Yola Terk İşlemi Nedir? Terk Bedeli ve İmar Planı Uygulaması

• startkeyzirve
• Arsanın yola terk edilmesi, Bedelsiz yola terk, İmar planı, İzmir yola terk, startkey zirve, tapu işlemleri, Yola Terk İşlemi Nedir
• 0Yorumlar
• 1238Görüntülenme

Bir arsa satın aldığınızda veya mevcut mülkünüz için inşaat ruhsatı başvurusu yapmayı planladığınızda, belediye veya tapu müdürlüğündeki resmi süreçlerde “Yola Terk” terimiyle karşılaşabilirsiniz. Mülkiyet hakkı ile kamunun planlı şehirleşme ihtiyacı arasındaki hukuki dengeyi ifade eden yola terk işlemi, özel mülkiyetin bir kısmının imar hakkı kazanma karşılığında kamuya devredilmesi prensibine dayanır.

Yola terk işlemi nedir ve hukuki dayanağı nedir?

Yola terk işlemi; tapu kütüğünde kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmazın (arsa/parsel), imar planlarının uygulanması amacıyla kamu yararı (yol, yeşil alan, park, otopark vb.) için ayrılan kısımlarının malik tarafından bedelli veya bedelsiz terk edilerek mülkiyetinin kamuya (Belediye veya ilgili idare) devredilmesi ve tapu sicilinden düşürülmesi işlemidir. Arsa satın aldığınızda ya da mevcut taşınmazınız üzerinde yapılaşma hazırlığına girdiğinizde, belediye ve tapu müdürlüğü nezdinde yürütülen bu işlemle bir şehrin sağlıklı ve planlı büyüyebilmesi için zorunlu olan altyapı ve sosyal donatı alanlarının yaratılması sağlanır. Mülk sahibinin imar hakkı elde etmesi karşılığında taşınmazın ilgili bölümünü kamuya devretmesini düzenlenen bu sürecin yasal dayanağını oluşturan ana kanun imar mevzuatıdır (3194 sayılı İmar Kanunu).

Yola terk neden bir imar uygulamasıdır ve ilgili kurumlar hangileridir?

Yola terk işlemi, çoğunlukla münferit parsellerin inşaat ruhsatı alması veya imar durumunun netleşmesi aşamasında gündeme gelen ve taşınmazın imar planına uyumlu hale gelerek ruhsatlandırılmasının temel ön koşulunu oluşturan bir imar uygulamasıdır. İmar planında parselinizin bir kısmı yol veya yeşil alan olarak ayrılmışsa, yapı ruhsatı alabilmeniz için bu alanı kamuya terk etmeniz gerekir. Belediyelerin imar planı uygulamaları sırasında parseller üzerinde ayırma (ifraz) ve birleştirme (tevhit) işlemleriyle birlikte yollar ve parklar gibi kamuya ait alanları oluşturmasına olanak tanınır (3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri). Geniş ölçekli uygulamalarda ise kamuya alan ayırma işlemi düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisiyle yapılır (İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre).

Taşınmazınız için bu süreci yürütürken farklı kurumlar, hizmet sağlayıcılar, yasalar ve belgelerle işlem yaparsınız:

Arsanın yola terk edilmesi hangi durumlarda gerekir?

Arsanın yola terk edilmesi; genellikle bir parsele yeni bir inşaat ruhsatı almak, kat mülkiyeti kurmak veya imar planı değişikliğinden faydalanmak istediğinizde, planın gerektirdiği kamu alanlarını ayırma zorunluluğu doğduğunda gerekir. Mülkünüz üzerinde yeni bir yapı inşa etmek, mevcut yapınıza resmi statü kazandırmak ya da parsel sınırlarını yeniden düzenlemek için belediyeye başvurduğunuzda yola terk işlemi şartıyla karşılaşırsınız.

