- startkeyzirve
- Devre Mülk, Devre Mülk Aidatları, Devre Mülk Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler, Devre Mülk Cayma Hakkı, Devre Mülk Dolandırıcılığı, Devre Mülk Satmak, Devre Mülk Tapusu, Devre Tatil, Devre Tatil Sözleşmesi, emlak, gayrimenkul, Kat Mülkiyeti Kanunu, RCI, Tatil, Tüketici Hukuku, yatırım
- 0Yorumlar
- 1135Görüntülenme
Devre mülk nedir ve hukuki dayanağı nedir?
Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine yılın belirli dönemlerinde faydalanmak üzere müşterek mülkiyet payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına devre mülk denir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 57). Bir tatil konutunda pay sahibi olmayı değerlendirirken inceleyeceğiniz bu devre mülk rehberi, tapuda adınıza tescil edilen bu hakkın kapsamını somut işlemler üzerinden ele alır.
Tapu müdürlüğünde işlem yaptığınızda taşınmaza ilişkin mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri tapu kütüğüne tescil edilir. Kullanım sırasında diğer hak sahipleriyle yetki, sorumluluk ve uyuşmazlıkların çözümlenmesi gündeme geldiğinde, hazırlanan devre mülk sözleşmesinde veya ilgili özel kanunda hüküm bulunmayan durumlarla karşılaşabilirsiniz. Böyle hallerde uyuşmazlıkların çözümü için doğrudan genel kurallara başvurulur (Kat Mülkiyeti Kanunu; Türk Medeni Kanunu; genel mevzuat hükümleri).
Tapu tescili ve paylı mülkiyet yapısı
Tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senette aksi kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu mülkiyet payı, devrelerin sayı ve süresi esas alınarak paydaşlar arasında eşit bir biçimde belirlenir. Satın aldığınız bağımsız bölüm üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu, ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine açıkça işaret edilir. Bu kayıt, tapu müdürlüğünce düzenlenen ve tarafınıza verilen resmi tapu senedinde de açıkça belirtilir.
Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan taşınmazın tamamına belli paylarla maliktir ve sözleşmede başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır (Türk Medeni Kanunu). Bu devre mülk rehberi çerçevesinde paydaşlardan her biri kendi hissesi bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur; dolayısıyla ihtiyacınız olduğunda kendi payınızı rehin edebilir veya bir başkasına devredebilirsiniz. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline tescille gerçekleşir; miras veya mahkeme kararıyla mülkiyet tescilden önce kazanılmış olsa bile malikin taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapabilmesi tapu kütüğüne tescile bağlıdır.
Mülkiyetin devri, miras kalması ve ortaklığın giderilmesi yasağı
Tapu siciline şerh edilerek size resmi mülkiyet payı sağlayan devre mülk hakkı, bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak resmi senetle satılabilir, devir ve temlik edilebilir ve kanuni mirasçılara intikal eder. Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri arasında anlaşmazlık çıksa dahi, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa paydaşlar şüyuun (ortaklığın) giderilmesini dava yoluyla isteyemezler. Bu kural, diğer paydaşların dava açarak sizin kullanım hakkınızı sonlandırmasını engeller.
Devre mülk hangi durumlarda tercih edilir ve nasıl değerlendirilir?
Alım kararı vermeden önce her yıl aynı dönemde ve aynı yerde tatil yapma modelinin kendi tatil alışkanlıklarınıza uygun olup olmadığını analiz etmeniz gerekir. Bu devre mülk rehberi doğrultusunda tapulu mülkiyet güvencesiyle alınan devre mülk, tatil masraflarını öngörülebilir kılan yasal bir gayrimenkul varlığı niteliği taşır (634 sayılı KMK; 6502 sayılı TKHK). Düzenli tatil planı yapan alıcılar, konaklama bütçesini sabitlemek istediklerinde bu mülkiyet modelini değerlendirir.
