Tevhit İşlemi Nedir? Tapuda Birleştirme Şartları ve Harçlar

• startkeyzirve
• arsa birleştirme, İzmir tevhit, Parsellerin tevhidi, startkey zirve, tapu işlemleri, Tevhit İşlemi Nedir, tevhit ne demek
• 0Yorumlar
• 1047Görüntülenme

İzmir’de yan yana birden fazla arsaya sahipseniz veya yatırım amacıyla bitişik parselleri satın almayı planlıyorsanız, ayrı kayıtlı taşınmazları tek bir tapuda toplamak için tevhit işlemine başvurabilirsiniz. Taşınmaz maliklerinin kendi isteğiyle ya da idarenin imar uygulamaları kapsamında yasal bir zorunluluk olarak gündeme gelen bu süreç, harita mühendisliği çalışmalarından belediye onayına ve tapu tesciline kadar belirli kurallara tabidir.

Parsellerinizi birleştirmeye karar verdiğinizde imar planı şartlarını, hissedar onaylarını, başvuru belgelerini ve tapu harcı maliyetlerini önceden bilmeniz süreci doğru yönetmenizi sağlar. Birleştirme işleminin hangi koşullarda yapılabildiği, hangi durumlarda idare tarafından resen uygulandığı ve parsel ayırma kuralları imar ve tapu mevzuatında ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.

Tevhit işlemi nedir ve hukuki dayanağı nedir?

Tevhit işlemi, birbirine komşu birden fazla parselin imar ve tapu mevzuatı çerçevesinde tek bir parsel numarası altında birleştirilerek tapu siciline tescil edilmesidir.

Tevhit işleminin tanımı ve kapsamı

Tapu sicilinde ayrı ayrı kayıtlı bulunan ve birbirine sınırdaş (bitişik) iki veya daha fazla parselin, tek bir tapu kütük sayfasına kaydedilerek tek bir parsel numarası altında birleştirilmesi işlemine tevhit denir. Elinizdeki birden fazla tapunun tek bir tapuya dönüştürülmesini sağlayan bu işlem, uygulamada arsa birleştirme veya parsellerin tevhidi olarak da adlandırılır.

Taşınmaz maliklerinin kendi talebi üzerine başlatılabilen tevhit işlemi, bazı durumlarda yasal bir zorunluluk sonucunda da gerçekleştirilebilir. Yalnızca harita üzerinde parsel sınırlarını birleştirmekle kalmayan bu resmi kadastro ve tapu işlemi; taşınmazınız üzerindeki mülkiyet haklarını, imar durumunu ve oluşan yeni parselin hukuki kimliğini yeniden tanımlar.

Tevhit işleminin yasal dayanakları

Arsa birleştirme sürecinin hukuki dayanağını 3194 sayılı İmar Kanunu‘nun 15. ve 16. maddeleri, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği‘nin 7. maddesi ve Tapu Sicili Tüzüğü‘nün 66. maddesi oluşturur. Belediyeler, kadastro müdürlükleri ve tapu daireleri, birleştirme başvurunuzun uygunluğunu ve tescil şartlarını bu mevzuat hükümlerine göre inceler.

Parsellerin tevhidi neden ve hangi durumlarda yapılır?

Parsellerin tevhidi; maliklerin daha kullanışlı bir arazi elde etme, imar koşullarını sağlama, mülkiyet yönetimini sadeleştirme veya proje geliştirme isteğiyle yapılabildiği gibi, idarenin imar uygulamaları kapsamında zorunlu olarak da gerçekleştirilir.

Daha büyük ve kullanışlı parsel elde etme ve proje geliştirme

Zaman içinde yan yana küçük parseller satın alan bir yatırımcıysanız veya miras yoluyla bitişik hisseli arazilere sahip olduysanız, tek başına işlevsiz kalan bu parçaları tevhit yoluyla birleştirerek daha kullanışlı tek bir mülk elde edebilirsiniz. Şekilsiz veya küçük parseller birleştirildiğinde, arazinizde daha düzgün geometrili ve daha kolay kullanılabilir bir alan ortaya çıkarak kullanım verimliliği sağlanır.

