- startkeyzirve
- Penthouse, Lüks Daire, Çatı Dubleksi, Emlak Yatırımı, Gayrimenkul, Lüks Yaşam, Çatı Katı Dairesi, Mülk
- 0Yorumlar
- 626Görüntülenme
Penthouse Daire Nedir ve Hukuki Dayanağı Nelerdir?
Penthouse daire, bir binanın en üst katlarında yer alan, genellikle geniş ve lüks özelliklere sahip bir konut türüdür; bu yapıların mimari özellikleri, hukuki durumu ve teras hakları ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde değerlendirilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu). İzmir’de özellikle Mavişehir, Karşıyaka, Alsancak ve Bayraklı hattındaki penthouse daire projeleri incelenirken, alıcı ve ev sahiplerinin karşılaşacağı penthouse daire tanımı ve özellikleri hem mimari proje detayları hem de tapu sicili kayıtları üzerinden belirlenir.
Penthouse Dairenin Tanımı ve Mimari Özellikleri
Penthouse dairenin kapsamı ve mimari özellikleri; geniş yaşam alanları, panoramik şehir manzaraları ve konuta özel teraslar ya da balkonlarla karakterize edilir. Bir konut arayışında incelediğiniz dairenin penthouse daire olarak nitelendirilmesi için mutlaka belirli bir metrekare büyüklüğüne sahip olması şart değildir. Binanın çatı katında yer alan ve aynı yapıdaki diğer dairelerden farklı olarak üstün özelliklere sahip olan her türlü daire, piyasada ve uygulamada penthouse olarak adlandırılabilir. Bu doğrultuda penthouse tanımı yalnızca dairenin binadaki fiziki konumuna değil, sahip olduğu üst segment özelliklere de bağlıdır.
Bir penthouse daireyi yerinde incelerken veya onaylı mimari projesini kontrol ederken karşılaşacağınız başlıca fiziksel ve donanımsal özellikler şunlardır:
- Geniş ve açık planlı iç mekanlar: Yüksek tavanlar ve geniş cam cepheler sayesinde konut içinde ferah yaşam alanları sunulur.
- Panoramik manzara: En üst katlarda konumlanan penthouse daire, şehrin ve denizin kesintisiz görüş açısına hakimdir.
- Müstakil teras ve balkon alanı: Sadece ilgili daireye özel geniş çatı terası kullanımı sağlanır.
- Birinci sınıf malzeme ve işçilik: İç mekanlarda birinci sınıf malzeme, işçilik ve üst segment mimari donatılar tercih edilir.
- Eklentiler: Konuta tahsis edilmiş kapalı otopark alanları, daireye özel asansör girişi veya jakuzi imkanları bulunabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu Kapsamında Mülkiyet Dayanağı
Gayrimenkul mevzuatında bir penthouse daire üzerindeki bağımsız mülkiyet hakları, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu veya mahzen gibi başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kurulur. Çatı seviyesinde yer alan konutlar da bağımsız bölüm niteliği kazanarak tapudaki kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bağımsız bölümler üzerinde kurulan bu mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, bu hakka sahip olan kişilere ise kanunen kat maliki adı verilir. Tapu kaydında yer alan bağımsız bölüm niteliği, çatı katındaki konut malikine anayapı içerisindeki diğer mekanlardan ayrılan hukuki bir tasarruf alanı sağlar ve malik kendi bağımsız bölümü üzerinde kanunun tanıdığı tüm tasarruf ve mülkiyet haklarını diğer katlardaki mülk sahipleri gibi müstakil olarak kullanır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).
Tapu devri veya mülkiyet kapsamı değerlendirilirken, bir şeye malik olan kimse onun bütünleyici parçalarına da malik sayılır; bütünleyici parça, asıl şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılması mümkün olmayan unsurdur. Asıl şey malikinin anlaşılabilen arzusuna veya yerel adetlere göre asıl şeye sürekli olarak özgülenen, onun yararlanma ve kullanım amacına hizmet eden taşınır ve haklar ise eklenti vasfıyla mülkiyetin koruması altındadır. Arazi üzerindeki mülkiyet hakkı, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava sahasını ve altındaki arz katmanlarını kapsar; kanuni sınırlamalar saklı kalmak kaydıyla binalar ve kalıcı yapılar bu mülkiyetin yasal çerçevesine dahil olur (Türk Medeni Kanunu).
