Tapu Nedir? Tapu Çeşitleri ve Tapuda Görülen Kayıtlar

• startkeyzirve
• TAPU
• 0Yorumlar
• 923Görüntülenme

Tapu, bir taşınmazın mülkiyetinin veya üzerindeki ayni hakların kime ait olduğunu gösteren tapu sicili kayıtlarına dayanılarak hak sahibine verilen resmi belgedir. Bir gayrimenkul satın alırken ya da mevcut mülkünüz üzerinde işlem yaparken karşılaşacağınız tapu çeşitleri, tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilen üç gruba dayanır (Türk Medeni Kanunu’nun 998. maddesi ve 704. maddesi).

Tapu siciline taşınmaz olarak kaydedilen bu üç grubun ilkinde arsalar, tarlalar, bağ ve bahçeler gibi arazi yer alır. İkinci grubu taşınmazlar üzerinde kurulan üst hakkı ve kaynak hakkı gibi bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü grubu ise daireler, işyerleri ve dükkanlar gibi kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler oluşturur.

Tapu ve tapu sicili nedir, hukuki dayanağı nedir?

Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere resmi olarak tutulan kayıt sistemidir (Türk Medeni Kanunu‘nun 997. maddesi). Mülkünüzün hukuki durumunu incelediğinizde karşılaşacağınız tapu sicili; tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri, belgeler ve planlardan oluşur. Kütük sayfaları taşınmaz üzerindeki hakları gösterir; tapu müdürlüğüne ilettiğiniz tescil istemleri ise isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre hemen yevmiye defterine yazılır.

Farklı tapu çeşitleri ile yapılan işlemlerde tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder (Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi).

Tapu senedinde ve tapu kütüğünde hangi bilgiler yer alır?

Resmi bir tapu senedinde ve tapu kütüğünde, taşınmazın konumunu, fiziksel özelliklerini, malikin kimlik bilgilerini, hisse oranını ve mülkiyetin kazanılma şeklini gösteren kayıtlar yer alır. Tüm tapu çeşitleri için düzenlenen resmi bir tapu senedini elinize aldığınızda şu temel mülkiyet bilgilerini görürsünüz:

• Taşınmazın ili, ilçesi, mahallesi veya köyü ile kadastro kayıtlarına esas ada ve parsel numarası,
• Taşınmazın ana niteliği (arsa, tarla, kargir apartman vb.) ve metrekare cinsinden toplam alanı gösteren yüzölçümü,
• Kat mülkiyeti veya kat irtifaklı yapılarda bağımsız bölüm numarası, katı, blok bilgisi ve arsa payı,
• Malikin adı, soyadı, baba adı ve kimlik bilgileri ile mülkiyet payı (tam pay veya hisse oranı),
• Edinme sebebi (satış, intikal, bağış, trampa, ipoteğin paraya çevrilmesi vb.) ve tescil tarihi ile yevmiye numarası.

Mülkiyet el değiştirdiğinde kütüğün malik sütununa yeni malikin adı, soyadı ve baba adı, edinme nedeni, tarih ve yevmiye numarası yazılır; paylı mülkiyette ise pay miktarı paydaşın adından sonra kesirli olarak gösterilir (Tapu Sicili Tüzüğü).

Tapudaki şerh, ipotek, haciz ve beyan kayıtları nelerdir?

Tapudaki şerh, ipotek, haciz ve beyan kayıtları, taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlandıran, alacak teminatı oluşturan veya taşınmaza dair yasal açıklamaları bildiren sicil kayıtlarıdır. Tapu sicili herkese açık olduğundan, satın almak istediğiniz taşınmaz üzerinde yer alan tüm kısıtlamalar üçüncü kişileri doğrudan bağlar (Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesi). Tapu çeşitleri üzerinde inceleme yaparken kütüğün ilgili sütunlarında şu kayıtlarla karşılaşırsınız:

