- startkeyzirve
- konut kredisi,ara ödeme,kredi ödeme planı,faiz,mortgage,ev kredisi,finansman,gayrimenkul
- 0Yorumlar
- 664Görüntülenme
Konut kredisinde ara ödeme nedir ve hukuki dayanağı nasıldır?
Ara ödeme, konut kredisi aldıktan sonra düzenli taksit ödemelerinizin dışında yaptığınız ek ödemelerdir ve hukuki dayanağını tüketici mevzuatındaki erken ifa hükümlerinden alır. Kredi sürecinde karşınıza çıkan terimlerin anlamını bilmeniz ödeme sürecinde doğru kararlar almanızı sağlarken, ara ödeme ve erken kapama mekanizması yasal çerçevede güvence altına alınmıştır (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, TKHK 37). Kredi geri ödemeniz devam ederken dilediğiniz zaman vadesi gelmemiş bir veya birden çok taksit ödemesinde bulunabilir ya da konut finansmanı borcunuzun tamamını erken kapatma hakkınızı kullanabilirsiniz (6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Madde 37, 37 nci maddesinin birinci fıkrası).
Konut finansmanı ilişkilerinde genel borçlar hukuku kuralları da lehinize koruyucu bir zemin teşkil eder ve erken ifa hakkı, borçlu olarak iktisadi özgürlüğünüzün kanuni bir teminatıdır. Bu hakkı düzenleyen kanunun temel amacı, kamu yararına uygun olarak tüketicinin sağlık ve güvenliği ile ekonomik çıkarlarını koruyucu ve zararlarını tazmin edici önlemleri almaktır (Kanun Numarası 6502 olan Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 1 inci maddesi). Aynı zamanda tüketiciyi aydınlatıcı ve bilinçlendirici önlemleri almak, tüketicilerin kendilerini koruyucu girişimlerini özendirmek ve bu konulardaki politikaların oluşturulmasında gönüllü örgütlenmeleri teşvik etmeye ilişkin hususları düzenlemek de kanunun kapsamındadır (6502 sayılı Kanunun 1 inci maddesi).
Ara ödeme türleri nelerdir?
Ara ödeme türleri; ek taksit ödemesi, doğrudan kısmi anapara ödemesi ve toplu ara ödeme olmak üzere farklı ödeme yöntemlerinden oluşur. Kredi borcunuzu azaltmak istediğinizde başvurabileceğiniz bu farklı yolları kendi bütçe akışınıza ve ödeme ihtiyacınıza göre seçmeniz gerekir.
- Ek taksit ödemesi: Düzenli aylık taksit ödemenize ek olarak yaptığınız, doğrudan anaparaya yöneltilen ve kredi borcunuzun daha hızlı kapanmasını sağlayan ödemelerdir.
- Doğrudan kısmi anapara ödemesi: Taksit tarihinizi beklemeden gerçekleştirdiğiniz, doğrudan anapara bakiyenizden düşülerek kalan tüm taksitlerinizin faiz yükünü azaltan ödemelerdir.
- Toplu ara ödeme: Yıl sonu ikramiyesi, prim veya gayrimenkul/araç satışı gibi elinize toplu nakit geçen dönemlerde kredi borcunuzun önemli bir kısmını kapatarak vadeyi kısaltmanız veya taksitleri düşürmenizdir.
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında erken ifa hakkı nedir?
Erken ifa hakkı, vadesinden önce yaptığınız her kısmi anapara ödemesinde bankaların ve konut finansmanı kuruluşlarının erken ödenen miktara göre gerekli tüm faiz, komisyon ve diğer maliyet unsurlarına ilişkin indirimleri eksiksiz biçimde yapmasını zorunlu kılan yasal hakkınızdır (6502 sayılı Kanunun 37 nci maddesi). Ara ödeme yaptığınızda anapara borcunuzdan düşülen her tutar, kalan vade boyunca işletilecek toplam akdi faiz tutarını doğrudan azaltır ve toplam kredi maliyetinizi düşürür. Kanunun getirdiği bu maliyet indirimi yükümlülüğü, finansman kuruluşlarının işleminiz sırasında keyfi masraf veya ceza kesintisi uygulamasını engeller.