Taşınmaz mülkiyetinin dikey sınırları belirlenirken imar mevzuatının kat yüksekliği ve gabari sınırları bağlayıcıdır. Bu sebeple satın aldığınız veya maliki olduğunuz bir penthouse daire üzerindeki açık hava sahası kişisel mülkiyete değil, kanunun çizdiği sınırlara ve ortak mülkiyet kurallarına tabidir.
Çatı Katı, Çatı Piyesi ve Teras Alanları Hangi Durumlarda Yapılır?
Binanın en üst seviyesindeki çatı katı, çatı piyesi ve teras alanları; müstakil bir penthouse daire veya alt katla bağlantılı konut oluşturmak, daireye özel açık teras tahsis etmek ya da bütün kat maliklerinin ortak koruma ve can güvenliği ihtiyacını karşılamak amacıyla projelendirilir. Bu alanların kullanım biçimi, inşaat aşamasında kurulan irtifak hakları ve onaylı mimari projedeki tahsis durumu ile şekillenir.
Müstakil Konut, Çatı Piyesi ve Eklenti Teras Kullanım Durumları
Müstakil konut, çatı piyesi ve eklenti teras kullanımı, yapının üst katlarında bağımsız bir yaşam alanı veya alt katla içeriden bağlantılı özel bir kullanım hacmi planlandığında uygulanır. Henüz yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa maliki veya ortak malikleri tarafından irtifak hakları kurulabilir. En üst kattaki penthouse daireye onaylı mimari projeyle tahsis edilmiş hususi bir teras bulunuyorsa, bu alan dairenin mülkiyet kapsamına girer ve malik tarafından tek başına tasarruf edilebilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).
Çatı piyesi uygulaması ise bina gabarisini aşmaksızın çatı eğimi içerisinde kalmak şartıyla, altındaki bağımsız bölüme ait olan ve bu bölümle içeriden merdivenle irtibatlı yapılan mekanları kapsar. Çatı eğimi dahilinde inşa edilen ve alt kattaki daireye içeriden bağlantılı kurgulanan bu piyesler dubleks veya çatı konutu niteliği kazanır ve bu mekanlara bağımsız bölümle içeriden bağlantılı teras alanları da dahil edilebilir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği).
Ortak Kullanım ve Güvenlik Amaçlı Çatı ve Teras Alanları
Çatı ve teras alanları, bir bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilmediği durumlarda tüm binanın korunması, ortak faydalanma ve can emniyeti amacıyla ortak yer statüsünde inşa edilir. Kanunun açık hükmü gereğince anayapının ortak kullanım alanları her halde bütün kat maliklerinin hak sahibi olduğu yerler arasında kabul edilir; kanun maddesinde açıkça sayılan çatılar, bacalar, genel dam terasları ve yağmur olukları her halde anagayrimenkulün ortak yeri sayılır. Bu unsurların dışında kalıp da ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer kapsamına girer (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).
Apartman veya rezidans yaşamında genel dam terasları, çatı zeminleri ve yangın emniyet merdivenleri bütün bağımsız bölüm maliklerinin can emniyetini, güvenliğini ve ortak yararını sağlayan ortak teknik bölümlerdir. Çatılar ve yağmur olukları da yapının ortak koruma kalkanını oluşturduğundan, bir penthouse daire komşuluğunda yer alsa bile bu kısımlar üzerindeki tasarruflar ortak mülkiyet hükümlerine tabidir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).
Penthouse, Çatı Katı ve Teras Kullanımının Hukuki ve Teknik Şartları
Bir penthouse daire, çatı katı veya teras alanının hukuka uygun biçimde kullanılabilmesi; yapının onaylı projesine göre tamamlanması, eklenti ve yönetim planı kayıtlarının tapu siciline işlenmesi, ortak alan müdahalelerinde kat maliklerinin yazılı rıza oranının sağlanması ve imar ile yapı denetimi kurallarına uyulması şartlarına bağlıdır.
