- startkeyzirve
- 0Yorumlar
- 75Görüntülenme
Tarım parseli satın aldığınızda veya mevcut arazinizde bir yaşam alanı kurmak istediğinizde, tarlaya ev yapma şartları arazinin sınıfına, asgari büyüklüğüne ve tabi olduğu imar kurallarına göre belirlenen yasal zorunlulukların bütünüdür. Üzerinde tarımsal üretim yapılan bir parselde konut ya da işletme yapısı inşa edebilmeniz için toprak koruma kurallarını, imar mevzuatını ve mülkiyet hükümlerini birlikte karşılamanız gerekir.
Tapuda tarla, bağ veya bahçe olarak kayıtlı bir taşınmazda inşaat sürecine başlamadan önce parselin köy yerleşik alanı içinde kalıp kalmadığını, yeter gelirli büyüklük sınırlarını ve idari izin adımlarını kontrol etmelisiniz. Resmi izin ve proje süreçlerini tamamlamadan atacağınız her adım, idari yaptırımlar ve mülkiyet uyuşmazlıkları ile karşılaşmanıza yol açar.
Tarım Arazisi, Bağ Evi ve Yapı Kavramlarının Yasal Dayanağı Nedir?
Tarım arazisi, bağ evi ve yapı kavramlarının yasal dayanağı; toprağın korunmasını, imar düzenini ve mülkiyet hakkını kurala bağlayan üç temel kanundan oluşur. Araziniz üzerinde tarlaya ev yapma şartları doğrultusunda bir inşaat planladığınızda, toprağın tarımsal niteliğini koruyan hükümler, yapılaşma standartları ve mülkiyetin kapsamını belirleyen kurallar birlikte uygulanır.
5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun Amacı ve Kapsamı
Toprağın korunması, geliştirilmesi ve tarım arazilerinin bilimsel yöntemlerle sınıflandırılarak korunmasını yasal kurallara bağlamak bu kanunun temel yasal amacıdır (5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu). Bir tarım parseli aldığınızda veya arazinizde işlem yapmak istediğinizde; toprağın korunması, geliştirilmesi, asgari tarımsal büyüklüklerin belirlenmesi ve bölünmelerin önlenmesi ile sürdürülebilir kalkınma hedeflerini gerçekleştirecek planlı arazi kullanım usul ve esaslarına tabi olursunuz. Tarımsal arazilerin planlı kullanımını temin edecek temel kurallar ile arazilerin amaç dışı kullanımının engellenmesine yönelik bütün usul ve esaslar bu uygulama kapsamında yürütülür (5403 sayılı Kanun).
Tarımsal Amaçlı Yapı, Bağ Evi ve İmar Hukukunda Yapı Tanımı
Tarımsal amaçlı yapılar; toprak koruma ve sulamaya yönelik altyapı tesisleri ile entegre tesis niteliğinde olmayan tarımsal işletme binalarını kapsayan kanuni bir terimdir. Arazide yürütülen üretim faaliyetinin gerektirdiği alet deposu, mandıra, sera ve bağ evi niteliğindeki tesisler kanunda sayılan tarımsal amaçlı yapı tanımı içinde kabul edilir. Tarlanızda tarlaya ev yapma şartları çerçevesinde üretim odaklı bir tesis kurmak istediğinizde; kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat muhafaza depoları, gübre çukurları, arıcılık barınakları ve Bakanlıkça belirlenen bağ evi gibi yapılar bu kapsamda yer alır (5403 sayılı Kanun).
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve bu sınırlar dışında kalan bütün resmi ve özel yapılaşmalar imar mevzuatının kapsamı altındadır (3194 sayılı İmar Kanunu). Ülke sınırları dahilinde yerleşme yerleri ile plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun resmi ve özel bütün yapılar bu kanun hükümlerine tabi tutulmak mecburiyetindedir. Yapı kavramı; karada ve suda daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların bütün ilave ve değişikliklerini içine alan yasal bir tanımdır (İmar Kanunu).
