- startkeyzirve
- İskan Belgesi Nedir, İskan nasıl alınır, İskanı olmayan ev alınır mı, İzmir iskan, Kat mülkiyeti iskan, startkey zirve, Yapı Kullanma İzin Belgesi
- 0Yorumlar
- 816Görüntülenme
İzmir’de yeni bir konut satın alırken veya kendi arsanız üzerindeki inşaatı tamamladığınızda karşılaşacağınız iskan belgesi, tapu tescilinden abonelik işlemlerine kadar tüm yasal süreci doğrudan belirler. Günlük hayatta ve gayrimenkul alım satım görüşmelerinde halk arasında “iskan ruhsatı” veya kısaca “iskan” olarak bilinen bu belgenin resmi adı Yapı Kullanma İzin Belgesi’dir.
İskan belgesi nedir ve hukuki dayanağı nedir?
İskan belgesi, belediye veya valiliklerden alınan yapı ruhsatına uygun olarak tamamlanan binaların yasal kullanım iznini ifade eder ve yapının mimari projeye, imar planına ve deprem yönetmeliğine uygun tamamlandığının yasal kanıtıdır (3194 Sayılı İmar Kanunu Madde 30).
Yapı kullanma izin belgesinin tanımı ve amacı
Yapı kullanma izin belgesi; inşaatı tamamlanmış bir yapının onaylı mimari projesine, ruhsatına ve deprem yönetmeliği, yangın yönetmeliği, otopark yönetmeliği gibi ilgili tüm imar mevzuatı hükümlerine uygun olarak yapıldığını gösteren resmi izin belgesidir. İlgili belediye veya bazı durumlarda İl Özel İdaresi tarafından düzenlenen bu belge, satın alacağınız ya da taşındığınız binanın içinde oturulmasında (iskân edilmesinde) herhangi bir sakınca bulunmadığını resmi kayıt altına alır.
İmar mevzuatı ve yapı denetimi dayanağı
İmar mevzuatı çerçevesinde mal sahibinin müracaatı üzerine yapının onaylı ruhsat ve eklerine fen bakımından tam uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediği tespit edilince resmi yapı kullanma izni onaylanarak malikin yasal kullanımına sunulur. İnşaat boyunca uygulanan yapı denetimi mevzuatının amacı da can ve mal güvenliğini teminen imar plânına, fen ve sağlık kurallarına uygun kaliteli yapı üretimini sağlamaktır.
Yapı kullanma izni neden ve hangi durumlarda alınır?
Yapı kullanma izni, inşaatın tamamlanmasından sonra binanın yasal olarak kullanıma açılması amacıyla alınır ve bu başvuru süreci genellikle müteahhit veya yapı sahibi tarafından yürütülür.
Tamamlanan yapılarda ve kısmi kullanımda izin
Tamamlanan binaların yanı sıra, inşaatın biten kısımlarını kullanmak istediğinizde yapının kısmen kullanılabilecek bölümlerine de yapı kullanma izni düzenlenebilir. Bağımsız bölümünüz için kısmi iskan belgesi düzenlenebilmesi için bu bölümlere hizmet veren ortak kullanım alanlarının tamamlanmış ve kullanılabilir olması, yapıda da mevzuata aykırılık bulunmaması şarttır.
Birden fazla bloktan oluşan bir sitede mülk alıyorsanız bir parselde birden fazla bina bulunması durumuyla karşılaşabilirsiniz. Yapı kayıt belgesi olanlar dışındaki bütün binalar ruhsatlıysa, binalardan birinin ruhsata ve eklerine aykırı olması, ruhsata uygun ve ortak alanları tamamlanmış diğer binaların tamamına ya da bir kısmına izin verilmesini durdurmaz. Ancak aynı parseldeki binalardan birinin ruhsata ve eklerine aykırı olması durumunda, ruhsata uygun olduğu için kullanma izni alınan diğer binalara kat mülkiyeti düzenlenemez.
