Şerefiye Nedir, Şerefiye Bedeli Neye Göre Belirlenir?

• startkeyzirve
• 0Yorumlar
• 632Görüntülenme

Şerefiye, Türk Dil Kurumu sözlüğünde iki ayrı anlamla tanımlanır. Birincisi, bir yer bayındır duruma getirildiğinde çevrede bulunan mülklerin değeri arttığından sahiplerinden belediyece alınan paradır. İkincisi ise kooperatiflerde üst katlardaki evlerin veya caddeye bakan evlerin sahiplerinden alınan fazla ücrettir. Kat Mülkiyeti Kanunu da bağımsız bölümlerin değerini konum ve büyüklüklerine göre hesaplar ve ortak mülkiyet payını bu orana göre paylaştırır.

Şerefiye Nedir? Kavramsal Köken ve Anlam

Şerefiye kelimesi, kentsel gelişim ve yapılaşma süreçlerinde bir mülkün sağladığı avantajların yarattığı değer artışını ifade eder. Türk Dil Kurumu’nun ilk tanımı kamu yatırımlarıyla çevrede oluşan gayrimenkul değer artışlarını kapsarken, ikinci tanımı yapı içerisindeki bağımsız bölümler arasındaki nitelik farkını açıklar. Günlük kullanımda ise sözcük konut projelerinde dairelerin kat, cephe ve manzara farklılıklarından doğan fiyat ayrışması için kullanılmaktadır.

Konutta Şerefiye: Kat, Cephe ve Arsa Payı Dengesi

Bir apartman ya da sitede aynı büyüklükte olan dairelerin değerleri bulundukları kata ve cepheye göre farklılık gösterebilir. Ev alırken cephe seçimi ile yüksek kat mı bahçe katı mı tercihleri dairenin ışık alma, ısı verimliliği ve manzara avantajlarını doğrudan etkiler.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi konutlardaki bu değer farkını arsa payı sistemiyle yasal zemine oturtmuştur. Kanun hükmüne göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payı gösterilerek kurulur. Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak tahsis edilmemişse, her bir kat maliki arsa paylarının yeniden düzenlenmesi amacıyla mahkemeye başvurabilir.

İmar Değişikliklerinde Değer Artış Payı ve DOP

Türk Dil Kurumu’ndaki belediyece alınan pay tanımının günümüzdeki yasal karşılığı İmar Kanunu’ndaki düzenlemelerdir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesinde (7534 sayılı Kanunla 5/12/2024 tarihinde değiştirilen hüküm uyarınca) imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan taşınmazlardan “değer artış payı” alınır:

İmar Kanunu md. 8 uyarınca değer artış payının tespitinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesindeki esaslar gözetilir. Değer artışı, en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşunun tespitlerinin ortalamasından az olmamak üzere kıymet takdir komisyonunca belirlenir. Bu pay tamamen ödenmeden tapu kütüğünde satış, devir ya da bağış işlemleri yapılamaz ve parsel için yapı ruhsatı verilemez. Taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilir. Plan tadilatlarına ilişkin ayrıntılar imar planı değişikliği değer artış payı içeriğimizde yer almaktadır.

Yine İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca arazi ve arsa düzenlemesinde, düzenleme nedeniyle oluşan değer artışları karşılığında düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilebilmektedir. Kanun gereğince DOP kesintisi düzenleme öncesi parsel yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez.

Kamulaştırmada Değer Artışı Kuralları

Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesinin (c) bendinde de taşınmazdaki değer artışı düzenlenmiştir. Kısmen kamulaştırılan bir mülkün geride kalan parçasının değeri kamulaştırma faaliyeti nedeniyle artış gösterirse bu değer artışı kamulaştırma bedelinden indirilir. Ancak kanun gereğince bu indirim tutarı kamulaştırma bedelinin yüzde ellisini aşamaz. Kanun’un 11. maddesi ise bedel tespitinde projenin yaratacağı spekülatif değer artışlarının dikkate alınmayacağını hükme bağlar.