Türk Medeni Kanununa Göre Taşınmaz Mülkiyeti ve Bütünleyici Parça İlkesi
Bir şeye malik olan kimse o şeyin bütünleyici parçalarına da kanunen malik sayılır ve üzerinde serbestçe tasarruf eder (Türk Medeni Kanununun 684 üncü maddesi). Yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve araziden ayrılması halinde zarara uğrayan yapılar arazinin ayrılmaz parçası olarak kanunen kabul edilir. Araziniz üzerine tarlaya ev yapma şartları uyarınca kalıcı temel sistemiyle inşa ettiğiniz her türlü konut, toprağın bütünleyici parçası sayılarak arazi mülkiyetine dahil olur ve satış ya da devir halinde araziyle birlikte el değiştirir.
Taşınmaz mülkiyetinin başlıca konusunu arazi, tapu kütüğüne kayıtlı haklar ve bağımsız bölümler teşkil eder (Medeni Kanunun 704 üncü maddesi). Tapu kütüğünde arazi vasfıyla tescilli bulunan parseller sınırları belirlenmiş müstakil bir mülkiyet hakkının konusu olarak kabul edilir ve yasal çerçevede korunur. Arazi mülkiyetine sahip olan malik sıfatıyla, parsel üzerindeki zilyetlik ve kanuni tasarruf yetkilerinizi tapu kaydına dayanarak kullanır ve serbestçe başkalarına devredebilirsiniz.
Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde arazinin üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsamı içine alır ve malike yetki verir. Yasal sınırlamalar saklı kalmak kaydıyla parsel üzerine yapılan kalıcı binalar ve dikilen ağaçlar doğrudan arazi mülkiyetinin kapsamına girer ve hukuki bütünlük oluşturur. Toprak üzerine inşa edilen yapıların mülkiyeti kural olarak arazinin mülkiyetini elinde bulunduran kişiye ait kabul edilir ve doğrudan onun mamelekine girer.
Tarım Arazilerinde Yapılaşma ve Tahsis Hangi Durumlarda Yapılır?
Tarım arazilerinde yapılaşma ve tahsis işlemleri; tarımsal üretimin gerektirdiği yapı ihtiyaçlarında, alternatif alanı bulunmayan zorunlu kamu yatırımlarında ve köy yerleşik alanı içi ya da dışı uygulamalarda yapılır. Parselinizde tarlaya ev yapma şartları kapsamında hangi izin türüne başvuracağınız, yapının üretimle olan ilişkisine ve arazinin sınır konumuna göre belirlenir.
Tarımsal Üretim İhtiyacı İçin Yapı Yeri Tahsisi
Tarımsal amaçlı yapılar için projesine uyulması kaydıyla ihtiyaç duyulan miktarda her sınıf ve nitelikteki tarım arazisi valilik izni ile tahsis edilebilir ve teknik olarak projelendirilebilir. Buna karşılık, imar planlarında tarımsal niteliği korunacak alan olarak ayrılmış bulunan yerler, yetkili idareden yeni bir izin alınmaksızın bu amaç dışında kullanılamaz ve planlanamaz (5403 sayılı Kanun).
Zorunlu Kamu Yatırımları ve İstisnai Tarım Dışı Kullanım Halleri
Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazileri tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz; ancak alternatif alan bulunmaması halinde istisnai tahsis yapılabilir. Zorunlu kamu yatırımlarında alternatif alan bulunmaması ve Toprak Koruma Kurulunun uygun görmesi şartıyla istisnai tarım dışı arazi tahsis kararı verilebilir ve sahada uygulanabilir (5403 sayılı Kanun).
Köy Yerleşik Alanı İçi ve Dışındaki Yapılaşma Durumları
Belediye ve mücavir alan sınırları dışındaki köylerin köy yerleşik alanlarında yapılacak konutlar, fen ve sağlık kurallarına uyulmak kaydıyla yürütülür ve resmi olarak tamamlanır. Köy yerleşik alanında inşa edeceğiniz entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar için muhtarlık ve idari bildirim şartı aranır. Köy yerleşik alan sınırları dışında kalan tarımsal alanlarda ise tarlaya ev yapma şartları gereğince yapılacak bütün konut ve üretim tesisleri il özel idaresinin resmi yapı ruhsatına tabidir, denetlenir ve bu alanlarda yetkili mercilerden resmi yapı ruhsatı almaksızın konut inşaatına başlanması yasaktır (3194 sayılı İmar Kanunu).
