- startkeyzirve
- 0Yorumlar
- 86Görüntülenme
Bir taşınmaz satın alırken veya arsanız üzerindeki inşaat süreci tamamlandığında tapu kayıtlarındaki mülkiyet statüsünü güncellemeniz gerekir. Henüz proje veya inşaat aşamasındaki bir yapıdan bölüm edindiğinizde arsa payına bağlı bir kayıtla başlayan süreç, binanın tamamlanmasıyla birlikte kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemiyle nihai tapu tesciline dönüşür. Bu tescil adımı, yapı kullanma izni alınan binadaki bağımsız bölümünüzü tapu sicilinde müstakil bir taşınmaz olarak kayıt altına alır.
Tapu dairesinde yürütülen tescil işlemlerinden belediyeden alınacak izinlere, ortak alanların kullanım sınırlarından apartman yönetimine kadar her aşama kanuni kurallara bağlanmıştır. Sahip olduğunuz daire, dükkan veya ofis üzerinde tam mülkiyet hakkı kurarken hangi belgeleri hazırlayacağınızı, harç yükümlülüklerinizi ve diğer maliklerle olan hukuki ilişkilerinizi bilerek işlemlerinizi eksiksiz yürütebilirsiniz.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti nedir, hukuki dayanağı nelerdir?
Kat mülkiyeti, kat irtifakı ve temel kavramların tanımı
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen ve depo gibi bölümleri üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır (Kat Mülkiyeti Kanununun birinci maddesi). İnşaatı bitmiş bir binadan taşınmaz aldığınızda bu bölümler üzerinde bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir ve resmi kayıtlara geçirilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının birinci fıkrada yazılı nitelikteki müstakil kısımları üzerinde ise arsa maliki veya ortak malikler tarafından kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilmektedir. Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, bu hakka sahip olanlara kat maliki, arsa üzerinde ileride kurulacak haklara ise kat irtifakı hakkı denilmektedir.
Tapu senedinizi ve bina projelerini incelerken taşınmazın bölümlerini ifade eden temel kavramlarla karşılaşırsınız. Kat mülkiyetine konu gayrimenkulün bütününe anagayrimenkul, yalnız esas yapı kısmına anayapı, bağımsız kullanılmaya elverişli bölümlerine bağımsız bölüm adı verilir (Kat Mülkiyeti Kanununun ikinci maddesine göre). Satın aldığınız bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş bulunan kömürlük, su deposu, garaj ve mahzen gibi tamamlayıcı yerler ise mevzuat gereğince eklenti vasfı taşımaktadır. İnşaat bittiğinde kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yaparak hem bağımsız bölümünüzü hem de eklentilerinizi tam mülkiyet statüsüne kavuşturursunuz.
Arsa payı oranı ve ortak yerlerin kanuni kapsamı
Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet türüdür. Binadaki bağımsız bölümlere, proje üzerindeki konum ve büyüklüklerine göre arsa payı tahsis edilir. Siz de bir bağımsız bölüm edindiğinizde, kat maliklerinden her biri gibi bağımsız bölümünüze tahsis edilmiş olan arsa payı oranında anagayrimenkulün ortak yerlerinde paylı mülkiyet esaslarına göre yasal hak sahibi olarak kabul edilirsiniz. Binadaki ortak haklarınız ve giderlere katılım payınız bu arsa payı üzerinden hesaplanır.
Binada tüm maliklerin ortaklaşa kullandığı ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirlenebilir; ancak yapının ana taşıyıcı unsurları, genel giriş kapıları, koridorlar ve ortak tesisler kanun gereği ortak mülkiyet kapsamından hiçbir surette çıkarılamaz. Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı kolonlar, kirişler, çatılar, bacalar, genel merdivenler ve asansörler kanunen mutlak ortak yer olarak sayılmaktadır (Kat Mülkiyeti Kanununun dördüncü maddesi). Bunlarla birlikte genel dam terasları, yağmur olukları, yangın merdivenleri ile genel su depoları da kanun maddesi gereğince ortak yer sayılmaktadır. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sonrasında da bu ortak alanlar üzerindeki paylı mülkiyet düzeni aynen korunur.
