- startkeyzirve
- iskan, kat irtifakı, kat mülkiyeti
- 0Yorumlar
- 1043Görüntülenme
Topraktan veya inşaat halindeki bir projeden ev alırken karşılaşacağınız kat irtifakı, genellikle mavi renkli olan bir tapu türüdür. Henüz inşaatı devam eden veya başlanacak olan bir yapıda hak sahipliğinizi gösteren bu belge, arsa payınızdan bağımsız bölümünüzün tesciline kadar tüm resmi süreçleri kapsar.
Kat irtifakı nedir ve yasal dayanağı nedir?
Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanununun 2 nci maddesi). Arsa üzerinde kurulan bu hakka sahip olduğunuzda yasal olarak kat irtifak sahibi sıfatını taşırsınız. Arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olan bu tapu türü, topraktan veya inşaat halindeki bir projeden ev alırken size genellikle mavi renkli bir belge olarak sunulur.
Binanın henüz tamamlanmadığı veya yasal olarak oturuma hazır olmadığı dönemde elinizde bulunan kat irtifakı tapusu, mülkiyetin henüz arsa payı aşamasında olduğunu gösterir. Arsa üzerinde pay sahibi olan kişilerin projedeki hangi bağımsız bölüme (daire, dükkan vb.) sahip olacağı bu belgeyle resmi olarak belirlenir. Somut olarak bu tapu, size “bu arsa üzerinde yapılacak olan binanın 3. katındaki 5 numaralı dairenin sahibi sensin” diyen hukuki bir belgedir. Tüm hak sahipleri ve payları, bu tapu ile kayıt altına alınır (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü).
Arsa payı nasıl belirlenir ve düzeltme davası nasıl açılır?
Kat irtifakı, anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Satın aldığınız veya maliki olduğunuz taşınmazın mimari projesinde arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde yargı yoluna gidebilirsiniz. Her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, haksız veya eksik hesaplanan arsa paylarının yeniden düzenlenmesi amacıyla yetkili mahkemeye dava açarak başvurabilir.
Ortak mülkiyet esaslarına göre tahsis edilen arsa payı, bağımsız bölümün değerinde sonradan meydana gelen artış veya azalış gerekçe gösterilerek tek taraflı olarak değiştirilemez. Sonradan tek taraflı değişiklik yapılamadığı için konut satın alırken bağımsız bölümün reel metrekaresi ile tapu senedindeki arsa payı oranının örtüşüp örtüşmediğini incelemeniz gerekir.
Kat irtifakı neden ve hangi durumlarda kurulur?
Kat irtifakı, binanın henüz tamamlanmadığı veya yasal olarak oturuma hazır olmadığı durumlarda projedeki bağımsız bölümleri resmi olarak belirlemek ve inşaat sürerken satış yapılmasını sağlamak amacıyla kurulur. Mülkiyetin henüz arsa payı aşamasında olduğu bu süreçte müteahhitler, projenin finansmanını sağlamak amacıyla inşaat devam ederken erken satış yapma imkanı elde eder. Alıcı olarak projeye dahil olduğunuzda ise arsa üzerindeki payınıza karşılık hangi bağımsız bölüme (daire, dükkan vb.) sahip olacağınız resmi olarak belirlenmiş olur.
Kat irtifakı kurulmasının şartları nelerdir?
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, ancak tapu sicil müdürlüğünde yetkili memur huzurunda resmi senet düzenlenmesi ve tapu siciline tescil edilmesi ile yasal olarak doğar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmeden, o yapının yalnızca bir veya birkaç bağımsız bölümü üzerinde münferit kat mülkiyeti kurulamaz. Bir inşaat firmasından konut seçerken tapu sicil müdürlüğünde resmi senede dayalı geçerli bir kat irtifakı bulunup bulunmadığını sorgulamanız bu şartın yerine getirildiğini doğrulamanızı sağlar.
Kurulan kat mülkiyeti ve kat irtifakı hakları özel bir kütük üzerinde takip edilir ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur (Tapu Sicili Tüzüğü). Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı ve kat mülkiyeti kütüğü tescil hükümleri).
