- startkeyzirve
- kira ödemeyen kiracı, tahliye, ihtarname, kira sözleşmesi, kiracı hakları, ev sahibi hakları, 2025 kira rehberi, tahliye davası açma
- 0Yorumlar
- 479Görüntülenme
- Kira Ödenmezse Ne Yapılır? Kapsamlı Rehber
- Kirayı Ödemeyen Kiracı ile İlk Adım: İletişim
- Görüşme Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- İhtarname Çekmek: Yasal Sürecin Başlangıcı
- İhtarname Nasıl Çekilir?
- Tahliye Davası: Son Çare
- Tahliye Davası Nasıl Açılır?
- Kira Ödenmezse Ne Yapılır? Startkey Zirve Yanınızda!
- Kira Hukukunda Güncel Yasal Mevzuat
- Güncel Mevzuatı Nasıl Takip Edebilirsiniz?
Kirayı Ödemeyen Kiracı ile İlk Adım: İletişim
Kira ödemelerinde bir aksama olduğunda atmanız gereken ilk adım, kiracı ile iletişime geçmektir. Unutmayın ki, bazen ödeme gecikmesinin altında geçerli bir sebep yatıyor olabilir. Anlayışlı ve yapıcı bir diyalog kurarak, sorunun çözümü için ortak bir yol bulunabilir.
Görüşme Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Sakin ve saygılı olun: Öfkeli veya suçlayıcı bir tavır takınmak, durumu daha da kötüleştirebilir.
Sorunun kaynağını anlamaya çalışın: Kiracı ile konuşarak, ödeme gecikmesinin nedenini öğrenin.
Ödeme planı önerin: Mümkünse, kiracı ile birlikte makul bir ödeme planı oluşturun.
İhtarname Çekmek: Yasal Sürecin Başlangıcı
Kiracı ile yapılan görüşmeler sonuçsuz kalırsa, bir sonraki adım ihtarname çekmek olacaktır. İhtarname, kiracının yasal yükümlülüklerini hatırlatmak ve ödeme yapması için resmi bir uyarıda bulunmak amacıyla kullanılır.
İhtarname Nasıl Çekilir?
Noter aracılığıyla: Noter huzurunda resmi bir ihtarname düzenleyebilirsiniz. Bu yöntem, yasal açıdan daha güvenilirdir.
İadeli taahhütlü posta ile: Kiracının adresine iadeli taahhütlü posta yoluyla ihtarname gönderebilirsiniz. Gönderim belgesi, ihtarnameyi tebliğ ettiğinizin kanıtıdır.
6098 Sayılı TBK md. 315, İİK md. 269 ve Tahliye Prosedürü
- TBK md. 315 Temerrüt İhtarı ve 30 Günlük Süre: Kiracı kira bedelini veya yan giderleri ödemezse, kiraya veren noter kanalıyla çekeceği ihtarla konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün süre verir. Bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça bildirilir.
- İİK md. 269 Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi (Örnek No: 13): En etkili ve hızlı hukuki yoldur. Kiracıya icra ödeme emri tebliğ edilir. Kiracının 7 gün içinde itiraz etme, 30 gün içinde ise borcu fer’ileriyle ödeme hakkı vardır. 30 günde ödenmezse, İcra Hukuk Mahkemesi’nden doğrudan tahliye kararı alınır.
- TBK md. 352/2 İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Bir kira yılı içinde ödenmeyen iki farklı aya ilişkin olarak kiracıya noterden iki haklı ihtar gönderilmişse, kira yılının veya uzama döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir.
- 7445 Sayılı Kanun Zorunlu Dava Şartı Arabuluculuk: Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak tahliye davalarında arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır; ancak İİK 269 uyarınca İcra Hukuk Mahkemesi’nde açılan itirazın kaldırılması ve tahliye davaları bu arabuluculuk kapsamı dışındadır.
- Hukuka Aykırı Müdahalelerden Kaçınma Uyarısı: Kirayı alamayan ev sahibinin kapı kilidini değiştirmesi, elektrik/su aboneliğini kapattırması veya eşyaları dışarı atması TCK md. 123 ve md. 154 uyarınca suç teşkil eder; tüm tahliye işlemleri yalancı müdahalelerden uzak, resmi icra dairesi aracılığıyla yürütülmelidir.
Tahliye Davası: Son Çare
İhtarnameye rağmen kiracı ödeme yapmazsa, tahliye davası açma yoluna gidebilirsiniz. Bu süreç, hukuki bilgi ve uzmanlık gerektirir.
Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Avukat ile görüşün: Tahliye davası açmak için bir avukattan hukuki destek almanız önemlidir.
Gerekli belgeleri toplayın: Kira sözleşmesi, ihtarname, ödenmeyen kira miktarını gösteren belgeler gibi evrakları hazırlamanız gerekir.
