- startkeyzirve
- kira tespit davası,kira bedeli tespiti,yeni kira bedeli belirleme,kira artışı,kira uyuşmazlığı,sulh hukuk mahkemesi,kira sözleşmesi,2025 kira rehberi
- 0Yorumlar
- 486Görüntülenme
- Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? Kapsamlı Rehber
- Kira Tespit Davası Nedir?
- Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
- Kira Tespit Davası Açma Süreci
- Dava Dilekçesi Hazırlama
- Yetkili Mahkemeye Başvuru
- Bilirkişi İncelemesi
- Yeni Kira Bedeli Belirleme
- Karara İtiraz
- Kira Tespit Davası Masrafları
- Startkey Zirve ile Kira Tespit Davası Sürecinizi Kolaylaştırın
- Kira Tespit Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? Kapsamlı Rehber
Kira ilişkilerinde kiraya veren ile kiracı arasında kira bedelinin belirlenmesi hususunda yaşanan uyuşmazlıklar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri dairesinde çözüme kavuşturulur.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığının tespiti için mahkemeye başvurulmasıdır. Genellikle, ev sahibi ve kiracı arasında yeni kira bedeli konusunda anlaşmazlık yaşandığında gündeme gelir. Startkey Zirve uzmanları olarak, anlaşmazlıkları dostane yollarla çözmeyi her zaman önceliklendiriyoruz. Ancak, uzlaşma sağlanamadığı durumlarda, kira bedelinin tespiti için dava açma yoluna gidilebilir.
6098 Sayılı TBK md. 344/3 Uyarınca 5 Yıl Kuralı ve Emsal Rayiç Tespiti
- TBK md. 344/3 5 Yıllık Yasal Süre Şartı: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, yeni dönemde uygulanacak kira bedeli hakim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir.
- 5 Yıl Altındaki Kira Artışları (TBK md. 344/1-2): Beş yıl dolmamış sözleşmelerde kira artışı bir önceki kira yılının TÜİK 12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranını geçemez; bu dönemde emsal rayiç bedel üzerinden tespit davası açılamaz.
- TBK md. 345 İhtar ve Dava Açma Süresi: Yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya noterden kira artış ihtarnamesi tebliğ edilmişse veya dava açılmışsa; mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli yeni dönemin ilk gününden itibaren geçerli olur.
- Hakkaniyet ve Eski Kiracı İndirimi: Bilirkişi tarafından bölgedeki boş emsaller incelenerek belirlenen rayiç bedelden, Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca kiracının eski kiracı olması sebebiyle %10-%20 oranında hakkaniyet indirimi uygulanır.
- 7445 Sayılı Kanun Zorunlu Arabuluculuk: Kira tespit davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmadan önce arabuluculuk görüşmelerinin tamamlanması zorunlu dava şartıdır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davası, genellikle kira sözleşmesinin yenileneceği dönemde, tarafların yeni kira bedeli konusunda anlaşamaması durumunda açılır. Beş yıllık kira sözleşmesi süresinin sonunda, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalamasına göre belirlenen artış oranı uygulanır. Ancak bu oran, tarafları bağlayıcı bir üst sınır değildir. Hem kiracı hem de ev sahibi, bu oranın üzerinde veya altında bir bedel talep edebilir. Anlaşmazlık durumunda devreye kira tespit davası girer.
Kira Tespit Davası Açma Süreci
Kira tespit davası açmak için belirli bir süre kısıtı yoktur. Ancak, dava açılmadan önce, karşı tarafa noter kanalıyla ihtarname çekilmesi önerilir. İhtarname, anlaşmazlık konusunu ve talep edilen yeni kira bedelini resmi olarak bildirmek için kullanılır.
Dava Dilekçesi Hazırlama
Dava dilekçesi, anlaşmazlığın ayrıntılarını ve talep edilen yeni kira bedelini içermelidir. Dilekçede, kira sözleşmesinin bir örneği, tapu bilgileri ve diğer ilgili belgeler de sunulmalıdır.
Yetkili Mahkemeye Başvuru
Kira bedelinin tespiti için dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne açılır. Dava dilekçesi, gerekli belgelerle birlikte mahkemeye sunulur.
Bilirkişi İncelemesi
Mahkeme, genellikle bir bilirkişi heyeti atar. Bilirkişi, taşınmazı inceleyerek piyasa koşullarına uygun bir kira bedeli belirler. Bilirkişi raporu, davanın sonucunu etkileyen önemli bir faktördür.
Yeni Kira Bedeli Belirleme
Mahkeme, bilirkişi raporu ve diğer delilleri değerlendirerek nihai kararı verir ve yeni kira bedeli belirleme işlemini gerçekleştirir. Karar, tarafları bağlayıcı niteliktedir.
Karara İtiraz
Mahkeme kararına, belirli bir süre içinde itiraz edilebilir. İtiraz, bölge adliye mahkemesine yapılır.
Kira Tespit Davası Masrafları
Dava masrafları, genellikle dava sonunda kaybeden tarafça ödenir. Bu masraflar, mahkeme harçları, bilirkişi ücreti ve avukatlık ücretini içerir.