• Şerhler hanesi: Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve geri alım sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğünün şerhler hanesine şerh verilebilir; ayrıca aile konutunun maliki olmayan eş de konutla ilgili şerh verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
• İpotek ve rehin kayıtları: Rehin ve ipotek hakları, mülkiyet ve irtifak haklarıyla birlikte tapu kütüğüne tescil edilen haklardandır; konut kredisi gibi bir banka kredisi ödendiğinde ilgili bankaya başvurulur ve banka terkin evrakını elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderince ipotek terkin edilir.
• Haciz kayıtları: Haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre gibi tasarruf yetkisi kısıtlamaları ile çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapu kütüğüne şerh verilebilir.
• Beyanlar hanesi: Kütüğün beyanlar hanesine (sütununa), mevzuatın yazılmasını öngördüğü açıklama niteliğindeki hususlar tarih ve yevmiye numarası belirtilerek yazılır; kat mülkiyetinde yönetim planının ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi de bu hanede gösterilir (Tapu Sicili Tüzüğü).
• Takyidat belgesi: Hangi tapu çeşitleri söz konusu olursa olsun, taşınmaz üzerindeki hak ve kısıtlamaları gösteren güncel tapu kayıt örneği (takyidat belgesi), Web Tapu üzerinden gerekli ödeme elektronik ortamda yapılarak alınabilir.

Tapu çeşitleri nelerdir ve hangi durumlarda düzenlenir?

Gayrimenkul hukukunda taşınmazın niteliğine, inşaat durumuna ve mülkiyetin paylaşım biçimine göre kat mülkiyeti, kat irtifakı, hisseli tapu, kooperatif hisseli tapu, elbirliği mülkiyeti, devre mülk ile müstakil yapı, arsa ve tarla tapusu gibi farklı tapu çeşitleri mevcuttur. Bir taşınmaz satın aldığınızda veya devraldığınızda kullanabileceğiniz mülkiyet haklarının sınırları seçilen tapu tipine göre değişkenlik gösterir.

Kat mülkiyeti tapusu ve eklenti kayıtları

Kat mülkiyeti tapusu, tamamlanmış (iskanlı) bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkını gösterir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 1. maddesinin birinci fıkrası). Ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup bağımsız mülkiyete konu olan bu bölümlerine bağımsız bölüm denir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesi).

İnşaatı tamamlanmış bir binada kat mülkiyeti kurulması için malik ya da bütün paydaşlar belgeleriyle birlikte tapu idaresine başvurur; istenen belgeler arasında mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi bulunur (KMK md. 12). Tapu çeşitleri içinde bu belgeye sahip olan kat malikleri, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur (KMK md. 16). Binadaki yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir; aralarında başka türlü anlaşma yoksa her kat maliki sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım ve onarım giderlerine, yönetici aylığına ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılır (KMK md. 20).

Bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş yerlere ise eklenti (müştemilat) denir (Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesi). Kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler ait oldukları bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki eklentilerin de tek başına maliki olur. Dairenizi veya dükkanınızı başkasına devrettiğinizde, kayıtladığınızda ya da kiraladığınızda eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur (KMK md. 6). Eklentiler, mülkiyet hakkı sahibinin yazılı istemiyle kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine (sütununa) tarih ve yevmiye numarasıyla kaydedilir.

Kat irtifakı tapusu

Kat irtifakı tapusu, henüz bitmemiş, inşaat aşamasında olan, yapılmakta olan veya ileride yapılacak bir yapının bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa maliki ya da arsanın ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkını gösterir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesinin ikinci fıkrası). Tapu çeşitleri arasında projeden veya inşaat halindeki binalardan daire alırken karşılaşacağınız kat irtifakı, arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olarak tanımlanır (Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi).

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (Kat Mülkiyeti Kanunu). Kat irtifakı kurulurken her bağımsız bölüme ayrılan arsa payı tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir. Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi düzenlendiğinde kat irtifakı kat mülkiyetine resen çevrilir; bu işlem arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle de yapılabilir. TKGM’ye göre kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil başka hiçbir belge aranmaz.

Hisseli (paylı) tapu ve kooperatif hisseli tapu

Paylı mülkiyette (hisseli tapu modelinde) birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir arsa, arazi veya ortak binanın tamamına belli oranlarda paylarla maliktir ve başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır (Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi). Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur; kendi payını (hissesini) devredebilir, satabilir, rehnedebilir ve alacaklıları bu payı haczettirebilir. Ancak bu tapu çeşitleri içinde paydaşlar taşınmazın belirli bir fiziksel köşesine değil, arsanın veya yapının her bir parçasına hisseleri oranında ortaktır.

