- startkeyzirve
- kira kontratı feshi, kiracı, ev sahibi, ihtarname, tahliye, kira sözleşmesi, 2025 rehberi, konut kiralama
- 0Yorumlar
- 501Görüntülenme
- Kira Sözleşmesi Feshi Nedir?
- Kira Sözleşmesini Kimler Feshedebilir?
- Geçerli Fesih Nedenleri Nelerdir?
- Kiracıyı Evden Çıkarma Süreci
- İhtarname Gönderme
- Tahliye Davası Açma
- Kira Mevzuatı ve Yasal Fesih Standartları
- Startkey Zirve ile Güvenli Fesih Süreci
- Profesyonel Danışmanlık Hizmeti
- Hızlı ve Etkili Çözümler
Kira Kontratı Feshi: Kapsamlı Hukuki Rehber (Kiracı ve Ev Sahibi)
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği karşılıklı bir akittir. Bu bağlamda fesih ve tahliye işlemlerinde kanuni hakların doğru bilinmesi muhtemel uyuşmazlıkların çözümünü kolaylaştırır.
Kira Sözleşmesi Feshi Nedir?
Kira sözleşmesi feshi, kiracı ve ev sahibi arasında yapılan kira sözleşmesinin, belirli şartlar altında ve yasal süreçlere uygun olarak sona erdirilmesidir. Bu, sözleşmenin doğal bitiş tarihi dışında gerçekleşen bir durumdur. Startkey Zirve uzmanları olarak, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını koruyarak adil bir süreç yürütülmesinin önemine inanıyoruz.
Kira Sözleşmesini Kimler Feshedebilir?
Kira sözleşmesi, hem kiracı hem de ev sahibi tarafından feshedilebilir. Ancak, fesih nedenleri ve uygulanacak yasal prosedürler farklılık gösterebilir.
Kiracı Tarafından Fesih: Kiracı, genellikle sözleşmede belirtilen süreye uyarak ve gerekli bildirimleri yaparak kira sözleşmesini feshedebilir.
Ev Sahibi Tarafından Fesih: Ev sahibinin kira sözleşmesini feshedebilmesi için yasal olarak geçerli nedenlere ihtiyacı vardır.
6098 Sayılı TBK md. 347-352 Kapsamında Yasal Fesih Sebepleri
- TBK md. 347 Bildirim Yoluyla Fesih ve 10 Yıllık Uzama: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez; ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda (toplam 11. yılda) gerekçe göstermeksizin 3 ay önceden ihtar çekerek fesih hakkı kazanır.
- TBK md. 350 Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksinimi gerçek, samimi ve zorunlu ise dönem sonunda tahliye davası açılabilir. Tahliye sonrası mülk haklı sebep olmaksızın 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (tazminat yaptırımı vardır).
- TBK md. 351 Yeni Malikin Gereksinimi: Mülkü yeni satın alan kişi, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noterden ihtarname göndermek ve 6 ay sonra tahliye davası açmak suretiyle sözleşmeyi feshedebilir.
- TBK md. 352 Yazılı Tahliye Taahhüdü ve İki Haklı İhtar: Kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş geçerli tahliye taahhütnamesi varsa kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye isteyebilir. Aynı kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya iki haklı ihtar çekilmişse dönem sonunda tahliye davası açılabilir.
- 7445 Sayılı Kanun Zorunlu Arabuluculuk Şartı: Tüm kira tespit ve tahliye davaları açılmadan önce Adliye Arabuluculuk Bürosu’na başvurulması zorunlu dava şartıdır.
Geçerli Fesih Nedenleri Nelerdir?
Kira sözleşmesinin feshi için geçerli nedenler, yasal düzenlemelerle belirlenmiştir. Bazı yaygın fesih nedenleri şunlardır:
Sözleşme Süresinin Dolması: Belirli süreli kira sözleşmelerinde, süre sonunda sözleşme kendiliğinden sona erer.
Kira Bedelinin Ödenmemesi: Kiracı, belirlenen süre içinde kira bedelini ödemezse, ev sahibi kira sözleşmesi feshi için yasal işlem başlatabilir.
