İmar Durumu Nedir, Nasıl Sorgulanır? TAKS, KAKS ve Plan Notları

• startkeyzirve
• imar durumu, imar sorgulama, kaks nedir, taks nedir
• 0Yorumlar
• 1194Görüntülenme

Yeni bir arsa alırken veya mevcut arazinizde inşaat hazırlığına başlarken yapacağınız imar durumu sorgulama işlemi, parsel üzerinde yürürlükteki uygulama imar planı ve ilgili mevzuat çerçevesinde nasıl bir yapı yapılabileceğini öğrenmenizi sağlar. Resmi imar kaydı niteliği taşıyan imar durumu; parselde inşa edeceğiniz yapının taban alanını, toplam inşaat hakkını, kat adedini, nizamını ve komşu parsellerle yollara olan yaklaşma mesafelerini belirler.

Bir arsa satın almadan veya üzerinde inşaat projesi geliştirmeden önce imar durumunun incelenmesi, arsanın gerçek yapılaşma kapasitesini ortaya koyar. Tapu devri veya mimari proje çizimi öncesinde bu resmi kayıtları kontrol ettiğinizde, taşınmazın üzerinde ne büyüklükte ve hangi düzende bina inşa edebileceğinizi somut ölçülerle görürsünüz.

İmar durumu nedir ve yasal dayanağı nelerdir

İmar durumu, bir parselin yapılaşma haklarını yürürlükteki uygulama imar planı kararlarına ve yönetmelik kurallarına bağlayan resmi kayıttır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği). Arsa sahibi veya alıcı olarak imar durumu sorgulama sürecinde karşılaştığınız tüm teknik ölçütler bu yasal dayanak üzerinden uygulanır.

İmar durum belgesinin tanımı ve kapsamı

Belediyeden alınan resmi imar durum belgesi, parselin sınırlarını ve üzerine inşa edilecek yapının sınırlarını çizen teknik yapılaşma parametrelerini içerir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği). Mimari proje hazırlığına başladığınızda binanızın arsa içine nasıl yerleşeceğini, yüksekliğini ve bahçe mesafelerini bu belgede yer alan teknik sınırlar doğrultusunda belirlersiniz.

Plan kullanım fonksiyonları: konut, ticaret, karma ve sosyal donatı alanları

İmar planlarında parseller konut, ticaret, karma kullanım ve sosyal donatı alanları gibi belirli kullanım fonksiyonlarına tahsis edilir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesi). Taşınmazınız için imar durumu sorgulama yaptığınızda plan lejantında karşılaşacağınız kullanım alanları ve bu alanlarda geçerli olan kurallar şunlardır:

• Konut alanı: Yalnızca mesken ve barınma gayeli yapıların inşa edilebileceği alanlardır. Bu bölgelerde ticari işletmelerin açılması, plan notlarının izin verdiği sınırlı alanlar haricinde kısıtlanmıştır.
• Ticaret alanı: İş merkezleri, ofisler, mağazalar, bankalar ve hizmet birimlerinin yer aldığı çalışma bölgeleridir.
• Ticaret + konut karma alanları: Hem işyeri hem konut fonksiyonunun bir arada planlandığı alanlardır. Bu alanlarda inşa edilen yapıları tek başına konut olarak kullanamazsınız; zemin veya yol cephelerinde ticari faaliyetlerin yer alması zorunlu tutulabilir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesi).
• Sosyal donatı alanları: İmar planlarında yer alan eğitim tesisleri, sağlık ocakları, parklar, yeşil alanlar ve ibadethaneler kamu yararı amacıyla ayrılmış bölgelerdir.

Mücavir alan, imar barışı ve ilgili diğer kavramlar

Belediye sınırları dışındaki alanlar için mücavir alan uygulamaları, geçmiş ruhsatsız yapı süreçleri için ise imar barışı düzenlemeleri söz konusudur. İncelediğiniz taşınmaz belediye sınırlarının dışında yer alıyorsa veya parsel üzerinde geçmiş yıllarda ruhsatsız inşa edilmiş bir yapı bulunuyorsa, taşınmazın hukuki durumunu bu düzenlemeler çerçevesinde değerlendirirsiniz.