Erken ifa hakkınızı kullandığınız konut finansmanı sözleşmesi; konut edinmeniz amacıyla kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla kiralanması, sahip olduğunuz konutların teminatı altında kredi kullandırılması ve bu kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kredi kullandırılmasına yönelik sözleşmedir (6502 sayılı Kanunun 32 nci maddesi, 32 nci maddesinin birinci fıkrası). Bu sözleşmeler kapsamında ev satın alırken kredi ödemelerinizin yanı sıra tapu süreçleri ve tapu harcı gibi işlem maliyetleriyle de karşılaşırsınız.
Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre erken ve kısmi ifa kuralları nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre erken ve kısmi ifa kuralları, borçlunun edimini vadesinden önce yerine getirme koşullarını ve alacaklının kısmi ödemeyi kabul veya ret sınırlarını belirler. Sözleşmenin hükümlerinden veya özelliğinden ya da durumun gereğinden tarafların aksini kastettikleri anlaşılmadıkça, borçlu olarak ediminizi sürenin sona ermesinden önce ifa edebilirsiniz. Ancak kanun veya sözleşme ya da âdet gereği olmadıkça, erken ifada bulunmanız sebebiyle kendiliğinden indirim yapamazsınız (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 96 ncı maddesi).
Kısmen ifa kuralları çerçevesinde borcun tamamı belli ve muaccel ise alacaklı kısmen ifayı reddedebilir; buna karşın alacaklı kısmen ifayı kabul ederse borçlu olarak borcun kendiniz tarafından ikrar olunan kısmını ifadan kaçınamazsınız (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 84 üncü maddesi). Bölünemeyen bir borcun birden çok alacaklısı bulunduğu durumlarda ise alacaklılardan her biri borcun alacaklıların tamamına ifasını isteyebilir ve borçlu edimini alacaklıların hepsine birden ifa etmek zorundadır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 85 inci maddesi).
Ara ödeme neden ve hangi durumlarda yapılır?
Ara ödeme, kredi vadesini kısaltmak, toplam faiz yükünü azaltmak ve daha erken ev sahibi olmak amacıyla bütçeniz elverdiğinde veya elinize ek ödeme fırsatı geçtiğinde yapılır. Düzenli taksitleriniz sürerken bütçeniz uygun olduğunda kısmi erken ödeme gerçekleştirerek kredi borcunuzu planlanan bitiş tarihinden önce tasfiye edebilirsiniz. Özellikle piyasa faiz oranlarının yüksek olduğu dönemlerde kullandığınız konut kredilerinde yapacağınız her ara ödeme, kalan anapara borcunuzu küçülterek faiz tasarrufu sağlar.
Vade kısaltma seçeneği hangi durumlarda tercih edilir?
Vade kısaltma seçeneği, gelir seviyeniz istikrarlı olduğunda ve mevcut aylık ödeme gücünüzü koruyabildiğiniz durumlarda en verimli finansal model olarak tercih edilir. Ara ödeme yaptıktan sonra itfa planının yeniden düzenlenmesinde finansal tercihinize bağlı olarak vade kısaltma ve taksit azaltma (taksit küçültme) olmak üzere iki temel alternatifle karşılaşırsınız. Vade kısaltma tercihini seçtiğinizde anapara borcunuz derhal küçüldüğü için toplam kredi süreniz azalır; kalan vadenin kısalması gelecekte tahakkuk edecek aylık bileşik faiz miktarını sınırlayarak toplam maliyette en yüksek parasal tasarrufu sağlar.
Taksit azaltma seçeneği kimler için uygundur?
Taksit azaltma seçeneği, aylık nakit akışını rahatlatmak, beklenmedik harcamalara karşı bütçede hareket alanı açmak veya hane bütçesini güvenceye almak isteyen aileler için uygundur. Ara ödeme sonrasında kredi vadesini sabit bırakıp taksit küçültme yöntemini tercih ettiğinizde, kalan vade boyunca ödeyeceğiniz aylık taksit tutarlarını düşürerek hane bütçenizin aylık ödeme yükünü azaltabilirsiniz.
Ara ödeme ve konut finansmanı sözleşmesinin şartları nelerdir?