Taşınmazda Hasar Oluşturulması: Kiracı, taşınmazda önemli hasarlar oluşturursa, ev sahibi fesih hakkını kullanabilir.
Ev Sahibinin İhtiyacı: Ev sahibi, kendisi veya birinci derece akrabaları için konuta ihtiyaç duyması halinde, belirli şartlar altında kira sözleşmesini feshedebilir.
Kiracıyı Evden Çıkarma Süreci
Kiracıyı evden çıkarma süreci, yasal prosedürlere sıkı sıkıya bağlı kalınarak yürütülmelidir. Hukuki danışmanlık almak, süreci doğru yönetmek için önemlidir.
İhtarname Gönderme
İhtarname, kiracıya belirli bir konuda yasal bildirimde bulunmak için kullanılan resmi bir belgedir. Kiracıyı evden çıkarma sürecinde, ihtarname göndermek genellikle ilk adımdır.
Tahliye Davası Açma
İhtarnameye rağmen kiracı tahliye olmadığı takdirde, ev sahibi tahliye davası açabilir. Bu süreç, mahkeme kararı gerektirir ve zaman alabilir.
Kira Mevzuatı ve Yasal Fesih Standartları
Kira mevzuatı ve yargı kararları çerçevesinde konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden önce bildirimde bulunmadıkça akit kanunen uzatılmış sayılır.
Startkey Zirve ile Güvenli Fesih Süreci
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği kanun gereği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Profesyonel Danışmanlık Hizmeti
Uzman emlak danışmanlarımız, kira sözleşmesi feshi konusunda size özel çözümler sunar. Böylece, süreç boyunca doğru adımları atabilir ve olası risklerden korunabilirsiniz.
Hızlı ve Etkili Çözümler
Startkey Zirve, kira sözleşmesi feshi sürecinde hızlı ve etkili çözümler sunarak, zamanınızı ve enerjinizi korumanıza yardımcı olur.
Kira uyuşmazlıklarında taraflardan her biri kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi feshedebilir.
Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Kira Kontratı Feshi Usulleri
Borçlar Kanunumuzun genel sistematiği uyarınca kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı ve karşılığında kira bedelini almayı üstlendiği sözleşmedir.
Kira ilişkisinin kurulmasıyla birlikte kiracı bir şeyin kullanılmasını veya yararlanılmasını devralmakta ve kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi taahhüt etmektedir.
Kiracının temel kanuni borcu kira bedelini ödemektir.
Kiracının bu ödeme borcunu ihlal etmesi halinde kiraya veren hukuki fesih sürecini başlatma hakkına sahip olur.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.
Belirli süreli kontratların bitim tarihinden en az onbeş gün evvel bildirimde bulunma yetkisi kiracıya aittir. Kiracı sürenin bitiminden önce yazılı bildirim yapmazsa akit bir yıl daha aynı şartlarla yasal olarak uzar.
On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu hak uzun süreli kiralarda malike tanınmış meşru bir fesih yoludur.
Toplam kira ilişkisi on yıllık uzama süresi sınırını aştığında kiraya veren her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak tahliye davası açma hakkı kazanır. Bu sebepsiz fesih hakkı kiraya verene mülkünü serbestçe yönetme imkanı tanır.
Kiraya verenin on yıllık uzama süresi sonunda sahip olduğu fesih hakkı herhangi bir haklı gerekçe gösterme zorunluluğuna bağlı değildir.
Kanun koyucu fesih bildiriminin geçerliliği için yazılı şekli zorunlu kılarak hukuki belirliliği temin etmiştir.
Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Erken tahliye halinde malikin zararı bu makul süreyle sınırlıdır.
Kiraya Verenin İhtiyacı ve Esaslı İmar Sebebiyle Tahliye
Kiralananı kendisi eşi altsoyu üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kiraya veren tahliye davası açabilir.
Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişilerin gereksinimi de tahliye hükmü kurulması için yeterli kabul edilmektedir.
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise mülk sahibi sözleşmeyi sonlandırabilir. İmar ve onarım projelerinin resmi mercilerce tasdik edilmesi şarttır.
