- startkeyzirve
- kaçak yapı,imar barışı,yapı kayıt belgesi,imar affı,imar mevzuatı,şikayet süreci,yapı tatil zaptı,kaçak yapı ihbarı
- 0Yorumlar
- 567Görüntülenme
Bir konut satın alırken, mülkünüzde tadilat planlarken veya çevrenizdeki bir şantiyede kurallara uymayan bir imalat fark ettiğinizde kaçak yapı ihbarı süreciyle doğrudan karşılaşabilirsiniz. Kaçak yapı, yetkili idareden hiçbir inşaat ruhsatı alınmadan veya onaylı projelere ve imar mevzuatına aykırı biçimde inşa edilen binaları ifade eder.
Mülk sahibi veya alıcı olarak tapu kayıtlarını incelerken, binanın mevcut fiziki durumunu kontrol ederken ya da resmi kurumlara başvururken hangi imalatların aykırılık oluşturduğunu ve yasal sürecin nasıl işlediğini bilmeniz hak kayıplarını önler.
Kaçak yapı nedir ve hangi durumlarda oluşur?
Bir taşınmazın imar mevzuatına uygun olup olmadığını değerlendirdiğinizde, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yerleşik Danıştay içtihatlarına göre kaçak yapılar ile imara aykırı yapı türleri belirli kategorilere ayrılır. Satın almayı düşündüğünüz veya halihazırda mülkiyetinizde bulunan bir binada ruhsat bulunmaması, onaylı projelerin dışına çıkılması, izinsiz tadilat yapılması ya da oturma izni alınmaması durumlarında imara aykırılık oluşur.
Tamamen ruhsatsız ve projeye aykırı yapılar
Tamamen ruhsatsız yapılar, yetkili idare olan Belediye veya İl Özel İdaresi’nden hiçbir inşaat ruhsatı alınmaksızın tabandan itibaren inşa edilen binalardır. Bir arsa veya bina üzerinde inceleme yaparken temel aşamasından başlayarak belediyeden ya da il özel idaresinden izin alınmadan yükselen bir inşaat görüyorsanız, bu yapı tamamen ruhsatsız kategorisinde yer alır.
Yapı ruhsatı bulunmasına rağmen onaylı mimari, statik ve tesisat projelerine aykırı olarak kat ilavesi yapılması, bina taban alanının genişletilmesi, çekme mesafelerinin ihlal edilmesi veya sığınak/otopark gibi ortak alanların bağımsız bölüme katılması ruhsat ve eklerine aykırı imalatlar kapsamındadır. Konut alırken veya binanızdaki çalışmaları denetlerken projede yer almayan bir kaçak kat, komşu parsel sınırına taşan çekme mesafesi ihlali ya da apartman sığınağının daireye dahil edilmesi gibi durumlarla karşılaştığınızda kaçak yapı ihbarı gündeme gelir.
Ruhsatsız tadilatlar ve iskansız binalar
Ruhsatsız tadilat ve fonksiyon değişiklikleri, ruhsata tabi olan kolon/kiriş kesme ve tabliye delme gibi taşıyıcı sisteme müdahaleler, bina cephesinin değiştirilmesi veya konut alanının izinsiz ticari işletmeye dönüştürülmesi işlemleridir (3194 s. K. md. 21). Dairenizde veya apartmanınızda taşıyıcı kolon ve kirişlere müdahale edildiğini, döşeme tabliyesinin delindiğini, dış cephenin projeye aykırı değiştirildiğini ya da bir dairenin izinsiz işyerine çevrildiğini tespit ettiğinizde bu işlemler ruhsatsız tadilat sayılır.
İnşaatı bitmiş olsa dahi fenni muayenesi onaylanmamış ve oturma izni alınmamış binalar iskansız (Yapı Kullanma İzin Belgesiz) yapılardır. Fiziki olarak tamamlanmış bir daireyi satın alırken veya kiralarken binanın fenni muayenesinin onaylanıp onaylanmadığını ve oturma izninin bulunup bulunmadığını kontrol ederek iskansız yapı durumunu görebilirsiniz.
Kaçak yapı ihbarı şartları ve dilekçede bulunması gerekenler
Kaçak yapı ihbarı yapabilmeniz için hazırlayacağınız başvuru dilekçesinde kimlik bilgilerinizin, taşınmazın açık adresinin ve imara aykırı durumun somut kanıtlarının eksiksiz biçimde yer alması şarttır.