Uygulanacak kanun hükümleri ve tamamlayıcı hukuk kuralları
Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait alacak hakları ile borçlar konusunda bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Binada yaşayan diğer maliklerle aranızda doğabilecek anlaşmazlıklarda, kat maliklerinin birbirlerine verdikleri zararların tazmini, borçların ifası ve komşuluk hukuku ilişkilerinde Medeni Kanunun genel mülkiyet kuralları tamamlayıcı hukuk kaynağı olarak tatbik edilir. Özel bir kanuni boşluk bulunan hususlarda ise hâkim, kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkları karara bağlamakla görevli kılınmıştır ve incelemesinde dürüstlük kuralı ile hakkaniyet ilkelerini uygular (Medeni Kanunun ilgili kuralları).
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş neden ve hangi durumlarda yapılır?
Yapının tamamlanması ve arsa payının bağımsız bölümlere intikali
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, inşaatı tamamlanan bir yapıda arsa payına bağlı irtifak kaydını müstakil bağımsız bölüm mülkiyetine dönüştürmek amacıyla yapılır. Hukuki açıdan inşaatın bitme günü, ilgili idare tarafından kullanma izninin verildiği tarihtir. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine çevrildiğinde arsa payı aynen bağımsız bölümlere doğrudan intikal eder (Kanunun üçüncü maddesi). Bu geçiş sürecinde tapu sicilindeki tescil muamelesi, bağımsız bölümün mülkiyetini arsa payı ile ayrılmaz şekilde birleştirerek hak sahiplerine müstakil tescil sağlar ve tescil muamelesiyle taşınmaz maliklerine projeye tam uygun biçimde bağımsız bölüm tapusu edinme yasal imkanı sunulur.
Bağımsız bölüm, arsa payı ve eklentilerin ayrılmazlığı
Taşınmazınızı satarken, devrederken veya miras bıraktığınızda bağımsız bölümünüz ile arsa payınız birbirinden ayrılamaz bir bütün oluşturur. Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla intikali halinde ona bağlı arsa payı da kendiliğinden ve birlikte devrolunur; arsa payı bağımsız bölümden ayrı devredilemez. Arsa payı kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, arsa payı üzerinde bağımsız bölümden ayrı olarak rehin veya diğer ayni haklar tesis olunamaz. Tapuda ipotek veya rehin işlemi yapacağınız zaman bu işlem doğrudan bağımsız bölüm ve arsa payı bütünlüğü üzerinde gerçekleşir.
Aynı ayrılmazlık kuralı dairenize veya dükkanınıza tahsis edilmiş garaj, kömürlük ya da depo gibi eklentiler için de geçerlidir. Bağımsız bölüm sınırları haricinde kalan ve doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş bulunan eklentiler, kat mülkiyeti kütüğünde belirtilerek bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve onunla birlikte tasarruf edilir. Bağımsız bölüm üzerinde tasarruf yetkisi bulunan malik, o bölüme özgülenen eklentiler üzerinde de aynı mülkiyet haklarını kullanır ve eklentiler bağımsız bölümden ayrı olarak başkasına devredilemez. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapıldıktan sonra da kat mülkiyetinin veya kat irtifakının devri eklentiyi doğrudan kapsar ve bağımsız bölümden ayrı olarak eklenti üzerinde tek başına hiçbir hukuki tasarruf yapılamaz.
Kat mülkiyetine geçiş için aranan şartlar ve belgeler nelerdir?