İmar barışı ve yapı kayıt belgesi uygulaması
İmar barışı düzenlemesi kapsamında, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığına ya da yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi şartıyla Yapı Kayıt Belgesi verilebilmiştir (İmar Kanunu’nun imar barışıyla ilgili geçici maddesi). İkinci el konut alımında karşılaşabileceğiniz Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir ve belge alan yapılara talep edilirse ilgili mevzuatta tanımlanan abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
Yapı ruhsatı alıp yapı kullanma izin belgesi almamış ya da ruhsatı hiç bulunmayan yapılarda Yapı Kayıt Belgesi varsa, maliklerin tamamı muvafakat ederse, imar planında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanlar terk edilirse ve ilgili maddenin ikinci fıkrasında belirtilen bedelin iki katı ödenirse yapı kullanma izin belgesi aranmadan cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir. Düzenlenen Yapı Kayıt Belgesi, yapı yeniden yapılıncaya ya da kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir; belge düzenlenen yapılar yenilenirken yürürlükteki imar mevzuatı hükümleri uygulanır.
Yapı kullanma izin belgesi almanın şartları nelerdir?
İskan belgesi alınabilmesinin temel şartı, inşaatın başlangıçta belediyeden alınan Yapı Ruhsatına ve onaylı mimari, statik, elektrik ve mekanik projelerine harfiyen uygun olarak tamamlanmasıdır.
Yapı ruhsatı ve projeye uygunluk şartları
İmar sahasındaki bütün yapılar için kanunda belirtilen istisnalar hariç belediyeden yapı ruhsatı alınması mecburidir. İnşaata başlamadan önce yapı ruhsatı almak için yetkili belediye birimlerine sunulan başvuru dilekçesine tapu senedi, mimari proje, mimari hesaplar, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri ile röperli kroki eklenir.
Şantiye sürecinde fazla kat çıkılması, balkon ekleme, balkon kapatma, kat yüksekliği değişikliği, fazladan oda ekleme veya taşıyıcı sistemde değişiklik gibi projeye aykırı yapılan imalatlar iskan almayı engeller. Satın alacağınız veya inşa ettiğiniz binada projeden farklı yapılan bu tür aykırılıkların iskan belgesi alınabilmesi için ya düzeltilerek projeye uygun hale getirilmesi ya da mümkünse tadilat projesi ile yasallaştırılması gerekir.
Başvuru için gerekli belgeler ve raporlar
İnşaat tamamlandığında ilgili kurumlar tarafından yapının projeye uygunluğu ve güvenliği kontrol edilerek başvuru dosyası oluşturulur. İdareye verilen dilekçenin ekinde, yapının ruhsat eki projelere, fen ve sağlık kurallarına uygun yapılıp yapılmadığını ve mevzuata uygun malzeme kullanılıp kullanılmadığını belirten fenni mesullerin ya da yapı denetim kuruluşlarının raporları bulunur (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği). Aşağıda yer alan başvuru belgelerinden herhangi birinin, özellikle SGK veya vergi borcu ilişiksizlik belgeleri ile Yapı Denetim raporlarının eksik olması iskan alma sürecini durdurur:
- SGK İlişiksizlik Belgesi: İnşaatta çalışan işçilerin sigorta prim borçlarının olmadığını gösteren belgedir.
- Vergi Dairesi İlişiksizlik Belgesi: İnşaatla ilgili vergi borçlarının olmadığını gösteren belgedir.
- Yangın Raporu: İtfaiye Müdürlüğü tarafından verilen ve binanın yangın yönetmeliğine uygun olduğunu gösteren rapordur.
- Asansör Ruhsatı ve Muayenesi: Binada asansör varsa asansörlerin tescil belgesi ve yıllık periyodik muayene raporudur.
- Sığınak Raporu: Binada sığınak varsa sığınağın yönetmeliğe uygun olduğuna dair rapordur.
- Enerji Kimlik Belgesi (EKB): Yetki belgesi olan mimar, mühendis ya da kuruluş tarafından düzenlenen ve binanın enerji performansını gösteren belgedir.
- Yapı Denetim Raporları: İnşaat sürecinde yapı denetim firması tarafından hazırlanan tüm kontrol ve uygunluk raporlarıdır.
- Fotoğraflar: Binanın iç ve dış cephelerinden çekilmiş yapıya ait fotoğraflardır.
İskan belgesi nasıl alınır?
İskan belgesi almak için toplanan belgeler ve yapı sahibi veya müteahhit tarafından imzalanmış başvuru dilekçesi ile binanın bulunduğu ilgili Belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’ne (veya Yapı Kontrol Müdürlüğü’ne) resmi başvuru yapılır.
