Arsa Payı Karşılığı İnşaat: Kapsamlı Rehber (Nelere Dikkat Edilmeli?)

• startkeyzirve
• arsa payı karşılığı inşaat, kat karşılığı inşaat, müteahhit sözleşmesi, 2025 rehberi, nelere dikkat edilmeli, arsa sahibi, müteahhit, inşaat sözleşmesi
• 0Yorumlar
• 527Görüntülenme

• Arsa Payı Karşılığı İnşaat: Kapsamlı Rehber (Nelere Dikkat Edilmeli?)
• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Nedir?
• Anlaşma Öncesi Dikkat Edilmesi Gerekenler
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Olmalı?
• Sözleşmede Bulunması Gereken Önemli Maddeler
• Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Modern Standartlar
• Yeşil Bina Uygulamaları
• Akıllı Ev Teknolojileri
• Müteahhit Sözleşmesi İptali
• Sözleşme İptalinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
• Sonuç

Arsa Payı Karşılığı İnşaat: Kapsamlı Rehber (Nelere Dikkat Edilmeli?)

4721 sayılı TMK md. 706, 6098 sayılı TBK md. 237 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu md. 60 uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsasını müteahhide vererek karşılığında inşa edilecek binadan daire veya dükkan gibi bağımsız bölümler almasıdır. Bu sistemde, arsa sahibi sermaye koymadan arsasını değerlendirirken, müteahhit de inşaat yapacak arazi bulmuş olur. Başarılı bir arsa payı karşılığı anlaşması için ise dikkat edilmesi gereken önemli noktalar vardır.

Anlaşma Öncesi Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Müteahhidin Mali ve Teknik Yeterliliği: Yüklenicinin Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Müteahhitlik Yetki Belgesi grubu, tamamladığı referans projeler, banka teminat mektubu verebilme kapasitesi ve piyasa güvenilirliği incelenmelidir.
• SPK Lisanslı Bağımsız Arsa Değerlemesi: Bölgedeki imar planı emsal değerleri, kat adedi ve lokasyon özellikleri gözetilerek arsa sahibi ile müteahhit arasındaki paylaşım oranı tarafsız bir değerleme raporuyla belirlenmelidir.
• Teknik Şartname ve Mahal Listesi Hazırlığı: Binanın beton sınıfı (C30/37 vb.), demir kalitesi, dış cephe yalıtımı, asansör kapasitesi, seramik, parke ve doğrama markalarına kadar tüm detaylar sözleşmeye eklenmelidir.

Sözleşmede Bulunması Gereken Önemli Maddeler

• Resmi Şekil Şartı (Noterde Düzenleme): TMK 706 ve Noterlik Kanunu 60 uyarınca sözleşme noterde düzenleme şeklinde akdedilmelidir; adi yazılı sözleşmeler hükümsüzdür.
• Kademeli Tapu Devri Modeli: Müteahhide arsa payı devri peşinen yapılmamalı; temel üstü vizesi (%20), kaba inşaat bitimi (%40), çatı ve dış cephe tamamlanması (%60), ince işçilik (%80) ve 3194 s.K. md. 30 İskan alınması (%100) koşuluyla aşamalı devredilmelidir.
• Bağımsız Bölüm Paylaşım Tablosu: Hangi bağımsız bölümün (kat, cephe, daire no, net/brüt alan) kime ait olduğu mimari kroki ve liste üzerinde açıkça belirlenmelidir.
• İşe Başlama, Ruhsat ve Teslim Süresi: Yapı ruhsatı alınma süresi (azami 3-6 ay) ve inşaatın fiili teslim süresi (18-24 ay) net tarihlerle sözleşmeye bağlanmalıdır.
• Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart: Müteahhidin teslimde geciktiği her ay için arsa sahibine rayiç kira tazminatı ödemesi ve gecikmenin belirli bir süreyi aşması halinde ifaya ekli cezai şart hükmü konulmalıdır.
• SGK ve İskan Yükümlülüğü: SGK prim ilişiksizlik belgesinin alınması, cins tashihi harçları ve Yapı Kullanma İzin Belgesi alım masraflarının müteahhide ait olduğu netleştirilmelidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Modern Standartlar

Günümüz inşaat sektöründe arsa payı karşılığı projelerde sadece metrekare değil, yapı güvenliği, sürdürülebilirlik ve teknolojik donanım standartları belirleyici olmaktadır. Binalarda enerji verimliliği yüksek mimari tasarımlar bağımsız bölümlerin satış ve kiralama değerini önemli ölçüde yükseltmektedir.

