Emlakçı Komisyonu Ne Kadar? Yasal Oran ve Kim Öder

• startkeyzirve
• Emlak hizmet bedeli, Emlak Komisyonu Nedir, Emlak komisyonunu kim öder, İzmir emlak komisyonu, Kira komisyonu, startkey zirve, Yasal emlak komisyonu oranları 2025
• 0Yorumlar
• 876Görüntülenme

Emlakçı komisyonu, taşınmaz alım satımında veya kiralanmasında aracılık hizmeti veren işletmelere ödenen yasal hizmet bedelidir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca satışta bu bedel satış bedelinin KDV hariç en fazla yüzde dördü, kiralamada ise bir aylık kira bedeli kadardır. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça komisyon taraflar arasında eşit paylaşılır. Ev satmak için kapsamlı kontrol listesi üzerinden gayrimenkul işlemlerinin diğer adımlarını da inceleyebilirsiniz.

Emlakçı komisyonu ne kadar?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik‘in 20. maddesi uyarınca alım satıma aracılık hizmet bedeli, aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünden fazla olamaz. Yönetmelik gereğince bu bedel, taraflarca aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaştırılır. Kiralamaya aracılık hizmet bedeli ise kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin KDV hariç bir aylık tutarından fazla olamaz ve sözleşmede başka bir hüküm yoksa kiracı ile kiraya veren arasında eşit bölünür. Aracılık işlemiyle birlikte piyasa araştırması, tapu takibi ve rayiç incelemesi gibi ek hizmetler verilse dahi tek bir hizmet bedeli tahsil edilir ve yasal tavan aşılamaz.

Örnek hesap tablosu

Aşağıdaki tabloda Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 20 hükümlerine göre hesaplanan azami komisyon sınırları gösterilmiştir:

Tutarlara KDV ayrıca eklenir.

Komisyonu kim öder?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik md. 20/5 gereğince hizmet bedeli, aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit olarak paylaştırılır. Satış işlemlerinde alıcı ve satıcı, kiralama işlemlerinde ise kiracı ve kiraya veren bedeli eşit karşılar. Alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa dahi işletme tarafından tek bir hizmet bedeli alınır. Ayrıca aracılık sözleşmesinde tapu harcı ve döner sermaye gibi yasal işlem masraflarının alıcı ile satıcı arasında nasıl paylaşılacağı açıkça belirtilir.

Hizmet bedeli neyin karşılığıdır?

Yetkili bir emlak danışmanının aldığı hizmet bedeli, yalnızca gayrimenkulün yerinde gösterilmesinin değil, sürecin bütününe yayılan operasyonel ve hukuki çalışmaların karşılığıdır:

• Pazarlama ve Tanıtım: Mülkün fotoğraflanması, ilan portallarında yayımlanması ve alıcı kitlesine ulaştırılması.
• Pazar Analizi ve Fiyatlandırma: Bölgedeki emsal satışların incelenerek taşınmaz için doğru değer aralığının belirlenmesi.
• Alıcı Filtreleme: Görüşme trafiğinin yönetilerek gerçek alıcı adaylarıyla mülk sahibinin buluşturulması.
• Müzakere Yönetimi: Tarafların teklif ve beklentilerini objektif zeminde değerlendiren pazarlık sürecinin yürütülmesi.
• Süreç Takibi: Kapora protokolünün oluşturulması, tapu başvurusunun yapılması ve devir aşamasında taraflara refakat edilmesi.

Yönetmelik uyarınca bu çalışmalar aracılık hizmetinin parçası olup ek bir ücret talep edilemez.

Komisyonda pazarlık

Yönetmelikte belirlenen yüzde 4 ve bir aylık kira bedeli azami tavan oranlardır. Taraflar yazılı sözleşme akdetmek koşuluyla bu oranların altında bir bedel üzerinde serbestçe anlaşabilir. Ev alırken pazarlık sürecinde komisyon müzakeresi yapılırken şu hususlar dikkate alınabilir:

• Tek Yetki Sözleşmesi: Mülk sahibinin tek bir gayrimenkul işletmesine satış yetkisi vermesi, pazarlama sürecinin odaklanmasını sağlar ve sözleşme koşullarında taraflara müzakere imkanı verebilir.
• Portföyün Niteliği ve Satış Hızı: Piyasa rayicine uygun, merkezi konumdaki ve talep gören taşınmazlarda komisyon oranları karşılıklı mutabakatla esnetilebilir.
• Alım ve Satımı Aynı Ofisle Yürütmek: Mevcut gayrimenkulünü satıp aynı dönemde yeni bir mülk edinecek kişiler her iki işlemi aynı işletmeyle planladığında hizmet şartları birlikte ele alınabilir.
• KDV Şartının Sözleşmeye Yazılması: Anlaşılan hizmet bedeline KDV’nin dahil olup olmadığı yetkilendirme sözleşmesinde açıkça yer almalıdır.

Sözleşme, gösterme belgesi ve yetki belgesi

Taşınmaz ticareti yalnızca Ticaret Bakanlığı tarafından yetki belgesi verilmiş işletmeler ile sözleşmeli işletmelerce yürütülebilir; bu nedenle emlak danışmanı seçimi yapılırken işletmenin yetki belgesi kontrol edilmelidir. Taşınmaz ticaretine ilişkin tüm hizmetler, iş sahibiyle imzalanan yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir ve emlak sözleşmesi türleri mevzuat gereklerine göre düzenlenir.