Küçük parsellerde imar durumu nedeniyle yapılamayan veya sınırlı kalan inşaat hakları, parseller birleştiğinde daha fazla katlı bina veya daha geniş taban oturumlu yapı gibi daha büyük projelerin önünü açabilir. Müteahhitler veya proje geliştiriciler de büyük bir konut sitesi, alışveriş merkezi veya sanayi tesisi inşa etmek amacıyla birden fazla küçük parseli satın alıp tevhit işlemiyle birleştirerek proje alanı oluştururlar.

Birleştirilmiş büyük bir parselin metrekare değeri, genellikle ayrı ayrı küçük parsellerin metrekare değerlerinin toplamından daha yüksek olur ve bu durum “Birlikte Değer Artışı” (Plottage Value) olarak ifade edilir. Ortaya çıkan tek ve büyük bir parsel, proje geliştirmek isteyen yatırımcılar veya müteahhitler için daha cazip olduğundan mülkün satış, pazarlama ve kiralama kabiliyetini artırır.

İmar durumunu optimize etme ve emsal kuralları

Tek bir parselin minimum parsel büyüklüğü şartı veya çekme mesafeleri gibi imar durumu koşulları istenilen yapıyı inşa etmeye izin vermediğinde, taşınmaz yanındaki parselle birleştirilerek bu şartlar sağlanabilir. Bununla birlikte tevhit işlemiyle emsal ve kat hakkı artmaz; tevhit sonrası parselin taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan alanlarının toplamını geçemez. Ayrıca farklı kat adedi verilmiş parsellerin tevhit edilmesinde mevcut yükseklik değerleri aşılamaz (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 7/9 ve 7/14).

Mülkiyet düzenini basitleştirme ve yönetimi kolaylaştırma

Hisseli veya karmaşık mülkiyet yapısına sahip birden fazla komşu parselin tek bir malik altında toplanması durumunda, tevhit işlemi tapu kayıtlarını basitleştirir. Birden fazla tapu kaydı yerine tek bir parsel üzerinden işlem yapacağınız için taşınmazın vergi takibini ve genel yönetimini daha kolay yürütebilirsiniz.

Yasal zorunluluklar ve idarenin resen tevhit yetkisi

Tevhit işlemi bazı durumlarda malikin talebiyle değil, belediyenin yaptığı imar uygulamaları sonucunda zorunlu olarak gerçekleşir (İmar Kanunu Madde 15 ve 16). Yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde, maliklerden birinin talebi üzerine idarenin yapacağı tebligattan itibaren üç ay içinde malikler anlaşamazsa idare resen tevhit ve ifraz yapabilir (İmar Kanunu md. 15; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 7/3). 3194 sayılı Kanunun 15 inci maddesine dayanan bu resen tevhit ve ifraz yetkisi, hisseli veya dar parsellerin imar düzenine kazandırılmasını sağlar.

18. madde kapsamında birleştirme, dağıtım ve düzenleme ortaklık payı

Belediyeler, imar hududu içindeki binalı ya da binasız arsa ve arazileri maliklerin ve diğer hak sahiplerinin muvafakatini aramadan birbirleriyle, yol fazlalarıyla ve kamu kurumlarına ya da belediyelere ait yerlerle birleştirebilir (İmar Kanununun 18 inci maddesi). Belediye, 18 inci madde kapsamında birleştirilen alanı imar planına uygun yeni ada veya parsellere ayırır, müstakil, hisseli ya da kat mülkiyeti esasına göre hak sahiplerine dağıtır ve tescili resen yaptırır. Belediye ve mücavir alan dışındaki yerlerde, İmar Kanununun 18 inci maddesi kapsamındaki birleştirme, ayırma, dağıtım ve resen tescil yetkilerini valilik kullanır.

Dağıtım sırasında arazi ve arsaların yüzölçümünden, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetleri için gerekli umumi hizmet alanlarının tesisi ve düzenlemenin yarattığı değer artışı karşılığında “düzenleme ortaklık payı” düşülebilir. Ayrılan düzenleme ortaklık payı, arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez. İmar Kanununa göre şüyulandırılan, yani hisseli hale getirilen taşınmazların sahipleri ilgili idarenin tebliğinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamaz ya da şüyuun izalesi için mahkemeye başvurmazsa, ilgili idare hissedarmış gibi şüyuun izalesi davası açabilir (İmar Kanunu md. 16).

Tevhit işlemi için gerekli şartlar nelerdir?