Yapı ruhsatı alınması ve onaylı proje şartı
Bir binanın yasal olarak inşa edilebilmesi ve tamamlandığında kat mülkiyetine konu olabilmesi için kanunda belirtilen istisnalar saklı kalmak üzere kapsam dahilindeki bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması kanunen mecburidir (İmar Kanunu). Ruhsat alınmaksızın hiçbir binanın inşasına başlanamaz ve ruhsat eki projesine aykırı olarak sonradan taşıyıcı unsurları etkileyen ilave imalat veya değişiklik yapılamaz. Ruhsat alınmış yapılarda inşaat aşamasında herhangi bir değişiklik yapılması durumunda ise ilgili idareden yeniden yapı ruhsatı alınması mevzuat uyarınca zorunludur.
İnşaata başlamadan önce yapı ruhsatiyesi almak için yapı sahipleri dilekçe ile belediyeye başvurarak tapu senedi, mimari proje, statik proje, elektrik ve mekanik tesisat projelerini idareye sunar. Bu başvuruda projelerin fenni mesuliyetini üstlenen mimar ve mühendislerin taahhütnameleri incelenir ve mevzuata uygun bulunan projelere istinaden yetkili idarece resmi yapı ruhsatı tanzim edilir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş aşamasında binanın bu ruhsat ve projelere uygunluğu kontrol edilir.
Yapı kullanma izin belgesi yani iskan şartı
Yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve fen bakımından mahzur görülmediği tespit edilerek belediyeden izin alınması, kat mülkiyetine geçişin zorunlu kanuni şartıdır. Uygulamada iskan belgesi olarak bilinen bu belge, tamamen veya kısmen biten yapılar için belediye veya valiliklerce verilen resmi yapı kullanma izin belgesidir. Binanızın inşaatı ruhsata uygun biçimde tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınmadan kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemi yapılamaz.
Kat mülkiyeti tescili için tapu idaresince istenen resmi belgeler
Tapu sicilinde kat mülkiyeti kurulması için yetkili idarece onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planının tapu idaresine verilmesi şarttır (Kanunun on ikinci maddesi). Bu başvuruda ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümleri için kat mülkiyeti tesisi zorunlu olup, binadaki bağımsız bölümlerin bir kısmı için kat mülkiyeti bir kısmı için irtifak bırakılamaz. Tapu müdürlüğüne teslim edeceğiniz belgelerde şu unsurlar aranır:
- Yetkili mimar tarafından çizilen ve belediyece onaylanan projede her bağımsız bölümün cinsi, konumu ve büyüklüğü ile eklentileri açıkça gösterilmek mecburiyetindedir.
- Kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı başvuru evrakı arasında tapu idaresine verilir.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş adım adım nasıl yapılır?
Maliklerin başvurusu, resmi senet düzenlenmesi ve tescil
Kat mülkiyeti alınmasının birinci adımı, tamamlanmış yapının bütün kat maliklerinin veya yetkili idarenin tapu dairesine resmi senet ve tescil talebinde bulunmasıdır. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, tapu idaresinde yetkili memur önünde düzenlenecek resmi senet ve tapu siciline yapılacak tescil ile hukuki geçerlilik kazanarak resmen doğmaktadır. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için başvurduğunuzda süreç şu sırayla ilerler:
- Tapu memuru kendisine ibraz edilen mimari proje, yönetim planı ve yapı kullanma izin belgesini inceleyerek mevzuata uygun gördüğü takdirde taraflar huzurunda resmi senedi düzenler.
- Düzenlenen resmi senedin imzalanmasını müteakip bağımsız bölümler kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir ve tescil işlemiyle birlikte kat irtifakı hukuken sona erer.
İdarenin bildirimi üzerine resen kat mülkiyetine geçiş usulü
Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda mülkiyete geçiş işlemi, maliklerin bireysel başvurusu beklenmeksizin idarenin resmi bildirimiyle resen de gerçekleştirilebilir. Henüz yapısı tamamlanmamış arsa üzerinde kat irtifakı kurulurken onaylı mimari proje ile yönetim planının tapu idaresine ibrazı zorunludur. İnşaat tamamlandığında yetkili belediye veya idare, yapı kullanma izin belgesini düzenlediği tarihten itibaren belgeleri resmi yazı ile ilgili tapu müdürlüğüne göndererek tescil talebinde bulunur. Tapu idaresi, yetkili idareden gönderilen yapı kullanma izin belgesine dayanarak kat irtifakını resen kat mülkiyetine çevirerek tapu kütüğüne tescil eder.