Yeşil Bina Uygulamaları

Enerji verimliliği ve çevre dostu malzemelerin kullanımı giderek önem kazanıyor. Yeşil bina sertifikaları, hem binanın değerini artırıyor hem de işletme maliyetlerini düşürüyor.

Akıllı Ev Teknolojileri

Akıllı ev sistemleri, güvenlikten konfora kadar birçok avantaj sunuyor. Arsa payı karşılığı inşaat projelerinde akıllı ev teknolojilerine yer vermek, dairelerin cazibesini artıracak önemli bir faktör.

Müteahhit Sözleşmesi İptali

Her ne kadar istenmese de, bazen müteahhit sözleşmesi iptal edilebilir. Sözleşme fesih koşulları, sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Sözleşme İptalinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Mahkeme Kararı ile Fesih Zorunluluğu: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiğinden, tek taraflı noter ihtarnamesiyle feshedilemez. Fesih ya tarafların noterde karşılıklı anlaşmasıyla (örnek: ikale sözleşmesi) ya da mahkeme kararı ile geriye veya ileriye etkili olarak gerçekleştirilebilir.
• TBK md. 113 Uyarınca Nama İfaya İzin: Müteahhidin işi haksız bırakması veya temerrüdü halinde arsa sahipleri mahkemeden “nama ifaya izin” talep edebilir. Böylece inşaatın kalan kısmı müteahhide düşen bağımsız bölümler satılarak veya maliyeti müteahhitten tahsil edilerek arsa sahiplerince tamamlanabilir.
• Startkey Zirve Hukuki ve Teknik Takip: Arsa değerlemesinden müteahhit seçimine, sözleşme akdinden anahtar teslimine kadar tüm süreci güvenle yönetmek için Startkey Zirve profesyonelliğinden faydalanabilirsiniz.

Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Eser Sözleşmesi ve Yüklenicinin Borçları

Kanunun 470. maddesine göre eser sözleşmesi yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de buna karşılık bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Yüklenici üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır.

Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır. Yüklenici teknik kurallara aykırı imalat yapamaz.

Yüklenici meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür.

Aksine anlaşma olmadıkça yüklenici inşaatın yapımı için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi temin etmek zorundadır. Teknik teçhizat ve inşaat donanımı yüklenicinin ifa borcuna dahildir.

İnşaatta kullanılacak malzemenin yüklenici tarafından sağlanması halinde yüklenici malzemenin ayıplı olması yüzünden işsahibine karşı satıcı gibi sorumludur.

Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi halinde işsahibi haklarını kullanabilir. Kanunun 473. maddesi gecikme halinde teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönme imkanı verir.

Yüklenicinin kusuru sebebiyle inşaatın kararlaştırılan sürede bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.

İşsahibi eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları uygun sürede yükleniciye bildirmekle yükümlüdür. Kanunun 474. maddesi muayene ve ihbar külfetini düzenler.

Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi kanunun 475. maddesinde sayılan seçimlik haklardan birini kullanabilir.

Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı olursa işsahibi sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

İşsahibi eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme hakkına sahiptir.

Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde işsahibi bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteyebilir.

Eserin ayıplı olması işsahibinin verdiği talimattan doğmuşsa işsahibi eserin ayıplı olmasından doğan seçimlik haklarını kullanamaz. Kanunun 476. maddesi talimat kusuruna ilişkin sorumluluk sınırını çizer.

Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra yüklenici sorumluluktan kurtulur; ancak kasten gizlenen ve olağan incelemeyle fark edilemeyen gizli ayıplar için sorumluluk devam eder.

Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse açılacak davalar teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Kanunun 478. maddesi temel zamanaşımı süresini belirler.

Yüklenicinin ağır kusuru varsa ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın zamanaşımı süresi yirmi yıl olarak uygulanır. Kasıtlı hile ve ağır teknik ihmaller yirmi yıllık uzun zamanaşımına tabidir.

İşsahibinin bedel ödeme borcu kural olarak eserin teslimi anında muaccel olur.

İnşaat bedeli götürü olarak belirlenmişse yüklenici eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. Kanunun 480. maddesi götürü bedelli işlerde maliyet artışlarının kural olarak yükleniciye ait olduğunu gösterir.

Eser öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile yüklenici belirlenen bedelin artırılmasını isteyemez. Piyasada malzeme fiyatlarının yükselmesi götürü bedel taahhüdünü tek taraflı bozmaz.

