- startkeyzirve
- ifraz, ifraz işlemi, parsel ifrazı, arsa ifrazı, tapu ifrazı, ifraz başvurusu, ifraz harcı
- 0Yorumlar
- 633Görüntülenme
İfraz işlemi nedir ve hukuki dayanağı nedir?
Tapu kütüğünde tek bir parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmazın iki veya daha fazla bağımsız parsele ayrılması uygulamasına ifraz işlemi denir (3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri). Arsa ve gayrimenkul geliştirme süreçlerinde mülkiyetin ve imar hakkının belirlenmesini sağlayan bu resmi imar uygulaması, taşınmazınızı bölmek istediğinizde uymanız gereken yasal çerçeveyi belirler (3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleri; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği).
Tapuda kayıtlı arazinizi birden fazla parçaya ayırmak amacıyla yaptığınız her bölünme talebi doğrudan resmi ayırma işlemi sayılmaz. Başvurunuzun idarece kabul edilmesi ve işlemin gerçekleşebilmesi için mevzuatta öngörülen yasal kriterlerin eksiksiz sağlanması zorunludur.
Parsel ayırma işlemi neden ve hangi durumlarda yapılır?
Parsel ayırma işlemi, taşınmaz maliklerinin imar planına ve fen kurallarına uygun biçimde ayrılan mülkiyet payları üzerinde müstakil tasarruf, imar ve inşaat yani yapı ruhsatı alma haklarını kullanma imkanına kavuşması amacıyla yapılır. Tapudaki tescil işleminin kesinleşmesiyle birlikte her malik kendi bağımsız imar parseli üzerinde diğer paydaşlardan bağımsız hareket edebilir.
Müstakil yapılaşma ve idarenin resen ayırma yetkisi
Parselasyon planına göre müstakil yapı yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli oluştuğunda ve mülkiyet değişikliği bulunmadığında, yapılaşma ve ruhsat başvurusu yapmak için bütün parselasyon planının tamamının tapuya tescil şartını beklemeniz gerekmez. Bağımsız imar parseline kavuşan malikler, planın geri kalanındaki tescil süreçleri tamamlanmadan kendi arsaları için ruhsat müracaatında bulunabilir. Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde ise ortak mülkiyet uyuşmazlıklarını çözmek ve imar planı hedeflerine ulaşmak üzere ilgili idare resen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapma yetkisine sahiptir.
Kamulaştırma, kademe hattı ve sınır düzeltmesi durumları
Farklı eğim veya yükseklik sınırlarına sahip kademe hattı belirlenen yerlerde, imar planında aksine bir hüküm yoksa taşınmazınızı ayırma veya birleştirme zorunluluğunuz bulunmaz. Ancak kademe hattı belirlenen imar parsellerinde ayırma ve birleştirme talebinde bulunursanız, bu işlemler kademe hattı sınırları dikkate alınarak gerçekleştirilir ve ada bazındaki yapılaşma nizamına uyumlu biçimde tescil edilir.
Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin yapılması için gereken kamulaştırmalar yüzünden taşınmazın bu hizmet ve tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ayırma işlemleri, Yönetmelikteki standart cephe, derinlik ve bölünme şartlarına tabi tutulmaz. Benzer şekilde maliklerin talebi üzerine mevcut bitişik parsellerde uygulamayı kolaylaştırmak ve birbirleri ile olan sınır eğriliklerini düzeltmek amacıyla yapılan ayırma ve birleştirme işlemlerinde, toplam parsel sayısı değiştirilmemek kaydıyla Yönetmelikte bahsedilen asgari ölçü ve bölünme şartları aranmaz.
Taşınmaz bölme şartları ve parselasyon kuralları nelerdir?
Uygulama imar planı yürürlükte olan sahalarda arazi ve arsa düzenlemesi gerçekleştirilirken parselasyon planı tescil edilmiş alanlar temel alınır ve onaylı parselasyon planı tapuda tescil edilmeden münferit ifraz veya tevhit işlemlerine kanunen izin verilmez. Parselasyon planı tescil edilmemiş yerlerde müstakil yapılaşma hakkı doğmayacağından, taşınmazınızı bölmek istediğinizde öncelikle kadastro ve imar planı entegrasyonu tamamlanmalıdır.
