- startkeyzirve
- kapora, emlak, konut, yatırım, sözleşme, hukuk, iade
- 0Yorumlar
- 530Görüntülenme
Kapora nedir ve hukuki dayanağı nedir?
Kapora, emlak alım satım süreçlerinde beğendiğiniz bir taşınmaz için anlaşmaya vardığınızda alıcı ve satıcı arasında yapılan ön ödemedir. Satış işlemleri tapuda tamamlanana kadar tarafların işlem iradesini gösteren bu ödeme, yasal çerçevesi doğrudan kanun hükümleriyle düzenlenen hukuki bir işlemdir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK)).
Gayrimenkul işlemlerinde yaptığınız ön ödemenin Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan bağlanma parası veya cayma parası kavramlarından hangisine dahil olduğu, anlaşmazlık halinde paranızın iade edilip edilmeyeceğini belirleyen tek unsurdur. Ödeme yaparken imzaladığınız sözleşme metnindeki hukuki nitelendirme, işlemden vazgeçilmesi durumunda ödenen tutarın akıbetini doğrudan belirler (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK), TBK Madde 177, TBK Madde 178).
Geçerlilik ve kapora iadesi şartları nelerdir?
Verdiğiniz ön ödemenin geri alınabilmesi, işlem başında imzalanan sözleşmede belirtilen şartlara ve taşınmaz satışının resmi geçerlilik kurallarına bağlıdır. İleride uyuşmazlık yaşamamanız için sözleşmenin fesih sebepleri ve bu sebeplere bağlı olarak iade sürecinde paranın kime ait olacağı metin içinde açıkça belirtilmelidir. Alıcının kusurundan dolayı sözleşmenin feshedilmesi durumunda ödenen bedel genellikle satıcıya kalırken, satıcının kusuru veya sözleşme şartlarının yerine getirilememesi durumunda bu tutar alıcıya iade edilir.
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan tüm sözleşmelerin hukuken geçerli kabul edilmesi için resmi şekil zorunluluğu bulunur ve bu işlemlerin Tapu Müdürlüğü’nde resmi senetle yapılması gerekir. Mülkün devrini ileri bir tarihte gerçekleştirmek üzere anlaşmak istediğinizde ise resmi şekil şartı gereği taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri yalnızca noterlerce düzenleme şeklinde yapılabilir (4721 s. TMK Md. 706, 6098 s. TBK Md. 237).
Satıcının kusurundan dolayı ön ödemenin iadesi
Satış işleminin satıcıdan kaynaklanan bir engel veya sözleşmeye aykırılık nedeniyle gerçekleşmemesi halinde, ödenen kapora alıcıya iade edilir. Satın almak üzere anlaştığınız mülkün tapusunda devri engelleyen bir sorun çıkması veya evi incelerken mülkün satıcı tarafından beyan edilenden farklı özelliklere sahip olduğunun anlaşılması gibi durumlarla karşılaşabilirsiniz. Ayrıca satıcının kusurundan dolayı satıcının sözleşmeyi haksız yere feshetmesi halinde de verdiğiniz ön ödemenin tamamı tarafınıza geri ödenir.
Alıcının kusurundan dolayı ön ödemenin iadesi
Satın alma sürecinde alıcının kusurundan dolayı işlemden vazgeçilmesi durumunda, başlangıçta verilen ön ödeme genellikle satıcıya kalır. Ev için anlaştıktan sonra karşılaşabileceğiniz finansman sorunları, satın alma konusunda fikrinizi değiştirmeniz veya bu süreçte başka bir mülk satın almanız bu kapsamda değerlendirilir. Bununla birlikte alıcının kusuru bulunan durumlarda imzalanan sözleşmenin detaylarına bağlı olarak ve alıcının makul bir sebep göstermesi halinde, ödenen kapora kısmen veya tamamen iade edilebilir.
Emlak ön ödeme sözleşmesi nasıl yapılır?