İmar durumu sorgulama ve parsel işlemleri hangi durumlarda yapılır

İmar durumu sorgulama ve parsel işlemleri, bir arsanın alım satımından önce yapılaşma koşullarını denetlemek veya mevcut parselleri inşaat yapımına uygun hale getirmek istediğiniz durumlarda yapılır. Arsaların yapılaşmaya elverişli hale getirilmesi için tapu ve kadastro idaresi nezdinde yürütülen harita mühendisliği işlemleri parselin inşaat kapasitesini doğrudan etkiler.

Arsa alımı ve proje geliştirme öncesi imar kontrolünün amacı

Arsa alımı ve proje geliştirme öncesinde imar kontrolü yapmanın amacı, imar planı bulunmayan ya da plan notlarında kısıtlama olan taşınmazlarda mali kayıplarla karşılaşmamaktır. Satın alma veya projelendirme aşamasında bu tür mali kayıplar yaşamamak için çevrimiçi sorgulama imkanlarından faydalanmalı ve ilgili ilçe belediyesinden onaylı resmi imar durum belgesi temin etmelisiniz.

Parsel üzerindeki harita mühendisliği işlemleri: tevhit, ifraz, yola terk ve parselasyon

Parsel üzerindeki harita mühendisliği işlemleri, arsanızın imar planına uygun bir imar parseline dönüşmesi ve inşaat alanının şekillenmesi gerektiğinde uygulanır. İmar durumu sorgulamasında çıkan bilgilere göre arsanızda yürüteceğiniz başlıca harita ve tapu işlemleri ile değer unsurları şunlardır:

• Tevhit (birleştirme): Geniş inşaat alanı elde etmek ve emsal hakkını birleştirmek istediğinizde, birbirine bitişik birden çok parselin tek bir imar parseli haline getirilmesi için tevhit işlemi yapılır.
• İfraz (ayırma): Tek bir parselin uygulama imar planına ve asgari parsel büyüklüklerine uygun olarak iki veya daha fazla parsele bölünmesi gerektiğinde ifraz işlemi uygulanır.
• Yola terk: Taşınmazınızın imar planı gereğince yolda, yeşil alanda veya parkta kalan kısımlarının kamu yararına bedelli veya bedelsiz terk edilmesi aşamasında yola terk işlemi gerçekleştirilir.
• Arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon): Belediyelerce yürütülen parselasyon uygulamalarında ham kadastral parsellerden düzenleme ortaklık payı kesilerek yapılaşmaya elverişli imar parselleri üretilir (3194 sayılı İmar Kanunu hükümleri). Parselinizin bu düzenlemeden geçip geçmediğini ve terk işlemlerinin tamamlandığını tapu kütüğü tesciliyle teyit edebilirsiniz.
• Şerefiye değeri: Parsellerin cephe genişliği, köşe başı konumu, kat yüksekliği ve yön gibi faktörlerinin getirdiği değer farkı şerefiye değeri üzerinden hesaplanır.

İmar durumu belgesindeki yapılaşma şartları nelerdir

İmar durumu belgesindeki yapılaşma şartları; arsanızdaki taban oturumunu, toplam inşaat hakkını, bahçe mesafelerini, yapı nizamını ve azami bina yüksekliğini belirleyen kurallardır. İmar durumu sorgulama sonucunda edindiğiniz belgede yer alan taban alanı ve emsal hesabı net imar parseli alanı üzerinden yapılır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 5. maddesi).

Taban alanı kat sayısı (TAKS) şartları ve hesaplaması

Taban alanı kat sayısı (TAKS) şartlarına göre ayrık veya blok nizamda, uygulama imar planında açıkça belirlenmemişse TAKS %40’ı geçemez (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 5. maddesi altıncı fıkrası). Örneğin net imar parselinde TAKS oranı plan notlarında %40 olarak belirlenmişse, inşa edilecek yapının zemin oturum alanı parsel yüzölçümünün en fazla yüzde kırkı kadar olabilir. Yapının zemin oturumundan geriye kalan parsel kısmı; bahçe, otopark, yangın yaklaşma mesafesi ve peyzaj alanı olarak parsel sınırları içinde bırakılır ve taban alanının doğru belirlenmesi bina kütlesinin arsa üzerindeki konumunu şekillendirir.