Tevhit yapılabilmesi için parsellerin birbirine sınırdaş olması, tescilli parselasyon planında aynı imar adasında yer alması, imar mevzuatına uyması ve isteğe bağlı başvurularda tüm malikler ile gerekli hallerde hak sahiplerinin onayının bulunması gerekir.

Parsellerin bitişik olması, parselasyon ve maliklerin rızası

Tevhit işlemi için en temel şart parsellerin birbirine sınırdaş (bitişik) olmasıdır; arada yol, dere veya başka bir parsel gibi boşluk bulunmayan, fiilen sınırı olan parseller birleştirilebilir. İmar planı bulunan yerlerde tevhit işlemi, ancak parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir (İmar Kanunu md. 15).

Kendi talebinizle yapacağınız isteğe bağlı tevhit işleminde, birleştirilecek tüm parsellerin tüm maliklerinin, taşınmaz hisseli ise tüm hissedarların işleme yazılı olarak muvafakat etmesi (onay vermesi) zorunludur. Paydaşlar arasından tek bir malikin itirazı dahi isteğe bağlı işlemi engeller.

İmar planına ve mevzuata uygunluk şartları

Birleştirilecek parsellerin aynı imar adası içinde yer alması genel bir kuraldır ve farklı adalardaki parseller birleştirilemez. İmar planında yapı nizamı veya kullanım kararı farklı olan parsellerin yanı sıra, farklı yollardan cephe alan ara parseller ve planda ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit edilemez (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 7/10).

Tevhit sonucu oluşacak parsel, imar planlarında veya yönetmeliklerde belirlenen minimum veya maksimum parsel büyüklüğü sınırlarına aykırı olmamalıdır. Sit alanı veya tarım arazisi gibi özel koruma statüsündeki alanlarda birleştirme işlemi için ek izinler veya özel şartlar gerekebilir. Tüm bu tevhit şartlarının sağlanıp sağlanmadığı, başvuru sürecinde ilgili Kadastro Müdürlüğü ve Belediye tarafından detaylı olarak incelenir.

Tapu kaydındaki haklar, yükler ve geçit hakkı durumu

Tapu Sicili Tüzüğüne göre aynı malike ya da değişik maliklere ait birbirine bitişik taşınmazlar birleştirilebilir. Birleştirilecek parsellerde ipotek gibi sınırlı ayni haklar ya da şerhedilmiş kişisel haklar varsa, bütün hak sahiplerinin (örneğin bankanın) onayı alınır ve bu hak ve yükler yeni parselin kütük sayfasına aynen taşınır. Birleştirilen taşınmazlardaki hak ve yükler yeni oluşan taşınmazın kütük sayfasına taşınırken bunların paydaşlardan hangisine ait olduğu ayrıca belirtilir ve eski sayfalar kapatılır.

Aynı malike ait yüksüz bir parselle yüklü bir parselin birleştirilmesinde ise hak sahiplerinin onayı aranmaz. Yapılacak planlarla yola cepheli duruma gelen bir taşınmaz üzerinde geçit hakkı varsa, birleştirme işleminde geçit hakkı lehtarının onayı da aranmaz (Tapu Sicili Tüzüğü md. 66). Parseller üzerinde haciz veya ihtiyati tedbir gibi kısıtlamalar varsa işlemden önce tapu müdürlüğüne danışılması gerekir.

Ada bazında etüt, sınır düzeltme ve tevhitsiz ortak otopark

Parselasyon planı bulunan yerlerde sonradan plan değişikliği ya da revizyon yapıldıysa, bu planlarla umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ve imar istikameti önünde kalan donatı alanları kamu eline geçmeden tevhit ve ifraz yapılamaz. Bir imar adasında ifraz ve tevhit öncesinde ada bazında etüt yapılarak mevzuata uygun binalar dikkate alınır ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilir. Ada içindeki parsel dağılımının yapıların estetiğini ve sokak siluetini bozmadığı ada bazında etütle ortaya konulmadan ifraz ve tevhit yapılamaz.