Ara ödeme ve konut finansmanı sözleşmesinin şartları, ödemenin tüketici açısından zorunlu olmamasını ve sözleşme hükümlerinin tüketici lehine şeffaf, yazılı veya mesafeli biçimde kurulmasını içerir. Konut finansmanı sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça ara ödeme yapmanız zorunlu değildir; bu işlem tamamen kendi inisiyatifinize ve serbest iradenize bağlı bir haktır. Taraflar arasındaki tüm şartların tüketici lehine şeffaf olmak mecburiyetinde olduğu bu süreçte finansman kuruluşu, sözleşmenin kurulmasından makul bir süre önce size sözleşme koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formu vermekle mükelleftir (6502 sayılı Kanunun 32 nci maddesi, 6502 sayılı Kanunun 33 üncü maddesi).
Sözleşmenin geçerlilik şartı olarak konut finansmanı sözleşmesi yazılı veya mesafeli olarak kurulmadıkça geçerli olmaz. Bununla birlikte geçerli bir sözleşme yapmamış olan konut finansmanı kuruluşu, sonradan sözleşmenin geçersizliğini aleyhinize olacak şekilde ileri süremez (6502 sayılı Kanunun 32 nci maddesinin ikinci fıkrası).
Kısmi ödemenin ana borçtan düşülmesi ve mahsup şartları nelerdir?
Kısmi ödemenin ana borçtan düşülmesi şartı, borçlu olarak mevcut faiz veya giderleri ödemede gecikmemiş olmanızdır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 100). Faiz veya gider ödemelerinizde gecikmeniz bulunmuyorsa kısmen yaptığınız ödemeyi doğrudan ana borçtan düşme hakkına sahipsinizdir ve borçlu aleyhine yapılan sözleşme şartları kesin olarak hükümsüzdür (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 100 üncü maddesi). Bu hüküm doğrultusunda banka, vadesi gelmemiş anaparaya yönelttiğiniz ara ödemeyi keyfi olarak gelecekteki faiz alacaklarına mahsup edemez.
Teminatlı borçlarda ise alacaklı alacağın bir kısmı için kefalet veya rehin almışsa, kısmen yaptığınız ödemeyi bu kısma mahsup etme hakkına sahip değilsinizdir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 100 üncü maddesinin ikinci fıkrası). Birden çok borcunuz bulunduğunda ödeme gününde bu borçlardan hangisini ödemek istediğinizi alacaklıya bildirebilirsiniz; bildirimde bulunmazsanız yapılan ödeme, tarafınızca derhâl itiraz edilmiş olmadıkça alacaklının makbuzda gösterdiği borç için yapılmış sayılır (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 101 inci maddesi).
Sabit ve değişken faizli sözleşmelerin şartları nelerdir?
Konut finansmanında faiz oranı sabit veya değişken olarak ya da aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir (6502 sayılı Kanun). Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi hâlinde, sözleşmenin kurulduğu tarihte belirlenen oran tarafların rızası dışında değiştirilemez. Faiz oranlarının değişken olarak belirlenmesi hâlinde ise bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda bilgilendirilmeniz şarttır ve bu sözleşmelerde kullanılabilecek referans faizler ile endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından belirlenir (6502 sayılı Kanun).
Kredi bağlantılı sigorta ve temerrüt şartları nelerdir?
Kredi bağlantılı sigorta şartları, yazılı veya kalıcı veri saklayıcısı aracılığıyla açık talebiniz olmaksızın sigorta yaptırılamamasını ve poliçenin kalan borçla uyumlu olmasını gerektirir (6502 sayılı Kanunun 38 inci maddesinin birinci fıkrası). Konut finansmanı kuruluşu, kredi bağlantılı sigorta içermeyen bir sözleşmeyi de size teklif etmek koşuluyla sigorta içeren bir sözleşmeyi sunabilir ve istediğiniz sigorta şirketinden sağladığınız teminat kuruluş tarafından kabul edilmek zorundadır. Ayrıca kredi bağlantılı sigortanın, kredi borcunun geri ödenme teminatını sağlama amacıyla meblağ sigortalarında kalan borç tutarıyla ve vadesiyle uyumlu olması gerekir (6502 sayılı Kanunun 38 inci maddesinin ikinci fıkrası).