Yeni inşaat ruhsatı, kat mülkiyeti, ifraz, tevhit ve imar planı uygulamaları

Yeni inşaat ruhsatı alınması en yaygın yola terk senaryosudur; bunun yanında kat mülkiyeti kurulumu, ifraz, tevhit ve kapsamlı imar planı uygulamalarında da terk zorunluluğu doğar. Örneğin tapuda 500 m² görünen bir arsanızın bulunduğu yerde belediye yeni bir imar planı yaparak arsanızın önünden geçen yolu 7 metreden 10 metreye çıkardığında, yol genişlemesi için gereken 3 metrelik şerit arsanızın içinde kalır. Bu örnekteki arsaya yeni bir bina yapmak için ruhsat başvurusunda bulunduğunuzda belediye, önce plan gereği yola terk edilecek 50 m²’lik alanın kamuya bedelsiz terk edilmesini şart koşar ve ancak ondan sonra kalan 450 m² üzerine inşaat ruhsatı verir.

Yeni inşaat ruhsatı dışındaki diğer üç uygulama durumu şunlardır:

• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulumu: Mevcut bir binanız bulunsa bile, bina imar planına tam uygun değilse veya arsanın yola terkleri yapılmamışsa, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte (iskan alırken) belediye sizden bu terklerin yapılmasını isteyebilir.
• İfraz (ayırma) veya tevhit (birleştirme) işlemleri: Büyük bir parseli bölmek (ifraz) veya komşu parsellerle birleştirmek (tevhit) istediğinizde, oluşacak yeni parsellerin de imar planına ve yol cephesi şartlarına uyması gerektiğinden bu işlemler sırasında yola terk işlemi yapılması zorunlu hale gelebilir.
• İmar planı değişiklikleri ve uygulamaları: Belediye bölgede kapsamlı bir imar uygulaması yapıyorsa, malikin talebi olmaksızın da parselden yollar, parklar ve okullar gibi kamu alanları için bedelsiz yola terkin daha geniş kapsamlı bir benzeri olan Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi yapabilir (18. Madde Uygulaması).

İzmir’de kentsel gelişim, kentsel dönüşüm ve kırsal alanların imara açılması

İzmir’de hızlı kentsel gelişim gösteren ilçelerdeki yeni imar planları, eski yapı stoğunun bulunduğu bölgelerdeki kentsel dönüşüm çalışmaları ve kırsal vasıflı arazilerin imara açılması süreçleri yola terk işlemi ihtiyacını doğrudan ortaya çıkarır. İzmir’de Çiğli, Menemen ve Torbalı gibi ilçeler hızla gelişmekte ve yeni imar planları açılmaktadır; bu durum arsa birleştirme ve yola terk işlemi ihtiyacını artırırken, özellikle Menemen sanayi bölgelerindeki planlamalar altyapı için bu terkleri zorunlu kılar.

İzmir’de Bayraklı, Karabağlar ve Bornova gibi eski yapı stoğunun yoğun olduğu bölgelerde, kentsel dönüşüm projeleri kapsamında mevcut parsellerin imar planlarına uydurulması için yola terk işlemi zorunlu hale gelmektedir. Urla, Seferihisar ve Karaburun gibi bölgelerde ise tarla vasfındaki arazilerin, özellikle Karaburun kırsalındaki zeytinliklerin veya Urla’daki bağların imara açılması süreçlerinde, yeni yolların oluşturulması için bedelsiz yola terk önemli ve karmaşık bir adımdır.

Bedelsiz yola terk ve parselasyon işleminin şartları nelerdir?