Kiraya verme, dönem değiştirme ve uluslararası değişim sistemleri
Sözleşmede aksine hüküm kararlaştırılmamışsa devre mülk hak sahibi olarak, tesisi kullanmadığınız dönemlerde kullanım hakkınızı kiraya vererek veya misafirlerinize bırakarak değerlendirebilirsiniz. Ayrıca tesisin yönetim planında belirtilen şartlar dahilinde, tesise gidemeyeceğiniz yıl için döneminizi başka bir tarihle değiştirmeyi veya kiralamayı yönetimden talep edebilirsiniz.
Farklı bölgelerde konaklamak istediğinizde tesisin RCI veya Interval International gibi uluslararası değişim sistemlerine üye olup olmadığını kontrol edebilirsiniz. Tesisiniz bu sistemlere üyeyse, ek bir ücret karşılığında mevcut dönem haftanızı dünyanın farklı yerlerindeki başka tesislerle değiştirme imkanı bulursunuz. Bir devre mülk rehberi incelenirken tesisin bu değişim ağlarında yer alıp almadığını öğrenmek, farklı lokasyonlarda tatil yapabilmeniz açısından belirleyicidir.
Devre mülk rehberi: Devre mülk kurulmasının ve sözleşmesinin şartları nelerdir?
Devre mülk hakkı, yalnızca kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş mesken nitelikli konutlarda tesis edilebilir. Ticari alanlarda veya arsa vasfındaki taşınmazlarda bu hakkın kurulması mümkün olmadığından, alım aşamasında taşınmazın mesken niteliğini doğrulamanız gerekir.
Kurulacak devre mülk hakkının yılın belirli bir takvimine ayrılması ve bu sürenin 7 günden daha az süreli olmaması şarttır (Kat Mülkiyeti Kanunu). Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla bağımsız bölümden bazılarının üzerinde devre mülk hakkı kurulması sırasında, yönetim planında aksi kararlaştırılmamışsa diğer bağımsız bölüm maliklerinin muvafakatına (iznine) ihtiyaç duyulmaz.
Devre mülk sözleşmesinin kapsamı ve resmi senede eklenmesi
Devre mülk hakkı kurulacak bağımsız bölümlerde ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslim şekilleri ile yöneticilerin seçimi devre mülk sözleşmesinde ayrıntılı şekilde belirlenir. Bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi, tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Bu devre mülk rehberi adımlarını takip ederek tapu kütüğündeki beyanlar hanesini incelediğinizde, dönem sürenizi ve teslim kurallarını resmi kayıt üzerinden görebilirsiniz.
Ön bilgilendirme formu ve satış yetkisi kuralları
Devre tatil veya devre mülk sözleşmelerinin kurulmasından en az bir gün önce tüketicilere Bakanlıkça belirlenen zorunlu hususları içeren ön bilgilendirme formu verilmesi kanunen zorunludur. Satış görüşmesine gittiğinizde sözleşmeyi imzalamadan en az bir gün önce bu formu teslim alarak şartları inceleyebilirsiniz.
Yasal düzenlemelere göre kooperatif veya ticaret şirketi ortaklığı ya da dernek ve vakıf üyeliği suretiyle devre tatil hakkı tanınamaz. Ayrıca devre tatile konu taşınmaz mal üzerinde ayni hak sahibi olmayan kişi veya şirketler devre tatil satışı yapamaz. Size ortaklık veya üyelik adı altında sunulan tekliflerde satıcının taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olup olmadığını sorgulamanız gerekir.
Devre mülk rehberi: Adım adım devre mülk alım, yönetim ve satış süreci nasıl işler?