Taksitleri ödemede temerrüde düşmeniz durumunda kuruluş kalan borcun tamamının ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak kuruluşun bütün edimlerini ifa etmiş olması, birbirini izleyen en az iki taksidi ödemede temerrüde düşmeniz ve size en az otuz gün süre vererek muacceliyet uyarısı yapılması hâlinde kullanılabilir (6502 sayılı Kanunun 34 üncü maddesi). Muaccel kılınan taksitlerin hesaplanmasında faiz, komisyon ve benzeri masraflar dikkate alınmaz (6502 sayılı Kanunun 34 üncü maddesinin ikinci fıkrası). Finansal kiralama işlemlerinde muacceliyet uyarısında verilen süre içinde ediminizi yerine getirmezseniz, bu sürenin sona ermesini takiben kuruluş kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere sözleşmeyi feshettiği takdirde konutu derhâl satışa çıkarmakla yükümlüdür (6502 sayılı Kanunun 34 üncü maddesi).
Ara ödeme süreci adım adım nasıl işler?
Ara ödeme süreci, işlem öncesinde bütçenizi dikkatlice planlamanız ve konut kredisi başvurusu aşamasından geri ödeme dönemine kadar kendi finansal durumunuza uygun bir yöntem belirlemenizle işler. Kredi süreçleri ve finansal planlamanın tüm detayları hakkında Türkiye Bankalar Birliği gibi kurumlardan bilgi edinebileceğiniz gibi, danışmanlık iletişim kanalları ve gayrimenkul danışmanları iletişim sayfası üzerinden uzman danışmanlardan da bilgi alabilirsiniz.
Ödeme sırasında makbuz ve borç senedi işlemleri nasıl yapılır?
Ödeme sırasında borcu ödeyen borçlu olarak bir makbuz verilmesini ve borcun tamamı ödenmişse buna ilişkin borç senedinin geri verilmesini veya iptalini isteyebilirsiniz (Türk Borçlar Kanununun 103 üncü maddesi). Borcun tamamının ödenmediği kısmi ara ödemelerde ise makbuz verilmesini ve yapılan ödemenin borç senedine işlenmesini talep etme hakkınız vardır. Faiz veya kira bedeli gibi dönemsel edimlerden biri için alacaklı tarafından çekince belirtilmeksizin makbuz verilmişse önceki dönemlere ait edimler de ifa edilmiş sayılır ve alacaklı anaparanın tamamı için makbuz vermişse faizlerini de almış olduğu kabul edilir (Türk Borçlar Kanununun 104 üncü maddesi).
İşlem sonrasında tüketicinin kontrol etmesi gerekenler nelerdir?
İşlem sonrasında erken ödeme tazminatı tahakkuk ettirilmişse kesilen tutarın yüzde bir veya yüzde iki yasal tavanını aşıp aşmadığını, faiz indirim tutarından yüksek olup olmadığını ve kredi hesabınızın kapanış durumunu kontrol etmeniz gerekir (6502 sayılı Kanunun 37 nci maddesi, TCMB Tebliği). Borcunuzun tamamını kapattığınızda borcunuzun bulunmadığına dair talep edeceğiniz bilgi yazıları için bir defaya mahsus ücret alınamaz. Ayrıca sadece kredi ile ilgili işlemler yapılan hesabınız, aksine yazılı talebiniz olmaması hâlinde kredinin ödenmesi ile kapanır (Tebliğin 10 uncu maddesinin beşinci ve yedinci fıkraları).
Ara ödemede maliyet, ücret sınırları ve süre kuralları nelerdir?
Ara ödemede maliyet, ücret sınırları ve süre kuralları; finansal kuruluşların faiz veya kâr payı dışında alabileceği masraf kalemlerinin sınırlarını ve ödemenin yapılacağı iş günü ile saat esaslarını belirler. İlgili tebliğin amacı; bankalar, tüketici kredisi veren finansal kuruluşlar ve kart çıkaran kuruluşlar tarafından finansal tüketiciye sunulan ürün veya hizmetlere ilişkin olarak faiz veya kâr payı dışında alınacak her türlü ücret, komisyon ve masraf türleri ile bunlara ilişkin usûl ve esasları düzenlemektir (Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usûl ve Esaslar Hakkında Tebliğ (Sayı: 2020/7) Madde 1, 2 nci maddesi).