Tarlaya Ev Yapma Şartları Nelerdir?
Tarlaya ev yapma şartları; asgari ve yeter gelirli arazi büyüklüğünün sağlanması, mülkiyetin tapuya tescil edilmesi, bakanlık izinlerinin alınması, imar planına uygunluk ve resmi yapı ruhsatı çıkarılması koşullarından oluşur. Bir tarım parselinde inşaat hazırlığına başladığınızda mülkiyetin bölünemezliği ve projelendirme kurallarını eksiksiz yerine getirmeniz beklenir.
Asgari Tarımsal Arazi Büyüklükleri ve Bölünemez Eşya Kuralı
Bakanlık, asgari ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerini belirlerken marjinal alanların doğal özelliklerini ve bölge çiftçisinin yeter gelir elde etme şartlarını gözeterek karar alır. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler bölünemez eşya niteliği kazanır ve kanunda belirtilen yasal sınırların altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve pay adedi artırılamaz (5403 sayılı Kanun).
İl ve ilçelerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri, bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak kanuna ekli 1 sayılı listede ilçe bazında belirlenmiş ve resmen ilan edilmiştir (5403 sayılı Kanun). Satın alacağınız veya miras yoluyla edineceğiniz tarımsal araziler, kanuna ekli 1 sayılı listede gösterilen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez, bölünemez ve miras paylaşımıyla parçalara ayrılarak küçültülemez. Yeter gelirli parsel büyüklüğünün altında kalan tarım arazileri üzerinde yeni mülkiyet payları veya müstakil parseller oluşturulması kanun emri gereğince tapu idarelerince reddedilir.
Yeter Gelirli Arazi Şerhi, Ekonomik Bütünlük ve Mülkiyet Devri İzinleri
Tarımsal arazilerin yeter gelirli parsel niteliği, tapu kütüğüne şerh konulmak üzere Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından yetkili tapu müdürlüklerine resmi tebligat yazısıyla iletilir. Yeter gelirli büyüklük hesaplanırken aynı kişiye ait olan ve aralarında ekonomik bütünlük bulunduğu tespit edilen tarım arazileri topluca hesaba dahil edilerek resmi işlem tesis edilir. Tapu kütüğüne işlenmiş bulunan yeter gelirli arazi şerhi, arazinin idareden izin alınmadan bölünmesini ve hisselere ayrılarak üçüncü kişilere devredilmesini durdurur ve engeller (5403 sayılı Kanun).
Hisseli bir tarla satın alırken veya mevcut payınızı devrederken tarlaya ev yapma şartları ile birlikte mülkiyet devri kurallarını da gözetmelisiniz. Tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki ve elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi işlemleri Tarım ve Orman Bakanlığının resmi iznine ve denetimine bağlı tutulmuştur. Paylı mülkiyet olarak intikal, taksim ve arazinin vasıf değişikliği işlemleri, Tarım ve Orman Bakanlığının uygunluk izni bulunmadığı takdirde tapu müdürlüğünce onaylanamaz ve tescil edilemez (5403 sayılı Kanun).
Tapu Tescili, İmar Planına Uygunluk ve Ruhsat Mecburiyeti
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu siciline yapılacak resmi tescille vücut bulur ve hukuki geçerlik kazanır (Medeni Kanunun 705 inci maddesi). Miras, kamulaştırma veya mahkeme kararıyla mülkiyet tescilden önce kazanılmış olsa bile tasarruf işlemleri yapabilmek için tapuya tescil şarttır. Bu nedenle tarlaya ev yapma şartları bağlamında tasarruf işlemleri yapabilmek ve resmi ruhsat haklarını kullanabilmek için parsel mülkiyetinin tapu kütüğüne tescil edilmiş bulunması zorunludur.