Esaslı onarımı genişletilmesi ya da değiştirilmesi sırasında kiralananın kullanımı imkânsız hale geliyorsa kira ilişkisinin sürdürülmesi beklenemez.
Kiralananı sonradan edinen kişi onu kendisi eşi altsoyu üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa iktisap tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Yeni malik bu bildirimi takiben altı ay sonra tahliye davası açabilir.
Yeni malik konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle taşınmazı tahliye ettirmek istediğinde bir ay içinde yazılı bildirim koşuluna uymak zorundadır. Satın alma tarihinden itibaren altı ay sonra açılacak dava ile kira sözleşmesi mahkemece sona erdirilmektedir.
Kiraya veren gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Gereksinim sebebiyle boşaltılan taşınmazın üç yıl geçmedikçe haklı sebep olmaksızın başkasına kiralanması yasaktır. Kiraya veren bu hükme aykırı hareket ederse eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.
İmar ve inşa işleri tamamlandıktan sonra kiraya veren taşınmazı üç yıl geçmedikçe haklı sebep olmaksızın üçüncü şahıslara kiralayamaz. Eski kiracının öncelik hakkı ihlal edilerek yapılan kiralamalar kanunen tazminat yaptırımına bağlanmıştır.
Taraflardan her biri kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Bu durum olağanüstü fesih hakkı olarak Borçlar Kanununda düzenlenmiştir.
Önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih sürelerine uyarak sona erdirmek mümkündür.
Temerrüt, İki Haklı İhtar ve Tahliye Taahhüdü Esasları
Kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmeyen kiracıya karşı temerrüt ihtarı düzenlenmektedir. Kiraya veren yazılı ihtarda süre bitiminde sözleşmeyi feshedeceğini açıkça ihtar ederek tahliye zeminini hazırlar.
Kiralananın tesliminden sonra vadesi gelen borçlar için kiraya veren kiracıya yazılı bir süre tanıyıp bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini tebliğ eder.
Kiracıya verilecek süre en az on gün konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Kanunun emrettiği bu asgari otuz günlük süre dolmadan fesih ve tahliye davası açılması mümkün değildir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük ödeme süresi tanınması kiracının temerrüdü için zorunlu yasal koşuldur. Bu sürede ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilmektedir.
Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Komşuluk haklarına aykırı davranışlar akdin feshine yol açabilmektedir.
Kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermek kiracının özen borcu kapsamındadır. Kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı ve özensiz kullanması halinde yazılı uyarı prosedürü işletilir.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesi aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.
Aykırılığın giderilmesi aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda kiracıya en az otuz gün süre verilmesi kanunen şarttır.
Kiracı kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Usulüne uygun düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesi malike doğrudan tahliye talep etme yetkisi verir.
Kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmayan kiracıya karşı mülk sahibi bir ay içinde yasal yollara başvurmalıdır. İcraya başvurmak veya tahliye davası açmak suretiyle akit sona erdirilmektedir.
Kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
Kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olan kiracıya karşı bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirme imkanı tanınmıştır.
Dava Süreleri, Arabuluculuk ve İcra Prosedürleri
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunan kiracı bakımından tahliye şartları oluşmaktadır. Kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak fesih sağlayabilir.
Kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildiren kiraya veren dava açma süresini bir kira yılı uzatmış olur. Yazılı bildirim sayesinde dava açma hakkı korunarak tahliye talepleri bir sonraki kira yılı boyunca mahkemeye taşınabilmektedir.
Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra takipleri haricinde kalan tahliye taleplerinde arabulucuya müracaat zorunludur.
Arabuluculuk son tutanağı mahkemeye sunulmadan dava açılması davanın usulden reddine yol açmaktadır.
Bu tebliğ üzerine borçlu yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmeye mecburdur.
Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. İcra dairesine yapılan bu başvuru dava açmaya gerek kalmaksızın ilamsız tahliye prosedürünü başlatır.
Kiracı tahliye emrini tebliğ aldıktan sonra süresi içinde taşınmazı boşaltmak durumundadır.