Ödeme zamanı açısından borcun ifa zamanı veya sürenin son günü kanunlarda tatil olarak kabul edilen bir güne rastlarsa, kendiliğinden bu günü izleyen ve tatil olmayan ilk güne geçer ve aksine anlaşma geçerlidir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 93 üncü maddesi). Ödeme gününde borç, alışılmış iş saatlerinde ifa ve kabul edilir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 94 üncü maddesi).
Erken ödeme tazminatı oranları ve üst sınırları ne kadardır?
Sabit faizli konut finansmanı sözleşmelerinde erken ödeme tazminatı üst sınırı, gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve erken ödenen tutarın kalan vadesi otuz altı ayı (36 ayı) aşmayan kredilerde azami yüzde birini (%1), kalan vadesi otuz altı ayı (36 ayı) aşan kredilerde ise azami yüzde ikisini (%2) geçemez (6502 sayılı Kanunun 37 nci maddesinin ikinci fıkrası). Sabit faizli kredilerde sözleşmede yer verilmek suretiyle vadesinden önce yapılan bir ya da birden fazla ödemede bu tazminat talep edilebilirken, faiz oranlarının değişken olarak belirlendiği kredilerde sizden erken ödeme tazminatı talep edilemez ve kuruluş erken ödenen miktara göre gerekli tüm faiz ve maliyet indirimlerini yapmakla yükümlüdür.
Oransal üst sınırın yanı sıra tahsil edilebilecek erken ödeme tazminatı, size yapılacak faiz veya kâr payı indirimi tutarını kesinlikle aşamaz (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usûl ve Esaslar Hakkında Tebliğ Sayı 2020/7 Madde 10 Fıkra 4). Bankanın ara ödeme işleminizde yapacağı faiz indiriminden daha yüksek bir tazminat tahakkuk ettirmesi mevzuata açıkça aykırıdır.
Kredi işlemlerinde alınabilecek ve alınamayacak ücretler nelerdir?
Konut finansmanı sözleşmelerinde faiz oranı veya kâr payının sabit olarak belirlenmesi hâlinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle bir veya birden fazla taksit ödemesinin vadesinden önce yapılması (ara ödeme) veya faiz oranında tüketici lehine değişiklik gerçekleştirilmesi durumunda erken ödeme tazminatı haricinde hiçbir ek komisyon veya operasyonel ücret alınamaz (Tebliğin 10 uncu maddesinin dördüncü fıkrası, 6502 sayılı Kanunun 37 nci maddesi). Kullandırılacak krediler için alınan tahsis ücreti dışında istihbarat ücreti, kredi işlem fişi ücreti, ödeme planı değiştirme ücreti veya değişken taksitli ödeme planı ücreti gibi her ne ad altında olursa olsun başkaca bir ücret tahsil edilemez (Tebliğin 10 uncu maddesinin birinci fıkrası). Hesap işletim ücreti, dosya revizyon bedeli veya yeniden yapılandırma masrafı adı altında talep edilen mükerrer ödemeler de hukuken geçersizdir.
Kredi tahsis ücreti, kullandırılan kredi anaparasının binde beşini geçemez ve Merkez Bankası gerekli gördüğü hallerde bu sınırı artırmaya ve azaltmaya yetkilidir (Tebliğin 10 uncu maddesinin birinci fıkrası). Taşınır ve taşınmazlara ilişkin rehin, ipotek ve ekspertiz işlemlerinde yalnızca üçüncü kişilere ödenen ücretler alınabilir; reddedilen kredi taleplerinden ise kamu kurum ve kuruluşuna veya üçüncü kişilere ödenen ücretler hariç herhangi bir ücret alınamaz (Tebliğin 10 uncu maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları). Gerçekleştirilen işlemlerde ücret bilgisine işlem fişi üzerinde açıkça yer verilmesi zorunlu olup kuruluşlar bu tebliğe konu ücretlerin azami ve asgari güncel tutarları ile oranlarını Merkez Bankasınca belirlenecek kanallarda ve yöntemle ilân etmekle yükümlüdür (Tebliğin 9 uncu maddesinin yedinci ve sekizinci fıkraları).
Haksız erken ödeme kesintilerinin iadesi nasıl alınır?