Sık Karıştırılan Terimler: Şerefiye, Değer Artış Payı ve Vergi

Gayrimenkul işlemlerinde şerefiye bedeli, değer artış payı ve değer artış kazancı vergisi kavramları sıkça birbirine karıştırılır. Şerefiye, bağımsız bölümün niteliklerinden doğan fiyat farkını veya kooperatif fazla ödemesini ifade eder. Değer artış payı, imar planı değişikliği neticesinde arsa sahibinden alınan idari bir bedeldir. Değer artış kazancı vergisi ise taşınmazın iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde satılması halinde elde edilen reel kazanç üzerinden maliyeye ödenen bir gelir vergisidir.

Binalarda Ortak Yerler, Sığınak Alanı ve Katlar Alanı (Emsal) Hesabı

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir; ancak temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, merdivenler, asansörler, kapıcı daire veya odaları, genel kömürlük ve ortak garajlar, kalorifer daireleri, yapının genel su depoları ve sığınaklar Kanun gereğince her hâlde ortak yer sayılır. Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve ortak yerlerde kullanma hakkının genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Kat malikleri anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hâle konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa ya da anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli ya da cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca bina için gerekli minimum sığınak alanı, bu Yönetmelik uyarınca yapılması zorunlu olan kapıcı dairelerinin toplam 70 m2’si, atrium ve galeri boşlukları ile ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilat katlar alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımlar arasında sayılır. Aynı Yönetmeliğe göre yapıda Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, Sığınak Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği, Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği ve Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğinde binada zorunlu olarak bulunması gereken birimler asgari ölçülerde yapılır.

Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Değerleme ve Salt Çoğunluk Kararı

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Başkanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir.

Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh hisseler üzerinde devam eder ve uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, taksim, arsa payı belirleme ve ihdas işlemleri muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olup parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Şerefiye ne demek?
Türk Dil Kurumu’na göre şerefiye; bayındırlaşan bölgedeki değer artışından belediyenin aldığı pay veya kooperatiflerde üst kat ya da caddeye bakan evlerden alınan fazla ücrettir.

Daire fiyatında şerefiye neye göre belirlenir?
Konut projelerinde şerefiye kat yüksekliği, cephe konumu, güneş alma durumu ve manzara avantajlarına göre belirlenir; Kat Mülkiyeti Kanunu bu değer farkının arsa payına yansıtılmasını öngörür.

İmar planı değişikliğinde belediyeye değer artış payı ödenir mi?
İmar Kanunu’nun 8. maddesine göre plan değişikliğiyle değeri artan parsellerde değer artışının %90’ı değer artış payı olarak idareye ödenir.

Değer artış payı ödenmeden tapuda satış yapılabilir mi?
İmar Kanunu md. 8 gereğince değer artış payı tamamen ödenmeden taşınmazın tapuda satışı, devri ve yapı ruhsatı işlemleri yapılamaz.

Alım satım sürecinde aklınıza takılan bir konu olursa Startkey Zirve Gayrimenkul’e (0232) 202 22 35 numarasından ya da [email protected] adresinden ulaşabilirsiniz. Ofisimiz Balatçık Mah. 8914 Sk. No:68/B, Çiğli/İzmir adresinde.

Arsa Payı, Değerleme İlkeleri ve Şerefiye Hesaplama Standartları

Kat mülkiyeti Kanunu uyarınca kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyetinin kurulmasıyla bağımsız bölümler ayrı birer taşınmaz hüviyeti kazanır.

Kat mülkiyeti bağımsız bölümlerden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının tapuda açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Hatalı tahsis edilen arsa payları mahkeme kararıyla yeniden dengelenir. Açılan dava sonucunda mahkemenin vereceği karar tapu kütüğüne tescil edilir.

Taşınmazın zamanla değer kazanması tapudaki payları kendiliğinden etkilemez. Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle hiçbir surette değiştirilemez. Maliklerin yaptığı masraflar veya bölgenin prim yapması kurulu pay oranını bozmaz.

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir. Yapı kullanım izninin alınmasıyla irtifak hakkı tam mülkiyete dönüşür. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş bağımsız bölümlerin resmi statüsünü kesinleştirir.

Mülkiyetin tescilinde arsa paylarının eksiksiz paylaştırılması yasal zorunluluktur. Anagayrimenkulde kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Bütün arsa paylarının bağımsız bölümlere dağıtılması esastır. Böylece bina zemininde sahipsiz veya askıda kalmış arsa payı kalması önlenir.

Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Çatı, asansör, merdiven ve ortak bahçe gibi alanlardaki mülkiyet payı bağımsız bölümün arsa payına paraleldir. Arsa payı yüksek olan malik ortak alanlarda daha yüksek mülkiyet oranına sahip sayılır.

Apartman giderlerinin paylaşımında şerefiye kaynaklı arsa payı oranları esas alınır. Kat malikleri ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Binanın dış görünümünü ve değerini korumak kat maliklerinin ortak görevidir. Kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat onarım ve tesisler yaptıramaz. Kanuni rıza şartı mimari estetiğin ve yapı bütünlüğünün korunmasını teminata bağlar.

Toplu yaşam kuralları ve bağımsız bölümlerin kullanım şartları yönetim planıyla belirlenir. Malikler ile mülkü sonradan devralan halefler yönetim planının amir hükümlerine uymakla yasal olarak mükelleftir. Yönetim planındaki amir hükümler tüm kat malikleri ve yeni malikler açısından bağlayıcıdır.

Kamulaştırma davalarında bilirkişiler ilgililerin beyanını da dikkate alarak kanundaki esaslar doğrultusunda taşınmaz malın değerini belirten raporlarını onbeş gün içinde mahkemeye verirler.

Bilirkişi heyeti değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini hesaplar.

Yapıların fiziki kıymetinin belirlenmesinde inşaat maliyetleri dikkate alınır. Değer tespitinde resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesapları ile yıpranma payı birlikte değerlendirilir.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kâr dikkate alınmaz. İdarenin yapacağı yatırımların getireceği değer artışları kamulaştırma bedelinden ayrı tutulur.

Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği takdirde artış miktarı tespit edilerek kamulaştırılan kısmın bedelinden artan değer çıkarılır.

Vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz mal ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini en geç bir ay içerisinde idareye bildirir.

Alınan karara katılmayanların arsa payları Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır.

Dönüşüm sürecinde bina yıkılarak arsa haline geldiğinde hukuki takyidatlar kaybolmaz. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan her türlü şerh hisseler üzerinde devam eder.

Binaların yıkımıyla birlikte tapu kütüğündeki taşınmaz cinsi resmi makamlarca güncellenir. Yıkılan taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tapu kütüğüne tescil edilir. Kat mülkiyeti kütüğü kapatılarak arsa payı esasına dayalı müşterek mülkiyet sayfasına geçilir.

Yetkili idare riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir. Riskli yapı tespiti tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir.

Maliyet bedeli iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veya değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilümum giderlerin toplamını ifade eder. Bir bağımsız bölümün değerini artıran esaslı imalatlar maliyet bedeline eklenir.

Piyasada gerçek bedelin tam bilinmediği hallerde emsal bedel kuralları işletilir. Emsal bedeli gerçek bedeli olmayan veya doğru olarak tespit edilemeyen bir malın değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değerdir.

Emsal satışların yetersiz kaldığı durumlarda takdir komisyonları devreye girer. Yazılı esaslara göre belli edilemeyen emsal bedelleri ilgililerin müracaatı üzerine takdir komisyonunca takdir yolu ile belli edilir.

Mali işlemlerde görünür şekil değil muamelenin iktisadi özü esastır. Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır.

Bina Vergisinin matrahı binanın kanun hükümlerine göre tespit olunan vergi değeridir. Vergi değeri arsa payı, inşaat türü ve metrekare birim maliyeti üzerinden oluşturulur.

Yeni inşa edilen bina veya binaların vergisi arsasının veya arsa payının vergisinden az olamaz.

Malikler arasında anlaşma sağlanamaması halinde resen tevhit ve fiili duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir. Belediye imar planına uygun düzenlemeyi resen tamamlar.

İmar hududu içindeki arsa ve arazileri maliklerin muvafakatı aranmaksızın birleştirmeye belediyeler kanunen yetkilidir. Düzenleme ortaklık payı kesintisi sonrası oluşturulan imar parselleri kamu hizmetleriyle donatılır. Bu kamusal düzenleme taşınmazın şerefiyesini ve kullanım değerini yükselterek kentsel gelişime zemin hazırlar. Düzenleme ortaklık payı kamuya ayrılan sosyal donatı alanlarının bedelsiz teminini amaçlar.

Tapu sicili herkese açıktır ve ilgisini inanılır kılan herkes tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin kendisine gösterilmesini isteyebilir.

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı kanunen korunur.