Kat mülkiyeti kütüğüne kayıt ve müstakil tapu sayfası açılması
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş tescili yapıldığında, kat mülkiyeti tesis olunan gayrimenkuller tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına tescil edilerek her bağımsız bölüm müstakil bir kütük sayfası ve tapu kütüğü numarası kazanır. Bu aşamada anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu asıl ada ve parsel sayfası kat mülkiyeti kütüğüne aktarılır ve bağımsız bölümler kendi özel sayfasında müstakil taşınmaz gibi işlem görür. Kat mülkiyeti kütüğünde her bağımsız bölüm ayrı bir sayfaya kaydedilerek bağımsız bölümün niteliği, kat numarası ve arsa payı tapu sicilinde açıkça belirtilmektedir.
Kat mülkiyetine geçişte harçlar, masraflar ve süre nasıldır?
Yapı kullanma izni verilme süresi
İnşaatı biten binanız için belediyeye iskan başvurusunda bulunduğunuzda, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu fen heyetince incelenip onaylandıktan sonra otuz gün içinde yapı kullanma izni verilir (İmar Kanununun otuzuncu maddesine göre). Teknik kontrolün onaylanmasını takip eden bu otuz gün sonunda düzenlenen izin belgesiyle tapu tescil aşamasına geçebilirsiniz.
Tapu ve kadastro harçları ile yasal ödeme yükümlülüğü
Tapu müdürlüğünde yürütülen tapu ve kadastro işlemlerinden kanuna bağlı dört sayılı tarifede yazılı bulunan işlemler tapu ve kadastro harçlarına tabidir. Dört sayılı tarife uyarınca gayrimenkullerin tapu kütüğünde yapılan tescil ve terkin işlemlerinde tarifede öngörülen resmi harç tahsil olunmaktadır (Harçlar Kanununa bağlı dört sayılı tarife). Tarifede yer alan bu işlemler, kendi türlerine göre nispi veya maktu harç tarifeleri üzerinden harçlandırılmaktadır.
Tapu ve kadastro harçlarını kanuna ekli tarifede açıkça belirtilen kişiler ödemekle yükümlü tutulmuştur; tarifede mükellefi belirtilmeyen işlemlerde taraflar aksini kararlaştırmadıkça harç ödeme yükümlülüğü kanuni esaslara göre belirlenir. Mülkiyet ve mülkiyetten gayrı ayni hakları iktisap eden kişiler birden fazla ise kanun gereğince harçları hisseleri oranında öderler. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ve diğer tescil adımlarında harç mükellefiyeti, resmi tescil işleminin hukuki geçerliliği ve vergi kanunlarına uygunluğu açısından bağlayıcıdır.
Tapu harcı muafiyetleri ve istisnalar
Kamu yararına yürütülen bazı özel tescil ve imar işlemlerinin tapu harcından müstesna tutulduğu kanunla hükme bağlanmıştır (Harçlar Kanununun elli dokuzuncu maddesinde). Tapu dairesine başvuran malikler, kanundaki istisna maddeleri uyarınca muafiyet belgelerini ve yasal şartları ibraz ettikleri takdirde harçsız tescil imkanından hukuki çerçevede yararlanabilirler.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti ve paylı mülkiyet arasındaki farklar nelerdir?