Binanızın zemin oturumunu hesaplarken bahçe mesafelerini ve çekme sınırlarını da dikkate almanız gerekir. Arsanın çekme mesafeleri geriye çekildiğinde kalan alan TAKS hakkından daha küçükse bina tabanı bu çekme sınırları içine hapsolur; bu durumda taban alanının fiilen ne kadar kullanılabileceğini arsanın geometrisi belirler.

Kat alanı kat sayısı (KAKS / emsal) ve emsal harici alanlar

Kat alanı kat sayısı (KAKS / emsal) hesabı yapılırken, plan ve yönetmelikte emsale dahil edilmeyeceği açıkça belirtilen alanlar toplam inşaat hakkından düşülür. Mimari projenizi hazırlatırken yangın merdivenleri, asansör boşlukları ve sığınak gibi ortak alanların yönetmelikte izin verilen sınırlarını toplam inşaat hakkından düşerek emsal harici tutabilirsiniz.

İmar durumu sorgulama aşamasında netleşen emsal hakkı arsanın ekonomik değerini doğrudan belirler. Arsa sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bağımsız bölüm paylaşımını, projenin karlılığını ve daire adetlerini bu emsal inşaat alanı üzerinden hesaplarsınız.

Yapı yaklaşma (çekme) mesafeleri ve köşe başı parsel kuralları

Yapı yaklaşma mesafesi; uygulama imar planında belirlenen, planda belirlenmemişse yönetmelikle tayin edilen, yapının yola ve komşu parsel sınırlarına en fazla yaklaşabileceği mesafedir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesi). Çekme mesafeleri; yoldan itibaren bırakılması gereken emniyet bandını oluşturan ön bahçe (yol cephesi) mesafesi ile komşu binalar arasındaki ışık, havalandırma ve yangın güvenliğini temin eden yan bahçe ve arka bahçe mesafeleri olarak üçe ayrılır.

İmar durum belgesinde çekme mesafeleri net çizgilerle belirtilir ve bina projesinde hiçbir taşıyıcı eleman bu çekme sınırını aşamaz. Köşe başı parsellerde ise iki farklı yola cephe bulunduğundan her iki cephede de ön bahçe çekme mesafesi kuralı uygulanır; bu durum yapı oturum tabanını daraltabilse de binanın iki yoldan da ışık almasını ve geniş görüş açısına sahip olmasını sağlar.

Yapı nizamı türleri ve maksimum yapı yüksekliği (Hmax) kısıtları

Yapı nizamları ayrık, bitişik ve blok nizam olmak üzere üç temel gruba ayrılırken, Hmax parametresi binanın ulaşabileceği azami yüksekliği sınırlandırır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesi). İmar planlarında genellikle ‘A’ harfi ile gösterilen ayrık nizamda yapılar dört bir yanından ışık alır; planda ‘B’ harfiyle belirtilen bitişik nizam sokak dokusunun sürekliliğini sağlar ve dar parsellerde taban verimliliğini artırır; planda ‘BL’ harfiyle gösterilen blok nizamda ise ikiz nizam da blok nizam sayılır.

İmar durumu sorgulama belgesinde yer alan Hmax ifadesi binanın saçak seviyesine kadar olan azami yüksekliğini ifade eder; bazı planlarda yükseklik metre cinsinden belirtilirken bazı planlarda doğrudan izin verilen kat adedi yazılır. Zemin kotunun su basman seviyesi ve çatı eğimi hesaba katılarak mimari projenin dış konturları netleştirilir; ayrıca yapı yüksekliği belirlenirken çevredeki binaların gabarisi, yol genişliği ve sivil havacılık mania hatları gibi bölgesel kısıtlar dikkate alınır.

Plan notları, sit alanı izinleri ve hisseli arsalarda yapılaşma şartları

Parsel üzerinde inşaat izni alabilmek için uygulama imar planının arkasında yer alan plan notlarındaki özel şartların, sit alanı izinlerinin ve hisseli mülkiyet kurallarının yerine getirilmesi gerekir. Plan notlarını incelerken asgari parsel büyüklüğü şartı, çatı eğimi kısıtlaması veya otopark tahsis zorunluluğu gibi parsel için özel hükümler getiren maddeleri dikkatle okumalısınız.