Alım kararı yalnızca katalog veya internet sitesi üzerinden verilmemeli; odaların durumu, ortak alanların temizliği ve havuz, spa, restoran gibi sosyal tesislerin kalitesi fiziki ziyaretle yerinde incelenmelidir. Tesis ziyareti sonrasında satıcıdan tapu örneği istenmeli ve Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne gidilerek tapunun “Devre Mülk” olarak mı yoksa “Hisseli Arsa” olarak mı tescilli olduğu incelenmelidir. Bu devre mülk rehberi sürecinde tapu niteliğini bizzat teyit etmeniz, arsa payı satışı mağduriyetlerini önler.
Satın alma öncesi tapu, iskan ve şirket araştırması
Sözleşme imzalamadan önce inşaat ve yönetim şirketinin geçmişini, tapu kayıtlarını ve binanın yasal durumunu şu adımlarla kontrol edebilirsiniz:
- İnşaat ve yönetim şirketinin daha önce tamamladığı projeleri, finansal durumunu ve hakkındaki şikayetleri Şikayetvar, Google Yorumları ve Ekşi Sözlük gibi platformlardan araştırın.
- Satıcı veya işletmeci şirketin sermaye yapısını ve ortaklarını Ticaret Sicil Gazetesi üzerinden kontrol edin.
- Tapu kaydının şerhler ve beyanlar hanesinde haciz, ipotek veya intifa hakkı gibi mülkiyeti kısıtlayan bir kaydın bulunup bulunmadığını inceleyin.
- Tesisin nasıl yönetileceğini, aidatların nasıl belirleneceğini ve ortak alanların kullanım kurallarını içeren yönetim planının tapuya şerh edilip edilmediğini doğrulayın.
- Satış vaadi sözleşmesi veya sunulan diğer belgeleri imzalamadan önce bir hukukçuya danışarak aidat artış oranları, kullanım hakkı devri ve dönem değiştirme şartları gibi maddeleri dikkatle okuyun.
- Tesisin Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskan) bulunup bulunmadığını kontrol edin.
Tesis yönetimi, temsilci seçimi ve genel kurul denetimi
Devre mülk hakkı kurulan her bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci tayin ederler. Devre mülk tesislerinde her yıl yapılan malikler genel kurulu toplantılarına katılmak, yönetim kararlarında söz sahibi olmak, denetim raporlarını incelemek ve aidatların nereye harcandığını öğrenmek maliklerin hakkıdır.
Yıl içindeki giderleri kontrol etmek istediğinizde bu devre mülk rehberi kapsamında yönetimden harcamalara ilişkin fatura ve belgeleri incelemeyi talep edebilirsiniz. Fahiş aidat artışlarıyla karşılaşırsanız genel kurulda itiraz edebilir, genel kurulda çoğunluk sağlanamazsa hukuki yollara başvurabilirsiniz.
Dönem sonunda bağımsız bölümün teslimi ve zabıtaca tahliye süreci
Devre mülk hak sahipleri, kendilerine ayrılan ve tapu kütüğünde belirtilen dönem süresi sonunda bağımsız bölümü sözleşme şartlarına uygun olarak boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslim etmeye kanunen mecburdur. Dönem süresi sonunda tahliye gerçekleşmediği takdirde, sıradaki istifade edecek hak sahibinin veya yöneticinin tapu kaydı ve sözleşmeyi ibrazı üzerine mahallin en büyük mülki amirinin emriyle taşınmaz derhal zabıtaca boşalttırılır. Yargı organlarına başvuru yapılması bu tahliye işlemini durduramaz.
İkinci el devre mülk fiyatlama, ilan hazırlığı ve tapu devir işlemleri
Mülkünüzü ikinci el piyasasında satmaya karar verdiğinizde fiyat belirlerken Sahibinden.com ve Hepsiemlak gibi portallardan aynı tesisteki ve benzer nitelikteki diğer tesislerdeki aynı dönem devre mülklerin satış fiyatlarını araştırmalısınız. Devre mülkün değeri zamanla artmayabileceği veya düşebileceği için fiyatlamada güncel piyasa koşulları, tesisin popülerliği ve aidat durumu dikkate alınmalı; yüksek aidatlı mülklerin daha zor satıldığı hesaba katılarak fiyata makul bir pazarlık payı eklenmelidir.