İnşaatın tamamlanma durumuna göre tescil farkı
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark inşaatın tamamlanma durumundan doğmaktadır. Tamamlanmış binalarda doğrudan mülkiyet, yapılmakta olan projelerde ise irtifak hakkı tapu kütüğüne resmi olarak tescil edilmektedir. Proje devam ederken arsa payına bağlı bir irtifak hakkına sahip olurken, inşaat bittiğinde kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ile tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümün tam mülkiyetini elde edersiniz.
Ortaklığın giderilmesi davası yasağı ve kanuni önalım hakkı bulunmaması
Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkullerde binanın tamamı üzerinde izalei şüyu yani ortaklığın giderilmesi davası açılması kanunen yasaklanmıştır (Kat Mülkiyeti Kanununun yedinci maddesi). Gayrimenkulde bağımsız bölümler müstakil bir taşınmaz gibi münferit dava ve icra takibi konusu yapılabilir; ancak yapının tamamında ortaklığın giderilmesi mahkemeden hiçbir şekilde istenemez. Yalnızca tek bir daire veya dükkanda birden çok hissedar varsa, münferit bir bağımsız bölümün hissedarları kendi aralarında paylaşma isteyebilir.
Bağımsız bölümünüzü satmak istediğinizde komşularınızın satışa müdahale edip edemeyeceği yönünden de paylı mülkiyetten farklı kurallar uygulanır. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde diğer kat maliklerinin kanuni şüfa yani önalım hakkı bulunmamaktadır (Kat Mülkiyeti Kanununun sekizinci maddesine göre). Bağımsız bölümlerden birinin üçüncü kişilere satılması halinde komşu kat malikleri Medeni Kanundaki müşterek mülkiyet önalım hakkını ileri sürerek tapu devrini iptal ettiremezler. Malikler ancak tapu kütüğüne sözleşme ile şerh vermek suretiyle sözleşmeden doğan öncelik hakkı kararlaştırabilir; kanundan doğan kendiliğinden bir kanuni önalım hakkı kat irtifakında mevcut değildir.
Kat mülkiyetine geçişin avantajları, malik yükümlülükleri ve geçiş yapılmamasının riskleri nelerdir?
İskan alınmayan yapılarda abonelik kısıtları ve şantiye tarifesi riski
İnşaatı biten bir binada yapı kullanma izni alınmadığında ve kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş şartları yerine getirilmediğinde doğrudan abonelik ve maliyet sorunlarıyla karşılaşırsınız. Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılarda resmi izin belgesi alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon şebekesi bağlanamaz. Ayrıca kullanma izni bulunmayan binalarda bağımsız bölümler şantiye tarifesinden yüksek bedellerle enerji tüketmek zorunda kalır ve kalıcı abonelikler yasal olarak tesis edilemez.
Anayapıyı tamamlama borcu, mimari projeye sadakat ve doğruluk kuralı
İnşaat sürecinde kat irtifakı sahipleri, yapının yapılması için üzerlerine düşen kanuni borçları sözleşme şartlarına uygun biçimde yerine getirmeye kanunen mecburdurlar. İnşaatın tamamlanmasını engelleyen veya mali yükümlülüklerini ifa etmeyen irtifak sahibine karşı diğer ortaklar mahkemeden inşaatın tamamlanması için yetki talep edebilirler. Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması amacıyla kendi aralarından veya dışarıdan bir ya da birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Yapı bu şekilde tamamlandığında kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süreci başlatılabilir.
Binada kullanım başladığında kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, birbirini rahatsız etmemek ve hakları çiğnememekle yükümlüdür. Anagayrimenkulde ikamet eden malikler kendi aralarında yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak kanunen yükümlüdür. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine de kanunen aynen uygulanmaktadır.
Binanın fiziksel bütünlüğünü korumak adına kat malikleri anagayrimenkulün bakımına, mimari durumunu ve sağlamlığını korumaya kanunen mecbur olup ortak yerlerde onaylı projeye aykırı hiçbir onarım veya inşaat yapamazlar. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte yıkım, taşıyıcı kolon kesimi veya esaslı mimari tadilat yapılması kanun maddesi uyarınca açıkça yasaklanmıştır.