Bedelsiz yola terk, imar planı uygulamasıyla parsel malikinin arsasının bir kısmını kamu yararına (yol, park vb.) karşılıksız olarak devretmesidir ve yola terk işleminin en sık karşılaşılan uygulama biçimidir (İmar Kanunu kapsamında). Bu uygulamada devlet, malike arsası üzerine yapı yapma (imar) hakkı tanırken, karşılığında bölgenin ihtiyacı olan yollar, parklar, yeşil alanlar ve okullar gibi kamu hizmet alanlarının bedelsiz olarak terk edilmesini talep eder. Belediyelere bir bölgede imar planı uygulaması (parselasyon) yaparken o bölgedeki arsalardan %45’e kadar “Düzenleme Ortaklık Payı” (DOP) adı altında bedelsiz kesinti yapma yetkisi verilir; ancak mülkiyet hakkı güvence altında olduğundan yapılacak kesinti veya terk işlemi sınırsız değildir (Anayasa; İmar Kanunu’nun 18. Maddesi).

Düzenleme ortaklık payı kesinti sınırı ve imar programı şartları

Düzenleme ortaklık payı (DOP), düzenlemeye giren arazinin düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde kırk beşini (%45) geçemez ve bir imar planı veya uygulaması olmaksızın belediyenin keyfi olarak bir parselden bedelsiz yola terk istemesi hukuka aykırıdır (İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre). Belediyeler, planın yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde 5 yıllık imar programı hazırlar ve programdaki kamu hizmet alanlarının bu 5 yıllık süre içinde kamulaştırılması gerekir (İmar Kanunu’nun 10. maddesine göre). Taşınmazınızdaki5 yıllık imar programı süresi içinde kamulaştırılmayan kamu hizmet alanları için kamulaştırmasız el atma davası gibi hukuki yollar hakkında bir avukata danışmalısınız.

İmar Kanunu kapsamında parselasyon, resen tescil ve hisseli mülkiyette muvafakat şartları

Şehirleşme sürecinde imar planı bulunan alanlarda öncelikle uygulama imar planına uygun biçimde parselasyon planının yapılması kanuni bir ilkedir ve belediye ile mücavir alan sınırları içindeki taşınmazların ifraz, tevhit ve hak terkini işlemleri belediye encümeni veya valilik il idare kurulu onayına tabidir (3194 sayılı İmar Kanunu gereğince). İmar planlı alanlarda ifraz ve tevhit yapılabilmesi için parselasyon planı tescilli olmalı; parselasyon planı tescil edilmiş yerlerde yapılacak ifraz veya tevhit işlemleri imar planlarına ve yürürlükteki mevzuat hükümlerine tam uygunluk taşımalıdır.

İmar sınırları içerisinde yer alan binalı veya binasız arsa ve araziler, kamu hizmet alanlarının oluşturulması ve düzenli şehirleşmenin sağlanması amacıyla idarece birleştirilebilir. Belediyeler bu gayrimenkulleri yol fazlaları ve kamu taşınmazları ile birleştirmeye, imar planına uygun müstakil veya hisseli parseller halinde hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil ettirmeye kanunen yetkilidir. Hisseli (paylı) mülkiyetlerde isteğe bağlı yola terk işleminin yapılabilmesi için ise tüm hissedarların (paydaşların) işleme muvafakat etmesi (onay vermesi) zorunludur; tek bir hissedarın bile imzası eksik olursa işlem gerçekleşmez ve bu durum hisseli tapularda en sık karşılaşılan bürokratik engellerden biridir.

Yola terk işlemi adım adım nasıl yapılır?

Yola terk işlemi genel olarak; LİHKAB’a teknik dosya hazırlatılması, ilgili belediyenin İmar Müdürlüğü ve Encümeni’nden onay alınması ve son olarak Kadastro ile Tapu Müdürlüğü’nde işlemin tescil edilmesi adımlarını içerir. Taşınmazınızı imar planına uygun hale getirmek istediğinizde bu bürokratik ve teknik aşamaları sırasıyla takip edersiniz.