Şikayetçinin kimlik ve taşınmazın konum bilgileri
İhbar dilekçesinde şikayetçinin ad, soyad, imza, T.C. kimlik no ve tebligat adresi bilgilerinin yer alması zorunlu olup başvuru sırasında gizlilik talep edilebilir (3071 sayılı Dilekçe Hakkının Kullanılmasına Dair Kanun). Resmi başvurunuzu hazırlarken dilekçenizin işleme alınması için bu kimlik ve adres bilgilerini eksiksiz yazabilir, kimliğinizin karşı tarafla paylaşılmamasını istiyorsanız dilekçenizde gizlilik talebinizi belirtebilirsiniz.
Dilekçenizde taşınmazın açık konumu olarak il, ilçe, mahalle, cadde/sokak, dış kapı numarası ile mümkünse tapu Ada ve Parsel bilgileri bulunmalıdır. Denetim ekiplerinin şikayet konusu binayı sahada hatasız bulabilmesi için bildiğiniz sokak ve kapı numarasının yanı sıra tapu kayıtlarındaki Ada ve Parsel numaralarını da dilekçenize ekleyebilirsiniz.
Aykırılığın somut tarifi ve kanıtlarla belgeleme
Başvuru metninde ruhsatsız inşaat, kaçak kat, çekme mesafesi tecavüzü ve ortak alan işgali gibi aykırılığın somut tarifi net detaylarla belirtilmeli ve tarihli fotoğraflar eklenmelidir. Binada gördüğünüz ihlalin ne olduğunu açıkça yazıp hangi tarihte gerçekleştiğini gösteren fotoğrafları dilekçe ekine koyduğunuzda inceleme ekipleri hangi noktayı denetleyeceğini doğrudan görür.
Kaçak yapı ihbarı sırasında yanlış veya eksik bilgi vermek sürecin uzamasına neden olabileceğinden doğru bilgi verme ve belgeleme kurallarına dikkat etmeli, şikayetinizi destekleyen fotoğraf ve video gibi kanıtları başvuru dosyanıza sunmalısınız.
Adım adım kaçak yapı ihbarı ve denetim süreci
İmara aykırı veya ruhsatsız yapı ihbarları, hazırladığınız dilekçe ve kanıtlarla birlikte şikayet süreci kapsamında doğrudan ilgili idareye veya merkezi denetim platformlarına yetkili makama başvuru yoluyla iletilir ve ardından teknik ekiplerin saha denetimiyle ilerler.
Yetkili kurumlara başvuru kanalları
Taşınmazın bulunduğu bölgeye ve tercih edeceğiniz iletişim yöntemine göre kaçak yapı ihbarı için kullanabileceğiniz resmi başvuru kanalları şunlardır:
- İlçe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü: Belediye sınırları ve mücavir alan içerisindeki kaçak yapılar için yazılı dilekçeyle doğrudan başvuru yapılır.
- İl Özel İdaresi / Valilik: Köy yerleşik alanları veya belediye mücavir alanı dışındaki kırsal bölgelerde yetkili merci İl Özel İdaresi / Valilik’tir.
- Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi (CİMER) ve e-Devlet Kapısı: CİMER ve e-Devlet Kapısı üzerinden ‘İmar Kirliliği ve Kaçak Yapı İhbarı’ başlığıyla koordineli başvuru yapılabilir.
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Alo 181): Bakanlık bünyesinde 7/24 hizmet veren Alo 181 çağrı merkezi üzerinden anlık ihbar kaydı oluşturulabilir.
Belediyenin yerinde incelemesi ve başvuru takibi
Başvurunuzun ardından belediye yetkililerinin yerinde incelemesi başlar; görevliler şikayet konusu yapıyı sahada inceler, imar planına uygunluğunu kontrol ederek yapının kaçak olup olmadığını tespit eder ve gerekli görülürse ölçümler ile fotoğraflar alır. İnceleme tamamlanana kadar sürecin sağlıklı işlemesi için başvurunun akıbetini takip etmek üzere ilgili iletişim kanalları üzerinden başvurunuzu düzenli olarak sorgulayabilirsiniz.
Yapı tatil zaptı, mühürleme ve tapu şerhi bildirimi
Kaçak inşaat yerinde tespit edildiği anda belediye veya valilik fen elemanlarınca Yapı Tatil Zaptı düzenlenerek inşaatın o anki fiziki durumu tutanağa bağlanır, yapı derhal mühürlenerek durdurulur ve zabıt şantiye mahalline asılır (İmar K. Md. 32). Kanun gereğince inşaat yerine asılan yapı tatil zaptı, yapı sahibine bizzat elden tebliğ edilmiş gibi hukuki hüküm doğurur ve yasal süreçler ile düzeltme sürelerinin resmi başlangıç tarihini teşkil eder.
