- startkeyzirve
- iskan, kat irtifakı, kat mülkiyeti
- 0Yorumlar
- 908Görüntülenme
Bir taşınmaz satın alırken inceleyeceğiniz tapu senedi, mülk üzerindeki haklarınızın kapsamını gösterir; ancak elinize geçen her tapu senedi size aynı hukuki güvenceyi sunmaz. Karşılaşacağınız tapu türleri arasında mülkiyet hakkınızı en sağlam ve sorunsuz şekilde tescilleyen tür kat mülkiyetidir.
Kat mülkiyeti nedir ve hukuki dayanağı nasıldır?
Kat mülkiyeti, inşaatı tamamlanmış ve yasal olarak oturuma hazır olduğu yapı kullanma izin belgesi (iskan) ile tescillenmiş bir ana gayrimenkulün (apartman, site vb.) bağımsız bölümleri (daire, dükkân, ofis, depo gibi) üzerindeki mülkiyet hakkını ifade eder. Bu mülkiyet rejiminin yasal çerçevesinde bağımsız bölüm mülkiyeti, tescil ve yönetim planı sözleşmesi hükümleri düzenlenir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).
Ev alırken edineceğiniz kat mülkiyeti tapusu, satın aldığınız daire ile birlikte o dairenin bulunduğu arsa üzerindeki payınızın da yasal ve tek sahibi olduğunuzu kanıtlayan resmi belgedir. Tapu senedinizde bu kaydın bulunması, mülkünüzün tüm yasal prosedürleri tamamladığını ve devlet nezdinde oturuma uygun, sorunsuz bir yapı olarak tanındığını gösterir.
Bağımsız bölüm mülkiyeti ile arsa payı arasındaki ilişki nasıldır?
Bağımsız bölüm mülkiyeti ile arsa payı birbirinden ayrılmaz bir bütün oluşturur; mevzuatın açık tanımına göre kat mülkiyeti, sadece dairenin iç mekan sınırlarıyla sınırlı kalmayıp arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Binanın mimari projesinde bağımsız bölüm olarak tescil edilen her birim ayrı bir mülkiyet konusudur. Buna karşın sahip olduğunuz bir bağımsız bölümün mülkiyeti, o yapının üzerinde yükseldiği parseldeki arsa payından ve binadaki ortak alan kullanım haklarından hiçbir surette ayrı düşünülemez.
Taşınmaz devirlerinde bağımsız bölüm ile ana taşınmazın zeminindeki mülkiyet payı (arsa payı) arasındaki bağ hukuki bir zorunluluktur. Kat mülkiyetinin satılarak devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da daima bağımsız bölümle birlikte el değiştirir; arsa payı bulunmayan bir bağımsız mülkiyet hakkı tesis edilmesi kanunen mümkün değildir.
Ana gayrimenkuldeki ortak yerler nelerdir ve kullanım hakları neye göre belirlenir?
Ana gayrimenkuldeki ortak yerler, yapının taşıyıcı unsurları ile tüm bina sakinlerinin yararlandığı alanlardan oluşur ve bu alanların kullanım hakları kat maliklerinin arsa paylarına göre belirlenir. Binada temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar her halde ortak yer sayılır (Kat Mülkiyeti Kanunu). Ayrıca avlular, tüm sakinlerin ortak kullanımına açık sirkülasyon kanalları olan genel giriş kapıları, antreler, merdivenler ve asansörler ile sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük, ortak garajlar ve sığınaklar da her halde ortak yer sayılır.
Söz konusu ortak yerler binadaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak mülkiyetindedir ve ortak kullanım alanlarının korunması komşuluk düzenini sağlar. Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar; bu nedenle ortak yerler üzerindeki tasarruf ve kullanım yetkiniz sahip olduğunuz arsa paylarıyla doğrudan ilişkilidir (Kat Mülkiyeti Kanunu).