Haksız erken ödeme kesintilerinin iadesi, kanuni tavanları aşan komisyon veya erken ödeme ücreti tahsilatlarının mahkemeler ve bilirkişiler tarafından denetlenerek yasal faiziyle birlikte tüketiciye iadesine hükmedilmesiyle alınır. Erken kapama ve ara ödeme işlemlerinde yasal azami oranlar olan yüzde bir ve yüzde iki sınırını aşan her türlü kesinti, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili tüketici dairelerinin müstakar içtihatlarına göre sebepsiz zenginleşme hükümlerine tabidir. Yargı mercileri bankanın yaptığı kesintiyi mevzuat hükümleri ışığında inceler ve yasal tavanı aşan fazlalık tutarın yasal faiziyle birlikte tarafınıza geri ödenmesine karar verir (6502 sayılı Kanunun 37 nci maddesi, TCMB Tebliği).
Ara ödemenin benzer finansman kavramlarından farkı nedir?
Ara ödemenin benzer finansman kavramlarından farkı, yeni bir kredi sözleşmesi düzenlenmesine gerek kalmadan mevcut sözleşme üzerinden doğrudan anapara borcunu azaltmasıdır. Yeniden finansman gibi işlemlerde mevcut kredi yeni bir sözleşmeyle kapatılırken, doğrudan ara ödeme yaptığınızda mevcut kredi sözleşmeniz aynen devam eder ve yeni tahsis veya ekspertiz maliyeti oluşmaz (6502 sayılı Kanunun 32 nci maddesi). Böylece yatırdığınız tutar operasyonel masraflara kesilmeden doğrudan mevcut anaparadan indirilir.
Yeniden finansman ile ara ödeme arasındaki farklar nelerdir?
Yeniden finansman (refinansman), mevcut konut kredisinin güncel piyasa şartlarına göre yeni bir kredi sözleşmesiyle kapatılarak yeniden taksitlendirilmesi sürecini ifade ederken, ara ödeme mevcut kredi sözleşmesi aynen devam ederek yatırılan tutarın doğrudan mevcut anaparadan indirilmesidir (6502 sayılı Kanunun 32 nci maddesi). Doğrudan ara ödeme yaptığınızda hiçbir yeni tahsis veya ekspertiz maliyeti doğmaz. Piyasa faiz oranlarının mevcut kredi faizinizden belirgin şekilde düşmediği süreçlerde refinansman yapmak yerine ara ödeme yapmanız, gereksiz operasyonel ücretler kesilmesini önleyip birikmiş nakdin doğrudan borç ana gövdesini eritmesini sağladığı için daha iktisadi bir tercihtir.
Katılım bankacılığında ve senetli projelerde ara ödeme nasıl uygulanır?
Katılım bankacılığında ara ödeme kâr payı indirimi ve ücret sınırlamaları çerçevesinde uygulanırken, yüklenici projelerindeki senetli modellerde ödeme takviminin proje ilerleme seviyesiyle eşzamanlı yürütülmesi esasına dayanır. Bankalar, tüketici kredisi veren finansal kuruluşlar ve kart çıkaran kuruluşları kapsayan tebliğ hükümleri uyarınca, sabit kâr paylı konut finansmanında da vadesinden önce yapılan ödemelerde erken ödeme tazminatı haricinde ücret alınamaz ve bu tazminat yapılacak kâr payı indirimi tutarını aşamaz (Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usûl ve Esaslar Hakkında Tebliğ (Sayı: 2020/7) Madde 1, 2 nci maddesi, 10 uncu maddesinin dördüncü fıkrası).
Finansman kuruluşu ile konut üreticisi arasındaki ekonomik birliği güvenceye bağlayan bağlı kredi hükümleri doğrultusunda, inşaat firmasından doğrudan konut satın alırken planladığınız ara ödeme takvimini proje ilerleme seviyesiyle senkronize etmeniz önerilir (6502 sayılı Kanunun 38 inci maddesi).
Ara ödemenin avantajları ve riskleri nelerdir?
Ara ödemenin avantajları kredi vadesini kısaltması, toplam faiz ödemesini düşürmesi, finansal disiplini geliştirmesi ve psikolojik rahatlık sağlaması iken, riskleri beklenmedik durumlarda nakit akışını etkilemesi ve alternatif getiri araçlarına kıyasla fırsat maliyeti doğurabilmesidir. Kredi geri ödeme sürecinde ara ödeme kararı verirken hem faiz yükündeki azalmayı hem de bütçenizin nakit ihtiyacını ve alternatif yatırım getirilerini birlikte değerlendirmeniz gerekir.