Belediye başvurusu, yerinde teknik kontrol ve belgenin teslimi
Dilekçenin teslim edilmesinin ardından belediye bünyesindeki mimar ve mühendislerden oluşan teknik ekipler binaya gelerek yerinde incelemeler yapar. Teknik ekipler; binanın onaylı projesine, ruhsat eklerine ve yangın, otopark, sığınak gibi yönetmeliklere uygunluğunu yerinde denetler.
Belediye incelemesinde eksiklik veya mevzuata aykırılık tespit edilirse idare önce bunların giderilmesi ve yapının mevzuata uygun hale getirilmesi için süre verir. Eksikler tamamlandıktan sonra aynı süreç izlenir ve hesaplanan harç ödendikten sonra belediye tarafından Yapı Kullanma İzin Belgesi düzenlenerek yapı sahibine veya vekiline teslim edilir. Bu adımla bina yasal olarak oturulabilir statüye geçer ve düzenlenen yapı kullanma izin belgesinin birer örneği mal sahiplerine, yapının müteahhidine ve fenni mesullere verilir.
Kat irtifakından kat mülkiyetine resen geçiş süreci
Arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olan kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayanarak kanunda gösterilen şartlarla resen veya arsa malikinin ya da kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemiyle kat mülkiyetine çevrilir (Kat Mülkiyeti Kanunu). İskan belgesi düzenlemeye yetkili idare, yapı kullanma izin belgesini Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yükleyip elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderir. Kadastro müdürlüğü bu belge ile yapı aplikasyon projesine göre tescil bildirimi düzenler ve tapu müdürlüğü kendisine gönderilen tescil bildirimi üzerine başka belge aramadan cins değişikliğini resen tescil eder.
Cins değişikliği yapılan taşınmazda kat irtifakı varsa, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve kanunda yazılı belgelere dayanılarak başka belge aranmadan resen kat mülkiyetine çevrilir (Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. maddesi). Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) açıklamasına göre, kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu ya da belgenin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil hiçbir belge aranmadan kat mülkiyetine resen geçilir. Kat mülkiyeti işleminde bağımsız bölümlerin tamamına ait yapı kullanma izin belgesinin ibraz edilmesi gerekir.
Yapı kullanma izni ücreti, harçlar ve yasal süreler nelerdir?
Yapı kullanma izninin verildiği tarih, inşaatın resmi bitme (yapının tamamlandığı) tarihtir ve belediye harcına tabi olan bu izin 5 yıllık ruhsat süresi içinde düzenlenmelidir.
İnşaat bitirme, ruhsat yenileme ve başvuru sonuçlanma süreleri
İnşaat sürecinde yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır ve inşaatın beş yıl içinde bitirilmesi şarttır; ruhsat müddeti içerisinde tamamlanmayan yapılar için imar mevzuatına göre ruhsat yenilemesi yapılmalıdır. Yapı ruhsata ve eklerine uygun bitmiş, fakat 5 yıllık süre içinde izin düzenlenmediği için ruhsatı hükümsüz kalmışsa, denetimi yapan fenni mesul mimar ve mühendislerin ya da yapı denetim kuruluşunun denetim raporu hazırlaması ve ilgili idarenin dosyada ve yerinde inceleme ve tespit yapması koşuluyla yeniden ruhsat düzenlenmeksizin iskan belgesi verilir.
Başvuru yapıldıktan sonra belediye ve valilikler mal sahibinin başvurusunu en geç otuz gün (30 gün) içinde sonuçlandırarak yapı mevzuata uygun bulunursa yapı kullanma izin belgesini düzenlemek zorundadır (İmar Kanunu‘nun 30. maddesi). İdare otuz gün içinde başvuruya sonuç vermezse, sürenin sonunda yapının tamamının ya da biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Uygulamada belediyelerin kendi iç işleyişleri, personel durumu ve başvuru yoğunluğu iskan alma sürecinin beklenenden uzun sürmesine neden olabilir.