Planlı ve plansız alanlarda parselasyon şartları
Parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapacağınız parsel ayırma işlemlerinin yürürlükteki uygulama imar planlarına ve ilgili mevzuat hükümlerine tam uyum sağlaması esastır. Maliklerin parselasyon planı sınırlarına sadık kalarak işlem yürütmesi gerekir; bu temel kurallara riayet edilmeden hazırlanan ayırma talepleri yetkili idarelerce onaylanmaz ve kadastro kontrolünden geçemez.
İmar planı dışında kalan alanlarda yapacağınız arazi bölme işlemlerinde, mevzuatça ve ilgili yönetmeliklerinde tayin edilen asgari miktarlardan küçük bölünmelere izin verilmez; asgari parsel genişliği ve derinliği sağlanmadan işlem yürütülemez. İmar planı bulunmayan plansız alanlarda veya köy yerleşik sahalarında arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar ve yöresel ihtiyaçlar dikkate alınarak parsellerin fen sınırları tespit olunur. Plansız alanlarda kontrolsüz toprak bölünmelerinin engellenmesi ve tarımsal veya doğal yapının korunması amacıyla yöresel ihtiyaçlara cevap verecek parselasyon ölçüleri belirlenirken fen ve sağlık kurallarının gözetilmesi yasal zorunluluktur.
Mevcut parselasyon planı sınırları haricinde kalan sahalarda plansız parsel bölünmelerinin önlenmesi ve kamu düzeninin temin edilmesi amacıyla idari tedbirler uygulanır. Fen kurallarına ve çevre düzeni ilkelerine uymayan parselasyon talepleriniz yetkili belediye veya il idare kurullarınca reddedilir. Ayrıca parselasyon planı tescil edilmemiş yerlerde kanuni şartlar oluşmadan yapılan bölme işlemleri tapu sicil müdürlüklerince tescil edilmez.
Yola cephe, asgari parsel ölçüleri ve istisnai küçük parseller
Yola cephe (mahreç) zorunluluğu gereğince, ifraz sonucu oluşacak her parselin imar planında belirlenmiş ve kamuya açık resmi bir imar yoluna doğrudan cephesi bulunmalı ve parsel bu yoldan giriş almalıdır; imar mevzuatına göre resmi imar yoluna doğrudan cephesi olmayan iç parsel üretilemez. Bölünme işlemlerinde bölge imar planı notlarında öngörülen asgari parsel derinliği ile ayrık, bitişik veya blok bina nizamına göre belirlenen asgari cephe genişliği şartı sağlanmalı olup konut bölgelerinde bu ölçü genelde min 12-15 metre olarak uygulanır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği).
İmar planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler bulunmadığı takdirde, yapılacak ayırmalarda yeni parsellerin asgari ölçüleri; arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar, mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların boyutları göz önünde bulundurularak belirlenir. Parsel büyüklükleri mevzuat standartlarını karşılamayan arsalarda, mevzuatına uygun yapılmış mevcut yapıların olduğu gibi kullanılmasına (korunmasına), imar planı kararlarına aykırılık oluşturmamak koşuluyla belediyesince onaylanarak tadilatına veya işlev değişikliğine izin verilir.
Komşu parsellerin mevzuatına uygun olarak yapılaşmış olması nedeni ile çevresi binalarla çevrili ve genişleme imkanı kalmayarak müstakil kalan, asgari parsel büyüklüklerine uymayan küçük imar parsellerine ise fen, sanat ve sağlık kuralları ile yönetmelik hükümlerine uygun yapı yapılmasına izin verilir; bu şartları sağlayan mimari projeler ilgili belediyece incelenip onaylanarak ruhsatlandırılır ve bu parseller atıl kalmaktan kurtarılır.
Tarım arazilerinde bölünme şartları
Tarım arazilerinde ifraz serbest değildir ve bu nitelikteki taşınmazlarda yapacağınız bölünme işlemleri İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğü iznine tabidir. Ayrıca ağaçlandırılacak alanlar ile tarım yapılacak alanların yasaklamaya tabi olmayan kısımları yalnızca yetkili idarenin görüşü alınarak ayrılabilir.
Parsel bölünmesinin yasaklandığı alanlar ve hukuki engeller
Parselasyon planı bulunan yerlerde daha sonra plan değişikliği veya revizyonu yapılması halinde, umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ile kamuya terk edilecek donatı alanları kamu eline geçmeden yani tescili tamamlanmadan özel tevhit ve ifraz yapılamaz. Bunun yanında bir imar adasında mevzuatına uygun binalar dikkate alınarak ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilerek ada bazında etüt yapılmalıdır; ada içindeki parsel dağılımının yapıların estetiği ve sokak siluetini bozmayacak şekilde olduğu ortaya konulmadan ayırma ve birleştirme işlemi gerçekleştirilemez.