İşsahibi eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir. Kanunun 484. maddesi tazminat karşılığı fesih yolunu düzenler.

Eserin tamamlanması işsahibi ile ilgili beklenmedik olay dolayısıyla imkânsızlaşırsa yüklenici yaptığı işin değerini talep edebilir. Kanunun 485. maddesi imkânsızlık halinde mali tasfiye kurallarını belirler.

Borçlunun Temerrüdü, Nama İfa ve Gecikme Tazminatı Esasları

6098 sayılı Kanunun 112. maddesi gereğince borç gereği gibi ifa edilmezse borçlu kendisine kusur yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe alacaklının zararını gidermekle yükümlüdür.

Yapma borcu borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı masrafı borçluya ait olmak üzere edimin başkası tarafından ifasına izin verilmesini mahkemeden isteyebilir. Kanunun 113. maddesi nama ifaya izin müessesesini düzenler.

Nama ifaya izin alan arsa sahibi yarım kalan inşaatı başka bir müteahhide tamamlatarak masrafları ilk yükleniciden tahsil edebilir.

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflardan biri temerrüde düştüğü takdirde diğeri borcun ifası için uygun bir süre verebilir. Kanunun 123. maddesi mehil tayini şartını hükme bağlar.

Borçlunun tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa süre verilmesine gerek yoktur.

Temerrüde düşen yüklenici verilen sürede edimini yerine getirmezse alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Kanunun 125. maddesi alacaklının temel seçimlik haklarını korur.

Alacaklı borcun ifasından ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini bildirerek müspet zararının giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.

Ayıplı veya eksik ifa durumunda işsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Kanun ayıptan doğan zararların ayrıca tazmin edilmesine olanak sağlar.

Resmi Düzenleme Şekil Şartı ve Tapu Kütüğüne Şerh Edilme Prosedürü

Gayrimenkul mülkiyetinin devrini içeren sözleşmeler 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine tabidir. Kanunun 706. maddesi mülkiyetin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasını resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlar.

Adi yazılı sözleşmeler hukuken geçersiz sayılır.

Kanunun 89. maddesi gayrimenkul satış vaadi ve tapuda işlem yapılmasını gerektiren akitlerin düzenleme şeklinde yapılmasını emreder. İmzaların noterce onaylanması yeterli olmayıp metnin noter huzurunda düzenlenmesi gerekir.

Tapu kütüğüne yapılan şerh o taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.

Kimse tapu sicilindeki şerh ve kayıtları bilmediğini hukuken ileri süremez.

Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya aynî hak kazanan üçüncü kişilerin kazanımları kanunen korunur. Kanunun 1023. maddesi tapuya güven ilkesini koruma altına alır.

Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişiler bu tescile dayanamaz.

Mülkiyetin devrine esas olacak hukuki sebebe rağmen malikin tapu tescilinden kaçınması halinde kişisel hak sahibi mahkemeden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Kanunun 716. maddesi ferağ icbar davasını düzenler.

Taşınmaz maliki mülkiyet hakkının tanıdığı yetkiler dahilinde taşınmaz üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunabilir. Kanunun 683. maddesi mülkiyet hakkının yasal çerçevesini çizer.

Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Kat İrtifakı ve Bağımsız Bölüm Tahsisi

İnşaat projelerinde bağımsız bölümlerin tescili 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kurallarıyla yönetilir. Kanunun 1. maddesi tamamlanmış veya yapılmakta olan yapıların bağımsız bölümleri üzerinde mülkiyet kurulmasını düzenler.

Kat mülkiyeti arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür. Kanunun 3. maddesi bağımsız bölümlerin projedeki konum ve büyüklüklerine göre arsa payı tahsis edilmesini emreder.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile hukuken doğar. Kanunun 10. maddesi kat irtifakının tapuya tescil edilmesini zorunlu kılar.

Kat irtifakı Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulan özel kütüğe kaydedilir.

Henüz tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakı kurulması için maliklerin yetkili kurumlarca onaylanmış mimari proje ile tapu idaresine başvurması şarttır. Kanunun 14. maddesi irtifak tescil şartlarını sıralar.

Kat irtifakı sahipleri ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmede yazılı sürede başlaması ve tamamlanması için borçların yerine getirilmesini isteme hakkına sahiptir.

Kat irtifakı sahipleri yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için borçlarını zamanında ifa etmekle yükümlüdür.

İmar Mevzuatı Uyarınca Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni Şartları

İnşaat faaliyetlerinin imar düzenine uygunluğu 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre denetlenir.