Bağımsız Bölüm, Eklenti ve Yönetim Planı Şartları
Anagayrimenkul üzerinde bir penthouse daire için bağımsız mülkiyet kurulabilmesi, yapının projesine uygun şekilde tamamlanmış olması ve her dairenin diğer bölümlerden ayrı, bağımsız bir kullanım vasfı taşıması şartını gerektirir. Binanın çatı seviyesinde kalan kısımlarında hangi mekanların ortak yer sayılacağı, kanunun emredici maddeleri ve taraflar arasındaki sözleşme hükümleri birlikte değerlendirilerek belirlenir. Kanun gereğince her halde ortak yer sayılan kısımlar dışında kalan mekanların hukuki statüsü ve sınırları, kat malikleri arasında akdedilen sözleşme hükümleri çerçevesinde tayin edilebilir. Çatı katındaki açık alanların sadece tek bir konuta özgülenmesi durumu ise tapu kütüğüne tescil edilen yönetim planındaki açık anlaşma şartlarına tabidir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).
Bir penthouse daireye ait eklentiler, tapu sicil müdürlüğündeki kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine tescil edilerek resmiyet ve hukuki aleniyet kazanır; anayapının oturduğu zemin sahası dışında kalan eklentiler ve kullanım yerleri kadastro planında veya resmi tapu haritasında sınırları çizilerek ayrıca gösterilmek zorundadır. Anagayrimenkulün yönetim tarzını, çatı katı ve teras gibi özel alanlar dahil kullanma amaç ve biçimini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Yönetim tarzı ve ortak yerlerin idaresine ilişkin uyuşmazlıklarda tapuda tescilli yönetim planı hükümleri esas alınır; yönetim planında açık hüküm bulunmayan durumlarda anlaşmazlıklar kanun hükümlerine ve genel esaslara göre karara bağlanır. Yönetim planının değiştirilmesi gündeme geldiğinde bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şart olup yapılan değişiklikler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).
Mimari Bütünlük, Bakım Yükümlülüğü ve Beşte Dört Rıza Şartı
Bütün kat malikleri anagayrimenkulün fiziki bakımına, mimari durumuna, güzelliğine ve sağlamlığına titizlikle özen göstermek ve korumakla kanunen müştereken yükümlüdürler. En üst kattaki penthouse daire içinde veya terasında yapılan uygulamaların yapının genel taşıyıcı dengesine ve mimari estetiğine zarar vermemesi zorunludur; binanın sağlamlığını ve mimari bütünlüğünü tehlikeye atacak kontrolsüz yapısal müdahaleler yasaklanmıştır. Kat maliklerinden herhangi biri, diğer bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını, yani kat malikleri kurulunun beşte dört çoğunluk kararını temin etmedikçe ortak yerlerde inşaat, onarım, kalıcı tesis veya değişik renkte dış badana ve boya yaptıramaz. Bu kural gereğince açık terasın üstünün veya etrafının kapatılması ya da teras alanına ilaveler yapılması, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı onayı bulunmadıkça hukuka aykırılık teşkil eder (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).
İmar Yönetmeliği, Yapı Ruhsatı ve Yapı Denetimi Şartları
Çatı katı ve penthouse daire inşasında binalarda yapılacak çatıların civarındaki cadde ve sokakların mimari karakterine, yapılacak binanın niteliğine ve kullanım ihtiyacına uygun olması şarttır; çatı eğim derecesi ve çatı kaplama malzemeleri, yörenin mimari özellikleri, çevre dokusu ve bölgesel iklim koşulları dikkate alınarak ilgili belediyenin imar biriminin onayı ve tasdiki ile kesinlik kazanır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği).
Kanun kapsamına giren bütün yapılar ve istisna kapsamına girmeyen çatı seviyesindeki bağımsız bölümler için ilgili belediye veya valilik makamlarından yapı ruhsatiyesi alınması kanunen mecburidir. Belediye veya valilik makamlarınca verilen yapı ruhsatiyesi inşaatın fen ve mevzuat kurallarına uygunluğunu tescil eder; ruhsatsız hiçbir inşaat faaliyeti başlatılamaz ve ruhsat alınmış yapılarda sonradan gerçekleştirilecek herhangi bir mimari veya yapısal değişiklik de ilgili idareden yeniden tadilat ruhsatı alınması şartına bağlıdır (İmar Kanunu).
Can ve mal güvenliğini teminen imar planına, fen, sanat ve sağlık kurallarına ve standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve denetime ilişkin usul ve esasları düzenlemek yasal bir şarttır. Kanunda belirtilen istisnalar hariç olmak üzere, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapıların denetimi bu kapsamdadır; yapı ruhsatına tabi olup kanun hükümlerine tabi olmayan yapılarda ise denetime yönelik fenni mesuliyet mimar ve mühendisler tarafından üstlenilir (Yapı Denetimi Hakkında Kanun).
Kapsam dahilindeki binalar ve penthouse daire projeleri, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından izin belgesi almış ve tüzel kişiliğe sahip bağımsız yapı denetim kuruluşlarının teknik kontrolü altında, yapı sahibi veya vekili ile akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre inşa edilir. Bu süreçte yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidini yapı denetim hizmet sözleşmesi süreçlerinde kendisine vekil olarak tayin edemez. Münhasıran yapı denetimi ile uğraşan yapı denetim kuruluşlarının nama yazılı ödenmiş sermayelerinin tamamının mimar veya mühendislere ait olması zorunludur ve tüzel kişiliğe sahip bu kuruluşlar projelerin her aşamasını denetlemek üzere bünyelerinde denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol elemanları istihdam eder (Yapı Denetimi Hakkında Kanun).
Penthouse Daire Satın Alma, Tescil ve Tadilat Süreci
Bir penthouse daire satın alma, tescil ve tadilat süreci; alım öncesinde tapu yönetim planı, belediye imar dosyası ve teras yalıtımının incelenmesi, tapu sicilinde bağımsız bölüm ile eklentilerin birlikte devralınması ve sonradan yapılacak teras değişiklikleri için tadilat ruhsatı alınması aşamalarından oluşur.
Satın Alma Öncesi Tapu, Mimari Proje ve Ekspertiz İncelemesi
Penthouse daire satın alma süreci kapsamında tapu devri yapılmadan önce terasın hukuki statüsü, imar uygunluğu ve teknik yalıtım durumu kontrol edilmelidir. İlk adımda penthouse terasının bağımsız bölüme tahsisli bir ‘eklenti’ mi yoksa apartman ortak yeri mi olduğu tapu yönetim planı ve belediye projesinden teyit edilmelidir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 6). İkinci adımda çatı katında sonradan yapılan kapatma ve yükseltmelerin kaçak yapı sayılmaması için yapı kullanma izin belgesine (iskan) ve imara uygunluğu incelenmelidir. Üçüncü adımda ise teras zeminindeki su giderleri ve ısı köprüleri için yalıtım ve drenaj testi detaylı uzman ekspertiziyle kontrol edilmelidir.
Kat Mülkiyeti Tescili, Eklentilerin Devri ve Tadilat Ruhsatı Süreci
Mülkiyet hakkının tesisi ve devri aşamasında, tamamlanmış yapının her bir dairesi için tapu sicilinde oluşturulan bağımsız mülkiyet kütüğü üzerinden kayıt yapılır ve eklentiler penthouse daire ile birlikte alıcıya intikal eder. Bir taşınmaza ilişkin yapılan tüm hukuki ve mülkiyet tasarrufları aksi açıkça kararlaştırılmadıkça onun eklentilerini de kapsar ve mülkiyet devirlerinde eklentiler ana gayrimenkul ile birlikte el değiştirir (Türk Medeni Kanunu). Bağımsız bölümün üçüncü bir şahsa satışı, devredilmesi, kayıtlanması veya kiralanması gerçekleştiğinde, sözleşmeye özel bir madde eklenmesine gerek kalmaksızın o bölüme ait eklentiler ve ortak yerlerdeki haklar da kanunen kendiliğinden devredilmiş ve kayıtlanmış sayılır. Teras hakkı ve diğer eklentiler bağımsız bölümden ayrı olarak tek başına bağımsız bir tapu işlemine konu edilemez; devir işlemlerinde bölünmez bir bütünlük oluşturur (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).
Yapılar onaylı projelerine göre inşa edilerek iskan aşamasına hazırlanır; ancak bir penthouse daire satın aldıktan sonra teras alanlarının kış bahçesi, cam balkon veya ek oda şeklinde kapatılması, teras parapetlerinin yükseltilmesi veya çatıda ek hacim oluşturulması planlanıyorsa ilgili belediye veya valilikten mutlaka yeniden tadilat ruhsatı alınması gerekir (İmar Kanunu).
Penthouse Dairelerde Ortak Giderler ve Bakım Maliyetleri
Penthouse dairelerde ortak giderler ve bakım maliyetleri, konutun geniş metrekare ölçüsü ve arsa payı doğrultusunda hesaplanan işletme aidatları ile bütün kat maliklerinin arsa payları oranında katıldığı çatı ve teras izolasyon masraflarından oluşur.