Malikler, mevcut bitişik parsellerde uygulamayı kolaylaştırmak ya da aradaki sınırları düzeltmek için ifraz ve tevhit isteyebilir; parsel sayısı değiştirilmiyorsa bu işlemlerde yönetmelikteki asgari ifraz şartları aranmaz (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 7/13). Aynı imar adasındaki parsellerin bahçelerini daha etkin kullanmak için parselleri tevhit etmek gerekmez; ilgili parsel maliklerinin muvafakati alınır, her parselin sınırı korunur ve planda verilen yapılaşma koşulları bu sınırlara göre ayrı ayrı uygulanır. Parseller tevhit edilmeden ortak bahçe kullanımında vaziyet planı idarece onaylanır, tapuda beyanlar hanesine şerh düşülür ve açık ya da tamamen gömülü olmak ve dilatasyonla ayrılmak şartıyla kapalı ortak otopark yapılabilir.

Adım adım tevhit işlemi süreci nasıl ilerler?

Tevhit süreci; ön hazırlık ve LİHKAB başvurusu ile başlayıp teknik dosyanın hazırlanması, Kadastro Müdürlüğü kontrolü, belediye encümeni onayı ve Tapu Müdürlüğü tescili aşamalarıyla ilerler.

Ön hazırlık, LİHKAB seçimi ve gerekli belgeler

Sürecin ilk adımında, birleştirilmek istenen parsellerin tapu bilgileri, imar durumları ve birbirine bitişik olup olmadığı teyit edilerek durum tespiti yapılır. Tevhit işlemi için teknik dosyayı hazırlama yetkisi Lisanslı Harita Kadastro Büroları‘ndadır (LİHKAB); bu nedenle mülklerin bulunduğu bölgedeki yetkili bir LİHKAB ile anlaşılması gerekir. Başvuru sırasında LİHKAB’a sunacağınız belgeler şunlardır:

• Maliklerin veya vekillerinin nüfus cüzdanı ya da pasaportu.
• Tevhit işlemi için tüm maliklerin bizzat başvurması şart olmadığından, işlemi bir temsilci (avukat, emlak danışmanı veya başka bir kişi) takip edecekse noterden alınmış tevhit yetkisi içeren özel vekaletname.
• Maliklerin şirket olması halinde imza sirküleri ve yetki belgesi gibi ek şirket belgeleri.
• İlgili belediyeden alınmış ve parsellerin güncel imar durumunu gösteren İmar Durum Belgesi.

Tapu müdürlüğü, İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddelerine dayanan parsel işlemlerinde kimlik belgesi, varsa vekâletname, belediyeden alınan emlak beyan değeri belgesi, Kadastro Müdürlüğünce onaylanmış değişiklik dosyası ve belediye encümeni kararını (mücavir alan dışında il özel idaresi kararını) ister (TKGM, bölünme/ifraz işlemi belgeleri). TKGM’nin Sıkça Sorulan Sorular sayfasında birleştirme için ayrı bir belge listesi olmadığından, başvurmadan önce gerekli belgelerin tapu müdürlüğünden teyit edilmesi gerekir.

Teknik dosyanın hazırlanması ve Kadastro Müdürlüğü onayı

LİHKAB, sunulan belgeler ve arazide yapacağı ölçümler veya mevcut verilerle, birleştirilecek parselleri ve birleşme sonrası oluşacak yeni parselin sınırlarını, köşe noktalarını, koordinatlarını ve yüzölçümünü gösteren Tevhit Krokisini (Birleştirme Haritası) hazırlar. Hazırlanan bu teknik dosyada yapılan işlemi, hesaplamaları ve yasal dayanakları açıklayan bir Teknik Rapor ile röper krokileri ve ölçüm değerleri gibi diğer kadastral belgeler de düzenlenir.

LİHKAB’ın hazırladığı teknik dosya mülklerin bağlı olduğu Kadastro Müdürlüğü’ne sunulur. Kadastro Müdürlüğü dosyanın teknik doğruluğunu, kadastro paftalarına ve yönetmeliklere uygunluğunu (“fen kontrolü”) kontrol ederek uygun bulması halinde onaylar.

Belediye encümeni kararı ve yasal bildirim süreleri

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde tevhit işlemini belediye encümeni, bu sınırların dışında ise il idare kurulu onaylar. Belediye encümenine intikal eden tevhit başvuruları, başvurunun belediyeye ulaşmasından itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır (3194 sayılı İmar Kanununun 15 inci ve 16 ncı maddeleri). Onaylanan tevhit dosyası tescil için 15 gün içinde tapuya bildirilir ve tapu müdürlüğü (tapu dairesi) tescil işlemlerini bir ay içinde tamamlar (İmar Kanunu md. 16).