Paydaşlar kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetim konularında kanundan farklı bir düzenleme yapabilir; taşınmazlarla ilgili bu anlaşmalar, imzalar noterde onaylanırsa paydaşlardan birinin başvurusuyla tapu kütüğüne şerh verilebilir. Hisseli yer alırken paydaşlar arasında bir kullanım anlaşması ve tapu kütüğünde buna ait bir şerh bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

Paylı mülkiyette paydaşlardan biri payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir (Türk Medeni Kanunu’nun 732. ve devamı maddeleri). Pay satışı, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; önalım hakkı bu bildirimin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden en geç bir yıl geçmekle düşer (7571 sayılı Kanun ile değişen 733. madde). Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır ve dava konusu payın rayiç bedeli hakim (mahkeme) tarafından gecikmeksizin belirlenir (7571 sayılı Kanun ile değişen 734. madde).

Kooperatif ortaklığı üzerinden yürütülen kooperatif hisseli tapu süreçlerinde ise kooperatiflerce alınması kararlaştırılan gayrimenkullerin alımı, tapu devriyle ya da tapuya şerh verdirilecek bir satış vaadi sözleşmesiyle yapılmak zorundadır (Kooperatifler Kanunu).

Elbirliği mülkiyeti (miras ortaklığı) tapusu

Elbirliği mülkiyeti tapusu, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyetini ifade eder; bu yapıda ortakların belirlenmiş payları yoktur ve her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına (ortakların bütününe) yaygındır (Türk Medeni Kanunu’nun 701. maddesi). Birden çok mirasçı varsa mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar süren bir ortaklık doğar ve mirasçılar miras kalmış, paylaşılmamış terekeye elbirliğiyle sahip olur.

Tapu çeşitleri arasında miras kalan taşınmazlarda karşılaşacağınız elbirliği mülkiyetinde, kanunda veya sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesi gerekir (Türk Medeni Kanunu’nun 702. maddesi). Ölüm tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde tapu sicilinde miras intikali yapılmazsa tapu müdürlüğü mirasçılık belgesi düzenlenmesi için yargıya başvurabilir ve bu belgeye göre kayıtları elbirliği mülkiyeti şeklinde tescil ederek günceller (2644 sayılı Tapu Kanunu Ek 1. maddesi).

Devre mülk tapusu ve tapu tahsis belgesi

Devre mülk tapusu, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine, yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkının müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulmasıyla düzenlenir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu). Yılın belli dönemlerinde konaklama amacıyla edinebileceğiniz devre mülk hakkı yalnız mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş ya da müstakil yapılarda kurulabilir ve dönemler 7 günden kısa olamaz.

Devre mülk hakkının kurulduğu, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde işaretlenir ve tapu senedinde de belirtilir. Ayrıca tapu çeşitleri kapsamında ele alınan belgelerden biri de tapu tahsis belgesi olarak değerlendirilir.

Müstakil yapı, arsa, tarla ve eski (Osmanlı) tapu kayıtları

Arsa ve tarla tapuları, tapu siciline kaydedilen taşınmazların ilki olarak sayılan boş arazi veya arazi mülkiyetine ilişkindir ve arazinin sicile kaydı özel kanun hükümlerine tabidir (Türk Medeni Kanunu’nun 704. ve 998. maddeleri). Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar; yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da bu mülkiyete girer (Türk Medeni Kanunu). Arazinin sınırları tapu planları ve zemindeki sınır işaretleriyle belirlenir; tapu planları ile zemindeki sınır işaretleri birbirini tutmazsa asıl olan plandaki sınırdır.

Tapu çeşitleri içinde müstakil ev, kat mülkiyeti kurulmamış bir yapıdır; bir şeye malik olan kimse o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olduğundan müstakil evde bina, üzerinde bulunduğu arazinin mülkiyetine dahildir. Müstakil yapılar kanunda ayrıca anılır ve devre mülk hakkı bu yapılarda da kurulabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu). TKGM’ye göre kat mülkiyeti kapsamındaki bağımsız bölümler ve tapuya kayıtlı, özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar zorunlu deprem sigortasına (DASK) tabidir. Parsel üzerine yeni yapılan bina, güncelleme çalışmaları sırasında cins değişikliğine ilişkin gerekli belgeler güncelleme ekibine sunulursa tescil ettirilebilir.

