Menüyü Aç
İLETİŞİME GEÇ

Urla Satılık Villa ve Arsa: Resmi Kaynaklarla İmar, Kıyı, SİT ve Tapu

Urla satılık villa arayışında lüks taş mimari ve havuzlu müstakil yaşam

Urla satılık villa ve arsa araştırmalarında 6360 sayılı Kanun’un 1. maddesine göre İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin sınırları il mülki sınırlarıdır ve bağlı ilçelerin mülki sınırları içinde yer alan köy ve belde belediyelerinin tüzel kişiliği kaldırılarak köyler mahalle olarak, beldeler ise belde ismiyle tek mahalle olarak bağlı bulundukları ilçenin belediyesine katılmıştır.

Urla Satılık Villa Yatırımında İmar Durumu ve Parsel Analizi

5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun 7. maddesine göre çevre düzeni planına uygun olmak kaydıyla büyükşehir belediye sınırları içinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte nazım imar planını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak büyükşehir belediyesinin görevidir. Büyükşehir içindeki ilçe belediyelerinin nazım plana uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar planlarını, bu planlarda yapılacak değişiklikleri ve parselasyon planlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek de büyükşehir belediyesinin yetkisindedir.

İzmir Büyükşehir Belediyesi ulaşım verilerine göre İzmir Körfezi’nin iç körfez hattında Bostanlı, Karşıyaka, Alsancak, Pasaport, Konak, Karantina, Göztepe ve Üçkuyular iskeleleri arasında günlük sefer tarifesi kapsamında vapur seferleri düzenleniyor. Dış körfezde yer alan Güzelbahçe, Urla, Mordoğan ve Foça iskeleleri arasındaki deniz seferleri ise yaz döneminde yapılıyor.

Kara ulaşımında otobüs hizmetleri Büyükşehir Belediyesi bünyesindeki ESHOT Genel Müdürlüğü tarafından kent içi ve ilçe belediyeler arasında yürütülüyor. Büyükşehir Belediyesi’ne bağlanan kent merkezine uzak ve turistik ilçelere de ESHOT otobüs seferleri bulunuyor.

İmar Parsellerinde TAKS, KAKS ve Bahçe Mesafeleri

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 5. maddesine göre taban alanı ve emsal hesabı net imar parseli alanı üzerinden yapılır. Ayrık veya blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40’ı geçemez.

Yönetmeliğin 23. maddesine göre uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmadığı durumlarda ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri ile kamusal alanlara komşu olan bahçe mesafeleri en az 5.00 metredir. Yan bahçe mesafesi en az 3.00 metre, arka bahçe mesafesi de en az 3.00 metre olarak uygulanır.

Yönetmeliğin 4. maddesinde çardak (kameriye); rekreasyon alanlarında, parklarda ve bina bahçelerinin azami % 5’inde güneşten ve yağmurdan korunmak ve gölge oluşturmak amacıyla ahşap ve benzeri hafif malzemeden yapılan, yanları açık, üstü kapalı yapı olarak tanımlanıyor.

Kıyı kenar çizgisi, taş ev tescili ve tarım arazisi kuralları

3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun 4. maddesine göre taşkın durumları dışında suyun karaya değdiği noktaların birleşmesinden oluşan çizgiye kıyı çizgisi; kıyı çizgisinden sonraki kara yönünde su hareketlerinin oluşturduğu kumluk, çakıllık, kayalık, taşlık, sazlık ve bataklık alanların doğal sınırına ise kıyı kenar çizgisi denir. Kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak en az 100 metre genişliğindeki alan sahil şerididir.

Kanunun 5. maddesine göre kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve herkesin eşit ve serbest olarak yararlanmasına açıktır. Kıyıda ve sahil şeridinde planlama ve uygulama yapılabilmesi için kıyı kenar çizgisinin tespiti zorunludur; sahil şeritlerinde yapılacak yapılar kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre yaklaşabilir ve yaklaşma mesafesi ile kıyı kenar çizgisi arasında kalan alanlar ancak yaya yolu, gezinti, dinlenme, seyir ve rekreaktif amaçla kullanılmak üzere düzenlenebilir.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 6. maddesine göre korunması gerekli tabiat varlıkları ile 19 uncu yüzyıl sonuna kadar yapılmış taşınmazlar, belirlenen tarihten sonra yapılmış olup Kültür ve Turizm Bakanlığınca korunmalarında gerek görülen taşınmazlar ve sit alanı içinde bulunan taşınmaz kültür varlıkları korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarıdır.

Kanunun 9. maddesine göre koruma bölge kurullarınca alınan kararlara aykırı olarak korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve koruma alanları ile sit alanlarında inşai ve fiziki müdahalede bulunulamaz; esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, kısmen veya tamamen yıkma, kazı veya benzeri işler inşai ve fiziki müdahale sayılır. Ayrıca korunması gerekli taşınmaz kültür varlıklarının gruplandırılması maliklerinin müracaat tarihinden itibaren üç ay içinde koruma bölge kurulunca yapılır, tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve gruplandırma yapılmadıkça onarım ve yapı esasları belirlenemez.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8. maddesine göre asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz.

5403 sayılı Kanun’un 13. maddesine göre mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazileri dışında kalan tarım arazileri, toprak koruma projelerine uyulması kaydıyla valilikler tarafından tarım dışı kullanımlara tahsis edilebilir; tarımsal amaçlı yapılar için ise projesine uyulması şartıyla ihtiyaç duyulan miktarda her sınıf ve özellikteki tarım arazisi valilik izni ile kullanılır. Kanunun 21. maddesine göre tarımsal amaçlı arazi kullanım plan ve projelerine aykırı hareket edilmesi halinde valilikçe resen tespit yaptırılarak sorumlulara bin Türk Lirasından az olmamak kaydıyla bozulan arazinin her metrekaresi için iki bin beş yüz Türk Lirası idari para cezası uygulanır, projeye uygunluk sağlanması için azami iki ay süre verilir ve büyük ova koruma alanlarında bu cezalar iki katı olarak uygulanır.

Turizm Kiralama İzin Belgesi, İskan ve Tapu Devri

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun’un 1. ve 3. maddelerine göre konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle turizm amaçlı kiralanabilmesi için sözleşme yapılmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından veya valilik vasıtasıyla izin belgesi alınması ve Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaketin konutun girişine asılması zorunludur. Tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar ise bu Kanunun kapsamı dışındadır.

7464 sayılı Kanun’un 3. maddesine göre izin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur; birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu hüküm aranır ve izin belgesi örneği site yönetimine iletilir. Kanunun 4. maddesine göre izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. ve 31. maddelerine göre yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye veya valilik bürolarından yapı kullanma izni alınması mecburidir. İnşaatın bitme günü kullanma izninin verildiği tarihtir; kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmaz.

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu’nun 10. maddesine göre 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler ile tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar için malikler veya intifa hakkı sahipleri tarafından zorunlu deprem sigortası yaptırılır ve her yıl yenilenir.

TKGM’nin satış işlemleri kuralına göre 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 4 sayılı tarifesinin 20-a pozisyonuna göre emlak beyan değerinden az olmamak üzere satış için beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı tahsil edilir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesine göre ivazsız olarak iktisap edilenler hariç gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancıdır.

Kaynaklar:

Tags:

Yorum Yap