Vaziyet Planı Nedir? Kapsamlı Rehber

• startkeyzirve
• İmar durumu, İzmir vaziyet planı, Kadastro paftası, startkey zirve, tapu işlemleri, Vaziyet Planı Nedir, Vaziyet planı örneği
• 0Yorumlar
• 827Görüntülenme

Bir arsa satın alırken, yeni bir bina inşa etmeye hazırlanırken veya mevcut mülkünüzle ilgili tapu ve belediye işlemlerini yürütürken arazideki sınırları ve yerleşimi gösteren resmi belgelere ihtiyaç duyarsınız. Bu süreçlerde karşınıza çıkan vaziyet planı, mülkünüzün arsa üzerindeki konumunu, yapıların yerleşimini ve komşu parsellerle olan bağlantısını incelemenizi sağlar.

Vaziyet planı nedir ve yasal dayanağı nedir?

Vaziyet planı; bir veya birden fazla yapı ile bu yapıların bulunduğu parselin (arsanın) mevcut veya planlanan durumunu, belirli bir ölçekte ve teknik çizim kurallarına uygun olarak gösteren, parselde yapılacak yapıların aplikasyon krokisindeki koordinatlara göre sayısal ve çizgisel olarak işlendiği 1/500, 1/200 veya 1/100 ölçekli harita veya krokidir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği). Mülkünüze ait bu çizimi incelediğinizde binaların, eklentilerin, yolların, yeşil alanların, kotların (yüksekliklerin), komşu parsellerin ve diğer çevresel unsurların birbirleriyle ve parsel sınırlarıyla olan fiziksel ve hukuki ilişkilerini görürsünüz.

Aynı zamanda parseldeki bahçe tanzimi, açık otopark ve otopark girişleri, yangın kaçışları, bina yaklaşım mesafe ve kotları, kuzey yönü ve parseldeki teknik altyapı da bu planda gösterilir. Yürüttüğünüz işlemin niteliğine göre bu belge, mimari projelerin bir parçası olabileceği gibi, tapu işlemleri veya kadastral tespitler için de özel olarak hazırlanabilir.

Vaziyet planı neden ve hangi durumlarda yapılır?

Vaziyet planı, yeni bir yapı inşa etmek veya mevcut yapıda esaslı bir değişiklik yapmak istediğinizde belediyeye sunulan mimari projenin temel parçalarından biri olarak hazırlanır ve inşaat ruhsatı almanın ön koşuludur. Belediyeye ruhsat başvurusunda bulunduğunuzda bu çizim üzerinden yapınızın imar planına, parsel sınırlarına ve çekme mesafeleri ile bina yüksekliği gibi yönetmeliklere uygunluğu kontrol edilir.

Tapu, mülkiyet ve ekspertiz işlemleri

Tapu, mülkiyet ve ekspertiz işlemlerinde bu belge, bağımsız bölümlerin ve yapıların arsa üzerindeki yerleşimini resmi kayıtlara geçirmek ve doğrulamak için kullanılır. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken, binanın arsa üzerindeki konumu ve bağımsız bölümlerin yerleşimi vaziyet planı ile tapu siciline işlenir. Alım satım işlemlerinde belgeyi inceleyerek alıcı olarak mülkün gerçek konumu ve sınırları hakkında net bilgi edinebilirsiniz. Kredi başvurusu gibi süreçlerde bir mülkün değerlemesi yapılırken de eksperler mülkün konumunu, büyüklüğünü, imar durumunu ve çevresel faktörleri bu çizim üzerinden analiz ederler. Ayrıca tapu tescilinde bağımsız bölüm ve eklentilerin konumları, ortak yerlerin kullanım ölçüleri ve büyüklüklerine göre hesaplanan arsa payları mimar tarafından düzenlenen onaylı mimarî proje üzerinden yürütülür.