Geçmiş dönemlerden kalan tapu çeşitleri için araştırma yaparken, elinde Osmanlı tapusu bulunan kişi TKGM’ye göre önce taşınmazın kaydının bulunduğu tapu müdürlüğüne başvurur; buradan sonuç alınamazsa Arşiv Dairesi Başkanlığı’na başvurarak konuyu araştırabilir. Osmanlıca kayıtlar için ilgiyi gösteren belge ve tapu senedi ya da bu nitelikte bir belge dilekçeye eklenir veya taşınmazın tarih ve sıra numarası belirtilir; başvuru Genel Müdürlüğe elden, posta yoluyla ya da CİMER üzerinden yapılır. Kadastro görmüş bir yerde dededen kalan eski tapu kaydı olan ancak kadastro sonrası tapusu bulunmayan kişi ise ilgili kadastro müdürlüğüne yazılı başvuru yapar; kaydın kapsadığı yer zeminde gösterilirse müdürlüğün yapacağı araştırma sonucuna göre taşınmazın kadastro bilgileri başvurana verilebilir.

Tapu tescili, inceleme ve devir şartları nelerdir?

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu siciline tescille gerçekleşir ve taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler ancak resmi şekilde düzenlenirse geçerlidir (Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi). Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer durumlarda mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak bu hallerde de hak sahibinin taşınmaz üzerinde serbestçe tasarrufta bulunabilmesi için mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olması şarttır.

Alım öncesinde tapu çeşitleri üzerinde kayıt incelemesi yapmak istediğinizde tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir (Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesi). Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar; kat mülkiyetinin kurulması için malik ya da bütün paydaşlar mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi gibi belgeleriyle birlikte tapu idaresine başvurur (KMK md. 12). Devre mülk hakkı ise yalnız mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş ya da müstakil yapılarda ve 7 günden kısa olmayan dönemler halinde kurulabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu).

Tapu müdürlüklerinde randevu aşamasından resmi senedin imzalanmasına kadar tüm belgeler eksiksiz sunulmalıdır. Satış başvurusunda taraflar ve varsa temsilcileri kimlik belgesini ibraz eder; işlemde temsil varsa vasi kararı veya vekaletname gibi temsil belgesi ve bina nitelikli (vasıflı) taşınmazların satışında zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi ve tapu evrakları sunulur. İşlemlerin vekil aracılığıyla yürütülmesi için emlak vekaletnamesi, aile konutu rızası için ise muvafakatname gerekir.

Tapu sorgulama, devir ve kadastro işlemleri adım adım nasıl yapılır?

Tapu sorgulama ve devir işlemleri, TKGM’nin Web-tapu sistemi üzerinden elektronik ortamda başlatılarak gerekli belgelerin internetten gönderilmesi ve randevu saatinde tapu müdürlüğünde imza atılmasıyla adım adım tamamlanır. Tüm tapu çeşitleri için yürütülen bu süreçte şu adımları izlersiniz:

1. Belge ve kayıt sorgulama: TKGM’ye göre Web-tapu sistemi ile tapu maliki kendi taşınmazının bilgilerini görebilir; elektronik ortamda gerekli ödemeleri yaparak resmi geçerliliği bulunan güncel tapu senedi, ipotek belgesi ve taşınmaz üzerindeki hak ve kısıtlamaları gösteren güncel tapu kayıt örneği (takyidat belgesi) alabilir.
2. İnceleme yetkisi tanımlama: Kayıt devirden önce incelenecekse, Web Tapu’da tapu maliki kendi taşınmazına ait bilgilerin başkasınca incelenmesi için yetki verebilir.
3. İnternetten başvuru ve evrak gönderimi: TKGM’ye göre tapu maliki tapu müdürlüğüne gitmeden Web Tapu üzerinden internetten işlem başvurusu yapabilir ve gerekli belgeleri internetten göndererek işlemi imza aşamasına getirebilir.
4. Ücret ödemesi ve resmi senet imzası: TKGM’nin miras intikali için anlattığı akışta Web Tapu başvurusundan sonra döner sermaye ücreti başvurana SMS ile bildirilir; ücret yatırıldıktan ve randevu aşamasından resmi senedin imzalanmasına kadar tüm belgeler eksiksiz sunulduktan sonra tapu müdürlüğünün verdiği randevu saatinde imza atılır ve işlem tamamlanır.