Ara ödemenin sağladığı faydalar nelerdir?
Ara ödemenin sağladığı faydalar; kredi vadesinin kısaltılması, toplam faiz ödemesinin azaltılması, finansal disiplinin gelişmesi ve borç yükünün azalmasıyla oluşan psikolojik rahatlıktır. Yaptığınız ara ödemeler bütçenize ve kredi planınıza şu dört başlıkta yansır:
- Kredi vadesinin kısaltılması: Aylık taksit ödeme sürenizi düşürerek borçtan daha hızlı kurtulmanıza ve daha erken ev sahibi olmanıza olanak tanır.
- Toplam faiz ödemesinin azaltılması: Ödeyeceğiniz toplam faiz miktarını düşürerek uzun vadede tasarruf etmenizi sağlar.
- Finansal disiplinin gelişmesi: Ara ödeme yapma alışkanlığı kazandırarak gelecekteki yatırımlarınız için daha iyi bir planlama yapmanıza yardımcı olur.
- Psikolojik rahatlık: Borç miktarınızın azalmasıyla psikolojik olarak rahatlamanıza ve daha güvenli bir geleceğe sahip olmanıza katkı sağlar.
Ara ödemenin riskleri ve fırsat maliyeti nedir?
Ara ödemenin riski beklenmedik durumlarda nakit akışını etkileyebilmesi, fırsat maliyeti ise ödemeye ayrılan nakdin alternatif yatırım araçlarındaki getirisinden feragat edilmesidir. Beklenmedik harcamalar karşısında nakit sıkışıklığı yaşamamak için ara ödeme yapmadan önce bütçenizi dikkatlice değerlendirmeniz gerekir. Ayrıca fırsat maliyeti açısından, ara ödeme için ayırdığınız tutarı alternatif getiri araçları ile karşılaştırmanız finansal optimizasyon bakımından faydalıdır.
Sık sorulan sorular
Konut kredisi ara ödeme sürecinde sık sorulan sorular; ödemenin zorunlu olup olmadığı, erken ödeme tazminatı oranları, kısmi ödemenin ana borçtan düşülme şartları, değişken faiz endeksleri ve tatil günlerine rastlayan ifa süreleri etrafında toplanır. Konut finansmanı sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça ara ödeme yapmak zorunlu değildir; tamamen serbest iradenize bağlı bu hakkı bütçeniz elverdiğinde kısmi erken ödeme yaparak borcunuzu erken tasfiye etmek için kullanabilirsiniz.
Sabit faizli kredilerde ara ödeme yaparken kalan vadesi otuz altı ayı aşmayanlarda azami yüzde bir, otuz altı ayı aşanlarda ise azami yüzde iki oranında erken ödeme tazminatı talep edilebilirken, değişken faizli kredilerde hiçbir tazminat alınamaz (6502 sayılı Kanunun 37 nci maddesi). Faiz veya giderleri ödemede gecikmemiş iseniz kısmen yaptığınız ödemeyi ana borçtan düşme hakkına sahipsinizdir ve bunun aksine anlaşma yapılamaz; ancak alacaklı alacağın bir kısmı için kefalet veya rehin almış ise kısmen yaptığınız ödemeyi bu kısma mahsup etme hakkınız yoktur (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 100, 100 üncü maddesinin ikinci fıkrası).
Faiz oranlarının değişken olarak belirlendiği sözleşmelerde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda bilgilendirilmeniz şart olup kullanılabilecek referans faizler ve endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından belirlenir (6502 sayılı Kanun). Borcun ifa zamanı veya sürenin son günü kanunlarda tatil olarak kabul edilen bir güne rastlarsa, kendiliğinden bu günü izleyen ve tatil olmayan ilk güne geçer, aksine anlaşma geçerlidir ve borç alışılmış iş saatlerinde ifa ve kabul edilir (6098 sayılı Kanunun 93 üncü maddesi, Kanunun 94 üncü maddesi). Tüm bu yasal çerçeve doğrultusunda, vadesi gelmemiş bir veya birden çok taksit ödemesinde bulunarak ya da konut finansmanı borcunuzun tamamını erken ödeyerek kredi maliyetinizi azaltabilirsiniz (6502 sayılı Kanun Madde 37).