Sınır tespiti ve altyapı planlaması

Sınır tespiti ve altyapı planlaması süreçlerinde vaziyet planı, parsel sınırlarının doğrulanması ve teknik hatların binaya bağlanması için referans alınır. Komşu parsellerle olan sınırlar ve çekme mesafeleri gibi konularda yaşanabilecek anlaşmazlıklarda bu belge resmi bir kanıt niteliği taşır ve uyuşmazlığın çözümünde kadastro paftası ile birlikte değerlendirilir. Elektrik, su ve doğalgaz gibi altyapı bağlantılarının planlanması ve uygulanmasında da mevcut veya planlanan yapıların konumu bu plan üzerinden belirlenir.

Vaziyet planı şartları ve planda yer alan bilgiler nelerdir?

Vaziyet planı şartları ve planda yer alan bilgiler, ruhsat sürecinde yapı aplikasyon projesinin hazırlanmasına doğrudan temel teşkil eden teknik ve yasal unsurları kapsar (3194 sayılı Kanun ve ilgili imar yönetmeliği hükümleri). Parselinizde inşaata başlamadan önce yapı aplikasyon projesi hazırlanırken parsele ait güncel aplikasyon krokisine dayanılır ve bu plana göre yapının araziye tam aplikasyonunu sağlamak amaçlanır. Bu teknik çalışma kapsamında imar planında öngörülen yapı yaklaşma mesafeleri, yapı projelerine göre belirlenen bina köşe koordinatları ve röper noktaları ülke koordinat sistemine eksiksiz işlenir. Hazırlanan yapı aplikasyon projesi, ortometrik olarak ölçülen yapının ve parselin zemin kotlarını da içerir.

Temel kimlik ve onay bilgileri

Temel kimlik ve onay bilgileri, çizimin hangi mülke ait olduğunu, kim tarafından hazırlandığını ve hangi kurumca onaylandığını gösteren resmi kayıtlardır. Bir vaziyet planı örneğini incelediğinizde mülkün kaydını ve belgenin geçerliliğini doğrulamak için şu bilgileri görürsünüz:

• Pafta, ada ve parsel numarası: Mülkün tapu ve kadastro sistemindeki resmi kimliğini bu numaralar üzerinden kontrol edersiniz.
• Adres bilgileri: Mülkün bulunduğu il, ilçe, mahalle, sokak ve kapı numarasını içeren bilgileri bu alanda bulursunuz.
• Malik bilgileri: Arsanın veya projenin sahibinin (malikin) adı veya unvanı planda belirtilir.
• Hazırlayanın bilgileri: Planı çizen mimar, şehir plancısı veya harita mühendisinin adı, unvanı, oda sicil numarası ve imzası/kaşesi belgede yer alır.
• Onay bilgileri: Resmi geçerlilik için yetkili belediye kaşesi, mührü ve tarihi bulunur.

Teknik çizim unsurları

Teknik çizim unsurları, parsel üzerindeki yapıların, sınırların, mesafelerin ve arazi eğiminin belirli bir ölçek dahilinde okunmasını sağlayan grafik ve sayısal verilerdir. Vaziyet planı incelerken arazideki yerleşimi anlamak için şu unsurlardan yararlanırsınız:

• Ölçek: Planın hangi oranda küçültülerek çizildiğini gösterir (örn: 1/200, 1/500, 1/1000) ve plandaki mesafeleri gerçek arazi ölçülerine çevirmenizi sağlar.
• Kuzey oku: Binaların cephelerini ve güneşlenme durumunu anlamak için planın coğrafi yönünü gösterir.
• Parsel sınırları: Arsanın yasal sınırları kalın ve sürekli çizgilerle gösterilir ve köşe noktalarının koordinatları genellikle belirtilir.
• Komşu parseller ve yollar: Çevredeki komşu parsellerin numaraları ve bitişik yolların isimleri veya genişlikleri gösterilir.
• Mevcut ve/veya önerilen yapılar: Parsel içindeki mevcut ve/veya önerilen binaların dış hatları (oturumu), kat adetleri, temel ölçüleri (genişlik, derinlik) ve köşe noktalarının koordinatları çizilir; ana bina, garaj ve havuz gibi farklı yapılar ayırt edici şekilde gösterilir.
• Çekme mesafeleri (yapı yaklaşma sınırları): İmar planına göre binaların parsel sınırlarına (ön, yan, arka bahçe mesafeleri) ne kadar yaklaşabileceğini gösteren çizgilerdir ve yapının bu sınırlar içinde kalması zorunludur.
• Kotlar (yükseklikler): Arazinin doğal eğimini ve planlanan yapıların farklı noktalarındaki yüksekliklerini (subasman kotu, bina yüksekliği vb.) gösteren sayısal değerlerdir; genellikle yol kotu gibi bir referans noktasına göre verilir.
• Yeşil alanlar ve peyzaj: Parselde varsa otopark alanları, yürüme yolları, havuz ve çocuk parkı gibi sosyal donatılar ile planlanan yeşil alanlar ve peyzaj gösterilir.
• Lejant (açıklama tablosu): Planda kullanılan farklı çizgi tiplerinin, taramaların ve sembollerin ne anlama geldiğini açıklayan tablodur.

Kotlandırma ve ortak otopark şartları

Kotlandırma ve ortak otopark şartları, parseldeki binaların yükseklik referanslarının nasıl belirleneceğini ve komşu parsellerle ortak otopark kullanımının hangi kurallara bağlı olduğunu düzenler. Bir parselin imar planındaki yapılaşma koşulları incelenirken kotlandırma esasları vaziyet planı üzerinden denetlenir. Bir parselde birden fazla bina yapılacaksa, ilgili idarenin imar birimince onaylanacak plana göre her bina için kendisine yakın yoldan veya tabii zeminden kotlandırma yapılır.

Komşu parsellerle otopark alanı oluşturmak istediğinizde, yönetmelik hükümleri doğrultusunda tevhit şartı aranan durumlarda dahi parseller fiziken tevhit edilmeksizin, çizimin yetkili idarece onaylanması şartıyla açık veya tamamen gömülü ortak otopark projelendirilebilir. Ortak otopark gibi ortak kullanım alanlarının geçerliliği için vaziyet planının tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh düşülmesi ve dilatasyon derziyle yapı güvenliğinin sağlanması zorunludur.

Vaziyet planı incelenirken dikkat edilmesi gereken şartlar

Vaziyet planı incelenirken dikkat edilmesi gereken şartlar, satın alacağınız veya üzerine inşaat yapacağınız mülkün sınır, imar, cephe, ulaşım, altyapı ve onay durumunu doğrulamanızı sağlayan kontrollerdir. Mülkle ilgili işlem yapmadan önce çizim üzerinde şu kontrolleri sırasıyla uygulayabilirsiniz:

1. Sınırlar ve tecavüz durumu: Plandaki parsel sınırları ile arazideki mevcut durumun (duvarlar, çitler) uyumlu olup olmadığını ve komşu yapıların veya sizin yapınızın sınıra tecavüz edip etmediğini kontrol edin.
2. Yapılaşma koşulları ve imar uygunluğu: Bina veya planlanan yapının imar planında belirtilen çekme mesafeleri içinde olup olmadığını, kat adedi ile bina yüksekliğinin imara uygunluğunu ve arsanın tamamının mı yoksa sadece bir kısmının mı imarlı olduğunu inceleyin.
3. Bina yerleşimi ve cepheler: Binanın parsel içindeki konumuna, hangi cephelerinin daha açık olduğuna ve güneş aldığına, komşu binaların manzarayı veya güneşi engelleyip engellemediğine bakın.
4. Erişim ve ulaşım: Parselin yola cephesi olup olmadığını ve varsa ne kadar olduğunu, giriş çıkışların nereden sağlandığını ve otopark alanının yeterli olup olmadığını değerlendirin.
5. Altyapı bağlantıları: Elektrik, su, kanalizasyon ve doğalgaz gibi altyapı hatlarının nereden geçtiğini ve binaya nasıl bağlandığını veya bağlanacağını planda kontrol edin.
6. Kot farkları ve eğim: Arazinin eğimli olup olmadığını, su basma riskine karşı bina girişinin yol kotunun altında kalıp kalmadığını ve inşaat maliyetini etkileyen istinat duvarı ihtiyacı bulunup bulunmadığını inceleyin.
7. Resmi onaylar: Belge üzerinde ilgili belediye ve Kadastro mührü gibi resmi onayların varlığını kontrol edin; şüphe duyulan bir durumda mimar, şehir plancısı veya harita mühendisinden profesyonel görüş alın.