Devir haricindeki işlemlerde, yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi düzenlendiğinde kat irtifakı kat mülkiyetine resen ya da arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle çevrilir; TKGM’ye göre bu geçişte zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil başka hiçbir belge aranmaz. Banka kredisi ödendiğinde ise ilgili bankaya başvurulur; banka terkin evrakını elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderince ipotek terkin edilir.

Parsel, kadastro ve harita işlemleri

Parsel, kadastro ve harita işlemleri, taşınmaz sınırlarının tespit edilmesi, arsaların birleştirilmesi veya bölünmesi ve parsel üzerindeki yeni binaların sicile işlenmesi adımlarından oluşur. Arazinin sınırları tapu planları ve zemindeki sınır işaretleriyle belirlenir; tapu planları ile zemindeki sınır işaretleri birbirini tutmazsa asıl olan plandaki sınırdır (Türk Medeni Kanunu). Farklı tapu çeşitleri üzerinde sınır ve parsel işlemi yaparken şu uygulamalardan yararlanırsınız:

• Parsel koordinatlarının ve uydu görüntülerinin incelenmesi için ada parsel sorgulama sisteminden faydalanılır.
• Taşınmaz sınırlarının belirlenmesi ve mülkiyet kayıtlarının oluşturulması kadastro işlemleriyle yürütülür.
• Lisanslı harita kadastro mühendislik bürolarının yetki alanında kalan yerlerde aplikasyon işlemleri ve aplikasyon krokisi için bu bürolara başvurulması gerekir.
• Binanın tapu kaydına işlenmesi cins tashihi işlemiyle gerçekleştirilir; TKGM’ye göre parsel üzerine yeni yapılan bina, güncelleme çalışmaları sırasında cins değişikliğine ilişkin gerekli belgeler güncelleme ekibine sunulursa tescil ettirilebilir.
• Parsellerin birleştirilmesi için tevhit işlemi, ayrılması için ise ifraz işlemi uygulanır.

Eski kayıt araştırması, kayıp, hata düzeltme, takas ve diğer özel işlemler

Standart satış işlemleri dışında kalan eski tapu araştırması, belge kaybı, kimlik bilgisi düzeltmesi, trampa, yurt dışı başvuruları ve dijital mülkiyet işlemleri ilgili idari birimler ve elektronik kanallar üzerinden yürütülür. Elinde Osmanlı tapusu bulunan kişi, TKGM’ye göre önce taşınmazın kaydının bulunduğu tapu müdürlüğüne başvurur; buradan sonuç alınamazsa Arşiv Dairesi Başkanlığı’na başvurarak konuyu araştırabilir. Kadastro görmüş bir yerde dededen kalan eski tapu kaydı olan ancak kadastro sonrası tapusu bulunmayan kişi ilgili kadastro müdürlüğüne yazılı başvuru yapar; kaydın kapsadığı yer zeminde gösterilirse müdürlüğün yapacağı araştırma sonucuna göre taşınmazın kadastro bilgileri başvurana verilebilir.

Mevcut tapu çeşitleri için tapu senedinin yıpranması veya kaybolması durumunda tapu kaybı ve yeniden çıkarma işlemleri uygulanır. Tapu sicilinde isim gibi kimlik bilgisi hatalarının düzeltilmesi için Web Tapu ya da Alo 181 Tapu ve Kadastro Hattı üzerinden başvuru yapılır. İki gayrimenkulün karşılıklı trampa edilmesi tapu takas işlemleri ile gerçekleştirilir ve tapu işlemleri yurt dışından da yürütülebilir. Ayrıca tapu kayıtlarının elektronik ortama entegrasyonu ve dijital mülkiyet teknolojileri kapsamında blockchain tapu kaydı, gayrimenkul sermaye piyasası araçları kapsamında ise gayrimenkul sertifikası yer alır.

Tapu harcı, döner sermaye ücreti ve yasal süreler nelerdir?

Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, devreden ve devralan için ayrı ayrı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden tahsil edilir ve TKGM’nin açıklamasına göre satışta alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında harç alınır (492 sayılı Harçlar Kanunu‘na bağlı (ekli) (4) sayılı tarifenin tapu ve kadastro işlemlerinde alınacak harçlar başlıklı bölümünün 20/a maddesi (fıkrası)). Cumhurbaşkanı, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a bendindeki kanuni nispeti bir katına kadar artırmaya, onda birine kadar indirmeye yetkilidir.

TKGM’ye göre her yıl belirlenen emlak vergisi değerlerinin, her yıl 1 Ocak tarihinden önce elektronik ortamda ve eksiksiz olarak tapu dairelerine gönderilmesi gerekir. Beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığı sonradan tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya resen tarh edilir ve bu harç için bir kat vergi ziyaı cezası uygulanır (492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesi).

Tapu harcında yasal muafiyet şartları ve tapu harcı borcu sorgulama işlemleri ilgili mevzuat çerçevesinde yürütülür. Tapu müdürlüklerinde harca ek olarak alınan döner sermaye ücreti ise 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi Kanunu’na ekli I sayılı Tarife Cetveli’ne göre belirlenir ve TKGM’nin miras intikali için anlattığı akışta Web Tapu başvurusundan sonra başvurana SMS ile bildirilir.

Tapu çeşitleri ile işlem yaparken uymanız gereken yasal süreler de kanunlarla belirlenmiştir. Paylı mülkiyette pay satışı alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; önalım hakkı bu bildirimin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden en geç bir yıl geçmekle düşer (7571 sayılı Kanun ile değişen 733. madde) ve dava konusu payın rayiç bedeli hakim (mahkeme) tarafından gecikmeksizin belirlenir (7571 sayılı Kanun ile değişen 734. madde). Ölüm tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde tapu sicilinde miras intikali yapılmazsa tapu müdürlüğü mirasçılık belgesi düzenlenmesi için yargıya başvurabilir (2644 sayılı Tapu Kanunu Ek 1. maddesi). Devre mülk hakkı kurulan yapılarda ise dönemler 7 günden kısa olamaz (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).

Tapu çeşitleri arasındaki farklar nelerdir?

Tapu çeşitleri arasındaki farklar, taşınmazın fiziksel ve inşaat durumu ile mülkiyetin tek kişi, paydaşlar veya mirasçılar arasında nasıl paylaşıldığına göre belirlenir. Mülkiyet haklarının sınırları seçilen tapu tipine göre değişkenlik gösterir.

Kat mülkiyeti tamamlanmış (iskanlı) bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kurarken, kat irtifakı henüz bitmemiş veya inşaat aşamasında olan bir yapıda arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olarak kurulur ve yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi düzenlendiğinde kat mülkiyetine resen çevrilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 1 ve md. 3).

Hisseli (paylı) tapuda paydaşlar arsanın veya yapının her bir parçasına belli oranlarda ortak olup kendi paylarını devredebilirken (TMK md. 688), elbirliği mülkiyetinde belirlenmiş paylar yoktur ve yönetim ile tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesi gerekir (TMK md. 701 ve md. 702). Devre mülk mesken nitelikli yapılarda yılın belli dönemlerinde yararlanma hakkı sağlarken, müstakil evde kat mülkiyeti kurulmamıştır ve bina doğrudan üzerinde bulunduğu arazinin mülkiyetine dahildir (TMK md. 704 ve md. 998).

Tapu işlemlerinde hukuki güvenceler, riskler ve dikkat edilecek noktalar nelerdir?

Tapu işlemlerinde alıcının hukuki güvencesi, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının kanun önünde korunması ve tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devletin sorumlu olmasıdır (Türk Medeni Kanunu’nun 1007. maddesi). Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Kütükte yolsuz bir tescil bulunsa dahi, durumu bilmeyen ve bilecek durumda olmayan iyi niyetli alıcının mülkiyeti iptal edilmez (Türk Medeni Kanunu).