Genel giderlere katılma yükümlülüğü, icra takibi ve kanuni ipotek hakkı
Binanın ortak giderlerine katılım oranları giderin türüne göre ikiye ayrılır. Kat maliklerinden her biri kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla kanunen yükümlüdür. Anagayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine ise malikler kendi arsa payları oranında katılmak mecburiyetindedir.
Ortak gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat malikleri veya yönetici tarafından icra takibi başlatılabilir ve aylık gecikme tazminatı talep edilir. Kat malikinin ortak gider borcunu ödememesi halinde yönetici veya diğer kat malikleri, borçlu bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek hakkının tescilini mahkemeden isteyebilir. Mahkeme kararına istinaden tapu siciline tescil edilen kanuni ipotek, ortak gider alacağını rüçhanlı şekilde kayıt altına alarak diğer maliklerin mali haklarını korur. Bir daire satın alırken veya kiralarken geçmiş borçları da kontrol etmeniz gerekir; çünkü bağımsız bölümü sonradan satın alan yeni malikler ve mevcut kiracılar, ödenmeyen ortak giderlerden kanunun belirlediği sınırlar dahilinde müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulabilir.
Sık sorulan sorular
Yönetim planı kimleri bağlar ve nasıl değiştirilir?
Yönetim planı; anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yöneticilerin ücretini ve denetimini düzenleyen, bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş başvurusu sırasında da tapu idaresine sunulan yönetim planı ve bunda yapılacak değişiklikler bütün kat maliklerini, mirasçılarını ve bağımsız bölümü sonradan satın alan yeni malikleri doğrudan bağlayıcı etkiye sahiptir. Mevcut yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şart olup, yapılan değişiklik tescil edilmek üzere tapu idaresine resmi olarak ibraz edilmelidir.
Kat malikleri kurulu nasıl karar alır ve kararların iptali kime karşı dava edilir?
Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır. Kat malikleri kurulu kararları protokol defterine yazılır ve toplantıda bulunan bütün maliklerce imzalanır; karara aykırı oy verenler gerekçelerini belirterek imza atarlar. Bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler kat malikleri kurulunun kanuna uygun olarak aldığı kararlara uymakla mükelleftir. Kurulda alınan kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar ise kat maliklerini temsilen doğrudan yöneticiye veya karara katılan kat maliklerine karşı açılabilir.
Apartman veya site yöneticisi hangi şartlarla seçilir ve görevleri nelerdir?
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir yöneticiye veya üç kişilik bir yönetim kuruluna kanunen tevdi edebilirler. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması kanuni bir zorunluluk olup, yönetici hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla seçilmektedir. Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamazlarsa ilgililerden birinin müracaatı üzerine anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi tarafından re’sen yönetici atanır.
Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir; yöneticiler kurul kararlarının yerine getirilmesini, anagayrimenkulün korunmasını ve ortak gider avanslarının toplanmasını sağlar. Yönetici, anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili paraları bankada açtıracağı hesaba yatırır, tebligatları kabul eder ve borcunu ödemeyen maliklere karşı icra takibi yürütür. Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi, bakım onarım sözleşmelerinin imzalanması ve acil tedbirlerin gecikmeksizin alınması da yöneticinin kanuni görev ve yetkileri arasında sayılmıştır.
Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, yönetim faaliyetlerinde vekilin özen ve hesap verme yükümlülüklerine eksiksiz uymak mecburiyetindedir. Yönetici yönetim planında yazılı zamanlarda hesap vermeye mecburdur; planda zaman yoksa her yılın ilk ayı içinde kat malikleri kuruluna hesap raporunu sunar. Yapı ruhsatının alınmasından iskan belgesinin teminine, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş tescilinden bina yönetimine kadar tüm yasal adımları takip ederek taşınmazınız üzerindeki mülkiyet haklarınızı koruyabilirsiniz.