Kırsal alanda tarlaya ev yapma şartları araştırılırken parselin bulunduğu bölgenin tabi olduğu imar mevzuatı hükümleri yetkili mercilerce incelenir. Herhangi bir saha; her ölçekteki imar planı esaslarına, bulunduğu bölgenin özel şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz ve izinsiz işletilemez; arazi malikleri parsellerini kullanırken bu hükümlere uymakla yasal olarak yükümlüdür. Yapıların imar planı, fen, sağlık ve çevre şartları ile yetkili idarece düzenlenen ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılması mevzuatın emrettiği zorunlu bir kuraldır (3194 sayılı İmar Kanunu).
Kapsama giren bütün yapılar için yirmialtıncı maddede belirtilen istisnalar saklı kalmak kaydıyla yetkili belediye veya valilikten yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir (İmar Kanunu). Ruhsat alınmaksızın hiçbir tarımsal veya kırsal parsel üzerinde yeni bir inşaat faaliyetine başlanamaz veya mevcut yapı genişletilemez, yenilenemez ve tadil edilemez. Köyün yerleşik dokusuna uygun olarak yapılacak geleneksel konutlar için valilik veya il özel idaresince belirlenen tip mimari projelere uyulması yasal esastır; il özel idaresince incelenen projelerde yol cephesi, çekme mesafesi, emsal ve asgari parsel büyüklüğü kriterlerine uygunluk şartı aranır ve yerinde kontrol edilerek onaylanır.
Mimarlık ve mühendislik hizmetlerine ait projelerin fenni mesuliyet kurallarına göre düzenlenmesi ve sahada uygulanması şarttır (İmar Kanunu). Tarımsal amaçlı arazi kullanımlarında onaylanmış tarımsal arazi kullanım plan ve projelerine uyulması, tarımsal amaçlı yapılarda ve tarım dışı arazi kullanımlarında ise resmi makamlardan izin alınarak toprak koruma projelerine uyulması yasal bir zorunluluktur. Kendilerine tarımsal yapı yeri tahsis edilen işletmeciler, faaliyetlerini çevreye ve tarım arazilerine zarar vermeyecek şekilde yürütmek ve tahsis süresi bitiminde araziyi eski vasfına getirmekle yükümlüdür (5403 sayılı Kanun).
Tarlaya Ev Yapma ve Ruhsat Alma Süreci Nasıl İşler?
Kırsal bir parselde inşaat ve ruhsat alma süreci; imar ve toprak koruma ön incelemesinin yapılması, gerekli projelerle yetkili idareye başvurulması ve inşaat bitiminde yapı kullanma izni alınması adımlarıyla işler. Arazinizde tarlaya ev yapma şartları karşılandığında bu resmi aşamaları sırasıyla tamamlayarak binanızı kullanıma açabilirsiniz.
Ön İnceleme, Toprak Koruma Kurulu ve Valilik İzin Süreci
Tarım parseli üzerine herhangi bir bina veya bağ evi inşa edilmeden önce idarenin belirlediği imar planı, yönetmelik hükümleri, fen, sağlık ve çevre koşullarının incelenmesi gerekir (3194 sayılı İmar Kanunu). Tarım dışı tahsis taleplerinde ise alternatif marjinal alanların bulunup bulunmadığı valilik ve kurul uzmanlarınca yerinde incelenerek gerekçeli kurumsal rapora bağlanır ve karara geçilir (5403 sayılı Kanun).
Yapı Ruhsatı Başvurusu ve İstenen Belgeler
Yapı ruhsatı almak için arsa veya tarla maliklerinin tapu senedi ve mülkiyet belgeleri ile yetkili idareye resmi dilekçeyle başvurması şarttır ve yasal olarak zorunludur (3194 sayılı İmar Kanunu). Başvuru aşamasında tarlaya ev yapma şartları gereğince idareye sunacağınız ruhsat dosyasında şu evraklar yer alır:
- Başvuru dilekçesine eklenen tapu senedi ve mülkiyet belgeleri,
- Mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri,
- Projelerin resim ve hesapları ile ebatlı kroki,
- Projelerin fenni mesuliyetini kanunen üstlenen yetkili mimar ve mühendislerin resmiyetle onaylanan zorunlu taahhütnameleri.