Denetim sonrasında yapının imar mevzuatına aykırı inşa edildiğine dair resmi bilgi ilgili tapu müdürlüğüne en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Bir gayrimenkulü satın almadan önce tapu kaydını incelediğinizde göreceğiniz bu beyanlar hanesi kaydı, imar aykırılığı giderilip mühür yetkili idarece kaldırılmadıkça tapu kütüğünden terkin edilemez.
Süreler, tadilat harcı muafiyeti ve yıkım masrafları
Kaçak yapı ihbarı üzerine mühürlenen binalarda idari para cezası kararı için on iş günü, yapının mevzuata uygun hale getirilmesi için en çok 1 ay süre tanınır; brüt alanı ve niteliği değiştirmeyen tadilatlarda ise ilave harç alınmaz.
Yasal düzeltme süresi, encümen kararı ve yıkım giderleri
İmar mevzuatına aykırılık oluşturan fiillerin yerinde tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde yetkili idare encümeni toplanarak idari para cezalarını sorumlular hakkında her bir mesuliyet için ayrı ayrı kararlaştırıp hükme bağlar. Aynı süreçte yapı sahibine ruhsat alması, tadilat ruhsatı alması veya yapıyı ruhsata uygun hale getirmesi için en çok 1 ay (bir aylık) yasal düzeltme süresi verilir ve yapı sahibi bu süre zarfında aykırılığı gidererek mührün kaldırılmasını yazılı olarak talep edebilir.
Tanınan 1 aylık süre içinde aykırılık giderilmezse ruhsatsız hale gelen bina hakkında Belediye Encümeni veya il idare kurulu tarafından resmi Yıkım Kararı verilir. Bu kararın ardından belediye veya valilik yıkım ekipleri aykırı yapıyı yıkar ve yıkım masrafları %20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilir.
İlave ruhsat ve belediye harcı alınmayan tadilatlar
Ruhsat tadilatı sürecinde bağımsız bölümlerin brüt inşaat alanında artış yaşanmıyorsa ve projede mekanik veya fonksiyonel nitelik değişikliği oluşmuyorsa iç mimari düzeltmelerde başvuru sahibinden ilave ruhsat harcı veya belediye harcı talep edilmez. Evinizde brüt alanı büyütmeyen ve mekanik ya da fonksiyonel yapıyı değiştirmeyen bir iç mimari değişiklik için ruhsat tadilatına başvurduğunuzda ek belediye veya ruhsat harcı ödemezsiniz.
Ruhsata tabi olmayan basit tamir ve tadilatlarla farkı
Mülkünüzde yapacağınız olağan bakım ve onarım işlemleri, taşıyıcı sistemi veya brüt alanı etkileyen imalatların aksine belediye iznine tabi değildir ve kaçak yapı ihbarı kapsamına girmez.
Cephe boyası, sıva ve çatı bakım işleri
Binaların iç ve dış cephelerinde yürütülen boya, badana, sıva işleri ve derz dolgusu gibi temel bakım ve basit onarımlar için belediyeden resmi izin veya ruhsat alma mecburiyeti bulunmaz. Çatı aktarımı, kırık kiremit tamiratı, yağmur oluğu ve dere yenileme uygulamaları da imar mevzuatı hükümleri gereğince ruhsata tabi tutulmayan olağan bakım işlerindendir.
Doğrama, zemin kaplaması ve iç tesisat onarımları
Pencere doğramalarının yenilenmesi, oda zemin döşeme kaplaması yapılması ve bina içi elektrik veya sıhhi tesisat tamiratları basit tamir tadilat sayıldığından bu teknik bakım işleri için belediyeye veya fen müdürlüğüne ruhsat başvurusu yapılması gerekmez. Dairenizde pencere değiştirirken, zemin kaplamasını yenilerken ya da iç elektrik ve su tesisatını onarırken ruhsat başvurusuna ihtiyaç duymadan işlemlerinizi yürütebilirsiniz.
Kaçak yapının hukuki riskleri, cezalar ve etkin pişmanlık avantajı
Kaçak yapı ihbarı sonucunda tespit edilen aykırılıklar; mülk sahibi, müteahhit, fenni mesul, tesisatçılar ve şirket yöneticileri açısından ağırlaştırılmış idari para cezaları ile hapis cezaları doğururken, aykırılığın giderilmesi halinde etkin pişmanlık hükümleri devreye girer.