Başvuru için gerekli belgeler ve yönetim planı
Henüz inşaatına başlanmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının yazılı istemde bulunması kanunen zorunludur. Bu yazılı istem ile birlikte yetkili kamu kurumlarınca onaylanmış mimari proje ve bağımsız bölümlerin kullanım şartlarını içeren yönetim planı tapu idaresine sunulur. Tapu idaresine teslim edilen yönetim planı, yapının yönetim tarzını ve kullanma şeklini düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Yetkili belediye veya kamu kurumlarınca onaylanan mimari projeler, anagayrimenkulün bütün paydaşlarının imzaları alınarak elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilir. Elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen bu mimari projede alacağınız bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerin ölçüleri ile arsa payları gösterilir.
Kat irtifakı süreci ve kat mülkiyetine geçiş adımları
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, inşaatın onaylı projesine uygun şekilde tamamlanmasının ardından yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınması ve Tapu Müdürlüğünün tescil işlemiyle gerçekleşir. Belediyeden veya yetkili idareden alınan yapı kullanma izin belgesi, binanın onaylı projeye, fen ve sağlık kurallarına tam uygun inşa edildiğini resmi olarak kanıtlar.
- İnşaat onaylı projesine uygun bir şekilde tamamlandıktan sonra, yapı denetim firması ve müteahhit tarafından belediyeye iskan (yapı kullanma izin belgesi) için başvurulur.
- Belediye yetkilileri binayı yerinde kontrol eder ve her şeyin yasalara uygun olduğunu teyit ederse iskanı verir.
- Yapı kullanma izin belgesi (iskan) düzenlendiğinde belediye bu belgeyi ve eki mimari projeyi doğrudan ilgili Tapu Müdürlüğüne iletir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 10. ve 14. maddeleri).
- Tapu Müdürlüğü, yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak ve Kanunda gösterilen şartlar uyarınca hak sahiplerinin ayrı bir başvurusuna gerek kalmaksızın re’sen (kendiliğinden) kat irtifakı kütüğünü kapatarak kat mülkiyetine tescil işlemini gerçekleştirir.
Hak sahiplerinin yükümlülükleri ve borcunu ödemeyen ortağın pay devri
Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için borçlarını vaktinde yerine getirmekle yükümlüdürler. Kanun koyucu, hak sahiplerinin yapı işini doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmasını emredici bir karşılıklı yükümlülük olarak düzenlemiştir. Kat irtifakı sahiplerinden her biri, sözleşmeye uygun şekilde üzerine düşen edimleri ifa ederek yapının kat mülkiyetine hazır hale gelmesini sağlar.
Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları yerine getirmezse, diğer paydaşlar noter aracılığıyla ihtar çekerek iki ay yasal süre tanırlar. Noter ihtarına ve tanınan iki aylık yasal ihtar süresinin dolmasına rağmen borcunu ifa etmeyen hak sahibinin arsa payının ve kat irtifakının, diğer kat irtifakı sahiplerinin yazılı istemi üzerine yetkili hâkim tarafından hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında öteki paydaşlara arsa payları oranında devrine karar verilir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden yapının kanuni sürede tamamlanamaması ve kat irtifakının düşmesi halinde ise kusurlu taraf diğerlerinin zararını tazminle yükümlüdür.
Kat irtifakı hangi durumlarda sona erer?
Kat irtifakı, maliklerin yazılı beyanıyla sicil kaydının sildirilmesi, arsanın yok olması, yapı yapılamayacak duruma gelmesi, kamulaştırılması veya beş yıl içinde yapı yapılmaması üzerine hakim kararıyla sona erer. Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler. Bunun yanında kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması, üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin sulh mahkemesine başvurusu ve istemi üzerine sulh hakimi devreye girerek irtifakın feshini değerlendirir. Sulh hakimi gerektiğinde ilgilileri dinleyerek duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir; irtifakın sona ermesiyle paydaşlar taşınmaz üzerinde yeni bir proje geliştirmek veya mülkiyeti tasfiye etmek için yasal hareket alanı elde ederler.