Kat maliklerinin ortak yerlerde sahip olduğu kullanma hakkının genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır. Ortak yerlerin kullanımı konusunda kimseye bireysel ayrıcalıklar tanınamaz; her kat maliki payı nispetinde bu imkanlardan istifade eder ve ortak yerlerin kullanım tarzı kat malikleri kurulu kararlarıyla belirlenir.
Kat mülkiyeti hangi durumlarda ve kimler tarafından kurulur?
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kurulur. İnşaatı bitmiş bir binanın kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, mülkün maliki veya ortak malikleri tarafından kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu). Tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerinde tesis edilen bu haklar bireysel mülkiyet hakkınızı kanuni temele bağlar ve ayrı ayrı, başlı başına kullanılmaya elverişli depo, dükkan veya daire niteliğindeki alanlar bağımsız tapuya kavuşur.
Arsa payı tahsisi neye göre hesaplanır ve dağılıma itiraz edilebilir mi?
Arsa payı tahsisi, anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin projedeki konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak yapılır ve dağılımda dengesizlik bulunması halinde itiraz edilebilir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, her bir bağımsız bölümün projedeki konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı biçimde tahsis edilen arsa payının, ortak mülkiyet esaslarına göre projede açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur (Kat Mülkiyeti Kanunu). Hak sahipleri, tapu ve proje kayıtlarındaki arsa payı dağılımında bir dengesizlik bulunması durumunda mahkemeye başvurma hakkına sahiptir.
Kat mülkiyetine geçiş için gerekli şartlar nelerdir?
Bir tapunun kat mülkiyetine geçebilmesi için gerekli temel yasal ön şart, yapının fiziki olarak tamamlanması, o binanın yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmış olması ve anagayrimenkulün tümünün kat mülkiyetine çevrilmesidir. Geçiş işlemi yapılırken binanın yalnızca belirli daireleri kapsam içine alınamaz; anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti resmi senet düzenlenmek suretiyle eksiksiz olarak kat mülkiyetine çevrilmeden, o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
Yapı kullanma izin belgesi (iskan) nedir ve neyi tescil eder?
İskan (yapı kullanma izin belgesi), belediye veya valilik tarafından yapılan teknik denetimler sonucunda binanın onaylı mimari projesine, sığınak ve yangın yönetmeliklerine ve imar mevzuatına tam uygun inşa edildiğini tescil eden resmi belgedir. Satın alacağınız taşınmazda iskan belgesinin bulunması, yapının ilgili idarenin teknik kontrollerinden geçerek mevzuata uygun biçimde tamamlandığını doğrular.
Kat mülkiyeti kurulumu ve tapu siciline tescil süreci nasıl işler?
Bir taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti ve kat irtifakının hukuki geçerlilik kazanması, tapu müdürlüğünde gerçekleştirilen resmi işlemlerle, resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Bu süreçte kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak müstakil kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur ve kanunda aksine hüküm olmadıkça tescille ilgili genel hükümler kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır (Kat Mülkiyeti Kanunu). Tescil aşamasında kat mülkiyeti kütüğünde her bağımsız bölüm için ayrı bir tapu sayfası açılır ve her birime ayrı bir numara tahsis edilir.
Kat irtifakı kat mülkiyetine re’sen veya başvuruyla nasıl çevrilir?
Yapının tamamı için yetkili idarece yapı kullanma izin belgesi (iskan) düzenlendiğinde, belgenin bir örneği belediyece ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir ve tapu idaresi arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olan kat irtifakını re’sen (kendiliğinden / otomatik olarak) kat mülkiyetine çevirir (634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 10). İskan belgesinin belediyece tapu müdürlüğüne gönderilmesiyle yapılan bu re’sen çevrim sayesinde, kat maliklerinin ayrıca tek tek tapu dairesine başvurma külfeti ortadan kalkmıştır.
İdari bildirimle yapılan otomatik çevrimin yanı sıra malikler de bireysel talepte bulunabilir. Arsa payına bağlı kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi işlemi, yapı kullanma izin belgesinin (iskan) varlığı halinde arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden yalnızca birinin istemi (başvurusu) ile dahi gerçekleştirilebilir.
Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farklar nelerdir?
Kat irtifakı bir projenin başlangıç veya inşaat aşamasını gösterirken, kat mülkiyeti inşaatın projesine ve yasalara uygun olarak tamamlandığını belgeler. Bir projenin başlangıç aşaması olan kat irtifakı, ilgilendiğiniz binada inşaatın devam ettiğini veya henüz başlamadığını gösterir; arsa üzerindeki payınızı ve ileride sahip olacağınız daireyi belirlese de binanın bittiğini ve oturuma uygun olduğunu garanti etmez.
Kat mülkiyeti tesisi, resmi senet ve tapu sicili tescil işlemleri ise inşaatın bittiğini, binanın projesine uygun yapıldığını, iskanının alındığını ve projenin yasalara uygun olarak tamamlandığını belgeler.
Anagayrimenkulün Korunması, Bakımı ve Genel Giderlere Katılma
Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Her kat maliki ana yapının sağlamlığını tehlikeye atacak müdahalelerden kaçınmakla yükümlüdür.
Yapının mimari görünümünü zedeleyen ya da statik yapısını sarsan usulsüz tadilatlar kat mülkiyeti mevzuatına aykırıdır. Tüm maliklerin bu kurala riayet etmesi apartmanın piyasa değerinin gözetilmesini ve düzenli bir yaşam ortamının sürdürülmesini sağlar.
Ortak alanlarda yapılacak imalat ve tadilatlar belirli bir karar nisabına bağlanmıştır. Kanun maddesi uyarınca kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Bina dış cephesinde renk veya mimari değişiklik yapılması beşte dört çoğunluğun onayına bağlıdır.
Apartman ve sitelerin ortak işletme masraflarının karşılanmasında kanunun belirlediği paylaşım ilkeleri esastır. İlgili kanun maddesi uyarınca kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Personel maaşlarının eşit paylaştırılması, buna karşılık bakım ve onarım harcamalarının arsa payı nispetinde toplanması adaleti sağlar. Sigorta primleri, asansör bakımları ve güçlendirme masrafları arsa payı oranında ödenirken, kapıcı ve güvenlik giderleri eşit bölünür.
Ortak tesislerin işletme giderlerine ve avans ödemelerine arsa payı oranında katılmayan malikler hakkında icra takibi başlatılabilir. Gider avansını zamanında ödemeyen kat maliklerine kanuni gecikme tazminatı tatbik edilir.
Yönetim Planının Hukuki Niteliği ve Malikler Arasındaki Bağlayıcılığı
Anagayrimenkulün idaresine dair temel kurallar yönetim planı vasıtasıyla önceden kayıt altına alınır. Kat Mülkiyeti Kanununun düzenlemesine göre yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı binadaki tüm malikleri ve yöneticileri bağlayan temel idari belgedir.
Kanunun açık hükmü gereğince yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. Daireyi ilk malikten veya sonradan devralan tüm yeni malikler bu sözleşmenin şartlarını peşinen kabul etmiş sayılırlar. Daireyi sonradan satın alan yeni malikler de yönetim planı hükümlerine uymak zorundadır.
Kat mülkiyeti kütüğünün ayrılmaz bir parçası olan yönetim planı hükümleri mahkemeler nezdinde akdi bir sözleşme kuvvetindedir.
Bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindeki bu belge, genel kurul toplantılarının ve denetim süreçlerinin ana çerçevesini çizer. Her malik bu sözleşmenin bağlayıcılığına uymakla yükümlüdür. Yönetim planında hüküm bulunmayan durumlarda Kat Mülkiyeti Kanunu kuralları uygulanır.
Kat mülkiyetinin avantajları ve iskansız binaların riskleri nelerdir?
Kat mülkiyeti, satın aldığınız evin devlet tarafından tanınan tüm yasal şartları yerine getirdiğini kanıtlayarak projeye aykırılık ve eksiklik gibi sorunlarla karşılaşma riskini ortadan kaldırır. Buna karşılık bir yapıda iskan alınmamışsa kat mülkiyetine geçiş hukuken mümkün değildir ve söz konusu yapı kaçak imalat riski taşır.