Arsanın doğal sit, arkeolojik sit veya kentsel sit sınırları içinde kalıp kalmadığını belediyeden ve ilgili koruma bölge kurulundan araştırmanız gerekir; sit alanlarında koruma amaçlı imar planı hükümleri uygulanır ve her türlü inşaat faaliyeti için Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu izni alınması yasal zorunluluktur. Hisseli bir parsel üzerinde inşaata başlayabilmek için ise tüm hissedarların oybirliğiyle ruhsat müracaatında bulunması veya parselin rızaen ifraz ya da taksim edilmesi şarttır (3194 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat hükümleri).

İmar durumu sorgulama ve ruhsattan iskana süreç nasıl işler

İmar durumu sorgulama ve ruhsattan iskana uzanan süreçte, bir taşınmazın imar durumunu öğrenmek için belediyelerin dijital hizmet kanalları ile fiziki başvuru yolları birlikte kullanılır. Ön sorgulama ve resmi belge temininin ardından sırasıyla zemin etüdü, mimari ve statik projelendirme, yapı ruhsatı, yapı denetimli inşaat ve yapı kullanma izni aşamaları tamamlanır.

Dijital kanallardan ve e-Devlet üzerinden ön imar sorgulaması adımları

Dijital kanallardan ve e-Devlet üzerinden ön imar sorgulaması yaparken tapu kayıt bilgilerinizle belediyenin elektronik sistemlerine ve ulusal portallara girerek parselinizin plan verilerini incelersiniz. İnternet üzerinden imar durumu sorgulama yaparken izleyeceğiniz adımlar şunlardır:

1. İmar sorgulamasının ilk adımı, taşınmazın tapu senedinde yazan il, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarasının ada parsel sorgulama işlemleriyle teyit edilmesidir. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün parsel sorgulama uygulaması üzerinden taşınmazın konumu ve sınırları doğrulanabilir; kadastro verileri ile sahadaki fiili sınırların karşılaştırılması parsel geometrisinin anlaşılmasını sağlar.
2. İlçe belediyesinin çevrimiçi sisteminden parsel bilgilerinizi sorgulayın; örneğin Çiğli ilçesindeki bir parsel için Çiğli Belediyesi internet sayfası üzerinden e-imar uygulamasına erişilerek ada/parsel ya da mahalle, sokak ve kapı numarası ile sorgulama gerçekleştirilebilir. Harita tabanlı çevrimiçi sorgulamada parselin rengi, fonksiyon lejantı ve plan notları ekranda görüntülenir.
3. Bazı ilçe belediyeleri imar durum bilgisini e-Devlet kapısı üzerinden sunar; ilgili belediyenin hizmet listesinde imar durumu sorgulama hizmeti bulunuyorsa e-Devlet şifresi ile sisteme girilerek belediyeye gitmeden parselin güncel plan notlarına ve ön planlama verilerine ulaşılabilir.

Belediyeden resmi imar durum belgesi başvurusu ve aplikasyon krokisi

Belediyeden resmi imar durum belgesi başvurusu sırasında taşınmazın güncel tapu kaydı ve ilgilinin kimlik bilgileri ibraz edilir. Belediyeye müracaat etmeden önce imar müdürlüğü birimlerinin iletişim ve hizmet standartları tablosunu ilgili belediye portalındaki ilanlardan kontrol edebilirsiniz.

Parselin yerinde incelenmesi aşamasında kadastro müdürlüğü veya lisanslı harita kadastro büroları (LİHKAB) aracılığıyla, tapu kütüğündeki sınır koordinatlarının arazide çelik kazıklarla işaretlenmesini sağlayan aplikasyon krokisi temin edilmelidir. Aplikasyon krokisi ile komşu parsellerin sınıra tecavüz edip etmediği, imar yolunun fiilen açık olup olmadığı ve arazinin eğim durumu inşaat öncesinde kesinleştirilir.