Tapu Müdürlüğü başvurusu, tescil ve yeni tapu senedi

Kadastro Müdürlüğü ve Belediye Encümeni onayından geçen teknik dosya ve diğer gerekli belgelerle (maliklerin kimlikleri, vekaletnameler, harç dekontları vb.) Tapu Müdürlüğü’ne başvurulur; müdürlük belgeleri hukuki açıdan inceler ve harçların ödendiğini teyit eder. İncelemenin ardından tescil aşamasında şu adımlar uygulanır:

1. Tapu Müdürlüğü eski parsellerin tapu kütük sayfalarını kapatır ve yeni oluşan tek parsel için yeni bir tapu kütük sayfası açar.
2. Yeni parselin numarası, yüzölçümü ve niteliği gibi bilgileri yeni açılan tapu kütük sayfasına tescil edilir.
3. Birleştirilen parsellerde farklı malikler varsa, maliklerin hisse oranları yeni parsele işlenir.

Tescil işlemi tamamlandıktan sonra, birleştirilmiş yeni parsel için tek bir Tapu Senedi düzenlenerek hak sahibine veya sahiplerine teslim edilir.

Tevhit işlemi maliyeti, harçları ve süresi ne kadardır?

Tevhit işleminin maliyeti döner sermaye hizmet bedeli, LİHKAB ücreti, belediye ve noter giderleri ile binde 11,38 oranındaki tapu harcından oluşurken, işlemlerin tamamlanması genellikle 1,5 ila 4 ay sürer.

Döner sermaye bedeli, LİHKAB ücreti ve diğer giderler

Arsa birleştirme sürecinde toplam maliyet projenin özelliklerine göre farklılık gösterir ve tapu harcı dışında şu gider kalemlerinden oluşur:

• TKGM Döner Sermaye Hizmet Bedeli: 6083 sayılı Kanun’a ekli tarifeye göre alınır, her yıl güncellenir ve güncel tutar e-Devlet’teki Tapu ve Kadastro Harç ve Döner Sermaye Sorgulama hizmetinden öğrenilebilir.
• LİHKAB Hizmet Ücretleri: Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası’nın görüşü alınarak her yıl Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenen tarifeye göre alınır (5368 sayılı Kanun md. 8); güncel tutar başvurulan LİHKAB’dan öğrenilebilir ve anlaşma öncesi birkaç LİHKAB’dan teklif alınması önerilir.
• Belediye Harçları: Encümen kararı gerektiren durumlarda belediyenin talep edebileceği ek belediye harçları çıkabilir.
• Noter Masrafları: Vekaletname veya diğer noter işlemleri için ek noter masrafları oluşabilir.

Tapu harcı oranı ve kayıtlı değer üzerinden hesaplama

Tapu harcı, Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifedeki tapu ve kadastro işlemlerinden alınır; tarifeye göre ifraz, taksim veya birleştirme işlemlerinde harç kayıtlı değer üzerinden hesaplanır ve uygulanan oran binde 11,38’dir. Harçlar Kanunu, kayıtlı değeri 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine göre belirlenen vergi değeri olarak tanımlar. Harçlar Kanununa göre birden fazla tapu işlemi aynı zamanda yapılırsa her işlem ayrı ayrı harca tabidir; ancak ifrazen yapılan taksimlerde bu hüküm uygulanmaz.

Ortalama işlem süresi

Belgelerin eksiksiz olması ve hukuki veya teknik sorun çıkmaması durumunda, LİHKAB’a başvurudan yeni tapunun alınmasına kadar geçen tevhit süresi genellikle 1,5 ila 4 ay arasında değişmektedir. İzmir gibi büyükşehirlerde kamu kurumlarının yoğunluğu nedeniyle Kadastro Müdürlüğü veya belediye onay süreçlerindeki işlem süreleri değişkenlik gösterebilir.

İfraz nedir ve parsel ayırma şartları nelerdir?

İfraz, bir parselin imar planlarına, asgari cephe ve derinlik ölçülerine, yola cephe zorunluluğuna ve tarım arazisi koruma sınırlarına uygun biçimde bölünerek ayrılması işlemidir.

