapılır.
Önemli bir sebep çıkarsa kurul, yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine her zaman toplanabilir. Bunun için toplantı tarihinden en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı veya taahhütlü mektup gönderilir ve toplantı sebebi de bildirilir.
İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İki toplantı arasındaki süre yedi günden az olamaz. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.
Yeter sayı ve oy hakkı
Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın tek oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki her bağımsız bölüm için ayrı oy kullanır, ama oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kurulda bunları kendi içlerinden vekalet verecekleri bir kişi temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.
Kat maliki oyunu yetkili bir vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir.
Kurul kararları ve karar defteri
Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunun sözleşme, apartman yönetim planı ve kanun hükümlerine göre verdiği kararlarla yönetilir. Bütün kat malikleri, onların külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kurul kararlarına uymakla yükümlüdür.
Kurul kararları, birden başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle onaylı bir deftere yazılır, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek imza koyar. Bir konuda ileride çıkan anlaşmazlık, karar defterinde aynı konuda daha önce verilmiş bir karar varsa kural olarak ona göre çözülür.
Karara itiraz ve sulh mahkemesi
Kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Kurul kararının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.
Bir kat maliki ya da onun bölümünden kira, oturma hakkı veya başka bir sebeple devamlı faydalanan kişi borç ve yükümlerini yerine getirmezse, zarar gören kat maliki sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim ilgilileri dinledikten sonra kanuna ve apartman yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre derhal karar verir. Kararın, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi gerektiğini ilgiliye bildirir.
Yönetici nasıl atanır?
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Bu kişiye yönetici, kurula yönetim kurulu denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur.
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kurulun yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri yönetimde anlaşamaz veya toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesi bir yönetici atar.
Yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi, anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmak zorundadır.
Kat irtifakı sahipleri, yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir ya da birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilir. Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Yöneticinin görevleri ve sorumluluğu
Yöneticinin görevleri apartman yönetim planında belirtilir. Planda aksine hüküm yoksa yönetici kat malikleri kurulunun kararlarını yerine getirir, anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır ve anagayrimenkulü sigorta ettirir.
Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapmak, kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirmek de yöneticinin işleri arasındadır. Yönetici, topladığı paraları ve avansları yatırmak için muteber bir bankada kendi adına, yönetici sıfatını göstererek hesap açtırır ve kat malikleri kurulunu toplantıya çağırır.
Yönetici kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri 32. maddedeki deftere tarih sırasıyla yazar. Bu defteri, giderlerin belgelerini ve diğer bütün belgeleri bir dosyada saklar. Defterin her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması zorunludur.
İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Projede anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları ile tüm giderlerden her kat malikine 20. maddedeki esaslara göre düşecek tahmini miktar gösterilir.
Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Apartman yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılan giderlerin hesabını kat malikleri kuruluna vermekle yükümlüdür. Apartman yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede ücret tayin edilmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.
Yönetimin denetlenmesi
Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir. Apartman yönetim planında hesapların denetlenmesi için belli bir zaman konmamışsa bu denetim her üç ayda bir yapılır. Kurul denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir.
Ortak giderlere katılma
Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılır. Anagayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri ise her kat malikinin kendi arsa payı oranında ödenir.
Kat maliki, ortak yer veya tesislerdeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da kendi bağımsız bölümünün durumu yüzünden bunlardan faydalanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici, apartman yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açabilir, icra takibi yapabilir. Payın tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder.
Kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira, oturma (sükna) hakkı veya başka bir sebeple devamlı faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kesinleşen işletme projeleri veya kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.
Ortak yerler ve bağımsız bölümün kullanımı
Ortak yerler, anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerdir. Kat malikleri bütün ortak yerlere arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur. Genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerde kullanma hakkının ölçüsü, aksine sözleşme yoksa her kat malikinin arsa payıyla orantılıdır.
Kat malikleri ortak yerlerde kendi başlarına değişiklik yapamaz. Ortak yerleri düzgün hale getirecek, kullanımını daha rahat ve kolay kılacak veya bu yerlerden elde edilecek faydayı çoğaltacak yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır. Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ya da değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.
Kütükte mesken olarak gösterilen bir bağımsız bölümde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, bar, kulüp gibi eğlence ve toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane gibi gıda ve beslenme yerleri; imalathane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir.
Bağımsız bölüme doğrudan ayrılmış kömürlük, su deposu, garaj, su saati yuvası gibi eklentiler o bölümün bütünleyici parçası sayılır ve bölümün maliki eklentilerin de tek başına maliki olur. Bağımsız bölüm devredildiğinde, kayıtlandığında veya kiralandığında eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur.
Kaynaklar: Kat Mülkiyeti Kanunu