Kira Tespit Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası ne kadar sürer? Dava süresi, mahkemenin yoğunluğuna ve davanın karmaşıklığına bağlı olarak değişebilir. Genellikle birkaç ay sürebilir.
Kira tespit davasında avukat tutmak zorunlu mudur? Avukat tutmak zorunlu değildir, ancak hukuki destek almak süreci daha kolay ve etkili hale getirebilir.
* Bilirkişi raporuna itiraz edilebilir mi? Evet, bilirkişi raporuna mahkemeye itiraz edilebilir.
Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Kira Bedelinin Belirlenmesi İlkeleri
Kiraya veren, sözleşmede yer almayan yeni yükümlülükleri kiracıya tek taraflı olarak dayatamaz.
Yenilenen kira akitlerinde tarafların yenilenen kira yıllarında tatbik edilecek kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Kira süresi açısından bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Anlaşma bulunmayan hallerde taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından belirlenir. Yargıç kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre takdirde bulunur.
Sözleşme yenilemesinde tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir kuralı, tavan artış oranını açıkça tayin eder.
Uzun vadeli akitlerde bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır hükmü, sözleşmenin süresi ne olursa olsun yıllık TÜFE tavanının aşılamayacağını emreder.
Beş Yıllık Süre ve Emsal Rayiç Bedel Kriterleri
Bu incelemede tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı gözetilir.
Hakkaniyet değerlendirmesinde hâkim tarafından kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Periyodik uygulama bağlamında her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Dövizli kiralamalarda sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
Yabancı para sözleşmelerinde beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Ara yıllardaki artışlar için her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli önceki ilkelere göre değiştirilir.
Döviz bazlı bağıtlanan akitlerde beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz amir hükmü, yabancı para ile kararlaştırılan kira ilişkilerinde sözleşmeye bağlılık ilkesini teminat altına alır.
Dava Açma Süresi, İhtar Şartı ve Kararın Geçerlilik Zamanı
Hukuki hak arama hürriyeti çerçevesinde kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Taraflar kira dönemi devam ederken istedikleri tarihte mahkemeye müracaat ederek yeni bedelin tespitini talep edebilirler.
Geriye etki kuralı gereğince bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla geçerli olur.
İhtar koşulu tamamlandığında izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmesel artış klozu varsa sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Zamanaşımı sınırlaması olmaksızın kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ilkesi, taraflara sözleşme yürürlükte kaldığı müddetçe tespit isteme salahiyeti tanır.
Bağlayıcılık esası uyarınca mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar hükmü, mahkeme kararının dönemin ilk gününden itibaren geçerli sonuç doğurmasını sağlar.
Sulh Hukuk Mahkemelerinde Görev, Yetki ve Bilirkişi İncelemesi
Yargılama görev alanı bakımından sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda mutlak görevlidir. Kira bedelinin miktarı ne kadar yüksek olursa olsun görevli merci sulh hukuk mahkemesidir.
Genel yetki kuralı doğrultusunda genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.
Özel yetki kapsamında sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.
Teknik delil araştırmasında mahkeme, çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verir.
Görev dağılımı ilkesi olarak sulh hukuk mahkemeleri dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları karara bağlar. Görev kamu düzenine ilişkin olup resen incelenir.
Zorunlu Dava Şartı Arabuluculuk Süreci ve Anlaşma Usulü
Dava şartı arabuluculuk kurumu gereğince kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması emredici bir usul kuralıdır. Mahkeme dava şartı noksanlığını dosyanın her aşamasında resen gözetir.
Arabuluculuk faaliyeti süresince zamanaşımı ve hak düşürücü süreler işlemez. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması emredici dava şartıdır.
Kiracı Aleyhine Değişiklik Yasağı ve Sözleşme Hükümleri
Mali yükümlülüklerin sınırlandırılmasında kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Sözleşmeyle kiracıya ek prim, haraç veya bağış külfetleri yüklenemez.
Cezai şart yasağı bağlamında özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu tip muacceliyet kayıtları yok hükmündedir.
Kira akdinin tanımı uyarınca kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Temel ifa borcu olarak kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
Temerrüt yaptırımı çerçevesinde kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Sözleşmenin yenilenmesi hususunda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Şekil şartı bakımından konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Sözlü olarak yapılan bildirimler ve uyarılar kanunen geçerli kabul edilmez.
Ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir ilkesi, kiracıyı tek bir gecikmede tüm yıllık kiranın talep edilmesi riskinden muhafaza eder.
Kira sözleşmesinde kiraya verenin kiralananı elverişli durumda bulundurma borcu karşısında kiracı da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenir ve asli edimini yerine getirir.
Muaccel olan kira bedelini ifa etmeme durumunda fesih ihtarı çekilebilir kuralı, konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi tanınmasını zorunlu kılar.
Kira bedelinin belirlenmesinde hakkaniyet ilkesi uyarınca hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilir.
Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak akdi tek taraflı feshedemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sürenin hitamından en az onbeş gün evvel bildirimde bulunmadıkça akit kanunen uzamış kabul edilir.
Kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu; Hukuk Muhakemeleri Kanunu; Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.