Fenni Mesul Denetimi ve Yapı Kullanma İzni Alınması
Yapının büyüklüğü, sınıfı ve niteliğine uygun olarak uzman fenni mesullerin inşaatın her safhasını denetleme ve teknik onay verme yükümlülüğü kanunen mevcuttur. İnşaat tamamlandığında yapının ruhsat ve eklerine uygun biçimde bittiğini kanıtlayan yapı kullanma izni yani iskân belgesi yetkili idareden resmi olarak alınır. Mal sahibinin müracaatı üzerine idarece yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediği tespit edilerek kullanma izni düzenlenir; ruhsatlı olarak inşa edilen tarladaki bağ evinde yasal olarak ikamet edebilmek veya kısmen kullanabilmek için inşaat ruhsatını veren yetkili idareden izin alınması kanunen mecburidir (3194 sayılı İmar Kanunu).
Yasal Süreler ve Mali Yükümlülükler Nelerdir?
Tarımsal arazilerde miras devri, projeye aykırılıkların giderilmesi, idari para cezalarının kesilmesi, yıkım masraflarının tahsili ve malzeme tazminatı ödemeleri kanunda belirli sürelere ve mali kurallara bağlanmıştır. Parselinizde tarlaya ev yapma şartları dışına çıkıldığında veya mülkiyet ve malzeme uyuşmazlıkları doğduğunda bu süreler ve mali yükümlülükler uygulanır.
Miras Devri, Aykırılığın Giderilmesi ve Ceza Kesim Süreleri
Mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esas olup mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır. Tarımsal projeye aykırı kullanımlarda ise bozulan tarım arazisinin eski haline getirilmesi ve projeye uygunluk sağlanması amacıyla ilgili idare tarafından arazi malikine azami iki ay süre tanınır ve yasal süre başlatılır (5403 sayılı Kanun). Ayrıca ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapanlara idare encümenince tespit tarihinden itibaren on iş günü içinde idari para cezası kesilir ve resmi kayda alınır (İmar Kanunu 42. Madde).
Yıkım Masrafları ve Malzeme Tazminatı Yükümlülükleri
İdarece verilen süre zarfında tarlaya ev yapma şartları doğrultusunda aykırılık giderilmediği takdirde tahakkuk eden idari para cezaları kanuni faizleriyle birlikte tahsil edilir ve yıkım masrafı ilgilisine rücu edilir (3194 sayılı İmar Kanunu). Arazideki yapıda başkasının malzemesi kullanılmış ve bu malzeme sökülüp ayrılmazsa, arazi maliki malzeme sahibine hakkaniyete uygun bir tazminat bedeli ödemekle mükellef kılınır ve kanunen borç altına girer. Yapıyı yaptıran arazi sahibi kötüniyetli hareket etmişse malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamını karşılamak mecburiyetindedir ve tazmin eder; mahkeme, tarafların iyiniyet durumunu ve kullanılan malzemenin yapıldığı tarihteki gerçek değerini belirleyerek tazminata hükmeder ve kararını verir.
Tarım Arazisi Sınıfları ile Sabit ve Taşınır Yapılar Arasındaki Farklar Nelerdir?
Tarım arazileri toprak verimliliği ve topoğrafik kısıtlamalarına göre dört sınıfa ayrılırken, parsel üzerine yerleştirilen yapılar zemin bağlantısına ve kalıcılık amacına göre sabit yapı veya taşınır mal olarak ayrılır. Arazinizde tarlaya ev yapma şartları değerlendirilirken hem toprağın yasal sınıfı hem de yapının zeminle olan ilişkisi dikkate alınır.
Mutlak, Özel Ürün, Dikili ve Marjinal Tarım Arazilerinin Farkları
Mutlak tarım arazisi; bitkisel üretimde tarımsal verimliliği yüksek, yerel iklim ve topoğrafik kısıtlamaları bulunmayan birinci, ikinci ve üçüncü sınıf nitelikli tarım arazisi parsellerini ifade eder. Özel ürün arazisi; kendine özgü iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştirildiği, mikroklimal özellikleri bulunan ve ülke tarımında öneme sahip tarımsal üretim sahalarını kapsar. Dikili tarım arazileri ise meyve bahçesi, bağ, fındıklık ve zeytinlik gibi uzun ömürlü ağaçsı bitkilerin yetiştirilmesine tahsis edilmiş ve asgari büyüklükleri kanunla belirlenmiş tarım alanlarıdır (5403 sayılı Kanun).
