Emsal Nedir? KAKS, TAKS ve Emsale Dahil Olmayan Alanlar

• startkeyzirve
• 0Yorumlar
• 1034Görüntülenme

Emsal nedir sorusunun cevabı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin tanımlar maddesinde yer alıyor. Yönetmelik emsali katlar alanı katsayısı (KAKS) olarak adlandırır ve yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranı diye tanımlar.

Emsal nedir, katlar alanı neleri kapsar?

Emsal oranının pay kısmı katlar alanıdır. Yönetmeliğe göre katlar alanı, bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık ya da kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların alanlarından, katlar alanına dahil edilmeyen alanlar çıktıktan sonra kalan toplamdır. Kullanılabilen alan deyimi konut, işyeri, eğlence ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye, dinlenmeye veya ibadet etmeye ayrılan alanları anlatır.

Oranın paydası da yönetmelikte belli: taban alanı ve emsal hesabı net imar parseli alanı üzerinden yapılır.

TAKS ve taban alanı

Taban alanı kat sayısı (TAKS), taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Yönetmelik bir ayrıntı daha ekler: arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar, zemin kat izdüşümü ile birlikte değerlendirilerek TAKS hesaplanır.

Taban alanı ise bahçede yapılan eklenti ve müştemilat dahil, yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının parseldeki izdüşümünün kapladığı alandır. Bu izdüşüm yapı yaklaşma sınırını ihlal etmemelidir.

Ayrık veya blok nizam olan yerlerde uygulama imar planı TAKS’ı açıkça belirlememişse TAKS %40’ı geçemez. Planda belirlenmemişse, yönetmelikle tanımlanan TAKS’a ve bahçe mesafelerine göre bulunan iki taban alanından küçük olanı uygulanır.

Bodrum katlar için ayrı bir sınır var. Tamamen toprağın altında kalan kısımları hariç, kısmen veya tamamen açığa çıkan bodrum katların oturum alanı hiçbir şekilde taban alanı katsayısı ile belirlenen taban alanını geçemez.

Plan emsal vermemişse katlar alanı nasıl bulunur?

Uygulama imar planında emsal verilmeyen parsellerde katlar alanı, planla veya yönetmelikle belirlenen taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanır.

KAKS verilmeyen parsellerde yönetmelik şu sırayı izler: yapı yaklaşma mesafelerine göre bulunan ve %40’ı geçmeyen taban alanı kat adediyle çarpılır, çıkan KAKS değerinin içinde kalınır ve TAKS %60’ı geçmemek şartıyla yapı yaklaşma mesafelerine göre uygulama yapılır.

Emsal hesabına dahil edilmeyen alanlar

Yönetmeliğin katlar alanı hesabına dahil edilmeyen kullanımlar listesinde açık oturma yerleri de var. Üstü sökülür takılır hafif malzemeyle ve kenarları rüzgâr kesici cam panellerle kapatılmış olsalar bile bu yerler katlar alanına girmez. Yönetmelik uyarınca yapılması zorunlu kapıcı dairelerinin toplam 70 m2’si ile atrium ve galeri boşlukları da listede.

Aynı listede bina için gerekli minimum sığınak alanı, ticari amaç içermeyen ve ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanları ile çocuk bakım üniteleri ve otopark alanları sayılır.

Bağımsız bölüm net alanının %20’sini geçmemek kaydıyla açık çıkma şartlarını taşıyan balkonlar, kat ve ara sahanlıkları dahil açık veya kapalı merdiven evi ve açık havuzlar katlar alanına dahil edilmez.

Bütün cepheleri tamamen toprağın altında kalan bodrum katlarda yer alan, tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan ve bağımsız bölüm net alanının %50’sini geçmeyen depo amaçlı eklentiler emsal dışında kalır.

Tesisat tarafında bina veya tesise ait ısıtma, soğutma, tesisat alanı, su sarnıcı, havalandırma sistemleri ve enerji verimliliği sistemlerinin bulunduğu alanlar listede. Arıtma tesisi, gri su toplama havuzu, yakıt ve su depoları da bu bentte geçer.

Emsal harici alanlar için yüzde 30 sınırı

Yönetmeliğe göre 22. maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleriyle getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamı, parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz.

Bazı alanlar bu yüzde 30 hesabına girmeden emsal harici sayılır. Son katın üzerindeki, herhangi bir kullanıma konu edilmeyen ortak alan niteliğindeki teras çatılar ve yapının ihtiyacı için bahçede yapılan açık otoparklar bunlardan. Bodrum katlarda yapılan zorunlu otopark alanlarının 2 katı ile sığınak, asansör boşlukları, merdivenler, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat alanları, yakıt ve su depoları, jeneratör ve enerji odası da listede.

Listenin sonunda ticari amaç içermeyen, ortak alan niteliğindeki çocuk oyun alanlarının ve çocuk bakım ünitelerinin toplam 100 m²’si var. Yönetmelik bu alanın bu hesaba dahil edilmeksizin emsal harici olduğunu yazar.

Emsal dışı alanlar sonradan değiştirilebilir mi?