İmar durumundan mimari projeye, yapı ruhsatına ve iskana giden aşamalar

Resmi imar durum belgesinin alınmasının ardından zemin etüdü, proje çizimleri, ruhsat onayı, denetimli inşaat imalatı ve iskan başvurusu aşamaları sırasıyla yürütülür. Arsanızda inşaata başlayıp binayı kullanıma açana kadar takip edeceğiniz resmi aşamalar şunlardır:

1. İmar durum belgesi alındıktan sonra parselde sondajlar yapılarak zemin taşıma gücü, yeraltı su seviyesi ve sıvılaşma riskini ölçen zemin etüt raporu hazırlanır; statik proje mühendisleri binanın temel tipini (radye temel, mütemadi temel veya kazıklı temel) bu resmi jeolojik veriler doğrultusunda belirler.
2. Avan proje, geçerli imar durumu belgesi ve yürürlükteki uygulama imar planına göre düzenlenen ön projedir; mimari proje ve vaziyet planı bu avan proje ve imar durum parametreleri doğrultusunda hazırlanır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesinin (f) bendi).
3. Mimari projenin ardından zemin etüt raporlarına uygun olarak betonarme veya çelik hesaplarını içeren statik proje ve tesisat projeleri yapılır.
4. Kanun kapsamına giren bütün yapılar için yetkili belediye veya valilikten yapı ruhsatı alınması mecburidir (3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi birinci fıkrası).
5. Yapı ruhsatı alındıktan sonra yapı denetim kuruluşu gözetiminde temel, kaba inşaat, tesisat ve çatı imalatları onaylı projeye uygun olarak yürütülür ve her aşamada beton ile demir numuneleri alınarak laboratuvar testlerine tabi tutulur.
6. İnşaatı tamamen biten yapının kullanılabilmesi için ruhsatı veren idareden yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınması zorunludur ve iskan belgesi alınmadan binada kat mülkiyeti kurulamaz (3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesi).

İmar durum belgesinin geçerlilik süresi ve ek maliyet doğuran durumlar nelerdir

İmar durum belgesinin geçerlilik süresi bölgedeki imar planlarının yürürlükte kalmasına bağlıyken, plan tadilatları ve zemin riskleri arsa sahiplerine ek maliyet doğuran durumları oluşturur. Arsanız için imar durumu sorgulama yaptığınızda hem plan revizyonlarını hem de afet tehlike şerhlerini takip etmeniz gerekir.

Belgenin geçerlilik süresi ve plan revizyonlarının etkisi

Parselin bulunduğu bölgede yeni bir nazım imar planı veya uygulama imar planı revizyonu yapılırsa önceki imar durum belgesi geçerliliğini yitirir ve yeni plan kararlarına göre güncel belge düzenlenmesi gerekir. Proje hazırlıklarınızın geçersiz kalmaması için arsa sahibi olarak belediyenin plan askı ilanlarını takip etmelisiniz.

Plan değişikliği değer artış payı ve zemin iyileştirme maliyetleri

İmar planı değişikliklerinde ortaya çıkan değer artışı yükümlülükleri ve sorunlu arazilerdeki zemin iyileştirme çalışmaları, inşaat bütçesinde ilave maliyetler doğurur. Bir parselin imar planındaki kullanım fonksiyonu değiştirilemez; ancak yetkili belediye meclisi ve büyükşehir belediyesi kararıyla plan tadilatı yapılması durumunda fonksiyon revize edilebilir ve imar planı değişikliklerinde ortaya çıkan değer artışı için yasal imar planı değişikliği değer artış payı yükümlülükleri uygulanır.

Arazinin jeolojik yapısı da proje giderlerini etkiler; heyelan, taşkın veya yüksek yeraltı su seviyesi bulunan arazilerde ilave zemin iyileştirme maliyetleri doğabilir. Bu nedenle imar durumu sorgulama sürecinde imar durum belgesinde afet tehlike alanlarına ilişkin şerhlerin bulunup bulunmadığını denetlemelisiniz.