İdari para cezalarının hesaplanması ve artırıcı unsurlar
Ruhsatsız veya projeye aykırı yapı yapan mülk sahibi, fenni mesul ve müteahhide yapının sınıfı, m² alanı ve çevreye aykırılık katsayılarına göre ağırlaştırılmış idari para cezaları uygulanır (İmar K. Md. 42). İdari para cezasının hesaplanmasında yapının bulunduğu alanın özelliği, niteliği, mülkiyet durumu ve imar planındaki yapı/inşaat sınıfı üzerinden yapılan kademeli hesaplama ceza miktarının yasal tabanını belirler.
Hesaplanan bu tutar üzerinde yapının can ve mal emniyetini tehdit edip etmediği ile çevreye ve yerleşme dokusuna olan zararı idari para cezasını artırıcı unsurlar arasında yer alır.
İmar kirliliği suçu, mühür bozma ve hapis cezaları
Yapı tatil zaptı sonrasında mühür yetkililerce kaldırılmadan şantiye faaliyetlerine devam edilmesine kesinlikle müsaade edilmez ve mühürleme anından itibaren inşaata devam edilmesi Türk Ceza Kanunu kapsamında ‘mühür fekki’ suçunu oluşturur (TCK md. 203). Yapı ruhsatı (yapı ruhsatiyesi) alınmadan veya ruhsata ve projeye aykırı olarak bina yapan veya yaptıran mülk sahibi, müteahhit ve fiili uygulayıcılar 1 yıldan 5 yıla kadar (bir yıldan beş yıla kadar) hapis cezası ile yargılanır (TCK Madde 184 (İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu)).
Ruhsatsız ve kaçak binaya elektrik, su veya telefon şebekesi bağlayan ve altyapı hizmetlerinden yararlanmasını sağlayan tesisatçı ile yetkililer de doğrudan cezai sorumluluğa dahil edilerek cezalandırılır. Ayrıca yapı kullanma izni (iskan belgesi) alınmamış fabrikalarda veya sanayi atölyelerinde sınai faaliyet icrasına izin veren kişiler ve üretime göz yuman şirket yöneticileri iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası alır.
Etkin pişmanlık ile kamu davasının ve cezanın ortadan kalkması
Ceza Kanunundaki etkin pişmanlık düzenlemesi uyarınca sanığın ruhsatsız veya ruhsata aykırı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi halinde açılmış kamu davası kanunen düşer ve kişi hapis cezasından kurtulur. Aykırılığı gidererek yapısını ruhsatlı duruma getiren fail hakkında kesinleşmiş mahkumiyet kararı verilmiş olsa dahi ceza tüm sonuçlarıyla kalkar.
Sık sorulan sorular
Kaçak yapı ihbarı nereye yapılır?
Kaçak yapı ihbarı; belediye ve mücavir alan sınırları içinde İlçe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’ne, köy yerleşik alanları ve kırsal bölgelerde İl Özel İdaresi / Valilik makamına, ayrıca CİMER ve e-Devlet Kapısı üzerinden ‘İmar Kirliliği ve Kaçak Yapı İhbarı’ başlığıyla veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 7/24 hizmet veren Alo 181 hattına yapılır.
Mühürlenen kaçak yapı için düzeltme süresi ne kadardır?
Mühürlenen bir binada yapı sahibinin ruhsat ya da tadilat ruhsatı alması veya binayı ruhsata uygun hale getirerek mührün kaldırılmasını yazılı olarak talep etmesi için verilen yasal düzeltme süresi en çok 1 ay (bir aylık) olarak uygulanır.
Hangi tadilat işlemleri için belediyeden ruhsat alınmaz?
Binaların iç ve dış cephelerinde yapılan boya, badana, sıva işleri ve derz dolgusu gibi temel bakım ve basit onarım işlemleri için belediyeden resmi izin veya ruhsat alınması gerekmez.
Kaçak yapı ruhsata uygun hale getirilirse hapis cezası düşer mi?
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı binanın imar planına ve ruhsatına uygun hale getirilmesi durumunda Ceza Kanunundaki etkin pişmanlık düzenlemesi gereğince açılmış kamu davası kanunen düşer ve kişi hapis cezasından kurtulur. Taşınmaz alım satımında veya tadilat süreçlerinde imar mevzuatı kurallarına uygun hareket ederek ve gerektiğinde kaçak yapı ihbarı mekanizmasını doğru belgelerle kullanarak yasal yaptırımların önüne geçebilirsiniz.