Yapı ruhsatı almak için yetkili idareye tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri ile başvurulur. Kanunun 22. maddesi ruhsat başvurusunda sunulması zorunlu teknik evrakı belirler.

Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Kanunun 29. maddesi inşaata iki yıl içinde başlanmasını emreder.

Ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde başlanmayan veya başlanıp da beş yıl içinde bitirilmeyen yapıların ruhsatı hükümsüz sayılır. Ruhsatın yenilenmesi yasal bir zorunluluktur.

Yapı tamamen bittiğinde kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren idareden yapı kullanma izni alınması mecburidir. Kanunun 30. maddesi iskan belgesi olmadan binanın iskana açılamayacağını hükme bağlar.

Ruhsatsız başlanan veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapılar ilgili idarece derhal durdurulur ve mühürlenir. Kanunun 32. maddesi imara aykırı imalatların yasal yaptırımlarını düzenler.

Yapı Denetimi Mevzuatı Kapsamında Teknik Standartlar ve Fennî Mesuliyet

İnşaat güvenliğinin temini 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ilkeleriyle yürütülür. Kanunun 1. maddesi imar planına ve fen kurallarına uygun kaliteli yapı yapılması için denetim sistemini tesis eder.

Kanun kapsamındaki her türlü yapı Bakanlıktan izin belgesi almış bağımsız yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Kanunun 2. maddesi tarafsız teknik denetimi zorunlu kılar.

Yapı denetim kuruluşları imar mevzuatı uyarınca öngörülen fennî mesuliyeti ilgili idareye karşı üstlenir. Kanunun 3. maddesi teknik sorumluluğun kamu makamlarına karşı taşındığını belirtir.

Şantiye organizasyonunda kullanılan teçhizat ve inşaat donanımı yüklenicinin sorumluluk sahasındadır. Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi temin etmek zorundadır.

İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklı tutulur. Meydana gelen kusur ve gecikmeler karşısında arsa sahipleri uğradıkları maddi zararların giderilmesini yükleniciden talep edebilir.

6098 sayılı Kanunun 115. maddesi uyarınca borçlunun ağır kusurundan sorumlu olmayacağına ilişkin önceden yapılan anlaşma kesin olarak hükümsüzdür. Müteahhidin hileli veya ağır kusurlu imalatları sözleşmede aksi kararlaştırılsa dahi hukuki sorumluluk doğurur.

İnşaat sahasında görev alan alt yüklenici ve taşeronların fiilleri ana yüklenicinin sorumluluğunu kaldırmaz. Kanunun 116. maddesi gereğince borçlu, borcun ifasını veya bir borç ilişkisinden doğan hakkın kullanılmasını yardımcılarına bırakmış olsa bile, onların işi yürüttükleri sırada diğer tarafa verdikleri zararı gidermekle yükümlüdür.

İnşaatın zamanında bitirilmemesi halinde yüklenicinin temerrüde düşürülmesi yasal usullere bağlıdır. Kanunun 117. maddesine göre muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer.

İnşaat süresince beklenmeyen hallerden kaynaklanan hasarların kime ait olacağı yasa metninde açıkça belirlenmiştir. Kanunun 483. maddesi gereğince eser teslimden önce beklenmedik olay sonucu yok olursa işsahibi eseri teslim almada temerrüde düşmedikçe yüklenici yaptığı işin bedelini ve giderlerinin ödenmesini isteyemez.

Kat mülkiyetine konu yapılarda ortak kullanım sahaları sözleşme ve proje hükümleriyle tayin edilir. 634 sayılı Kanunun 4. maddesi gereğince ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir ve kanunda sayılan zorunlu yerler her halde ortak yer kabul edilir. Temeller, ana duvarlar, çatılar ve asansör boşlukları üzerinde tüm maliklerin ortak mülkiyeti bulunur.

Ana yapının mimari bütünlüğü ve statik güvenliği kanunla korunur. 634 sayılı Kanunun 19. maddesi gereğince kat malikleri anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

İmar sahasındaki teknik çalışmalar mesleki yeterliliğe sahip uzmanlar eliyle hazırlanmalıdır.

İmar mevzuatına aykırı yapılan uygulamalara karşı idare tarafından mali ve idari yaptırımlar tatbik edilir. 3194 sayılı Kanunun 42. maddesi imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren ilgililere idari para cezası uygulanmasını hükme bağlar. Ruhsatsız yapılaşma tespit edildiğinde idari süreç başlatılarak cezai işlem tesis olunur.