Menüyü Aç
İLETİŞİME GEÇ

Modüler Yapılar: Ruhsat, Yapı Denetimi ve Kentsel Dönüşüm Kuralları

Kentsel dönüşümde hızlı kurulum sağlayan modern modüler çelik yapı.

Modüler yapılar da İmar Kanunundaki yapı tanımına girer. Kanuna göre karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesisler yapı sayılır.

Modüler yapılar
Modüler yapılar

İmar mevzuatındaki temel kavramlar

Kanunda sık geçen ilgili idare, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, bu sınırların dışında valiliktir. Mücavir alan, imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve sorumluluğuna verilmiş alanlardır. Yerleşme alanı ise imar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümünü kapsar.

Kadastro parseli, kadastro yapıldığında kadastro adaları içinde bulunan ve mülkiyeti tescilli olan parseldir. İmar parseli ise imar adaları içindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş hâlidir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre imar durum belgesi, bir parselin kanun, uygulama imar planı, plan notları ve yönetmelikteki kullanım kararları ile yapılaşma şartlarını içerir. Belge, yapının inşa edileceği imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösterir.

Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni

İmar Kanunu, kapsamına giren bütün yapılar için kanunda belirtilen istisna dışında belediye veya valilikten yapı ruhsatı alınmasını zorunlu tutar. Kural bütün yapılar için konduğundan modüler yapılar için de ruhsat alınması gerekir. Ruhsat alınmış modüler yapılarda herhangi bir değişiklik yapmak da yeniden ruhsat almaya bağlıdır. Ruhsat ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması zorunludur.

Yönetmelik yapı ruhsatını, bir parselde yönetmelikte öngörülen belgeler ve projeler onaylandıktan sonra ilgili idarenin düzenlediği onaylı resmi izin belgesi olarak tanımlar.

Modüler yapılarda da yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılabilecek kısımları bittiğinde bu kısımlarının kullanılabilmesi için ruhsatı veren belediye veya valilikten izin alınması zorunludur. Mal sahibi başvurduğunda yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından sakınca görülmediği tespit edilmelidir. Belediyeler ve valilikler başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır. Aksi halde süre sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.

Muvakkat yapı

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, nicelik ve niteliği kanun ve yönetmelikle belirlenen, belirli süreliğine kullanım hakkı öngörülen yapılara muvakkat yapı der. Muvakkat yapı izni ilgili idare encümeninin kararıyla verilir.

Muvakkat yapı tamamlandığında geçici yapı kullanma izin belgesi alınarak kullanılır. Yönetmeliğe göre muvakkat yapı izinleri en fazla 10 yıllık süre için verilir.

Modüler Yapılarda Yapı Denetimi

Yapı Denetimi Hakkında Kanunun amacı, can ve mal güvenliği için imar planına, fen, sanat ve sağlık kurallarına ve standartlara uygun kaliteli yapı yapılmasını sağlamaktır. Kanun bunun için proje ve yapı denetimini öngörür ve yapı denetiminin usul ve esaslarını düzenler.

Kanun, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında yapılacak yapıların denetimini kapsar. Bazı yapılar kapsam dışında bırakılmıştır; bodrum katı dışında en çok iki katlı ve yapı inşaat alanı toplam 200 metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar bunlardan biridir. Birden fazla müstakil yapının bulunduğu parsellerde bütün yapıların toplam inşaat alanı 200 metrekareyi geçerse kanun yine uygulanır. Ruhsata tabi olup bu kanuna tabi olmayan yapılarda denetime yönelik fennî mesuliyeti mimar ve mühendisler üstlenir.

Yapı denetim hizmeti, yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında yapılan hizmet sözleşmesine göre yürütülür. Yapı sahibi, yapım işi için anlaştığı müteahhidi vekil olarak tayin edemez.

Modüler yapılarda yapı denetim kuruluşunun görevlerinden bazıları:

  • Zemin, malzeme ve imalata ilişkin deneyleri şartname ve standartlara uygun olarak laboratuvarlarda yaptırmak.
  • Ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılırsa durumu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirmek.
  • Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili idareye rapor vermek.

Yapı denetim kuruluşlarının nama yazılı ödenmiş sermayesinin tamamı mimar veya mühendislere ait olmak zorundadır. Kuruluşlar, denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol elemanları istihdam eder.

Yapı denetim kuruluşu denetim faaliyeti dışında başka ticari faaliyette bulunamaz. Kuruluşun denetçi mimar ve mühendislerinin de denetim süresince başka meslekî işlerle ve inşaat işleriyle ilgili ticari faaliyette bulunması yasaktır.

Yapı kullanma izni alınmış modüler yapılarda ilgili idareden izin alınmadan esaslı tadilat yapılırsa, bundan doğan yapı hasarından izinsiz tadilatı yapan sorumludur.

Riskli yapı ve kentsel dönüşüm süreci

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanların dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmaktır. Kanun bu amaçla iyileştirme, tasfiye ve yenileme usul ve esaslarını belirler.

Kanuna göre riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Kanundaki Başkanlık, Kentsel Dönüşüm Başkanlığıdır.

Başkanlık veya İdare riskli yapıların tespitini kendisi yapabilir ya da süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden isteyebilir. Verilen süre içinde malikler tespit yaptırmazsa tespit Başkanlıkça veya İdarece yapılır ya da yaptırılır. Başkanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.

Malikler veya kanuni temsilcileri riskli yapı tespitine on beş gün içinde itiraz edebilir. Riskli yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süreyle ilan edilir.

Görevini mevzuattaki esaslara uygun yerine getirmeyen lisanslı kurum veya kuruluşlara, fiilin durumuna göre idari yaptırımlar uygulanır. İdari para cezasına karşı otuz gün içinde yetkili idare mahkemesine itiraz edilebilir.

Riskli yapıların yıktırılmasında öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Yıktırma için maliklere doksan günü geçmeyen bir süre verilir. Bu süre içinde malik yapıyı yıktırmazsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir.

Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce parsellerin birleştirilmesine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullere paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğuyla karar verilir. Paydaşlar riskli yapının yerine modüler yapılar yaptırmak isterse, yeniden bina yaptırılmasına da bu çoğunlukla karar verilir.

Yeni binada kat mülkiyeti ve tapu

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescille doğar. Modüler yapılarda da tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idarenin onayladığı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.

Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen, modüler yapılar dahil bütün yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başka bir belge aranmadan cins değişikliği resen tescil edilir.

Anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşmayan irtifaklar kurulamaz. Ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan yerler ve şeyler de ortak yer sayılır.

Kanunda aksine hüküm yoksa tescille ilgili genel hükümler kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır. Kadastrosu henüz yapılmamış yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, ayrıca tutulan Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil edilir.

Kaynaklar:

Tags:

Yorum Yap