Buna karşılık tapu sicili herkese açık olduğundan, taşınmaz üzerinde yer alan tüm kısıtlamalar üçüncü kişileri doğrudan bağlar ve kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez; sicilde kayıtlı ipotek, haciz ve şerhler taşınmazı satın alan kişi tarafından biliniyor sayılır (Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesi). Tapu çeşitleri içinde hisseli bir taşınmaz alırken diğer paydaşların yasal önalım hakkı bulunduğu (TMK md. 732), bu hakkın noter bildiriminden itibaren üç ay ve satışın üzerinden en geç bir yıl geçmekle düşeceği (7571 sayılı Kanun ile değişen 733. madde) ve paydaşlar arasında bir kullanım anlaşması ile tapu kütüğünde buna ait bir şerh bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır. Ayrıca arazilerde tapu planları ile zemindeki sınır işaretleri birbirini tutmazsa asıl olan plandaki sınırdır.

Taşınmaz devirlerinde alıcı ve satıcı olarak işlem güvenliği için dikkat etmeniz gereken başlıca kontroller şunlardır:

• Güncel takyidat sorgusu: Kaydı alımdan önce incelemek alıcının yararınadır; kayıt devirden önce incelenecekse, Web Tapu’da tapu maliki kendi taşınmazına ait bilgilerin başkasınca incelenmesi için yetki verebilir.
• Emlak vergisi değeri: TKGM’ye göre her yıl belirlenen emlak vergisi değerlerinin, her yıl 1 Ocak tarihinden önce elektronik ortamda ve eksiksiz olarak tapu dairelerine gönderilmesi gerekir.
• Kimlik, temsil ve DASK poliçesi: Satış başvurusunda taraflar ve varsa temsilcileri kimlik belgesini ibraz eder; işlemde temsil varsa vasi kararı veya vekaletname gibi temsil belgesi ve bina nitelikli (vasıflı) taşınmazların satışında zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi sunulur.
• Gerçek satış bedeli beyanı: Beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığı sonradan tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya resen tarh edilir ve bu harç için bir kat vergi ziyaı cezası uygulanır (492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesi).

Sık sorulan sorular

Tapu çeşitleri, sicil kayıtlarının incelenmesi, hisse satışları ve devir masrafları hakkında mülk sahipleri ile alıcıların en sık karşılaştığı sorular ve yasal yanıtları şunlardır:

• Tapu çeşitleri ve kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı nedir: Tamamlanmış (iskanlı) yapıların bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti, yapılmakta olan veya ileride yapılacak binalarda ise arsa payına bağlı kat irtifakı kurulur; yapının tamamı için yapı kullanma izin belgesi düzenlendiğinde kat irtifakı kat mülkiyetine resen çevrilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesi). Bunların yanında belli oranlarda paylı olan hisseli tapu, mirasçılara ortak kalan elbirliği tapusu, devre mülk tapusu ile arsa ve tarla tapusu bulunur.
• Hisseli tapulu bir gayrimenkul satılabilir mi: Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını (hissesini) devredebilir veya satabilir (Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi). Ancak diğer paydaşların yasal önalım hakkı vardır (TMK md. 732); bu hak noter bildiriminden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren en geç bir yılda düşer ve dava konusu payın rayiç bedeli hakim (mahkeme) tarafından gecikmeksizin belirlenir (7571 sayılı Kanun ile değişen 733. ve 734. maddeler).
• Tapudaki kayıtları kimler görebilir: Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir ve kimse sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (Türk Medeni Kanunu’nun 1020. maddesi).
• Tapu harcını kim öder ve döner sermaye bedeli nedir: Satış işlemlerinde tapu harcı devreden ve devralan için ayrı ayrı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden binde 20 oranında alınır (492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (ekli) (4) sayılı tarifenin 20/a maddesi (fıkrası); TKGM). Harca ek olarak alınan döner sermaye ücreti ise 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi Kanunu’na ekli I sayılı Tarife Cetveli’ne göre belirlenir ve Web Tapu başvurusundan sonra başvurana SMS ile bildirilir.
• Tapu kütüğünde beyanlar hanesindeki kayıtlar ne anlama gelir: Beyanlar hanesi (sütunu), mevzuatın yazılmasını öngördüğü açıklama niteliğindeki hususları tarih ve yevmiye numarasıyla içerir; yönetim planı ve değişiklik tarihleri, kat irtifakında her bağımsız bölüme ayrılan arsa payı, devre mülk hakkı kurulduğu ve malikin yazılı istemiyle kaydedilen eklentiler bu hanede gösterilir (Tapu Sicili Tüzüğü).