Bu devre mülk rehberi doğrultusunda hazırlayacağınız satış ilanında devre mülkün ait olduğu odanın, havuz, lobi, restoran gibi ortak alanların, plajın ve manzaranın yüksek çözünürlüklü ve aydınlık fotoğrafları kullanılmalıdır. İkinci el satış için Sahibinden.com ve Hepsiemlak gibi emlak portalları, Facebook’taki devre mülk alım-satım grupları ve ikinci el satışa aracılık eden tesis yönetimleri kullanılabilir. İlan açıklamasında şu bilgiler eksiksiz yer almalıdır:
- Tesisin adı ve konumu
- Dönemi (örneğin Kırmızı Dönem, 1-15 Temmuz)
- Oda tipi (1+1, 2+1, stüdyo) ve kapasitesi
- Güncel yıllık aidat tutarı
- Tesisin sunduğu olanaklar (termal, spa, aquapark, plaj vb.)
- Taşınmazın devre mülk tapulu olduğu bilgisi
Alıcıyla anlaşma sağlandığında satış şartlarını içeren basit bir Adi Yazılı Sözleşme yapılarak cüzi bir kapora alınabilir. Satış öncesinde geçmişe dönük ödenmemiş aidat veya vergi borcu olup olmadığı kontrol edilmelidir; tapu devri sırasında genellikle yönetimden “borcu yoktur” yazısı istenir. Devre mülk satış işlemi, alıcı ve satıcının veya vekillerinin ilgili Tapu Müdürlüğü’nde resmi akit imzalamasıyla tamamlanır.
Devre mülk maliyetleri, harçlar ve yasal süreler nelerdir?
Devre mülk alımı sırasında yalnız satış bedeli ödenmez; işlem esnasında devlete tapu harcı ve döner sermaye ücretleri ödenir. Tapu tescili tamamlandıktan sonra devre mülk maliki olarak, sahip olduğunuz hisseli tapu payı oranında belediyeye emlak vergisi ödemekle yükümlü olursunuz.
Yıllık aidat ve işletme giderlerinin hesaplanması
Tesisin bakımı, onarımı, personel maaşları, sigorta ve vergiler gibi işletme giderleri için her yıl artma potansiyeli bulunan yıllık aidat (işletme gideri) ödenir. Yıllık aidatlar, tesisin işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararlarıyla yıllık olarak belirlenir (634 sayılı KMK md. 20 ve 60). Bütçenizi korumak için bu devre mülk rehberi uyarısı doğrultusunda satın alma işlemi öncesinde tesisin tapu yönetim planını, son 3 yılın aidat artış oranlarını ve ek masraf kalemlerini incelemeniz gerekir.
Cayma hakkı süresi ve ön ödeme yasağı
Devre tatil ve devre mülk sözleşmelerinde tüketici, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir (6502 sayılı TKHK md. 50). 14 günlük cayma süresi dolmadan satıcı veya sağlayıcının tüketiciden herhangi bir isim altında kapora, peşinat veya kıymetli evrak (senet) talep etmesi kanunen yasaktır; alınan kıymetli evraklar geçersizdir ve derhal iade edilmek zorundadır (TKHK md. 50/7).
Devre mülk ile devre tatil arasındaki farklar nelerdir?
Devre tatil sözleşmesi, mülkiyet hakkı yerine bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla gecelik konaklama imkanı tanıyan bir kullanım hakkı satışıdır ve genellikle tapu yerine sadece sözleşme verilir. Devre tatil sözleşmeleri, daha sıkı denetime tabi olmakla birlikte alıcıya mülkiyet güvencesi sunmaz (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun).