Ön hazırlık, imar durum belgesi ve gerekli belgelerin toplanması

Adım 1 (Ön Hazırlık) kapsamında ilk olarak mülkünüzün bağlı olduğu ilçe belediyesinin (örneğin Karşıyaka, Bornova, Urla Belediyesi) İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’ne başvurarak “İmar Durum Belgesi” (imar çapı) almanız ve yetkili bir LİHKAB ile anlaşmanız gerekir. Aldığınız İmar Durum Belgesi (imar çapı), parselinizin sınırlarını, imar planında hangi alanda kaldığını ve yola veya yeşil alana terk edilecek bir kısmının olup olmadığını net ve ayrıntılı biçimde gösteren resmi belgedir. Yola terk işlemi için teknik dosyayı hazırlama yetkisi Lisanslı Harita Kadastro Büroları’nda (LİHKAB) olduğundan, ön hazırlık aşamasında mülkünüzün bulunduğu bölgedeki yetkili bir LİHKAB ile anlaşma yaparsınız.

Adım 2 (Gerekli Belgelerin Toplanması) aşamasına geçildiğinde LİHKAB sizden şu belgeleri isteyecektir:

• Tapu Senedi (aslı veya onaylı örneği)
• Malik veya maliklerin kimlik fotokopileri
• Vekaletname (işlem vekil aracılığıyla yapılacaksa)
• Güncel İmar Durum Belgesi (belediyeden alınmış)

Teknik dosyanın hazırlanması ve Kadastro Müdürlüğü kontrolü

Adım 3 (Teknik Dosyanın Hazırlanması) aşamasında LİHKAB, arazide gerekli ölçümleri yapar ve TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) standartlarına uygun teknik belgeleri hazırlayarak Adım 4 kapsamında kontrol için Kadastro Müdürlüğü’ne sunar. LİHKAB tarafından hazırlanan teknik dosyada şu belgeler yer alır:

• Terk Krokisi (Değişiklik Beyannamesi): Parselin eski sınırlarını, yola terk edilecek alanı (kırmızı taralı olarak) ve parselin terkten sonra kalan yeni sınırlarını koordinatlarıyla birlikte gösteren teknik haritadır.
• Teknik Rapor: Yapılan işlemin detaylarını ve yasal dayanaklarını açıklar.
• Tescil Bildirimi: Tapu siciline yapılacak değişikliği beyan eden formdur.

Adım 4 (Kadastro Müdürlüğü Kontrolü – Teknik Onay) aşamasında, hazırlanan teknik dosya LİHKAB tarafından ilgili ilçenin Kadastro Müdürlüğü’ne sunulur. Kadastro Müdürlüğü, dosyanın teknik olarak doğruluğunu, paftalara ve yönetmeliklere uygunluğunu kontrol eder (“fen kontrolü”) ve uygun bulması halinde dosyayı onaylar.

Belediye encümen kararı ve Tapu Müdürlüğü tescil başvurusu

Adım 5 (Belediye Encümen Kararı – İdari Onay) aşamasında, Kadastro Müdürlüğü’nden teknik onayı alan dosya idari olarak onaylanması için ilgili Belediye Encümeni’ne sunulur ve buradan çıkan kararla Adım 6’daki tapu tescil aşamasına geçilir. Belediye Encümeni, imar planına uygunluğu denetler ve işlemin yasal temelini oluşturan “Terk İşlemine Muvafakat Edilmesi” yönünde bir karar alır.

Adım 6 (Tapu Müdürlüğü Başvurusu ve Tescil) aşamasında, Kadastro ve Belediye onayları tamamlanan dosya ile birlikte Tapu Müdürlüğü’ne tescil başvurusu yapılır. Malik (veya vekili), Tapu Müdürlüğü’ne giderek parselinin ilgili kısmını bedelsiz yola terk ettiğine dair resmi senedi imzalar. İmza sonrasında tapu memuru eski parselin tapu kaydında gerekli düzeltmeyi (terkini) yapar; yola terk edilen kısım tapu kaydından düşülerek “yol” olarak kamu adına tescil edilir ve parselin kalan kısmı için gerekirse yeni tapu senedi düzenlenir.

Yola terk harcı, işlem maliyetleri ve yasal süreler nelerdir?