Vaziyet planı nasıl alınır ve çizdirilir?

Vaziyet planı, mevcut bir mülk için resmi kurum arşivlerinden veya önceki malikten temin edilirken, belgenin bulunmadığı veya yeni inşaat yapılacak durumlarda yetkili uzmanlara çizdirilir. Mevcut bir mülkün planını edinmek istediğinizde şu yerlere başvurabilirsiniz:

• Tapu Müdürlüğü arşivi: Mülkün bağlı olduğu Tapu Müdürlüğü’ne başvurularak, tapu kütüğünde veya arşivinde bulunan (genellikle kat irtifakı/mülkiyeti kurulurken sunulan) mevcut planın onaylı bir örneği talep edilebilir.
• Belediye arşivi: Mülkün ruhsat projesi kapsamında belediyeye sunulan çizimin bir kopyası ilgili belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinden talep edilebilir.
• Müteahhit veya önceki malik: Eğer mülk yeni bir projeden alındıysa veya önceki malikte mevcutsa, belgenin bir kopyası müteahhitten veya önceki malikten istenebilir.

Yeni vaziyet planı çizdirme ve onay adımları

Yeni vaziyet planı çizdirme ve onay adımları; mevcut bir plan yoksa, güncel değilse veya yeni bir inşaat için gerekiyorsa yetkili bir uzmanla çalışarak yürütülen ölçüm, çizim ve resmi onay sürecidir. Bu süreci şu adımlarla tamamlarsınız:

1. Yetkili uzmanı bulma: Projenin niteliğine göre bir Mimar, Şehir Plancısı veya genellikle LİHKAB (Lisanslı Harita Kadastro Büroları) çatısı altında hizmet veren bir Harita Mühendisi ile anlaşarak yeni bir çizim yaptırılır; güvenilir uzmanlar için TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası gibi meslek odalarının web siteleri kontrol edilebilir.
2. Bilgi ve belgeleri sağlama: Uzmana tapu bilgileri, imar durum belgesi ve proje hakkındaki beklentiler iletilir.
3. Arazi ölçümü ve çizim: Uzman, arazide gerekli ölçümleri yapar ve teknik standartlara uygun olarak vaziyet planını hazırlar.
4. Onay süreci: Çizilen plan ruhsat projesi gibi resmi bir işlem için kullanılacaksa, ilgili belediyenin veya Kadastro Müdürlüğü’nün onayına sunulur.

Vaziyet planı ücreti ne kadardır ve nasıl belirlenir?

Vaziyet planı çizim ücreti; planın kapsamına (mevcut durum tespiti mi, yeni proje mi), arazinin büyüklüğüne, üzerindeki yapı sayısına ve işlemi yapan uzmanın (Mimar, Harita Mühendisi, LİHKAB) tarifesine göre değişir ve işlemi talep eden tarafça karşılanır. Çizim veya aplikasyon bedelleri; TMMOB Mimarlar Odası asgari mimari proje ücret tarifesi, Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası (HKMO) ve Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları (LİHKAB) resmi birim fiyatlarına göre parsel büyüklüğü ve topoğrafyasına göre belirlenir.

Vaziyet planı ile kat planı arasındaki fark nedir?

Vaziyet planı ile kat planı aynı şey değildir; vaziyet planı binanın veya binaların arsa üzerindeki yerleşimini ve çevresiyle ilişkisini gösterirken, kat planı binanın sadece bir katının içindeki odaların, duvarların, kapıların, pencerelerin ve ölçülerin gösterildiği mimari çizimdir. Bir gayrimenkulü incelerken yapının parsel sınırlarına ve komşu parsellere göre konumunu görmek için vaziyet planına, dairenin içindeki oda ve duvar ölçülerine bakmak için kat planına başvurursunuz.

Hatalı vaziyet planının riskleri ve hukuki sonuçları nelerdir?

Hatalı, eksik veya güncel olmayan bir vaziyet planı; sınır uyuşmazlıklarından ruhsat iptaline, mülkün değer kaybından beklenmedik inşaat maliyetlerine kadar uzanan hukuki ve finansal sonuçlar doğurur. Yanlış veya güncelliğini yitirmiş bir belgeyle işlem yapıldığında karşılaşabileceğiniz riskler şunlardır:

• Hukuki anlaşmazlıklar: Komşu parsellerle sınır ihlalleri ve çekme mesafelerine uyulmaması gibi konularda hukuki anlaşmazlıklar çıkabilir, davalar açılabilir ve yıkım kararları verilebilir.
• Ruhsat ve iskan sorunları: Hatalı plana dayalı bir inşaat, ruhsat iptaline veya iskan alamamaya yol açarak binayı kaçak durumuna düşürebilir.
• Değer kaybı ve satış zorluğu: Hatalı çizim yüzünden mülkün yasal durumu belirsizleştiğinde değeri düşer, alıcı bulmak zorlaşır ve bankalar kredi vermekten kaçınabilir.
• Beklenmedik maliyetler: Hatalı tespitler nedeniyle altyapı bağlantılarında sorunlar yaşanabilir veya inşaat sırasında plan değişiklikleri gerekerek beklenmedik maliyetler ortaya çıkabilir.

Sık sorulan sorular

Tapu devirlerinde hangi durumlarda bu belgenin arandığı ve arşiv kaydı bulunmayan eski yapılarda nasıl bir yol izleneceği, mülk sahipleri ile alıcıların işlem öncesinde yanıt aradığı başlıca konulardır.

Her tapu işlemi için vaziyet planı gerekli midir?

Her tapu işlemi için vaziyet planı gerekli değildir; standart bir ikinci el daire alım satımında genellikle mevcut tapu kaydı yeterlidir. Ancak kat irtifakı/mülkiyeti ilk kez kuruluyorsa, arsa alınıp üzerine inşaat yapılacaksa, hisseli bir mülk bölüşülüyorsa veya sınırlarla ilgili bir belirsizlik varsa bu belge mutlaka gereklidir veya talep edilir.

Eski bir binanın vaziyet planı yoksa ne yapılmalıdır?

Eski bir binanın vaziyet planı Tapu veya Belediye gibi resmi arşivlerde bulunamıyorsa ve tadilat ruhsatı veya sınır tespiti için mevcut durum tespiti gerekiyorsa, yetkili bir harita mühendisine başvurularak mülkün güncel durumunu gösteren yeni bir vaziyet planı (Rölöve Projesi kapsamında) çizdirilmelidir. Arsa alımı, inşaat ruhsatı başvurusu, kat irtifakı kurulumu veya sınır tespiti yaparken resmi arşivlerden alınan ya da yetkili uzmanlarca güncel arazi ölçümlerine göre hazırlanan onaylı belgelerle süreci yürüterek mülkünüzün hukuki ve teknik durumunu güvenceye alabilirsiniz.