Tapulu ayni hak ile sözleşmeli şahsi hak karşılaştırması
Resmi olarak düzenlenen tapu senedi, devlet güvencesi altında müşterek mülkiyet payı ve ayni hak tescili sağladığından işletmeci şirket tasfiye olsa dahi mülkiyet ve miras haklarınız korunur (634 sayılı KMK; TMK md. 1007). Sözleşmeye dayalı şahsi hak niteliğindeki devre tatil ise yalnızca borçlar hukuku kapsamında değerlendirilir ve işletmeci şirketin varlığına bağımlıdır.
Kanunun sekizinci bölümü hükümleri kapsamında kurulan devre mülk hakkı veren sözleşmeler hariç olmak üzere, tüketicilerle mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan devre tatil sözleşmesi kurulamaz (Kat Mülkiyeti Kanununun; Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun). Bu devre mülk rehberi ayrımına dikkat ederek imzaladığınız belgenin tapu tescilli ayni hak mı yoksa şahsi sözleşme mi olduğunu ayırt edebilirsiniz.
Devre mülk rehberi: Devre mülk alım ve satımında avantajlar ve riskler nelerdir?
Tapulu mülkiyet güvencesiyle alınan devre mülk, tatil masraflarını öngörülebilir kılan yasal bir gayrimenkul varlığı niteliği taşır ve devlet güvencesi altında müşterek mülkiyet payı ile ayni hak tescili sağladığından işletmeci şirket tasfiye olsa dahi mülkiyet ve miras haklarınız korunur (634 sayılı KMK; 6502 sayılı TKHK; TMK md. 1007). Ayrıca tesisin RCI veya Interval International gibi uluslararası değişim sistemlerine üye olması durumunda, ek bir ücret karşılığında mevcut dönem haftanızı dünyanın farklı yerlerindeki başka tesislerle değiştirme imkanı elde edersiniz.
Maketten satış, iskansız yapı ve ikinci el satış dolandırıcılığı riskleri
Maketten veya inşaat halindeki projelerden yapılan satışlarda projenin bitmeme, eksik teslim edilme veya kalitesiz olma ihtimali yüksek olduğundan en az 3-5 yıldır faaliyette olan tesisler tercih edilmelidir. Tesisin Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskan) bulunup bulunmadığı da kontrol edilmelidir; iskansız yapılar yasal olarak tamamlanmamış sayılır ve gelecekte belediye tarafından mühürlenme veya yıkım kararı riski taşır.
İkinci el satış sürecinde ise sizi telefonla arayarak devre mülkünüzü Dubaili veya Katarlı bir yatırımcıya 5-10 katı fiyata satma vaadiyle dosya masrafı, vergi veya komisyon adı altında ön ödeme talep eden dolandırıcılara para ödenmemelidir. Bu devre mülk rehberi ilkelerine uyarak alıcıdan para almak yerine sizden ön ödeme isteyen kişilerin taleplerini reddetmeniz gerekir.
Sık sorulan sorular
Devre mülk alım, kullanım ve sözleşme süreçlerinde hak sahiplerinin en sık karşılaştığı yasal süreler ve yaptırımlar şunlardır:
- En az kullanım süresi ne kadardır: Devre mülk hakkının yılın belirli bir takvimine ayrılması ve bu sürenin 7 günden daha az süreli olmaması şarttır (Kat Mülkiyeti Kanunu).
- Sözleşmeden cayma süresi kaç gündür: Tüketici, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkına sahiptir (6502 sayılı TKHK md. 50).
- Ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi: Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa şüyuun (ortaklığın) giderilmesini dava yoluyla isteyemezler.
- Dönem sonunda daire boşaltılmazsa ne yapılır: Dönem süresi sonunda tahliye gerçekleşmediği takdirde, istifade edecek hak sahibinin veya yöneticinin tapu kaydı ve sözleşmeyi ibrazı üzerine mahallin en büyük mülki amirinin emriyle taşınmaz derhal zabıtaca boşalttırılır ve yargı organlarına başvuru bu işlemi durduramaz.
