- startkeyzirve
- 0Yorumlar
- 114Görüntülenme
İcradan satılık ev, İcra ve İflas Kanunu’nun taşınmaz satışına ilişkin hükümlerine göre satılır. Taşınmaz, satış talebinden itibaren en geç üç ay içinde icra dairesi tarafından açık artırmayla satılır. Artırma şartlarını da icra dairesi, taşınmazın bulunduğu yerin âdetlerine göre en elverişli şekilde belirler.
Kıymet takdiri ve muhammen bedel
İcradan satılık evin satışından önce icra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir. Takdirde taşınmaz üzerindeki yüklerin, kanundaki adıyla mükellefiyetlerin, kıymete etkisi de hesaba katılır. İcra memuru satışa başlamadan önce tapu sicilinde kayıtlı ya da resmi senede dayanan bütün mükellefiyetlerin listesini yapar.
Kıymet takdiri raporu borçluya, haciz koyduran alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebliğ edilir. Raporun tebliğ edildiği ilgililer, tebliğden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine şikâyette bulunabilir.
Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmeden yeniden kıymet takdiri istenemez. Doğal afetler ya da imar durumunda çok önemli değişiklik yaratan benzer hâllerde ise bu süre dolmadan da yeniden kıymet takdiri istenebilir.
Artırma şartnamesinde neler yazar?
İcradan satılık evin artırma şartnamesinde, taşınmazın üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri ve irat senetleriyle birlikte satıldığı açıkça yazılır. Borçlunun bu taşınmazla teminat altına alınmış şahsi borçlarının alıcıya geçeceği de şartnamede belirtilir.
Taşınmaz rehniyle teminat altına alınmış ve vadesi gelmiş borçlar alıcıya devredilmez, satış bedelinden öncelikle ödenir. Hangi masrafların alıcıya ait olacağı da şartnamede yazılır. Satışa katılanlar, şartnameyi bütün ekleriyle görmüş ve içeriğini kabul etmiş sayılır.
İcradan satılık ev ilanı ve elektronik satış portalı
Kanunun 114. maddesindeki artırma hazırlık hükümleri taşınmazın satışında da uygulanır. Satış açık artırmayla yapılır. Birinci ve ikinci artırmanın gün ve saat aralığı, artırmanın başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir.
İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bittiği tarihten itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir.
Elektronik satış portalındaki icradan satılık ev ilanında taşınmazın cinsi, niteliği, önemli özellikleri, muhammen kıymeti, bulunduğu yer, varsa görselleri ve artırma şartnamesindeki diğer bilgiler yer alır. İlan edilen metinler arasında fark çıkarsa elektronik satış portalında ilan edilen metin esas alınır.
Satış ilanında, varsa ipotek sahibi alacaklılar ile diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, özellikle faiz ve masrafa ilişkin iddialarını belgeleriyle birlikte on beş gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği yazılır. İlanın birer örneği borçluya, alacaklıya ve tapu sicilinde kayıtlı ilgililere, tapuda kayıtlı adresleri varsa bu adreslere tebliğ edilir.
Teminat ve artırmaya katılma şartları
İcradan satılık ev ihalesine katılmak için taşınmazın kıymetinin yüzde onunu karşılayan teminat, satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırılır. Nakit teminat en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30’a kadar yatırılmalıdır. Teminat mektubu verilecekse kesin ve süresiz banka teminat mektubu, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine teslim edilir.
Temsilci aracılığıyla artırmaya katılacak olanlar, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine başvurmak zorundadır. Hisseli satışın mümkün olduğu hâllerde malı belirli paylarla satın almak isteyen müşterek alıcılar için de aynı süre geçerlidir.
Birinci ve ikinci ihalede başlangıç oranı
Kanunun 115. maddesindeki ihale hükmü taşınmazın ihalesine de uygulanır. İcradan satılık evin birinci ve ikinci ihalesi, icra müdürü tarafından ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır.
Malın ihale edilmesi için artırma bedelinin iki tutardan hangisi fazlaysa onu geçmesi şarttır. Bunlardan biri muhammen kıymetin yüzde ellisidir. Diğeri, o malla teminat altına alınan ve satış isteyenin alacağına göre rüçhanlı, yani öncelikli olan alacakların toplamıdır. Artırma bedeli ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmelidir.
Bütün malikler taşınmazı miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı yoksa, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiğinde birinci artırma yalnız malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu artırmada tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçmesi gerekir. Mirasçılar arasındaki artırma usulü bir defaya mahsus uygulanır.
Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartlar gerçekleşmişse mal en yüksek teklifi verene ihale edilmiş olur ve mülkiyet ihale alıcısına geçer. İcra müdürü artırma bittikten sonraki ilk iş günü bir artırma sonuç tutanağı düzenler ve tutanaktaki bilgileri aynı gün satış portalında ilan eder.