Emsal hesabına dahil edilmeyen alanlar, proje değişikliğiyle imar planındaki veya yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez. Bu alanlar müstakil bağımsız bölüme dönüştürülemez ve üzerlerinde kat mülkiyeti tesis edilemez.

Toprak altındaki alanlar için de bir yasak var. Tamamen toprağın altında kaldığı için emsal hesabına konu edilmeyen alanlar ile kat adedine konu edilmeyen katların hiçbir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa çıkarılamaz.

Taban alanına girmeyen kullanımlar

Taban alanına dahil edilmeyecek kullanımlar emsal listesinden ayrı tutulur. Tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin seviyesindeki ya da bu seviyenin altındaki avlular ve iç bahçeler taban alanına girmez. Asgari ölçülerdeki temele kadar inen asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, hava bacaları ve şaftlar da bu listede. Açık otoparklar ve giriş saçakları (markizler) da taban alanı dışında tutulur.

Bina yüksekliği, çekme mesafeleri ve yençok

Bina yüksekliği, binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan ve imar planında veya yönetmelikte öngörülen yüksekliktir. Yapı yaklaşma mesafesi ise planda, planda yoksa yönetmelikle belirlenen ve yapının yola ve komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği mesafedir.

Uygulama imar planında aksine bir hüküm yoksa ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri ile kamusal alanlara komşu bahçe mesafeleri en az 5.00 metredir. Yan bahçe mesafesi ve arka bahçe mesafesi en az 3.00 metredir.

Yan ve arka bahçe mesafeleri, tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan bodrum katlar da dahil dörtten fazla katlı binalarda 4 katın üzerindeki her kat için 0.50 metre artırılır.

İmar Kanunu yençok için ayrı bir kural koyar. Sanayi alanları, ibadethane alanları ve tarımsal amaçlı silo yapıları hariç, yürürlükteki imar planlarında yençok: serbest olarak belirlenmiş yükseklikler emsal değerde değişiklik yapılmadan belirlenir. Bu belirleme çevredeki mevcut teşekküller ve siluet dikkate alınarak, imar planı değişiklikleri ve revizyonlarıyla, ilgili idare meclis kararıyla yapılır.

İmar durum belgesi ve emsal bilgisi

Yönetmelik imar durum belgesini, parselin Kanun, uygulama imar planı, plan notları ve yönetmelikteki kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belge olarak tanımlar. Başvuru adımları için imar durumu sorgulama yazımıza bakabilirsiniz.

Yeni inşaat, ilave veya esaslı tadilat için yapı sahipleri ya da vekilleri, parsele ait imar durum belgesini, yol kotu ve kanal kotu tutanaklarını ve onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun ilgili bölümünü almak üzere ilgili idareye başvurur. Başvuru dilekçesine aplikasyon krokisi ile tapu kayıt örneği ya da istisnai hallerde tapu kayıt örneği yerine geçen belgeler eklenir.

İlgili idare, başvuru tarihinden itibaren imar durum belgesini, onaylı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunun bir örneğini ve yol kotu tutanağını (ya da kot kesit belgesini) en geç iki iş günü içinde verir. Gerekli görülen hallerde istikamet rölevesi de bunlarla birlikte verilir. Kanal kotu tutanağı için süre en geç beş iş günüdür.

Avan proje, geçerli imar durumu, yürürlükteki plan ve varsa kentsel tasarım projesine göre düzenlenir. İçinde vaziyet planı, tüm kat planları, yeterli kesit ve görünüşler ile taban alanı, katlar alanı (emsal) ve yapı inşaat alanı hesaplarına ait tüm ölçü ve kotlar bulunur.

İmar Kanunu uygulama imar planını, tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenerek nazım imar planı esaslarına göre çizilen plan olarak tanımlar. Bu plan yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama etaplarını ayrıntılarıyla gösterir. Plan türleri için imar planları yazısına göz atabilirsiniz.

Emsal ile yapı inşaat alanı arasındaki fark

Yapı inşaat alanı ayrı bir tanımdır. Işıklıklar ve avlular hariç, bodrum kat, asma kat ve çatı arasındaki mekânlar, çatı veya kat bahçeleri, teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ve binadaki ortak alanlar dahil yapının inşa edilen bütün katlarının alanını kapsar. Emsal ise tüm kat alanları toplamının imar parseli alanına oranıdır.

İmar hakkı aktarımı

İmar Kanunu’ndaki imar hakkı aktarımı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunan ve arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda uygulanır. Parselin tamamı ya da bir kısmı umumi ve kamu hizmet alanlarında kaldığı için özel mülkiyete konu yapılaşma hakkı verilemiyorsa, verilemeyen emsale esas inşaat hakkı imar planı kararıyla başka parsel ya da parsellere taşınır.

Aktarım yapılırken alıcı parselin emsale esas inşaat alanı en fazla imar planıyla belirlenmiş oranlar kadar artırılabilir. Bu artış her halde alıcı parselin %30’unu geçemez.

Kaynaklar: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, İmar Kanunu