İmar durumu ve yapılaşma kavramlarının benzer terimlerle farkları nelerdir

İmar durumu ve yapılaşma kavramları, ön bilgilendirme ekranları ile resmi belgeler, inşaat katsayıları, yapı nizamları ve arazi nitelikleri arasındaki hukuki farkları ortaya koyar. Bu süreçte resmi imar durum belgesi inşaat sürecinin ilk teknik adımıdır ve yapı ruhsatı sürecini başlatır.

Çevrimiçi e-imar sorgulaması, resmi imar durum belgesi ve yapı ruhsatı farkı

Çevrimiçi e-imar sorgulaması yalnızca ön bilgi sunarken, resmi imar durum belgesi projelendirme dayanağını, yapı ruhsatı ise inşaata başlama iznini oluşturur. Belediyeler, çevrimiçi sayfalardaki imar durumu sorgulama verilerinin yalnızca ön bilgi mahiyetinde olduğunu ve bilgi işlem hatalarından belediyenin sorumlu tutulamayacağını kullanım koşullarında açıkça belirtir.

TAKS ile KAKS arasındaki fark ve ayrık, bitişik, blok nizam ayrımları

TAKS ve KAKS oranları bir arada değerlendirildiğinde yapının taban oturumu ile kat adedi arasındaki denge kurulur; düşük taban oturumu tercih edildiğinde bina daha yüksek katlı kurgulanabilir. Yapı nizamları arasındaki ayrımda ise bitişik nizam bir veya birden fazla komşu parseldeki binalara bitişik olarak inşa edilen yapı nizamı iken, blok nizamda yapı kitlesi bir ya da dilatasyonla ayrılan birden fazla parsel üzerine bahçeli nizamda oturur.

İmarlı arsa ile tarla, bağ ve bahçe nitelikli arazilerin farkı

Tapu senedinde arsa ibaresi bulunan taşınmazlar imar parseli niteliğindedir; tarla, bağ veya bahçe yazan yerler ise ham arazidir ve üzerlerinde imar planı bulunmadıkça inşaat yapılamaz. Taşınmaz alırken bu nitelik ayrımını tarla yatırımı mı arazi yatırımı mı ve arsa yatırımı kapsamındaki yapılaşma kurallarına göre değerlendirmeniz gerekir.

Arsa yatırımında avantajlar, bölgesel dinamikler ve imar riskleri nelerdir

Arsa veya arazi yatırımı yapmadan önce teknik ve hukuki kontrollerin yapılması yatırım güvenliğini sağlar; plansız veya kısıtlı bir parsel satın almak sermayenin uzun yıllar hareketsiz kalmasına yol açabilir. Yatırım öncesinde gerçekleştireceğiniz imar durumu sorgulama işlemleriyle hem bölgesel gelişim fırsatlarını hem de yapılaşma engellerini önceden görebilirsiniz.

Bölgesel gelişim, ulaşım aksları ve getiri karşılaştırmaları

Bölgesel gelişim projeleri, ulaşım aksları ve alternatif yatırım modelleri arsa yatırımının getirisini doğrudan belirler. Yatırım alternatiflerini değerlendirirken arsa yatırımı ile dükkan yatırımı arasındaki ticari getiri kıyaslamasını ve müteahhitle yapılan arsa payı karşılığı inşaat anlaşma modellerini inceleyebilirsiniz.

Gelişmekte olan bölgeler içindeki bölgesel dinamikler ve Kuzey Ege otoyolu gibi ulaşım projeleri ile otoyol bağlantıları arsa değerlerini doğrudan etkiler. İzmir ve Çiğli çevresindeki yerel piyasa trendleri için Çiğli arsa değerleri, planlama süreçleri için Harmandalı Balatçık arsa değerleri ve villa imarlı parseller için Sasalı Villakent arsa değerleri incelenebilir.

Donatı alanında kalma, kaçak yapı ve mühürleme riskleri

Parselin sosyal donatı alanında kalması, ruhsatsız inşaata başlanması veya azami yükseklik sınırının aşılması yapılaşma izninin verilmemesine ve yapının mühürlenmesine yol açar. Bir parselin imar planında sosyal donatı alanında kalması durumunda özel yapılaşma izni verilmez; mülk sahibi taşınmazın ilgili kamu idaresince kamulaştırılmasını veya eşdeğer bir imar parseli ile takas edilmesini talep edebilir. Kamu müdahalelerinde hak arama yolu olarak kamulaştırmasız el atma davası gündeme gelir.