Satış talebi, teklif verme başladıktan sonra geri alınamaz. Teklif verme süresi bitmeden borç tamamen ödenirse satış durdurulur. Elektronik satış portalından kaynaklanan teknik sebeplerle artırmanın son on dakikasında teklif verilemediği portal kayıtlarından tespit edilirse, icra müdürü artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verir.
Asgari ihale bedeli teklif edilmezse ya da en yüksek teklifi veren ihale bedelini yatırmazsa ikinci artırma, birinci artırmadaki şartlar çerçevesinde daha önce ilan edilen tarihte başlar.
İhale bedeli ne zaman ödenir?
İcradan satılık evi ihalede alan kişi, ihalenin feshi istenmiş olsa bile, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakit olarak ödemek zorundadır. Bedel süresinde yatırılmazsa alınan teminat iade edilmez; önce satış masraflarından düşülür, kalanı hak sahiplerine alacaklarına sayılarak ödenir.
En yüksek teklifi verip ihale bedelini süresi içinde yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası da verilir. Bu cezayı satışı yapan icra dairesi ya da satış memuru verir.
Satış bedelinin ödenmesi için süre verilmişse para ödenene kadar icradan satılık evi icra dairesi idare eder; hasar ve masraf alıcıya aittir. Bu süre içinde icra dairesinin izni olmadan tapuda hiçbir tescil yapılamaz.
İhalenin feshi
İhalenin feshini yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, resmi sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar isteyebilir. Bunun için yurt içinde bir adres gösterilir ve ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla başvurulur. Türk Borçlar Kanunu’nun 281. maddesindeki sebepler de bu kapsamdadır. Bu kişiler dışında kalanların fesih talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.
Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmi sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerin fesih talebi, ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir ve harcın yarısı talep sırasında peşin yatırılır. Bu kişiler, ilgililerin muhtemel zararına karşılık ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat da göstermek zorundadır.
İcra mahkemesi, fesih talebinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese bile kararını verir. Mahkeme işin esasına girerek talebi reddederse, feshi isteyeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.
Satış ilanı tebliğ edilmemişse ya da satılan malın esaslı niteliklerindeki hata veya ihaledeki fesat sonradan öğrenilmişse, şikâyet süresi öğrenme tarihinden başlar. Bu süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez. Feshi isteyen, yolsuzluk nedeniyle kendi menfaatinin zarar gördüğünü ispat etmek zorundadır.
Ödenen ihale bedeli, fesih şikâyeti hakkındaki karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır. İhale konusu taşınmaz teslim edilemeyecek ya da teslime hazır hâle getirilemeyecekse ihale icra müdürü tarafından iptal edilir ve ihale bedeli alıcısına ödenir.
Tescil, vergi ve tapu harcı
İcradan satılık ev, ihale kesinleşmeden alıcıya teslim edilmez ve resmi sicilde alıcı adına tescil edilmez. Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat, şikâyet süresi geçtikten ya da şikâyet edilmişse şikâyeti sonuçlandıran karar kesinleştikten sonra yapılır.
Taşınmaz alıcıya ihale edilip bedeli alındıktan sonra, alıcı adına tescil edilmesi için bu süreye uyularak tapuya müzekkere yazılır. Kanuna göre icra dairesince taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı, o taşınmazın mülkiyetini kazanmış olur.
İcradan satılık ev alıcı adına tapuya tescil edilmeden önce damga vergisi ve katma değer vergisi yatırılır. Kanun, ihale kesinleştikten sonra sicile kayıtlı malın ihale alıcısı adına tescilini bu vergilerin yatırılmasından sonraya bağlar.
Harçlar Kanunu’na göre taşınmazın bedel karşılığı devrinde tapu harcı devreden ve devralan için ayrı ayrı alınır. Cebri icra ve ortaklığın giderilmesi (şüyuun izalesi) hâllerinde harcın hesaplandığı tutar satış bedelidir.
Tahliye ve kullanım bedeli
İhale kesinleşinceye kadar icradan satılık evin nasıl korunacağına ve idare edileceğine icra dairesi karar verir. İhale alıcısı isterse icra dairesi, kira sözleşmesiyle oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde taşınmazı kullanan kişiye bilirkişinin belirlediği aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder. Yatırılan bedel ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir.
İcradan satılık evde borçlu oturuyorsa ya da başkaları, hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belgeyle belgelenmiş bir işleme dayanmadan taşınmazı işgal ediyorsa, borçluya veya işgal edene on beş gün içinde tahliye için tahliye emri tebliğ edilir. Bu süre içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılır ve taşınmaz alıcıya teslim edilir.
Taşınmaz ihale alıcısı adına tescil edildikten sonra, henüz tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan kişi de tahliye isteme hakkına sahiptir.
Kaynaklar:
