Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Kiracı ve Ev Sahibinin Hakları

• startkeyzirve
• Ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi, İzmir kira hukuku, Kira artış oranı 2025, Kira Kontratı Nedir, Kiracı Hakları, startkey zirve, Tahliye taahhütnamesi geçerliliği
• 0Yorumlar
• 764Görüntülenme

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Günlük dilde ve halk arasında kira kontratı olarak da adlandırılan bu hukuki metin, kiralanan taşınmazın tesliminden tahliyesine kadar geçen tüm süreçte tarafların karşılıklı yükümlülüklerini belirler. Taraflar arasında ortaya çıkabilecek anlaşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlaması ve hak kayıplarını önlemesi bakımından sözleşmenin yazılı yapılması büyük önem taşır.

Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda mı?

Türk Borçlar Kanunu kapsamında sözleşmeler kural olarak kanunda aksi belirtilmedikçe herhangi bir geçerlilik şekline bağlı değildir. Kanunun kira sözleşmelerini düzenleyen hükümlerinde de yazılı bir şekil şartı öngörülmemiştir. Dolayısıyla taraflar arasında sözlü olarak kurulan kira sözleşmeleri de hukuken geçerlidir.

Buna karşılık sözlü kira anlaşmalarında kira bedelinin tutarı, ödeme günü, depozito miktarı veya kullanım şartları gibi temel konularda anlaşmazlık çıktığında iddiaların ispat edilmesi oldukça güçleşir. Bu nedenle kira ilişkisinin en başından itibaren yazılı bir metne bağlanması tavsiye edilir. Yazılı metin, ileride açılabilecek tahliye veya alacak davalarında mahkemeye sunulacak en sağlam delil başlangıcıdır. Sözleşme imzalanırken kiraya veren tarafın taşınmazın tapudaki maliki olup olmadığı ya da geçerli bir vekaletnameye dayanıp dayanmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Kanunen kiralayanın malik olması şart olmasa bile, yetkisiz kişilerle yapılan sözleşmeler taraflar arasında telafisi güç mağduriyetler doğurabilir.

Kira sözleşmesinin resmi geçerlilik kazanması için noter huzurunda düzenlenmesi kanunen zorunlu değildir; tarafların kendi aralarında imzaladıkları adi yazılı sözleşmeler de bağlayıcıdır. Ancak imzanın inkar edilmesini önlemek ve tarihin kesinliğini sağlamak isteyen taraflar noter onayına başvurabilir. Noter onayının sağladığı ispat avantajları hakkında ayrıntılı bilgiye noter onaylı kira kontratı rehberimizden ulaşabilirsiniz.

Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz bir süre için kararlaştırılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek olan sözleşmeler belirli sürelidir. Diğer kira sözleşmeleri ise belirsiz süreli sayılır. Uygulamada konut ve çatılı işyeri kiralarının büyük çoğunluğu bir yıllık belirli süreli olarak düzenlenir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme yapılmış olsa dahi süre bittiğinde kira ilişkisi kendiliğinden son bulmaz. Kanun kiracıyı koruma amacıyla açık bir uzama hükmü getirmiştir. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmadığı takdirde, sözleşme aynı koşullarla bir yıl süreyle yenilenmiş sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin dolmuş olmasına dayanarak sözleşmeyi tek taraflı feshedemez.

Bununla birlikte kiraya verenin süresiz olarak bağlı kalmasını önlemek amacıyla kanunda on yıllık bir uzama sınırı öngörülmüştür. On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir gerekçe göstermek zorunda kalmaksızın sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli konut kiralarında ise kiracı dilediği zaman yasal fesih vadelerine uyarak sözleşmeyi sonlandırabilirken, kiraya veren ancak sözleşme başlangıcından itibaren on yıllık sürenin geçmesiyle fesih bildirimi hakkını kullanabilir.

Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Maddeler

Eksiksiz ve anlaşılır bir kira sözleşmesi, iki tarafın hak ve borçlarını yazılı hale getirir. Yazılı bir kira sözleşmesinde bulunması gereken temel başlıklar şunlardır:

1. Tarafların Kimlik ve İletişim Bilgileri: Kiraya verenin ve kiracının ad, soyad, Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası, tebligat adresi ve güncel telefon bilgileri eksiksiz yazılmalıdır. Taşınmazın mülkiyet durumuna göre kiralayanın malik veya yetkili vekil olduğu açıkça belirlenmelidir. Tebligat adresinin doğruluğu, ileride gönderilecek resmi bildirimlerin hukuki geçerliliği açısından gereklidir.
2. Kiralanan Taşınmazın Nitelikleri: Kiralanan taşınmazın açık adresi, tapu bilgileri (il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası), kullanım amacı ve kullanım şekli belirtilmelidir. Varsa otopark, depo veya kömürlük gibi eklentilerin sözleşmeye dahil olup olmadığı açıkça yazılmalıdır.
3. Kira Bedeli ve Ödeme Şartları: Aylık kira bedeli rakam ve yazıyla gösterilmeli, ödemenin hangi günlerde ve hangi banka hesabına yapılacağı hükme bağlanmalıdır. İspat kolaylığı sağlamak adına ödemelerin banka kanalıyla ve açıklama belirtilerek yapılması taraflara hukuki güvenlik sunar. Kira bedelinin net mi yoksa brüt mü olduğu da ticari nitelikli kiralamalarda mutlaka netleştirilmelidir.
4. Kira Süresi ve Başlangıç Tarihi: Sözleşmenin başlangıç tarihi ile geçerlilik süresi gün, ay ve yıl olarak açıkça kaydedilmelidir. Anahtar teslim tarihi ile sözleşme başlangıç tarihinin birbirine uyumlu olması olası uyuşmazlıkları baştan engeller.
5. Güvence Bedeli (Depozito): Kanun gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa, bu tutar kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Bu mekanizma hem kiracının parasının enflasyona karşı korunmasını sağlar hem de ev sahibinin haksız kesinti yapmasını önler.
6. Kira Artış Şartı: Yenilenen kira döneminde uygulanacak artış kuralı kanuni sınırları aşmayacak şekilde belirlenmelidir.
7. Ortak Giderler ve Aidat Paylaşımı: Apartman veya sitede olağan kullanım giderleri (temizlik, aydınlatma, kapıcı hizmeti gibi işletme masrafları) kiracı tarafından karşılanırken, ana gayrimenkulün değerini artıran demirbaş ve esaslı onarım giderleri mülk sahibine aittir. Örneğin çatı onarımı, dış cephe mantolaması ya da asansörün ana motor değişimi gibi yatırımlar kiracıya yüklenemez. Apartman bütçesi ve işletme projesi hakkında detaylar için aidat nedir ve apartman yönetim planı içeriklerimizi inceleyebilirsiniz.
8. Alt Kiralama ve Devir Yetkisi: Kiracının kiralananı başkasına kiralayıp kiralayamayacağı veya kullanım hakkını devredip devredemeyeceği kiraya verenin yazılı rızasına tabi olarak düzenlenmelidir. Sözleşmede açık izin bulunmadıkça konut kiralarında alt kiralama yapılamaz.
9. Kullanım Kuralları ve Komşuluk Hukuku: Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Apartman huzurunu bozan durumlarda izlenecek yollar için komşu gürültüsü şikayet rehberine başvurabilirsiniz. Evcil hayvan besleme koşulları konusunda ise evcil hayvan dostu siteler yazımız pratik bilgiler içerir.
10. Teslim Edilen Demirbaşlar Listesi: Taşınmazda bulunan kombi, klima, beyaz eşya, mutfak dolapları ve su sayacı gibi demirbaşların mevcut çalışma durumları sözleşme ekine ayrıntılı olarak yazılmalı ve taraflarca imzalanmalıdır. Elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarının son tüketim endeksleri teslim gününde okunarak sözleşmeye eklenmelidir. Taşınmazın boyalı teslim edilip edilmediği ve teslim anındaki fiziksel durumu da bu tutanakta açıkça yer almalıdır.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Kanunun belirlediği bu üst sınır emredici niteliktedir. Taraflar sözleşmeye bu oranı aşan bir artış maddesi koysalar dahi, yasal sınırı aşan kısım kendiliğinden geçersiz sayılır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Yasal hesaplama mantığı genel formülle şu şekilde özetlenebilir:

Yeni Kira Bedeli = Mevcut Kira Bedeli × (1 + Açıklanan On İki Aylık TÜFE Ortalaması Oranı)

Sözleşmede taraflar TÜFE artış oranından daha düşük bir oran kararlaştırmışlarsa bu oran geçerli olur; ancak kanunun belirlediği üst sınırı aşan anlaşmalar fazlaya ilişkin kısım yönünden geçersiz sayılır. Taraflar arasında beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu davalarda mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırarak bölgedeki güncel rayiçleri tespit eder ve eski kiracılık durumunu gözeterek hakkaniyet indirimi uygular. Emsal kira anlaşmazlıklarında mahkeme sürecinin nasıl işlediğini öğrenmek için kira tespit davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Kiracının ve Ev Sahibinin Hakları

Kira ilişkisi her iki tarafa karşılıklı borç ve yetkiler yükleyen dengeli bir hukuki bağdır. Sözleşme boyunca tarafların yasal haklarının sınırları kanunla belirlenmiştir.

Kiracının temel hakları şunlardır:

• Kiralanan taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun biçimde teslim alma ve sözleşme süresince bu durumda bulundurulmasını isteme hakkı,
• Kiralananın kullanımıyla ilgili ortaya çıkan zorunlu ayıpların ve bakım masraflarının kiraya veren tarafından giderilmesini talep etme hakkı (giderilmediğinde kiracı ayıbı giderip masrafı kiradan mahsup edebilir veya haklı fesih yoluna gidebilir),
• Kanuni sınırlar dışında aleyhine tek taraflı şart getirilmeme hakkı (Türk Borçlar Kanunu madde 343 uyarınca kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz),
• Kiralanan taşınmaz el değiştirdiğinde sözleşmesini yeni malike karşı aynen koruma hakkı (Türk Borçlar Kanunu madde 310 gereğince kiralanan mülk sözleşmenin kurulmasından sonra el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı olur). Detaylı bilgiler için kiracı hakları rehberimize göz atabilirsiniz.

Ev sahibinin temel hakları ise şu şekildedir:

• Kararlaştırılan kira bedelinin ve yan giderlerin zamanında ve eksiksiz ödenmesini isteme hakkı,
• Kiracının kiralananı özenle kullanmasını ve komşuluk haklarına riayet etmesini talep etme hakkı,
• Taşınmazın değerini koruma ve sözleşmeye aykırı esaslı değişiklikleri engelleme hakkı,
• Taşınmazın satışı veya yeniden kiralanması durumunda uygun zaman dilimlerinde kiralananın gezilip görülmesine izin verilmesini isteme hakkı,
• Yasal şartlar oluştuğunda kira tespit, uyarlama veya tahliye yollarına başvurma hakkı. Mülk sahiplerinin yasal koruma mekanizmaları için ev sahibi hakları sayfamızdan bilgi edinebilirsiniz.

Ayrıca aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez veya kiralanan üzerindeki hakları sınırlandıramaz (TBK madde 349). Eşin rızası alınmadan yapılan fesih bildirimleri geçersizdir ve diğer eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelebilir. Bu hüküm aile birliğinin konut güvencesini koruyan temel bir kuraldır.

Kira Bedeli Ödenmezse Hangi Yollar İzlenir?

Kira bedelinin zamanında ödenmemesi, kira sözleşmesinin ihlali niteliğindedir ve kiraya verene kanuni fesih yollarını açar. Kiracının temerrüdü halinde kanunda açık aşamalar tanımlanmıştır.

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödeme yapılmaması durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek bu süre en az otuz gündür (TBK madde 315). Bu sürenin yazılı ihtarla tanınması zorunludur ve süre ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kiracı tanınan bu otuz günlük süre içinde borcun tamamını ferileriyle birlikte öderse temerrüt nedeniyle tahliye davası açılamaz; ancak ihtar haklı ihtar vasfını korur.

Diğer yandan bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracı, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; kiraya veren, kira yılının ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK madde 352/2). İki haklı ihtarın geçerli sayılabilmesi için ihtarların aynı kira yılı içinde farklı aylara ait ödenmemiş kira bedelleri için çekilmiş olması ve kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmiş olması gerekir. İhtar süreçleri ve yasal icra adımları hakkında ayrıntılı bilgiler kira ödenmezse ne yapılır rehberimizde toplanmıştır.

Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Çıkarabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin dolduğunu ileri sürerek kiracıyı taşınmazdan çıkaramaz. Kiracının tahliyesi ancak kanunda sınırlı sayıda sayılan haklı sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Bu sebepler şunlardır:

1. Gereksinim (İhtiyaç) Sebebiyle Tahliye: Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK madde 350). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Henüz doğmamış veya ileride gerçekleşmesi muhtemel varsayımsal ihtiyaçlar tahliye sebebi kabul edilmez. Ayrıca gereksinim nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra taşınmaz haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
2. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, yine süre bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılarak tahliye talep edilebilir (TBK madde 350). Yapılacak inşaat ve onarım projelerinin yetkili mercilerce onaylanmış olması aranır.
3. Yeni Malikin Gereksinimi: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma zorunluluğu duyarsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Yeni malik dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir (TBK madde 351). Yeni malikin bir aylık ihtar süresini kaçırmaması hak düşürücü niteliktedir.
4. Yazılı Tahliye Taahhüdü: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, belirlenen bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa; kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir (TBK madde 352/1). Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için mutlaka teslimden sonraki bir tarihte imzalanmış olması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya taşınmaz teslim edilmeden önce alınan taahhütler kiracının müzayaka halinde olduğu kabul edilerek geçersiz sayılır. Uygulama incelikleri için tahliye taahhütnamesi yazımızı inceleyebilirsiniz.
5. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması: On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermek zorunda kalmaksızın her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak tahliye sağlayabilir (TBK madde 347). Fesih prosedürlerinin tamamı için kira kontratı feshi başlığından yararlanabilirsiniz.

Kira Sözleşmesini Sona Erdirmek ve Fesih Bildirimi

Kira sözleşmesinin feshedilmesi belirli usul kurallarına bağlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 348. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Sözlü olarak iletilen tahliye talepleri veya telefon mesajları hukuken geçerli bir fesih bildirimi teşkil etmez.

Kiracı belirli süreli sözleşmelerde dönem bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi dilediği gibi sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin onayı aranmaz. Kiraya veren ise yalnızca kanunda tanınan sınırlı fesih sebeplerine veya on yıllık uzama süresinin tamamlanmasına dayanarak yazılı bildirimle sözleşmeyi sonlandırabilir. Bildirimlerin noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yapılması ispat güvencesi sağlar. Aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda diğer eşin rızası alınmadan yapılan fesih bildirimlerinin geçersiz olduğu unutulmamalıdır.

Kira Anlaşmazlıklarında Arabuluculuk ve Sulh Hukuk Mahkemesi

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yargı yoluna başvurulmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunlu hale getirilmiştir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Zorunlu arabuluculuk başvurusu, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarından veya elektronik ortamda yapılabilir. Arabuluculuk aşamasında taraflar bir uzlaşmaya varırlarsa düzenlenen anlaşma belgesi mahkeme ilamı niteliğindedir. Arabuluculukta uzlaşma sağlanamaması halinde ise düzenlenen son tutanakla birlikte dava açılabilir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi gereğince kira ilişkisinden doğan tüm alacak ve tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılarak yürütülür.

Kiralamadan Önce: Kira Getirisi ve Kira Çarpanı

Bir konutu kiraya vermeden veya gayrimenkul yatırımı yapmadan önce bölgedeki kira getirisi potansiyelini doğru analiz etmek gerekir. Yatırımın geri dönüş süresini gösteren en temel göstergelerden biri kira çarpanıdır. Kira çarpanı, bir taşınmazın satış bedelinin aylık veya yıllık net kira gelirine bölünmesiyle hesaplanır. Bu hesaplama gayrimenkulün kaç yılda kendi maliyetini karşılayabileceğini gösterir.

Yatırımcılar kira çarpanı düşük ve amortisman süresi makul bölgelere yönelerek sermayelerini daha verimli değerlendirebilir. Konut alırken kira getirisi ile alternatif maliyetleri kıyaslamak isteyenler için kira çarpanı nedir ve ev satın almak ile kiralamak arasındaki ekonomik farkları irdeleyen kira mı ev sahibi mi karşılaştırmamız faydalı bir yol haritası sunar.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi yapılmazsa ne olur?

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmeleri için yazılı şekil şartı aranmadığından sözlü anlaşmalar da geçerlidir. Ancak sözleşme yazılı yapılmadığında kira bedeli, depozito, artış oranı ve tahliye şartları konusunda yaşanacak anlaşmazlıklarda tarafların iddialarını ispatlaması son derece güçleşir.

Ev sahibi evi satarsa kira sözleşmesi ne olur?

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereğince kiralanan taşınmaz sözleşmenin kurulmasından sonra el değiştirirse, yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yeni malik ancak kendisi veya kanunda sayılan yakınlarının zorunlu konut ihtiyacı varsa, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yaparak altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak verilen nakit para kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir banka hesabına yatırılır.

Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?

Tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi gereğince kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte yazılı olarak verilmiş olması şarttır. Sözleşmeyle aynı gün veya teslimden önce alınan tahliye taahhütleri hukuken geçersizdir.

Kiralama ve gayrimenkul sürecinde aklınıza takılan bir konu olursa Startkey Zirve Gayrimenkul’e (0232) 202 22 35 numarasından ya da [email protected] adresinden ulaşabilirsiniz. Ofisimiz Balatçık Mah. 8914 Sk. No:68/B, Çiğli/İzmir adresinde.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Kiralananın Teslimi ve Ayıp Hükümleri

Resmi Gazete ile yayımlanan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu mevzuatı uyarınca kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Hukuki tanımı itibarıyla bir kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan bedeli ödemeyi üstlendiği karşılıklı bir mutabakattır.

Kanun hükmüne göre belirli süreli bir kira sözleşmesi kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek nitelikte kurulabilir; aksi halde belirli olmayan süre hükümleri geçerlidir.

Kiralanan taşınmazın sonradan ayıplı duruma gelmesi halinde geçerli bir kira sözleşmesi kapsamında kiracı, ayıpların kiraya veren tarafından giderilmesini veya bedelden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının tazminini talep edebilir.

Kiracı kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve masraf alacağını bedelden mahsup edebilir.

Aksine bir şart ve yerel âdet bulunmadıkça taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi gereği kiracı bedeli ve yan giderleri her ayın sonunda ve en geç sürenin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

Bir kira sözleşmesi ilişkisinde kiracı kiralananı özenle kullanmak ve bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Taşınmazı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlü olan kiracı, kira sözleşmesi şartlarına uygun olağan kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve yıpranmalardan sorumlu tutulamaz.

Alt Kira Yetkisi, Güvence Bedeli Depozitosu ve Aile Konutu Koruması

Güvence bedeline ilişkin yasal sınırlamalara göre konut için yapılan bir kira sözleşmesi kapsamında kararlaştırılan depozito üç aylık bedeli aşamaz ve kiracı tarafından vadeli tasarruf hesabına depo edilir.

Yenilenen dönemde uygulanacak artış oranı tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; taraflar anlaşamazsa bedel hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın yeni bedel, emsal rayiçler ve hakkaniyet dikkate alınarak mahkemece belirlenir.

Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle ödemenin gecikmesi halinde ceza koşulu veya sonraki vadelerin muaccel olacağına dair kayıtlar geçersizdir.

Konut kiralarında kiracı sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça akdedilen kira sözleşmesi bir yıl uzatılmış sayılır; kiraya veren ise ancak on yıllık uzama süresi sonunda üç ay önceden bildirimle tahliye isteyebilir.

Yazılı tahliye taahhüdüne uyulmaması halinde bir ay içinde icra takibi başlatılabilir; ayrıca bir kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olan kiracı aleyhine süre bitiminde tahliye davası açılabilir.

İcra takibiyle yapılan ilamsız tahliye hariç olmak üzere kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması kanuni bir zorunluluktur.