İfraz tanımı ve asgari parsel cephe ile derinlik ölçüleri

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ifrazı bir parselin bölünerek ayrılması işlemi olarak, ifraz hattını ise parselleri birbirinden ayırmak ve arazi ve arsa düzenlemesine esas olmak üzere planla belirlenen hat olarak tanımlar. Tevhit işlemi yapıldıktan sonra parselleri tekrar ayırmak (ifraz) mümkündür; ancak parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz da ayrı bir teknik ve hukuki süreç gerektirir ve imar planları ile imar mevzuatı koşullarına (minimum parsel büyüklüğü vb.) uygun olmak zorundadır.

İmar planında parsel cepheleri belirlenmemişse, ifrazla oluşacak parsellerin asgari cephe genişliği ve büyüklüğü yönetmelikteki esaslara göre tespit edilir. Planda farklı bir hüküm yoksa yeni parsellerin asgari ölçüleri; arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar gibi mevkiin özellikleri, parselde yapılabilecek yapıların ölçüleri ve yöresel ihtiyaçlar göz önünde tutularak belirlenir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmelikte belirlenen miktarlardan küçük ifraza izin verilmez.

Konut ve ticaret bölgelerinde 4 kata kadar (4 kat dahil) inşaata müsait yerlerde parsel genişliği bitişik nizamda 6.00 metreden, blok başlarında yan bahçe mesafesi ile 6.00 metreden, ayrık nizamda yan bahçe mesafeleri toplamı ile 6.00 metreden az olamaz. Aynı bölgelerde 4 kata kadar (4 kat dahil) inşaata müsait yerlerde parsel derinliği ön bahçesiz nizamda 13.00 metreden, ön bahçeli nizamda ön bahçe mesafesi ile 13.00 metreden az olamaz (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 6).

Yola cephe şartı ve tarım arazilerinde asgari ifraz büyüklükleri

İfrazla yola cephesi olmayan parsel oluşturulamaz ve yola cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı düzenlenmez. İmar planıyla mahreç aldığı yolu kapanan ve imar adasının ortasında kalan, yola cephesi bulunmayan parseller ifraz edilemez; Kanunun 18 inci maddesinin uygulanamadığı hallerde böyle bir parselin yola cephesi bulunan parsellerden biriyle tevhit edilmesi mecburidir.

Tarım arazileri, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununa göre Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez; Hazine taşınmazlarının satışı dışında pay ve paydaş adedi de artırılamaz. Asgari tarımsal arazi büyüklüğü mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektardan, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektardan, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez.

Tevhit işleminin avantajları ve riskleri nelerdir?

Tevhit işlemi mülk değerini, yapılaşma kapasitesini ve yönetim kolaylığını artırırken; başlangıç giderleri, bürokratik süreç, hissedar anlaşmazlıkları, imar durumu sonuçları ve vergisel yükümlülükler bakımından çeşitli riskler içerir.

Tevhit işleminin sağladığı avantajlar

Bitişik parsellerinizi tek bir tapu kütük sayfasında birleştirdiğinizde mülkünüzün kullanımı ve piyasa değeri açısından şu avantajlar ortaya çıkar:

• Artan Mülk Değeri: Birleştirilmiş büyük bir parselin metrekare değeri, genellikle ayrı ayrı küçük parsellerin metrekare değerlerinin toplamından daha yüksek olur (“Birlikte Değer Artışı” – Plottage Value).
• Geliştirilmiş Yapılaşma Potansiyeli: Küçük parsellerde imar durumu nedeniyle yapılamayan veya sınırlı kalan inşaat hakları, parseller birleştiğinde daha fazla katlı bina veya daha geniş taban oturumlu yapı gibi daha büyük projelerin önünü açabilir.
• Kullanım Verimliliği: Şekilsiz veya küçük parseller birleştirildiğinde, daha düzgün geometrili ve daha kolay kullanılabilir bir alan elde edilir.
• Basitleştirilmiş Mülkiyet ve Yönetim: Hisseli veya karmaşık mülkiyet yapısına sahip komşu parsellerin tek malik altında toplanması tapu kayıtlarını basitleştirir, vergi takibini ve genel yönetimi kolaylaştırır.
• Artan Satış ve Kiralama Kabiliyeti: Tek ve büyük bir parsel, proje geliştirmek isteyen yatırımcılar veya müteahhitler için daha cazip olduğundan mülkün satış, pazarlama ve kiralama kabiliyetini artırır.