Konut kredisi, DASK ve satış süreçlerinde kat mülkiyeti ne sağlar?
Kat mülkiyeti, gayrimenkul alımında finansman kullanımından sigorta poliçesi düzenlenmesine ve mülkün yeniden satışına kadar tüm işlemlerin sorunsuz ilerlemesini sağlar:
- Konut kredisi onayı: Bankalar konut kredisi verirken mülkün yasal durumunu garanti altına almak istediğinden, kat mülkiyetli tapular konut kredisi başvurularında neredeyse sorunsuz onaylanırken kat irtifaklı veya hisseli tapularda süreç zorlaşabilir ya da kredi hiç çıkmayabilir.
- Sigorta ve hasar tazmini: İskanlı ve kat mülkiyetli binalarda Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) ve diğer konut sigortaları sorunsuz şekilde yapılır ve olası bir hasar durumunda hak talep etmeniz kolaylaşır.
- Satış hızı ve değer koruma: Kat mülkiyetli bir tapu alıcılar için daha cazip ve güvenilir olduğundan, mülkünüzün ileride daha hızlı ve değerinde satılmasına yardımcı olur.
Sık sorulan sorular
Kat mülkiyeti tescilinde en sık karşılaşılan sorular; iskan belgesinin zorunluluğu, binadaki tek bir bölüm için başvuru yapılıp yapılamayacağı, ortak maliklerden birinin istemiyle geçiş süreci ve arsa payı dağılımındaki dengesizliklere karşı başvurulacak hukuki yollar etrafında toplanır.
İskan alınmadan kat mülkiyetine geçilebilir mi?
Bir yapıda yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmamışsa kat mülkiyetine geçiş hukuken mümkün değildir. Bir tapunun kat mülkiyetine geçebilmesi için temel yasal ön şart yapının fiziki olarak tamamlanması ve iskan belgesinin alınmış olmasıdır; iskan alınmayan yapılar kaçak imalat riski taşır.
Binadaki tek bir daire için kat mülkiyeti kurulabilir mi?
Anagayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde tek başına kat mülkiyeti kurulamaz. Bu işlemin yapılabilmesi için anagayrimenkulün tümünün mülkiyetinin resmi senet düzenlenmek suretiyle eksiksiz olarak kat mülkiyetine çevrilmesi zorunludur.
Ortak maliklerden yalnız biri kat mülkiyetine geçiş için başvurabilir mi?
Yapı kullanma izin belgesinin (iskan) varlığı halinde, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden yalnızca birinin istemi (başvurusu) ile arsa payına bağlı kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilebilir. Ayrıca yapının tamamı için yetkili idarece iskan düzenlendiğinde belgenin bir örneği belediyece ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir ve tapu idaresi kat irtifakını re’sen (kendiliğinden / otomatik olarak) kat mülkiyetine çevirerek kat maliklerinin tek tek tapu dairesine başvurma külfetini ortadan kaldırır (634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Madde 10).
Arsa payı dağılımında dengesizlik varsa ne yapılabilir?
Arsa payı dağılımında bir dengesizlik bulunması durumunda hak sahipleri mahkemeye başvurma hakkına sahiptir. Arsa payı bulunmayan bir bağımsız mülkiyet hakkı tesis edilmesi kanunen mümkün değildir ve kat mülkiyeti kurulurken her bir bağımsız bölümün projedeki konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre projede açıkça gösterilmesi gerekir.
Taşınmaz alırken tapu senedinde kat mülkiyeti kaydını, yapı kullanma izin belgesini (iskan) ve projedeki arsa payı oranlarını incelemeniz, mülkiyet hakkınızı güvence altına alır. İskanı alınarak kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmiş bir bağımsız bölüm; konut kredisi başvurularından sigorta işlemlerine, ortak yerlerin kullanımından satış sürecine kadar tüm haklarınızı kanuni temelde korur.