Marjinal tarım arazisi; mutlak tarım arazileri, dikili tarım arazileri ve özel ürün arazileri dışında kalan, eğim ve taşlılık gibi topoğrafik kısıtlamalar sebebiyle verimi sınırlı olan parsellerdir. Yerel iklim koşulları ve toprak derinliği bakımından geleneksel tarımsal üretimin ekonomik yapılamadığı parseller mevzuat sistematiğinde marjinal tarım arazisi olarak tescil edilir ve resmi işleme alınır (5403 sayılı Kanun).
Kalıcı Yapılar, Prefabrik Evler ve Taşınır Hafif Yapıların Farkları
Zeminle sabit biçimde birleştirilen veya altyapı bağlantısı kurulan seyyar ve sabit tüm tesisler imar mevzuatı kapsamında yapı olarak nitelendirilir ve yasal ruhsata bağlanır (3194 sayılı İmar Kanunu). Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan baraka, kulübe ve hafif yapılar ise bunları inşa eden kişiye aittir ve mülkiyetinde kalır. Kalıcı olmayan hafif ve seyyar yapılar taşınır mal hükümlerine tabi tutulur ve tapu kütüğünün gayrimenkul sayfasına tescil edilmez.
İzinsiz Yapılaşmanın Riskleri, Cezaları ve Mülkiyet İhtilafları Nelerdir?
İzinsiz yapılaşmanın başlıca riskleri; inşaatın mühürlenerek durdurulması, metrekare hesabı üzerinden idari para cezası uygulanması, yapının yıkılması ve malzeme ya da hisse kaynaklı mülkiyet davalarıdır. Arazinizde tarlaya ev yapma şartları sağlanmadan başlatılan her inşaat faaliyeti doğrudan idari ve adli yaptırımlara konu olur.
Toprak Koruma Projelerine Aykırılık, Mühürleme ve Metrekare Cezaları
Tarımsal kullanım projesine aykırı hareket edilmesi halinde valilikçe resen tespit yaptırılarak sorumlulara metrekare başına idari para cezası tahakkuk ettirilir ve yasal yolla tebliğ edilir. Tarımsal amaçlı yapılara izinsiz başlanması veya alınan izne aykırı kullanım yapılması halinde yürütülen bütün faaliyetler valilik tarafından resen durdurulur ve inşaata mühür vurulur. İzinsiz yapılaşma neticesinde tarımsal bütünlüğü bozulan arazinin eski vasfına kavuşturulması için kanunda öngörülen idari para cezaları uygulanır ve resmi tahsilata gidilir (5403 sayılı Kanun).
Ruhsatsız Yapılarda Yapı Tatil Zaptı, Yıkım ve İmar Kanunu 42. Madde Cezaları
Plan kararlarında tarım alanı olarak ayrılmış bölgelerde plansız ve izinsiz yapılaşmaya girişilmesi İmar Kanununun amir hükümlerini ihlal eder. Yürürlükteki mevzuata veya ruhsata aykırı biçimde tarımsal arazi üzerinde inşa edilen yapılar imar hukuku bakımından kaçak yapı kabul edilir ve yasal yıkıma konu olur. Aynı şekilde tarlaya ev yapma şartları uyarınca ruhsat alınmış yapılarda değişiklik yapılması veya ruhsatsız yapı inşasına girişilmesi kanunun emrettiği yapı ruhsatiyesi mecburiyetini ihlal eder (3194 sayılı İmar Kanunu).
Fenni mesuliyet üstlenilmeden kırsal alanlarda bina inşasına girişilmesi imar mevzuatının teknik ve can güvenliği kurallarına aykırılık oluşturur ve inşaat durdurulur. İmar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiiller dolayısıyla yapı sahibine, müteahhidine ve fenni mesulüne metrekare hesabı üzerinden ceza verilir ve tahsil edilir (İmar Kanunu 42. Madde).