Dezavantajlar ve olası riskler

Arsa birleştirme başvurusu öncesinde bütçenizi, zaman planınızı ve ortaklık ilişkilerinizi etkileyebilecek şu dezavantaj ve riskleri dikkate almanız gerekir:

• Başlangıç Maliyeti: LİHKAB ücreti, harçlar ve diğer masraflar tevhit işleminde önemli bir başlangıç maliyeti oluşturabilir.
• Süreç Karmaşıklığı ve Süre: Tevhit sürecindeki bürokratik işlemler zaman alıcı ve takip gerektiren karmaşık bir süreç olabilir.
• Hissedarlar Arası Anlaşmazlık: Hisseli mülklerde tüm hissedarların onayını almak zor olabilir ve bu durum hissedarlar arası anlaşmazlıklara yol açabilir.
• İmar Riski: Nadir de olsa tevhit sonrası oluşacak parselin imar durumunun beklenenden farklı çıkması veya yapılaşma koşullarının dezavantajlı hale gelmesi gibi imar riskleri yaşanabilir.
• Vergisel Yükümlülükler: Tevhit sonrası oluşan değer artışı, gelecekteki emlak vergisi veya değer artış kazancı vergisi gibi vergisel yükümlülükleri artırabilir.

Sık sorulan sorular

Taşınmaz maliklerinin tevhit başvurusu öncesinde yönelttiği başlıca sorular; imar adası kuralları, vekaletname ile başvuru, tapudaki kısıtlamalar, sonradan ifraz imkânı ve danışmanlık desteğinin kapsamı etrafında toplanır.

Farklı adalardaki parseller tevhit edilebilir mi?

Farklı adalardaki parseller birleştirilemez. Tevhit edilecek parsellerin aynı imar adası içinde yer alması genel bir kuraldır.

Tevhit işlemi için tüm maliklerin bizzat başvurması şart mıdır?

Tevhit işlemi için tüm maliklerin bizzat başvurması şart değildir. Malikler noterden tevhit yetkisi içeren özel bir vekaletname vererek bir temsilcinin (avukat, emlak danışmanı veya başka bir kişi) başvuruda bulunmasını ve işlemi takip etmesini sağlayabilir.

Üzerinde ipotek veya haciz olan parseller tevhit edilebilir mi?

Birleştirilecek parsellerde ipotek gibi sınırlı ayni haklar ya da şerhedilmiş kişisel haklar varsa, bütün hak sahiplerinin (örneğin bankanın) onayı alınarak tevhit yapılabilir ve bu hak ve yükler yeni parselin kütük sayfasına aynen taşınır (Tapu Sicili Tüzüğü md. 66).

Tevhit işlemi yapıldıktan sonra parselleri tekrar ayırmak mümkün müdür?

Tevhit işlemi yapıldıktan sonra parselleri tekrar ayırmak (ifraz) mümkündür. Ancak parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz da ayrı bir teknik ve hukuki süreç gerektirir ve imar planları ile imar mevzuatı koşullarına (minimum parsel büyüklüğü vb.) uygun olmak zorundadır.

Gayrimenkul danışmanlığı tevhit sürecinde nasıl yardımcı olabilir?

Gayrimenkul danışmanları tevhit sürecinde işlemin mantıklı olup olmadığını, potansiyel avantaj ve risklerini analiz ederek ön değerlendirme desteği sağlayabilir. Danışmanlık kapsamında yetkin LİHKAB’lar ve harita mühendisleri ile çalışılması için uzman yönlendirmesi yapılabilir; gerekli belgelerin hazırlanmasından Kadastro ve Tapu Müdürlüğü’ndeki başvuruların takibine kadar tüm bürokratik süreçler danışman rehberliğinde veya vekaleten yürütülebilir.

Tevhit sonrası oluşacak parselin imar potansiyelini değerlendirmek amacıyla imar danışmanlığı hizmeti alınabilir. İzmir’deki taşınmazlarınızda arsa birleştirme kararı verirken parselasyon planı şartlarını, emsal kurallarını, LİHKAB ve tapu harcı giderlerini önceden incelemeniz, kadastro ve tapu tescil adımlarını mevzuata uygun şekilde tamamlamanızı sağlar.