İmar durumu sorgulama verilerine ve ruhsat şartlarına aykırı yürütülen inşaat uygulamaları ise yasal yaptırımlarla karşılaşır. Ruhsatsız başlanan inşaatlar yasal olarak kaçak yapı statüsündedir ve imar kuralına aykırı binalara karşı kaçak yapı ihbarı gibi yasal yollara başvurulabilir. Ayrıca Hmax sınırı aşılarak yapılan çatı katı veya kaçak kat imalatları iskan aşamasında yapının mühürlenmesine sebep olur.

Sık sorulan sorular

İmar durumu sorgulama işlemleri, yapılaşma oranları, resmi belge başvuruları ve hisseli arsalardaki süreçler hakkında mülk sahiplerinin ve yatırımcıların sıklıkla yönelttiği sorular ve yanıtları aşağıda yer almaktadır.

İmar durumu nasıl öğrenilir ve çevrimiçi sorgulama resmi belge yerine geçer mi

Taşınmazın sınırları içinde bulunduğu ilçe belediyesinin resmi internet sitesindeki coğrafi bilgi sistemleri veya e-imar portalına giriş yapılarak imar durumu sorgulanır. Ancak çevrimiçi sorgulama çıktıları resmi belge yerine geçmez; resmi mimari proje çizimi, statik hesaplamalar, banka ekspertiz işlemleri ve yapı ruhsatı başvurusu için ilçe belediyesinin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’ne yazılı dilekçe ile başvurularak ıslak imzalı ve mühürlü ya da e-imzalı resmi imar durum belgesi alınması mecburidir.

TAKS ile KAKS ve ayrık nizam ile blok nizam arasındaki fark nedir

TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), yapının parsel tabanında oturacağı zemin taban alanının imar parseli alanına oranını ifade ederken; KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) veya emsal, yapının inşa edilen tüm kat alanları toplamının net imar parseli alanına oranıdır ve bir arsaya toplamda ne kadarlık kapalı inşaat alanı yapılabileceğini gösterir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesi). Yapı nizamlarında ise ayrık nizam, hiçbir yanından komşu parseldeki binalara bitişik olmayan ve tüm cephelerinde bahçe mesafesi bulunan yapı nizamıdır; blok nizamda ise imar planı veya yönetmelikle ölçüleri belirlenmiş yapı kitlesi parsel sınırına veya komşu parseldeki binaya blok oluşturacak biçimde oturur.

İmar durumu konut ne demek ve imar durum belgesi yapı ruhsatı yerine geçer mi

İmar durumu konut ifadesi parselin mesken yapılaşmasına ayrıldığını gösterir ve imar durumu konut olan bir parselde bağımsız ticari işletme veya sanayi yapısı inşa edilemez. İmar durum belgesinin alınması ise bir arsa üzerinde inşaata başlanabileceği anlamına gelmez ve bu belge yalnızca arsanın yapılaşma sınırlarını gösterir; inşaata başlayabilmek için mimari ve statik projelerin onaylatılarak belediyeden yapı ruhsatı alınması şarttır (3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesi).

İmar durum belgesinin geçerlilik süresi nedir ve hisseli arsalarda süreç nasıl işler

Resmi imar durum belgesi, bölgede uygulama imar planı değişikliği veya plan revizyonu yapılmadığı sürece düzenlendiği tarihteki plan koşullarını yansıtarak belirli bir süre boyunca geçerliliğini korur. Hisseli taşınmazlarda ise imar durum belgesi parselin tamamı için düzenlenir ve paydaşlardan herhangi biri tek başına belediyeye müracaat ederek parselin imar durum belgesini talep edebilir.

Arsa yatırımı ve imar durumu sorgulama süreçlerini değerlendirirken Çiğli/İzmir bölgesi taşınmaz işlemleri ile metaverse arsa satın alma ve emsal (KAKS, TAKS ve emsale dahil olmayan alanlar) konuları ilgili diğer içerikler arasında yer alır.