Taşınmaz alıcıya ya da kiracıya gösterilirken taşınmaz gösterme belgesi tanzim edilir. Gösterme belgesinde hizmet bedeli oranı veya tutarı açıkça belirtilir; taşınmazın gösterilmesi karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez. İşletme, yetkilendirme sözleşmesinde kararlaştırılan hizmetin verilmesiyle hizmet bedeline hak kazanır. Yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde gösterme belgesini düzenleyen işletme devre dışı bırakılarak taşınmaz doğrudan sahibinden satın alınır ya da kiralanırsa işletme hizmet bedeline hak kazanmış sayılır.

Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi ve yazılı şekil şartı

Türk Borçlar Kanunu kapsamında simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Simsarlık sözleşmesine kural olarak vekâlete ilişkin hükümler uygulanır ve taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.

Türk Borçlar Kanunu uyarınca simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa emlakçı komisyonu niteliğindeki bu ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir. Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, faaliyet sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.

Simsarlık sözleşmesinde ücret belirlenmemişse tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenir. Simsar, üstlendiği borcuna aykırı davranarak diğer tarafın menfaatine hareket eder veya dürüstlük kurallarına aykırı olarak diğer taraftan ücret sözü alırsa ücrete ve yaptığı giderlere ilişkin haklarını kaybeder. Sözleşmede aşırı bir ücret kararlaştırılmışsa, borçlunun istemi üzerine bu ücret hâkim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebilir.

Aracılık sözleşmelerinin nüsha sayısı, ortak çalışma ve belge saklama

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca taşınmaz ticaretine yönelik hizmetler, iş sahibi ile işletme veya sözleşmeli işletme arasında yazılı şekilde yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir ve bu sözleşme birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az iki nüsha düzenlenir. Kararlaştırılması hâlinde yetkilendirme sözleşmesinde, oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için toplam hizmet bedelini aşmamak koşuluyla tarafların sözleşmeden cayması durumunda ödenecek cayma bedeline ve ceza koşuluna yer verilir.

Alım satıma aracılık hizmeti sonucunda alıcı ve satıcı ile işletme veya sözleşmeli işletme arasında birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az üç nüsha alım satıma aracılık sözleşmesi düzenlenir. Bu sözleşmede kararlaştırılması hâlinde oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için hizmet bedelini aşmamak koşuluyla alıcı veya satıcının sözleşmeden cayması durumunda karşı tarafa ve işletmeye ödenecek cayma bedeli ile ceza koşulu belirtilir. Kiralamaya aracılık hizmeti sonucunda ise kiracı ve kiralayan ile işletme veya sözleşmeli işletme arasında birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az üç nüsha kiralamaya aracılık sözleşmesi düzenlenir.

Alım satımına veya kiralanmasına aracılık edilen taşınmazın alıcı veya kiracıya fiziksel olarak veya elektronik ortamda gösterilmesi hizmeti, birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az iki nüsha taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmek suretiyle verilir. Taşınmaz gösterme belgesi her bir alıcı veya kiracı için ayrı ayrı düzenlenir; belgenin birden fazla taşınmaz için düzenlenmesi durumunda alıcı veya kiracının imzası her bir taşınmaz için ayrı ayrı alınır ve taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez.

İşletme veya sözleşmeli işletme, yetkilendirme sözleşmesinde yer alması koşuluyla hizmetin ortak verilmesi hususunda başka bir veya birden fazla işletme veya sözleşmeli işletme ile ortak çalışma yürütebilir. Ortak çalışma sonucunda hak kazanılan emlakçı komisyonu ve hizmet bedeli, alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde belirlenen işletme veya sözleşmeli işletmeye ödenir ve hizmet ortaklığı sözleşmesinde belirtilen usulde paylaşılır; bu sözleşmede paylaşım hususunda hüküm bulunmaması hâlinde bedel taraflar arasında eşit olarak paylaşılır.

Yetki belgesi iptal edilen işletme ve sözleşmeli işletmenin, iptal tarihi itibarıyla geçerli olan yetkilendirme sözleşmeleri feshedilmiş sayılır; sözleşmenin feshedilmiş sayılmasından önce verilmiş olan hizmetler için hizmet bedeline hak kazanılır. İşletme her bir yetkilendirme sözleşmesi için fiziksel olarak veya elektronik ortamda dosya oluşturur ve düzenlenen sözleşme ile diğer belgeleri dosyasında en az beş yıl süreyle saklar. Taşınmazın satılması, kiralanması, satış veya kiralamadan vazgeçilmesi yahut yetkilendirme sözleşmesinin feshedilmesi veya süresinin sona ermesi durumunda, bu durumun gerçekleştiği tarihi izleyen üç gün içinde ilan faaliyetine son verir.

Değer artışı kazancı hesabında elden çıkarma giderlerinin indirilmesi

Gelir Vergisi Kanunu uyarınca değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Satışta elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçlar, değer artış kazancı hesabında bu hükme göre indirilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Alım satım sürecinde aklınıza takılan bir konu olursa Startkey Zirve Gayrimenkul’e (0232) 202 22 35 numarasından ya da [email protected] adresinden ulaşabilirsiniz. Ofisimiz Balatçık Mah. 8914 Sk. No:68/B, Çiğli/İzmir adresinde.