Yapı kullanma izni harcı ve döner sermaye muafiyeti
Yapı Kullanma İzin Belgesi harcı, belediyedeki tüm teknik kontroller olumlu sonuçlandığında hesaplanır ve iskan belgesi başvuru sürecinin son aşamasında ödenmesi istenir. Bu harç belediyeden belediyeye, binanın büyüklüğüne, toplam inşaat alanına ve niteliğine göre değişiklik gösterdiğinden kesin rakam için ilgili belediyenin güncel harç tarifesine bakmak gerekir. İzin alındıktan sonra tapu müdürlüğünde yapı kullanma izin belgesi üzerine yapılan resen cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçiş işlemleri ise döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.
Yapı kullanma izninin yapı ruhsatı, kat irtifakı ve kat mülkiyeti ile farkı nedir?
Yapı ruhsatı inşaata başlama iznini ve kat irtifakı inşaat sürecindeki arsa payına bağlı hakkı gösterirken, yapı kullanma izni tamamlanmış bir yapının kat, daire, dükkan ve büro gibi başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti kurulabilmesini sağlar.
Yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgesi arasındaki fark
Yapı Ruhsatı inşaata başlamak için belediyeden alınan izindir; Yapı Kullanma İzin Belgesi ise inşaat bittikten sonra yapının bu ruhsata ve projesine uygun tamamlandığını gösteren oturma iznidir. Arsa üzerinde inşaata başlamak için önce ruhsat alınması şarttır ve yapı ruhsatı olmadan iskan belgesi alınamaz.
Kat irtifaklı tapu ile kat mülkiyetli tapu arasındaki fark
Kat irtifakı tapusu, henüz yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde, inşaat devam ederken veya yeni bitmiş ancak henüz iskan alınmamış binadaki bağımsız bölümler için arsa payını ve bağımsız bölümü belirlemek üzere kurulur. Kat mülkiyeti ise arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir ve kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı her bağımsız bölümün arsa payı açıkça belirlenir. Resmi senet düzenlenmesi ve tapu siciline tescil edilmesi ile hukuken doğan kat mülkiyetinin kurulması için gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının yapı kullanma izin belgesi ve mimari proje ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir.
Yapı kullanma izninin faydaları ve izinsiz ev almanın riskleri nelerdir?
İskan belgesi, satın aldığınız binanın kaçak olmadığını, ruhsatına ve projesine uygun inşa edildiğini belgeleyerek gelecekte belediye tarafından yıkım kararı veya para cezası gibi yaptırımlarla karşılaşma riskini ortadan kaldırır.
Yapı kullanma izninin sağladığı hukuki ve finansal haklar
Yapı kullanma izninin alınmış olması; binanın statik (taşıyıcı sistem), elektrik, su, doğalgaz ve yangın gibi tesisatlarının ve güvenlik önlemlerinin standartlara uygun olduğunun kontrol edildiğini ve binanın temel güvenlik kontrollerinden geçtiğini gösterir. Bununla birlikte verilen izin, yapı sahibini kanuna, ruhsata ve eklerine uymamaktan doğacak sorumluluktan kurtarmaz ve yapı sahibinin her türlü vergi, resim ve harç ödeme yükümlülüğü devam eder (İmar Kanunu’nun 30. maddesi).
Ev satın alırken kredi kullanmayı planlıyorsanız, bankalar konut kredisi verirken genellikle iskan belgesi olan veya kat mülkiyeti tapusuna sahip mülkleri tercih eder. İskanı olmayan bir mülke kredi çıkması daha zor olabilir veya banka daha düşük bir değerleme yapabilir. Ayrıca iskanlı bir mülk, alıcılar ve kiracılar için yasal koruma sunduğundan iskansız bir mülke göre daha yüksek piyasa değerine sahiptir ve satışı veya kiralanması daha kolaydır.
İskansız yapıda altyapı, zorunlu deprem sigortası ve mühürleme riskleri
Kullanma izni verilmeyen ya da alınmayan yapılarda bireysel elektrik ve su abonelikleri açılamaz; bu yapılar elektrik, su, kanalizasyon, haberleşme ve benzeri hizmetlerden ve tesislerden yararlanamaz. Kullanma izni bulunmayan yapılarda bu hizmetlerden yine de yararlanılırsa sorumluluk hizmeti veren idareye aittir; yalnızca kullanma izni alan bağımsız bölümler ve kısmi izin verilen yapıda yalnız izinli bölümler bu hizmetlerden yararlandırılır (İmar Kanunu). Müteahhidin iflas etmesi, işi yarım bırakması veya gerekli belgeleri tamamlamaması durumunda mülk sahipleri için iskan belgesi almak zorlu bir sürece dönüşür ve binanın deprem, yangın gibi risklere karşı gerekli kontrollerden geçmediği veya standartlara uygun olmadığı anlamına gelebileceğinden can güvenliği için ciddi risk oluşturur.