Sulh Hukuk Mahkemesine başvurun: Tahliye davaları, kiracının ikamet ettiği yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Kira Sözleşmesinin İfası, Kiracının Temerrüdü ve TBK 315 Esasları
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Sözleşmede belirlenen kullanım hakkı kiracıya devredilirken mülk sahibi de karşılıklı edim olarak kararlaştırılan kira parasının düzenli ifasını bekler.
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Kiracı, sözleşmeyle üstlendiği kira bedelini ödemekle yükümlüdür.
Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle borçludur.
Sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça kira bedeli ve apartman aidatı gibi yan giderler her ayın sonunda ödenmelidir.
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak en az otuz gün süre verir. Kira ödenmezse ne yapılır sürecinde bu süre içinde de ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği açıkça ihtar edilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek temerrüt süresi kanunen en az otuz gündür.
Kiracı teslimden sonra muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı süre vererek ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük sürenin tanınması kanuni zorunluluktur.
Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiralananı özenle kullanma borcu taşınmazın fiziki bütünlüğünü korumayı ve apartman sakinlerine saygı göstermeyi kapsar. Bu borçlara aykırı davranılması halinde mülk sahibi yazılı bildirimle akdin feshini isteyebilir.
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
İcra ve İflas Kanunu Uyarınca İlamsız Tahliye Takibi ve Ödeme Emri
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kira ödenmezse ne yapılır bağlamında kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kira ödenmezse ne yapılır sürecinde uzayan dönemde de temerrüt hükümleri aynen geçerlidir.
On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olur.
Kiraya veren, kira sözleşmesini kendisi, eşi veya altsoyu için konut gereksinimi sebebiyle feshedebileceği gibi taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla da dava yoluyla sona erdirebilir.
Taşınmazın esaslı onarımı, imarı veya yeniden inşası sırasında içinde oturulması imkânsız ise mülk sahibi kira sözleşmesini dava yoluyla feshedebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut olarak kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra tahliye davası açabilir.
Yeni malik edinme tarihinden sonraki yasal bildirim sürelerine riayet ederek gereksinim sebebiyle tahliye isteyebilir.
Kira yılının hitamından itibaren bir ay içinde tahliye davası ikame edilmelidir.
Gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden kiralama yasağına aykırı davranan mülk sahipleri eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulur.
Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına ilişkin olur ve alacaklı talep ederse ödeme emri, borçlar kanununda yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun tahliyesinin istenebileceği tebliğini ihtiva eder.
Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası ve Yargılama Usulü
Ödeme emrini tebliğ alan kiracı yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmeye mecburdur.
Borçlu itirazında kira akdini ve mukavelenamedeki imzayı reddettiği takdirde alacaklı noterlikçe düzenlenmiş veya tasdik edilmiş bir sözleşmeye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
Borçlu akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair sebeplerle istenemeyeceğini ileri sürerse, bu iddiasını noterlikçe resen tanzim edilmiş veya imzası tasdikli belgelerle ya da alacaklı tarafından ikrar edilmiş makbuzlarla ispat etmelidir.
Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten sonra bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliye istenebilir.
Müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz müddetin hitamında zorla tahliye ve kiralayana teslim olunur. Kira ödenmezse ne yapılır sürecinde icra dairesi tahliye emrindeki müddet geçince cebri tahliye işlemini icra eder.
Tahliye emrine itiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirmelidir.
İtiraz vukuunda kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
Mahkeme borçlunun itirazını haksız bulursa itirazın kaldırılmasına ve taşınmazın tahliyesine hükmeder.
Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk ve Çözüm Yolları
Hukuk yargılamasında mahkemelerin görev ve yetki sınırları 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile belirlenmiştir.
Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları konu alan bütün davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görmekle görevlidir.
Genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Tahliye davalarında davalı kiracının ikametgahı mahkemesi yetkili yargı mercii sıfatını taşır.
Sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.
Kanunlarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak öngörüldüğünde, davacı dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Kira ödenmezse ne yapılır konusunda sulh hukuk mahkemesinde dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tüketilmesi zorunludur.
Arabulucuya başvurulmadan doğrudan mahkemede dava açılması hâlinde dava dilekçesi dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir.
Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Kira Hukukunda Güncel Yasal Mevzuat
Kat mülkiyeti ve borçlar hukuku düzenlemelerinde kiracı-ev sahibi ilişkilerini düzenleyen mevzuatta değişiklikler olabilir. Bu nedenle, güncel yasal düzenlemeleri takip etmek ve haklarınızı korumak adına bir uzmana danışmanız önemlidir.
Güncel Mevzuatı Nasıl Takip Edebilirsiniz?
Resmi Gazete: Yasal değişiklikler Resmi Gazete’de yayınlanır.
* Uzman görüşü alın: Startkey Zirve gibi uzman emlak danışmanlarından destek alabilirsiniz.
Startkey Zirve, emlak sektöründeki tecrübesi ve uzman kadrosuyla, kira ödeme sorunları da dahil olmak üzere tüm emlak ihtiyaçlarınızda yanınızda. Hemen bizimle iletişime geçin ve profesyonel destek alın.
Kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu; Hukuk Muhakemeleri Kanunu; Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.