Kat irtifakında yasal süreler ve maliyet etkileri
Kat irtifakı sürecinde konutun alım fiyatı ve abonelik giderleri üzerinden bütçenizi etkileyen maliyet kalemleri ile borçların ifası için iki ay, yapının inşası için beş yıl olarak belirlenmiş yasal süreler yer alır. Kat irtifakı aşamasındaki daireler genellikle “lansman fiyatları” ile satılır; bu aşamada alım yaptığınızda inşaat tamamlanıp kat mülkiyetine geçildiğindeki nihai piyasa değerine göre daha uygun maliyetli alım yapma ve değer artışı yakalama fırsatı bulursunuz. Ancak binaya iskan alınamaması durumunda elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri “şantiye tarifesi” üzerinden, yani normalden daha pahalıya kullanılır.
Yasal süreler açısından, borçlarını yerine getirmeyen kat irtifakı sahibine diğer paydaşlar noter aracılığıyla ihtar çekerek iki ay yasal süre tanırlar. İki aylık yasal ihtar süresinin dolmasına rağmen borç ifa edilmezse diğer hak sahiplerinin yazılı istemi üzerine yetkili hâkim, kusurlu ortağın arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında öteki paydaşlara arsa payları oranında devrine karar verir. Ayrıca kurulum sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa, maliklerden birinin sulh mahkemesine başvurusu üzerine sulh hakimi ilgilileri dinleyerek kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir.
Kat irtifakının kat mülkiyeti ve hisseli tapudan farkı nedir?
Kat irtifakı, bağımsız bölümün tapuda başlangıçtan itibaren belli olmasıyla hisseli tapudan, yapının henüz yapı kullanma izin belgesi alarak tamamlanmış bina statüsüne geçmemiş olmasıyla da kat mülkiyetinden ayrılır. Binanın henüz tamamlanmadığı veya yasal olarak oturuma hazır olmadığı dönemde kat irtifakı tapusu mülkiyetin henüz arsa payı aşamasında olduğunu gösterir. Belediyeden veya yetkili idareden binanın onaylı projeye, fen ve sağlık kurallarına tam uygun inşa edildiğini resmi olarak kanıtlayan yapı kullanma izin belgesi alındığında ise Tapu Müdürlüğü kat irtifakı kütüğünü kapatarak taşınmazı kat mülkiyetine tescil eder.
Hisseli tapuda bir arsa veya bina üzerindeki ortaklığınız sadece bir oranla (örneğin 1/10 hisse) bellidir ve mülkün hangi bölümünün size ait olduğu belli değildir; kat irtifakında ise size ait olan bağımsız bölüm (daire, dükkan no) en başından bellidir ve tapuda tescillidir. Bağımsız bölümün tapuda tescilli olması nedeniyle kat irtifakı, hisseli tapunun getirdiği “şufa hakkı (ön alım hakkı)” veya ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) gibi hukuki riskleri barındırmaz.
Kat irtifakının avantajları ve riskleri nelerdir?
Kat irtifakı, inşaat aşamasında erken satış, lansman fiyatları üzerinden uygun maliyetli alım ve kısmi kredi imkanı sunarken, binanın tamamlanıp tamamlanmayacağı veya yasalara uygun yapılıp yapılmayacağı konusunda belirsizlik barındırır. Müteahhitler açısından bu tapu, projenin finansmanını sağlamak amacıyla inşaat devam ederken erken satış yapma imkanı tanır. Alıcı olarak kat irtifakı tapusu olan projelerde, kat mülkiyetli tapu kadar kesin olmasa da bankaların belirlediği şartlar ve projenin güvenilirliğine bağlı olarak konut kredisine uygunluk bulabilir, inşaat tamamlanıp kat mülkiyetine geçildiğindeki nihai piyasa değerine göre daha uygun maliyetli alım yapma ve değer artışı yakalama fırsatı elde edebilirsiniz.
Projenin yarım kalması, iskan alınamaması ve metrekare farkı riskleri
Kat irtifaklı bir taşınmaz alırken karşılaşabileceğiniz başlıca riskler, inşaatın yarım kalması, binaya yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınamaması ve teslim edilen alanda metrekare farklılıkları çıkmasıdır. Müteahhidin projeyi finansal veya başka sebeplerle tamamlayamaması ve projenin yarım kalması durumunda mülkünüz arsa hissesi olarak kalır; bu durumda ödediğiniz parayı geri almak veya hakkınızı aramak için hukuki süreçler başlatmanız gerekebilir.