Yola terk işlemi bir “satış” olmadığı için yüksek tapu harcına tabi değildir; ancak süreç boyunca LİHKAB hizmet bedeli, kadastro döner sermaye ücreti ve belediye harçları gibi işlem maliyetleri bulunmaktadır. Başvurunuzun onaylanması, tapuya bildirilmesi ve tescil edilmesi aşamaları da kanunda belirlenen yasal sürelere tabidir.

Tapu harcı istisnası ve döner sermaye hizmet bedeli

Tapuda yola terk işlemi, taşınmazı belediye edindiği için tapu harcından istisnadır (492 sayılı Harçlar Kanunu‘nun 59/a maddesi gereğince). Tapu harcı ödemeseniz de işlem için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (https://www.tkgm.gov.tr) tarafından belirlenen ve her yıl güncellenen Döner Sermaye Hizmet Bedeli ödenir. Ödeyeceğiniz güncel döner sermaye hizmet bedeli tutarını, e-Devlet üzerindeki “Tapu ve Kadastro Harç ve Döner Sermaye Sorgulama” hizmetinden öğrenebilirsiniz.

LİHKAB teknik hizmet bedelini belirleyen unsurlar

Yola terk işlemindeki asıl maliyet kalemi, süreci yürüten LİHKAB’a veya harita mühendisine ödenecek teknik hizmet bedelidir. İzmir’de projenin detayına göre LİHKAB’dan alınacak teklife bağlı olan bu teknik hizmet bedeli şu unsurlara göre değişir:

• Hazırlanacak teknik dosyanın (kroki, rapor vb.) kapsamına
• Parsellerin sayısına ve büyüklüğüne
• Arazinin zorluk derecesine

İdare onayı, bildirim ve tapu tescil süreleri

Yetkili idareye yapılan ifraz, tevhit ve hak terkini başvuruları en geç 30 gün içinde karara bağlanır, tapuya bildirim için 15 günlük süre öngörülür ve tapu dairesi terkin ile tescil işlemlerini bir ay içinde sonuçlandırmakla yükümlüdür. Evraklarınızı teslim ettikten sonra belediye encümeni veya valilik il idare kurulu onay sürecini bu 30 günlük ve 15 günlük yasal sürelere göre takip edebilir, bildirim tapu dairesine ulaştığında tescilin bir ay içinde tamamlanmasını bekleyebilirsiniz.

Yola terk işleminin avantajları ve riskleri nelerdir?

Yola terk işlemi arsanın tapudaki brüt metrekaresini azaltsa da, parseli imar planına uygun, “temiz parsel” statüsünde ve inşaata (ruhsat almaya) hazır hale getirdiği için metrekare birim fiyatını ve toplam piyasa değerini genellikle artırır. Yola terk süreçlerinde maliyet kalemlerini, bedelsiz yola terk işleminin mevzuattaki sınırlarını ve yasal prosedürleri bilmek hak kaybı yaşanmasını engeller, yatırımı güvenceye alır ve belediye ile kadastro müdürlükleri nezdindeki teknik adımların eksiksiz tamamlanmasını sağlar.

Terk öncesi ve terk sonrası parsel değeri karşılaştırması

İzmir İmar Uygulama Verileri tablosundaki örneğe göre, 500 m²’lik terk edilmemiş parselin tahmini m² fiyatı 5.000 TL ve toplam değeri 2.500.000 TL iken, 450 m²’lik terk edilmiş parselin tahmini m² fiyatı 7.500 TL’ye ve toplam değeri 3.375.000 TL’ye yükselmektedir. Terk edilmemiş (sorunlu) bir parselin tapu alanı 500 m² iken imar durumu plana aykırıdır, ruhsat alamaz ve yatırımcı ilgisi düşüktür (risklidir). Terk edilmiş (temiz) parselin tapu alanı ise 450 m²’ye düşmesine karşın imar durumu plana tam uyumlu ve ruhsata hazır hale gelir, yatırımcı ilgisi yüksektir (güvenlidir).