İmar planı ile mahreç aldığı yolu kapanan ve imar adası ortasında kalan, yola cephesi bulunmayan parseller bölünemez. İmar planı ile kapanan yollarda kalan ve yola cephesi olmayan parsellere imar yoluna cephe sağlayacak şekilde arazi düzenlemesi yapılmadan, kapanan yollar ayırma ve birleştirmeye konu edilemez veya ayrı bir parsel olarak değerlendirilemez.
Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan, sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış ya da onaylanmış teknik raporlara göre yapı yapılması yasaklanan alanlar ifraz edilemez. Can ve mal güvenliğini tehdit eden, yapı yapılması yasaklanan jeolojik sakıncalı sahalarda arazi takviyesine matuf tesisler harici yapı yapılamaz ve yeni parsel oluşturulamaz. Afet alanlarında sadece bir kısmı yapılaşmaya yasaklanan alanda kalan parsellerin ise yapılaşmaya uygun kısımları yönetmelik hükümleri doğrultusunda ayrılabilir; ancak imar planında kamu eline geçmesi gereken umumi hizmet alanları ayrılmadan ve gerekli jeolojik emniyet tedbirleri sağlanmadan parsel bölme işlemlerinin onaylanması hukuken mümkün değildir.
Parsel ifrazı adım adım nasıl yapılır?
Parsel ifrazı sürecinin ilk adımı olarak ilgili belediyelerin imar planlarına bakılarak mevcut parselin ifraz imkânının olup olmadığı araştırılır. Ardından evrak hazırlığı, resmi müracaat, harita tasarımı, kurul onayı, kadastro kontrolü ve tapu tescil işlemleri sırasıyla yürütülür.
Bölünme imkânının araştırılması ve gerekli belgelerin hazırlanması
Belediyede yapacağınız araştırma aşamasında mevcut imar planlarında izin verilen minimum parsel büyüklüğü ve yapılabilecek ayırımlar hakkında bilgi edinilir. Taşınmazınızın bölünmeye uygun olduğunu teyit ettikten sonra resmi başvuruda bulunmak için hazırlamanız gereken gerekli belgeler şunlardır:
- Tapu belgesi ve kimlik kartı
- Vekil aracılığıyla başvuruluyorsa vekilname
- İmar planı onayı ve varsa diğer ilgili belgeler
Başvuru, değişiklik haritası ve kurul onay süreci
Evraklarınızı eksiksiz tamamladıktan sonra dilekçe ve ekli belgelerle birlikte ilgili belediyeye veya valiliğe ifraz başvurusunda bulunursunuz. Başvurunuzun kabul edilmesi halinde Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu (LİHKAB) veya yetkili serbest harita mühendisi tarafından ilgili yönetmeliklere uygun olarak yeni parsel sınırlarını ve özelliklerini gösteren değişiklik tasarımı (ifraz haritası) hazırlanır.
Hazırlanan değişiklik tasarımı ve başvuru dosyası; belediye ve mücavir alan sınırları içinde Belediye Encümeni’ne, mücavir alan dışında ise İl İdare Kurulu’na sunulur. Belediyelere veya valiliklere intikal eden başvuru dosyalarının teknik ve hukuki incelemesi ilgili imar müdürlüklerince yapılarak encümen veya kurul onayına sevk edilir.
Kadastro kontrolü ve tapu tescil aşaması
Encümen kararını müteakip dosyanız Kadastro Müdürlüğü’nce fen ve teknik kontrolden geçirilerek tescil bildirimi düzenlenir. Ardından Tapu Müdürlüğü’nde tescil sürecinin tamamlanmasıyla ana taşınmazın eski tapu kütüğü kaydı kapatılır ve bölünme sonucu oluşan her yeni bağımsız imar parseli için ayrı tapu kütüğü sayfası açılarak müstakil tapu senedi düzenlenir.
Harç tutarları ve yasal onay süreleri
Kadastro ve belediye birimleri arasındaki resmi yazışmalar, idari işlemlerin gecikmesini önleyerek hak sahiplerinin mülkiyet haklarını korumak üzere kanuni takvime göre yürütülür. İdari bildirim takvimi ve tapu aşamasındaki mali yükümlülükler mevzuatla belirlenmiştir.