Bina tamamlansa bile mimari projeye veya imar yönetmeliğine aykırı (kaçak kat, projeye aykırı balkon vb.) yapılmışsa yapı kullanma izin belgesi (iskan) alamaz; iskansız bir bina yasal olarak “kaçak” durumundadır ve bu durum kat mülkiyetine geçişi engeller.
- İskan alınamaması sonucunda elektrik, su ve doğal gaz abonelikleri “şantiye tarifesi” üzerinden, yani normalden daha pahalıya kullanılır.
- İskansız binalarda belediye tarafından para cezaları kesilebilir.
- İskan alınamayan binalarda imara aykırı kısımlar için yıkım kararı çıkabilir.
İskan sorunlarının yanı sıra, projede size vaat edilen net veya brüt metrekare ile binanın bitmiş halindeki gerçek kullanım alanı arasında farklılıklar olabilir.
Kat irtifaklı konut alırken kontrol edilmesi gerekenler
Alım kararı vermeden önce tapu sicilindeki kat irtifakı tescilini, arsa payı oranını, müteahhit firmanın geçmişini, belediyedeki onaylı projeyi, satış vaadi sözleşmesini ve taşınmaz üzerindeki kısıtlamaları kontrol etmeniz gerekir.
- Bir inşaat firmasından konut seçerken tapu sicil müdürlüğünde resmi senede dayalı geçerli bir kat irtifakı bulunup bulunmadığını sorgulayın ve bağımsız bölümün reel metrekaresi ile tapu senedindeki arsa payı oranının örtüşüp örtüşmediğini inceleyin.
- Alım kararı vermeden önce müteahhit firmanın geçmiş projelerini, finansal gücünü ve güvenilirliğini araştırın.
- İlgili belediyenin imar müdürlüğünden projenin onaylı olup olmadığını ve herhangi bir yasal sorunu bulunup bulunmadığını teyit edin.
- Yapılacak satış vaadi sözleşmesinde projenin bitiş tarihi, kullanılacak malzemeler ve diğer tüm detayların açıkça belirtildiğinden emin olun.
- WebTapu ve e-Devlet portalı üzerinden taşınmaz kaydını sorgulayarak üzerinde haciz, ipotek veya şerh bulunup bulunmadığını kontrol edin.
Sık sorulan sorular
Kat irtifakı sürecinde konut kredisi kullanımı, arsa payı düzeltme davası, kat mülkiyetine geçiş başvurusu ve irtifak hakkının sona erdirilmesi en sık merak edilen konulardır.
- Kat irtifaklı eve kredi çıkar mı: Kat irtifakı tapusu olan projeler, kat mülkiyetli tapu kadar kesin olmasa da bankaların belirlediği şartlar ve projenin güvenilirliğine bağlı olarak konut kredisine uygun olabilir.
- Arsa payı yanlışsa ne yapılır: Mimari projede arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi haksız veya eksik hesaplanan arsa paylarının yeniden düzenlenmesi amacıyla yetkili mahkemeye dava açarak başvurabilir.
- İskan alındıktan sonra kat mülkiyetine nasıl geçilir: Yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak ve Kanunda gösterilen şartlar uyarınca Tapu Müdürlüğü, hak sahiplerinin ayrı bir başvurusuna gerek kalmaksızın kendiliğinden kat irtifakı kütüğünü kapatarak kat mülkiyetine tescil işlemini gerçekleştirir.
- Kat irtifakı nasıl sildirilir veya feshedilir: Arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler; ayrıca kurulum sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin sulh mahkemesine başvurusu ve istemi üzerine sulh hakimi devreye girerek irtifakın feshini değerlendirir.
Kat irtifakı tapusuyla konut alırken tapu sicil kaydını, onaylı mimari projedeki arsa payı oranını, belediyedeki imar durumunu ve satış vaadi sözleşmesindeki teslim şartlarını inceleyerek yapı kullanma izin belgesiyle kat mülkiyetine uzanan süreci takip edebilirsiniz.