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar ile bu binaların içindeki ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler zorunlu deprem sigortasına tabidir (Afet Sigortaları Kanunu). Sigorta kurumu, ilgili mevzuata ve projeye aykırı inşa edilen binaları sigortalamama hakkına sahiptir; taşıyıcı sistemi olumsuz yönde etkileyecek şekilde tadil edildiği ya da zayıflatıldığı tespit edilen binaları ise sigortalamaz.
TKGM uygulamasında kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda zeminde yapının fiilen yapılıp yapılmadığı tapu sicilinden tespit edilemediğinden, belediye ya da başka resmi kurumla yazışma yapılmadan bu taşınmazlar zorunlu deprem sigortası kapsamı dışında tutulur. Kat irtifaklı taşınmazda yapı kullanma izin belgesi ibraz edilirse zorunlu deprem sigortası aranır ve su ile elektrik abonelik işlemlerinde sigortanın varlığı ilgili kuruluş tarafından kontrol edilir.
Ruhsatsız başlanan veya ruhsatına ve projeye aykırı yapılan binalar idarece (belediyece) tespit edildiğinde inşaat durumu saptanarak yapı derhal mühürlenir. Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kütüğünün (tapu sicilinin) beyanlar hanesine tescil edilerek üçüncü kişilere resmi olarak bildirilmek üzere yedi gün içinde ilgili tapu müdürlüğüne yazılı bildirilir.
İskansız ev alımında istisnai durumlar ve İzmir özelinde dikkat edilecekler
İskansız ev alınması genel olarak tavsiye edilmese de, iskanın alınamama sebebinin küçük ve kolayca giderilebilecek bir eksiklik olması ve müteahhidin bunun garantisini vermesi veya kentsel dönüşüm potansiyeli olan çok eski bir binada arsa payı değerinin yüksek olması gibi istisnai durumlar bulunabilir. Bu gibi durumlarda riskler detaylıca analiz edilerek ve bir gayrimenkul avukatından görüş alınarak iskansız mülk değerlendirilebilir.
İzmir’in Konak, Karşıyaka içleri ve Buca gibi eski yerleşim bölgelerinde, özellikle 1999 depremi öncesi yapılmış eski binalarda iskan sorunları daha yaygın olabildiğinden ev alırken iskan belgesi durumu ve binanın depreme dayanıklılığı dikkatle kontrol edilmelidir. İzmir’in Mavişehir, Çiğli, Gaziemir ve Bornova’nın yeni kısımları gibi yeni gelişen bölgelerindeki site ve projelerde iskan süreçleri daha düzenli takip edilse de alım yapmadan önce iskanın alınıp alınmadığı veya ne zaman alınacağı teyit edilmelidir.
Sık sorulan sorular
Bir binanın iskanı olup olmadığı nasıl öğrenilir?
Bir binanın iskanı olup olmadığı, binanın açık adres veya ada/parsel bilgileriyle ilgili belediyenin İmar Müdürlüğü’ne başvurularak öğrenilebilir. Ayrıca bu sorgulama hizmetini sunan belediyelerde e-Devlet üzerinden de binanın iskan belgesi durumu kontrol edilebilir.
Yapıdaki mühür ve tapudaki aykırılık kaydı nasıl kalkar?
Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıda inşaat durdurulunca yapı tatil zaptı yapı yerine asılır ve bununla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Yapı tatil zaptının asıldığı tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek ya da ruhsat alarak belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını ister. Tapu kayıtlarının beyanlar hanesine yazılan aykırılık kaydı ise, aykırılığın giderildiği ilgili idarece tapu dairesine bildirilmeden kaldırılamaz.
İzmir’de konut inşa ederken veya satın alırken yapı ruhsatı, teknik denetim raporları, belediye başvurusu ve kat mülkiyetine geçiş adımlarını eksiksiz takip ederek iskan belgesi kontrolünü yapmanız, tapu ve abonelik işlemlerinizi yasal zeminde tamamlamanızı sağlar.