Satın Alma, Aidat ve Ortak Giderlere Arsa Payı Oranında Katılım
Büyük metrekare ölçüleri ve yüksek ortak alan payları sebebiyle penthouse dairelerin satın alma ve aidat maliyetleri binadaki diğer dairelere göre daha yüksektir. Apartman veya site yönetiminde kat malikleri ortak tesislerin işletme giderlerine, ana yapının sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ile onarım masraflarına kendi arsa payı oranında katılmak mecburiyetindedir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).
Çatı Onarımı ve Teras Su Yalıtımı Masraflarının Paylaşımı
Çatı örtüsünde meydana gelen yıpranmalar, ana taşıyıcı yalıtım problemleri, çatı ve teras su yalıtımında ortaya çıkan arızalar ile ortak dam onarımları tek bir penthouse daire malikinin değil, arsa payı nispetinde tüm kat maliklerinin ortak sorumluluğudur. Çatı ve teras su yalıtımı arızalarının giderilmesi ve ortak yer bakımı için toplanacak genel avans payları ve bakım bütçesi, kanunun belirlediği arsa payı oranı üzerinden bütün kat maliklerinden tahsil edilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).
Bağımsız Bölüm, Eklenti, Ortak Yer, Bütünleyici Parça ve Çatı Piyesi Farkları
Bir penthouse daire tapusu ve mimari projesi incelenirken karşılaşılan bağımsız bölüm, eklenti, ortak yer, bütünleyici parça ve çatı piyesi kavramları; incelenen alanın müstakil mülkiyete mi yoksa ortak mülkiyete mi tabi olduğunu ve konuttan bağımsız devredilip devredilemeyeceğini belirleyen farklı hukuki statüleri ifade eder.
Hususi Teras (Eklenti) ile Genel Dam Terası (Ortak Yer) Arasındaki Farklar
Hususi teras (eklenti) yalnızca tahsis edildiği penthouse daire malikinin tek başına kullanım ve tasarruf yetkisinde olan bir alanken, genel dam terası (ortak yer) bütün kat maliklerinin arsa payları oranında ortak mülkiyet kurallarına göre paydaş sayıldığı bir ortak mekandır. Yapının en üst katında yer alan daireler tapuda bağımsız bölüm statüsünde tescil edilirken, bu bölümlere tahsis edilen dış kullanım sahaları mevzuatta eklenti tanımı altında yer alır.
Bir bağımsız bölümün dışında kalan fakat doğrudan doğruya o daireye özgülenen hususi teras, su deposu, kömürlük, garaj ile elektrik veya su saati yuvaları eklenti olarak kabul edilir ve ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılan, müstakil kullanımını tamamlayan bu eklentiler üzerinde ilgili dairenin maliki tek başına mülkiyet ve tasarruf yetkisine sahiptir. Buna karşılık genel dam terasları, genel kömürlük, garaj, çamaşırhane ve kurutma alanları gibi ortak mekanların kullanım hakkı ölçüsü, yönetim planında aksine bir sözleşme hükmü bulunmadığı sürece her malikin arsa payı nispetine göre belirlenir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).
Anayapı, Bağımsız Bölüm, Çatı Piyesi ve Bütünleyici Parça Ayrımı
Mevzuatta taşınmazın tamamını ifade eden anagayrimenkulün bütünü ile yalnız esas yapı kısmını oluşturan anayapı kavramları birbirinden ayrılmıştır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu). Altındaki bağımsız bölüme ait olan, bina gabarisini aşmaksızın çatı eğimi içerisinde kalan ve içeriden merdivenle irtibatlı yapılan mekanlar çatı piyesi olarak tanımlanır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği). Bir penthouse daire içindeki konutun ayrılmaz parçası olan zemin kaplamaları, sabit tesisat donatıları, yapısal bölmeler ve çatı katındaki kalıcı imalatlar ise bağımsız bölümün bütünleyici parçası niteliğinde olup taşınmaz mülkiyetinin kapsamına dahildir (Türk Medeni Kanunu).
Penthouse Dairenin Avantajları, Dezavantajları ve Hukuki Riskleri
Penthouse daire sahipliği konfor, mahremiyet, prestij ve değer koruma gibi kullanım avantajları sunarken; çatı ve teras yalıtım ihtiyacı, ortak alan rızası alınmadan yapılan tadilatlarda tazminat sorumluluğu ve ruhsatsız imalatlarda yapı tatil zaptı ile mühürleme gibi teknik ve hukuki riskler içerir.