Başkasının Malzemesiyle Yapılan Yapılar ve Yapı Değerinin Araziyi Aşması İhtilafları
Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini kullanırsa malzeme sahibi sökülüp kendisine verilmesini talep edebilir ve bu yönde dava açabilir. Malzemenin sökülmesi araziye veya inşa edilen yapıya aşırı zarar verecekse malzemenin sökülüp alınmasına kanun cevaz vermez ve söküm işlemi engellenir. Hisseli tarla üzerinde hissedarlardan birinin diğer maliklerin rızası olmaksızın başkasının arazisindeki yapıda malzeme kullanması halinde bunların sökülüp verilmesi ve aşırı zarar ihtilafları doğar.
Sık Sorulan Sorular
Arazi sahiplerinin ve alıcıların tarlaya ev yapma şartları kapsamında sıkça karşılaştığı parsel büyüklüğü, prefabrik yapı ruhsatı, mühürleme prosedürü ve tapu devri sorularının yasal karşılıkları aşağıda yer almaktadır.
1 dönüm ve 5 dönüm tarım arazisine bağ evi yapılır mı?
Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar yani yirmi dönümden daha küçük belirlenemez ve uygulanamaz; dikili tarım arazilerinde ise asgari büyüklük 0,5 hektar yani beş dönüm, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar yani üç dönüm olarak kanun koyucu tarafından belirlenmiştir (5403 sayılı Kanun). Dolayısıyla parselin bölünmesi ve müstakil tapu işlemleri bu asgari sınırların altında yapılamazken, mevcut parsel üzerinde bağ evi veya tarımsal amaçlı yapı kurabilmek için tarlaya ev yapma şartları kapsamında valilik izni, il özel idaresinin aradığı asgari parsel büyüklüğü, emsal, çekme mesafesi ve yol cephesi kriterlerinin sağlanması gerekir.
Tarlaya konulan prefabrik ev, konteyner veya tekerlekli yapı için ruhsat gerekir mi?
Tarlaya konulan prefabrik veya konteyner evler; karada ve suda, daimi veya muvakkat zemin bağlantısı ve yeraltı ve yerüstü inşaatı ilaveleri taşıdığı takdirde sabit veya müteharrik yapı sayılır ve ruhsata tabidir (3194 sayılı İmar Kanunu). Buna karşılık tarlaya yerleştirilen taşınabilir tekerlekli yapılar veya geçici bekçi barakaları araziye kalıcı biçimde bağlanmadıkça taşınır kabul edilir ve öyle muamele görür.
Tarlaya yapılan ruhsatsız yapı tespit edilirse ne olur?
Ruhsatsız başlanan veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yürütülen yapılar yetkili idare görevlilerince tespit edilerek mühürlenir ve resmi zabıt tutulur. Düzenlenen yapı tatil zaptı inşaat mahalline asılır ve aykırılığın giderilmesi veya ruhsat alınması amacıyla yapı sahibine bir aylık yasal süre resmen verilir; bir ay içinde yapı ruhsata uygun hale getirilmez veya ruhsat alınmazsa verilen ruhsat iptal edilir, yapı belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir (3194 sayılı İmar Kanunu).
Tarlaya yapılan evin değeri arazi değerinden fazlaysa tapu devri istenebilir mi?
Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa ve tarlaya ev inşa eden kişinin iyiniyetli olduğu kanıtlanırsa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında parsel mülkiyetinin devrini yetkili mahkemeden talep edebilir. Hakim, yapının ve arazinin değerlerini karşılaştırarak yeterli bir arsa parçasının malzeme sahibi adına tapuda tesciline karar verebilir ve tescili emreder. Tarımsal bir parselde mülkiyet ve para kaybı yaşamamak için arazi sınıfını, asgari büyüklük sınırlarını, tapu tescilini ve idari ruhsat süreçlerini kapsayan tarlaya ev yapma şartları doğrultusunda hareket etmeniz gerekir.