İdari onay, bildirim ve tapu tescil süreleri
Kurul tarafından onaylanan ifraz kararlarının ve hazırlanan evrakların tescil veya terkin amacıyla 15 gün içinde yetkili tapu müdürlüğüne (tapu dairesine) bildirilmesi gerekir. İdarece resmi yazıyla bildirim yapılan tapu dairesi, onaylı evrakları tapu sicil mevzuatı ve teknik standartlar çerçevesinde inceler.
Tapu harcı ve döner sermaye bedeli
Tapu tescil aşamasında taşınmazın beyan değerinden az olmamak üzere hesaplanan harç matrahı üzerinden işlem yapılır ve harç tutarıyla birlikte döner sermaye bedeli tahsil edilir (492 sayılı Harçlar Kanunu, 4 sayılı tarife).
Bölünmüş arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler ve yapılaşma riskleri
Bölünerek oluşturulmuş bir arsayı satın almayı planladığınızda hem taşınmazın sahadaki fiziki ve hukuki durumunu kontrol etmeniz hem de parsel ölçülerinin yapı ruhsatı almaya uygun olup olmadığını doğrulamanız gerekir.
Ayrılmış arsa satın alırken incelenecek kriterler
Yeni ayrılmış bir parsele yatırım yaparken veya ev yapmak üzere ifrazlı arsa satın alırken incelemeniz gereken başlıca noktalar şunlardır:
- İmar durumu: Arsaya hangi yapıların yapılabileceği hakkında belediyeden bilgi alınmalıdır.
- Altyapı: Su, elektrik ve doğalgaz gibi altyapı hizmetlerinin arsada mevcut olup olmadığına bakılmalıdır.
- Yasal durum: Satın alınacak arsanın yasal durumu incelenerek tapunun herhangi bir sorun içermediğinden emin olunmalıdır.
- Komşuluk: Arsaya komşu olan parsellere ve çevreye bakılmalıdır.
- Ulaşım imkanları: Arsaya ulaşım imkanlarının kolaylığı değerlendirilmelidir.
Standartlara uymayan parsellerde ruhsat kısıtlamaları
Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere ve yasal şartlara uymayan arsalarda yeni veya ilave yapı ruhsatı düzenlenemez; bu parseller inşaat izni alamaz ve imar hakkından faydalanamaz. Sanayi ve depolama gibi konut dışı kentsel çalışma alanlarında da asgari büyüklük şartını sağlamayan ifraz tasarımları belediye encümenlerince reddedilir ve parsel büyüklüğü hükümlerine uymayan bu taşınmazlarda yeni veya ilave yapı ruhsatı düzenlenemez. İmar standartlarına aykırı biçimde ayrılmış veya eksik boyutlu kalmış taşınmazlar, komşu parsellerle tevhit edilerek ya da arazi düzenlemesi yoluyla yasal asgari parsel büyüklüklerine ulaştırılmadıkça müstakil inşaata konu edilemez ve yeni yapı ruhsatı alamaz.
Sık sorulan sorular
Taşınmaz sahiplerinin ve arsa alıcılarının parsel ayırma sürecinde karşılaşacağı yasal sınırlar, süreler ve mali yükümlülükler aşağıda yer almaktadır.
Tarım arazilerinde en az kaç dönüm ayırma yapılabilir?
Mutlak tarım arazilerinde 2 hektar (20 dönüm) altındaki bölünmeler, dikili arazilerde ise 0,5 hektar (5 dönüm) altındaki bölünmeler yasaktır (5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu).
Ayırma süreci ne kadar sürer ve tapu harcı ne kadardır?
Resmi müracaatların ilgili belediye veya valilik idarelerine intikalinden itibaren encümen veya yetkili kurul onay kararı en geç (azami) 30 gün içinde verilmek zorundadır (3194 sayılı İmar Kanunu md. 16). İdarece bildirim yapılan tapu dairesi tescil veya terkin işlemini kanunen belirlenen bir ay içinde eksiksiz sonuçlandırmak zorundadır ve tescil sırasında binde 11,38 ifraz harcı tahsil edilir.
Malikler anlaşamazsa belediye resen ayırma yapabilir mi?
Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan hisseli tapu (ortak ve paylı mülkiyet) parsellerinde, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içerisinde parsel malikleri kendi aralarında anlaşamadığı takdirde ilgili idare resen işlem yapmaya yetkilidir.
Konut dışı kentsel çalışma alanlarında asgari parsel büyüklüğü kaç metrekaredir?
Sanayi ve depolama gibi konut dışı kentsel çalışma alanlarında parsel alanları 2000 m2’den az olamaz (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği).