Penthouse Daire Sahipliğinin Avantajları
Bir penthouse daire satın aldığınızda veya bu konutta ikamet ettiğinizde karşılaşacağınız başlıca penthouse daire avantajları şunlardır:
- Üst düzey konfor: Geniş teraslar, manzara ve müstakil ev hissi veren kat düzeni konut sahibine üst düzey konfor sağlar.
- Maksimum gizlilik: Binanın en üst katında yer alması ve üst katta komşu bulunmaması sayesinde tam sessizlik ve maksimum gizlilik (mahremiyet) sunar.
- Değer koruma gücü: Penthouse daireler arzı sınırlı gayrimenkuller olduğu için değer koruma gücü yüksektir ve değerini uzun vadede korur.
- Prestij: Lüks konut segmentinde yüksek temsil gücü ve yaşam kalitesi standardı sağlar.
Yalıtım Riskleri, Tazminat Sorumluluğu ve Kaçak Yapı Yaptırımları
Penthouse daire kullanımında dikkat edilmesi gereken başlıca dezavantaj ve riskler; ısı, rüzgar ve su yalıtımı gereksinimleri ile izinsiz tadilatların yol açtığı hukuki yaptırımlardır. En üst katta doğrudan çatıya temas edildiği için ısı yalıtımı, çatı yalıtımı ve rüzgar dayanımı çok önemlidir; geniş açık teraslarda alt katlara sızıntı olmaması için teras su izolasyonunun da eksiksiz uygulanmış olması gerekir.
Binanın çatı ve cephe dengesini bozacak keyfi tadilatlar yapan kat malikleri açısından yasal sorumluluk ve tazminat yükümlülüğü doğar (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu). Ayrıca ruhsat alınmadan başlanan veya ruhsat eki projelerine ve mevzuata aykırı olarak inşa edildiği idarece tespit edilen yapılar hakkında tespit tutanağı (yapı tatil zaptı) düzenlenir; projeye aykırı teras kapatmaları ve kaçak çatı imalatları ilgili idare tarafından mühürlenerek durdurulur, imalatların eski hale getirilmesi talep edilir ve kanun hükümlerine göre yasal yaptırım tatbik edilir (İmar Kanunu).
Sık Sorulan Sorular
Penthouse daire alıcıları ve kat maliklerinin uygulamada en sık karşılaştığı sorular; teras alanlarının daireden bağımsız devredilip devredilemeyeceği, açık teras kapatma işlemlerinde aranan izinler ve çatı su yalıtımı masraflarının paylaşımı noktalarında toplanır.
Penthouse terası daireden ayrı olarak satılabilir veya kiralanabilir mi?
Penthouse daireye tahsisli teras hakkı ve diğer eklentiler bağımsız bölümden ayrı olarak tek başına satılamaz, kiralanamaz veya bağımsız bir tapu işlemine konu edilemez. Bağımsız bölümün üçüncü bir şahsa satışı, devredilmesi, kayıtlanması veya kiralanması gerçekleştiğinde, sözleşmeye özel bir madde eklenmesine gerek kalmaksızın o bölüme ait eklentiler ve ortak yerlerdeki haklar da bölünmez bir bütün olarak kanunen kendiliğinden devredilmiş sayılır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Medeni Kanunu).
Açık terasın kapatılması için hangi izin ve ruhsatlar gerekir?
Bir penthouse daire terasının kış bahçesi, cam balkon veya ek oda şeklinde kapatılması, parapetlerinin yükseltilmesi ya da çatıda ek hacim oluşturulması için hem diğer bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası hem de ilgili idareden yeniden alınacak tadilat ruhsatı gerekir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu). Bu izin ve ruhsatlar temin edilmeden yapılan projeye aykırı teras kapatmaları idarece yapı tatil zaptı düzenlenerek mühürlenir ve eski hale getirilmesi talep edilir.
Çatı ve teras su yalıtımı masraflarını hangi kat malikleri öder?
Çatı örtüsündeki yıpranmalar, ana taşıyıcı yalıtım problemleri ve çatı ile teras su yalıtımında ortaya çıkan arızaların onarım masraflarını yalnızca penthouse daire maliki değil, bütün kat malikleri kendi arsa payları oranında öder. Bu onarımlar için toplanacak genel avans payları ve bakım bütçesi, kanunun belirlediği arsa payı oranı üzerinden tüm kat maliklerinden tahsil edilir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).