Emlak sözleşmesi, alıcı ile satıcının anlaşma koşullarını kayıt altına alan ve profesyonel bir avukat tarafından hazırlanması gereken resmi bir belgedir. Hazırlanan metin anlaşılır ve açık bir dilde yazılmalı, her iki tarafın hak ve yükümlülüklerini net bir şekilde ortaya koymalıdır. İmzalayacağınız belgede şu unsurlar detaylı bir şekilde belirtilmelidir:
- Satışa konu olan mülkün adresi ve taraflarca kararlaştırılan satış fiyatı
- Verilen kapora tutarı, ödeme şekli ve ödeme tarihi
- Sözleşmenin fesih şartları ve ön ödemenin iadesi koşulları
İmza aşamasına geçmeden önce her iki taraf da sözleşmenin içeriğini dikkatlice incelemeli ve metinde anlaşılmayan noktaları uzmanlara danışmalıdır. Süreci bir emlak işletmesi üzerinden yürütüyorsanız, yetki belgeli emlak işletmeleri alıcı veya satıcı adına emanet para ya da ön ödeme kabul ederken yazılı “Alım Satıma Aracılık Sözleşmesi” düzenlemek zorundadır (Ticaret Bakanlığı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik).
Bağlanma parası ile cayma parası arasındaki farklar nelerdir?
Bağlanma parası ile cayma parası arasındaki fark, yapılan ödemenin sözleşmenin kurulduğunu kanıtlamak için mi yoksa taraflara sözleşmeden serbestçe dönme yetkisi tanımak için mi verildiğidir. Pey akçesi olarak da bilinen bağlanma parası, bir kimsenin sözleşme yapılırken sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verdiği bir miktar paradır. Yasal karine olarak, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça veya yerel âdet olmadıkça verilen kapora hukuken bağlanma parası sayılır. Bu ödeme sözleşmeden dönülmesi halinde doğrudan satıcıya kalamaz ve vazgeçen taraf kural olarak doğrudan parasını kaybetmez; uyuşmazlık durumunda kusur ve fesih şartları incelenir. Sözleşme ifa edildiğinde ise bağlanma parası satış bedelinden doğrudan mahsup edilir (TBK Madde 177, TBK Md. 177).
Cayma parası ise yalnızca sözleşmede açık ve kesin bir dille ödenen tutarın “cayma parası” olduğu kararlaştırılırsa geçerlidir. Sözleşmede açıkça “cayma parası” ibaresi yoksa satıcının yapılan ön ödemeyi irat kaydetmesi yasalara aykırıdır. Metinde cayma parası kararlaştırılmışsa, alıcı ve satıcıdan oluşan taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır. Bu durumda parayı vermiş olan alıcı cayarsa yani vazgeçerse verdiğini bırakır; parayı almış olan satıcı cayarsa aldığının iki katını (2 katını) geri verir. Sözleşme tamamlandığında yani ifa halinde ise cayma parası satış bedelinden düşülür (TBK Madde 178, TBK Md. 178).
Ön ödeme sürecindeki hukuki riskler ve yasal korumalar nelerdir?
Taşınmaz alım satımında karşılaşabileceğiniz temel hukuki risk, resmi şekil şartına uyulmadan yapılan anlaşmaların geçersiz sayılması ve ödenen paranın haksız şekilde tutulmasıdır. Emlak ofisinde veya taraflar arasında adi yazılı olarak imzalanan harici satış sözleşmeleri hukuken geçersizdir ve butlan ile maluldür. Ayrıca işlemde aracılık yapan emlak danışmanı, aldığı kaporayı kendi adına irat kaydedemez veya haksız yere bloke edemez.
Alım satım sürecinde güvenli bir işlem gerçekleştirmek amacıyla sözleşme hazırlama ve görüşme aşamalarında uzman desteği almak, karşılaşabileceğiniz hukuki ve mali riskleri en aza indirir. Tarafların haklarını koruyan ve adil bir anlaşmanın sağlanmasına yardımcı olan bu yaklaşım, tapu devri tamamlanana kadar olası uyuşmazlıkların önüne geçer.
Sık sorulan sorular
Harici sözleşmede vazgeçilirse ödenen bedel yanar mı?
Resmi şekilde yapılmayan harici bir sözleşmeden vazgeçilmesi durumunda ödenen para yanmaz ve alıcıya eksiksiz olarak geri ödenir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, tapuda veya noterde resmi şekilde yapılmayan geçersiz bir gayrimenkul sözleşmesine dayanılarak verilen kapora veya cayma akçesi hükümsüzdür. Geçersiz sözleşmede parayı alan taraf, bu bedeli sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca derhal ve eksiksiz olarak alıcıya iade etmekle yükümlüdür; “kapora yandı” denilerek paraya el konulamaz (TBK md. 77 vd.).