Arsa alırken dikkat edilecek riskler ve terk yapılmamasının sonuçları

İzmir’de arsa alırken sadece fiyata değil güncel imar durum belgesine de bakılmalıdır; ayrıca parsel imar planı kapsamında yola terk zorunluluğu içeriyorsa ve bu işlem yapılmazsa taşınmaza dair imar hakları kullanılamaz. İlanda 500 m² yazan bir arsanın imar planında 100 m²’sinin yola terk edilmesi gerekiyorsa bu durum net inşaat alanını ve yatırımın gerçek değerini doğrudan etkiler. Yola terk işlemi tamamlanmadan belediye yeni inşaat ruhsatı vermez, esaslı tadilat izni çıkarmaz ve kat mülkiyeti veya iskan işlemlerini onaylamaz.

Sık sorulan sorular

Taşınmaz sahipleri ve arsa alıcıları, yola terk işlemi sırasında terk edilen alanın hukuki durumu, terk miktarının nasıl sorgulanacağı, hisseli tapulardaki onay şartı, işlemin yapılmaması halinde uygulanacak kısıtlamalar ve parselin piyasa değeri üzerindeki etkiler hakkında yanıt aramaktadır.

Yola terk edilen alan geri alınabilir mi?

Yola terk edilen alan tapuda kamu adına tescil edilerek özel mülkiyetten çıkar. İmar planının sonradan değişmesi gibi durumlarda geri alma veya hak talebi olup olmadığı somut olaya göre değerlendirildiğinden bir avukata danışılmalıdır.

Arsanın ne kadarının yola terk edileceği nasıl öğrenilir?

Arsanızın ne kadarının yola terk edileceğini öğrenmek için mülkün bağlı olduğu ilçe belediyesinin (örneğin Karşıyaka, Bornova, Urla Belediyesi) İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’ne başvurarak “İmar Durum Belgesi” (imar çapı) almanız gerekir. Bu resmi belge, parselin sınırlarını, imar planında hangi alanda kaldığını ve yola veya yeşil alana terk edilecek bir kısmının olup olmadığını net ve ayrıntılı biçimde gösterir.

Hisseli arsalarda terk nasıl yapılır?

Hisseli (paylı) mülkiyetlerde isteğe bağlı yola terk işleminin yapılabilmesi için tüm hissedarların (paydaşların) işleme muvafakat etmesi (onay vermesi) zorunludur. Tek bir hissedarın bile imzası eksik olursa işlem gerçekleşmez ve bu durum hisseli tapularda en sık karşılaşılan bürokratik engellerden biridir.

Terk yapılmazsa ne olur?

Parsel imar planı kapsamında yola terk zorunluluğu içeriyorsa ve bu işlem yapılmazsa taşınmaza dair imar hakları kullanılamaz. Belediye yola terk tamamlanmadan yeni inşaat ruhsatı vermez, esaslı tadilat izni çıkarmaz ve kat mülkiyeti veya iskan işlemlerini onaylamaz.

Terk işlemi sonrası arsanın değeri düşer mi?

İzmir İmar Uygulama Verileri tablosundaki örnekte 500 m²’lik terk edilmemiş parselin tahmini m² fiyatı 5.000 TL ve toplam değeri 2.500.000 TL iken, 450 m²’lik terk edilmiş parselin tahmini m² fiyatı 7.500 TL’ye ve toplam değeri 3.375.000 TL’ye yükselmektedir.

Yola terk işlemi süreçlerinde maliyet kalemlerini, bedelsiz yola terk işleminin mevzuattaki sınırlarını ve yasal prosedürleri bilmeniz hak kaybı yaşanmasını engeller, yatırımınızı güvenceye alır ve belediye ile kadastro müdürlükleri nezdindeki teknik adımların eksiksiz tamamlanmasını sağlar.