Dubleks Daire Nedir? Çatı, Bahçe ve Ters Dubleks Farkları

• startkeyzirve
• dubleks daire, dubleks ev, ters dubleks, çatı dubleksi, dubleks avantajları, dubleks dezavantajları, dubleks satın alma, dubleks kiralama
• 0Yorumlar
• 756Görüntülenme

Bir bina içerisinde birbirine iç merdivenle bağlanan, iki katlı ve iki veya daha fazla yaşam alanını barındıran tek bir bağımsız konut tipine dubleks daire adı verilir. Halk arasında bazen dublex olarak da anılan bu konutları incelerken, alt ve üst katların tek bir ev düzeninde birleştiğini görürsünüz.

İzmir genelinde böyle bir konut satın almayı değerlendirdiğinizde, yalnızca odaların yerleşimi veya cephe gibi mimari özelliklere bakmanız yeterli olmaz. Tapu kaydından belediye arşivindeki projeye kadar imar ve mülkiyet hukukuna ilişkin yasal hususları da alım sürecinde incelemeniz gerekir.

Dubleks daire nedir ve yasal dayanağı nasıldır?

Tapu kütüğünde tek bir bağımsız bölüm numarası ve tek tapu senedine sahip olan bu konutlar, yasal açıdan bölünmez bir mülkiyet yapısına dayanır. Bir binada yer alan dubleks daireleri gezerken bazı konutların her iki katta iki ayrı giriş kapısına sahip olduğunu, bazılarının ise tek bir giriş kapısı üzerinden iki farklı yaşam alanını birleştirdiğini görebilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yer düzeni

Tamamlanmış bir yapının kat, daire veya iş bürosu gibi başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kat mülkiyeti kütüğü kaydı tesis edilir ve iki kata yayılan mimari planlarda her iki katın hacimleri tek bir bağımsız bölüm numarası altında mülkiyete konu olur. Yapılmakta veya ileride yapılacak yapılarda ise yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa maliki veya ortak malikleri tarafından irtifak hakları kurulabilir. Çok katlı konutlarda alt ve üst mekanlar tek bir tapu kaydında birleşerek müstakil kullanım vasfını korur. Anagayrimenkul maliki veya ortak maliklerce tapu sicilinde tescil edilen bu bölümler size diğer mekanlardan bağımsız tasarruf imkanı sağlar ve iç merdivenle bağlanan hacimler tek bir hukuki varlık oluşturur (Kat Mülkiyeti Kanunu).

Tapu ve proje kayıtlarını incelerken anagayrimenkulün bütünü ile yalnız esas yapı kısmını oluşturan anayapı kavramlarının birbirinden ayrıldığını görürsünüz; katlara yayılan konutlar bağımsız bölüm sayılırken bunlara özgülenen açık teras veya kömürlükler eklenti tanımı altında değerlendirilir (Kat Mülkiyeti Kanunu). Özellikle çatı dublekslerinde yer alan çatı piyesi de bağımsız bölümün eklentisidir (KMK md. 6). Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine ortak yerler, kat maliklerinin bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına ise kullanma hakkı denir. Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, bu hakka sahip olan kişilere kanunen kat maliki adı verilir ve daireye bağlı kurgulanan müştemilat veya teras alanları eklenti kaydıyla mülkiyet hakkının kapsamına dahil edilir.

Anagayrimenkulde hangi alanların ortak yer sayılacağı kanun maddeleri ve sözleşme hükümleri ile tayin edilir; katlar arasındaki taşıyıcı döşemeler, kolonlar ve kirişler her halde bütün kat maliklerinin müşterek ortak yeri statüsündedir. Ortak yerlerin sınırları belirlenirken anagayrimenkulün ana taşıyıcı unsurları sözleşme serbestisinin ötesinde kanuni koruma altındadır ve iki kat arasındaki taban ile tavan döşemeleri binanın statik dengesini sağlayan emredici ortak alanlardandır. Kanun maddesinde sayılan çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları ve yangın emniyet merdivenleri ile bunların dışında kalıp ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler her halde anagayrimenkulün ortak yeri sayılır (Kat Mülkiyeti Kanunu).

Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına göre malik olurlar. İki kata sahip geniş dubleks konutların ortak dam terası veya bahçe üzerindeki kullanma hakkı da arsa payı ile doğrudan orantılıdır. Ortak yerlerde kullanma hakkının ölçüsü aksine sözleşme olmadıkça her malikin arsa payı ile belirlenir ve genel kömürlük, teras ile çamaşırhane gibi yerlerdeki kullanım hakları da bu yasal pay nispetinde yürütülür (Kat Mülkiyeti Kanunu).

Türk Medeni Kanunu’nda bütünleyici parça, beyanlar hanesi ve devir kuralları

Bir şeye malik olan kimse, asıl şey yok edilmedikçe veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılması mümkün olmayan bütünleyici parçalarına da malik olur. Katlar arasındaki sabit iç merdiven, zemin döşemeleri ve yapısal bölmeler bağımsız bölümün bütünleyici parçası vasfını taşır; bu yapısal parçaların zarara uğratılmadan veya yapısı değiştirilmeden korunması mülkiyet hakkının kanuni sınırları ve bina emniyeti açısından zorunludur. Arazi üzerindeki mülkiyet hakkı, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar ve yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere binaları ve katları da içerir. Taşınmazın sınırları tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir; bunlar birbirini tutmazsa asıl olan plandaki sınırdır ve katların hava sahası mülkiyeti kanunun çizdiği çerçeveye sadık kalınarak kullanılır (Türk Medeni Kanunu).

Bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilen kömürlük, su deposu, garaj veya teras gibi yerler eklenti olarak tescil edilir ve ait olduğu konutun bütünleyici parçası sayılan bu eklentiler üzerinde konut maliki tek başına tasarruf hakkına sahiptir. Eklenti niteliğindeki bahçe veya teras alanları bağımsız bölümün ayrılmaz bir parçası kabul edildiğinden, doğrudan alt kattaki dubleks konuta tahsis edilen yeşil bahçe eklenti vasfı taşıdığında mülk sahibi bu alanın tek başına kullanıcısı olur.

Konutlara ait eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir; anayapının oturduğu zemin sahası dışında kalan kullanım yerleri kadastro planında veya resmi tapu haritasında ayrıca gösterilmek zorundadır. Tapu sicilindeki kat mülkiyeti kütüğünü incelerken beyanlar hanesindeki tescilleri esas alarak çatı terasının veya zemin kat bahçesinin daireye tahsis durumunu tapu haritası ile resmi planlar üzerinden belgeleyebilirsiniz (Kat Mülkiyeti Kanunu).

Bir şeye ilişkin tasarruflar aksi belirtilmedikçe onun eklentisini de kapsar; maliklerin iradesi ve yerel adetler doğrultusunda konutun korunması veya yarar sağlaması amacıyla taşınmaza sürekli olarak özgülenen eklentiler bağımsız bölümden ayrı düşünülemez ve mülkiyet devirlerinde asıl taşınmaz ile birlikte yeni malike geçer (Türk Medeni Kanunu). Satın aldığınız bağımsız bölümün başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde eklentiler ve ortak yerler de sözleşmede ayrıca belirtilmese dahi kendiliğinden yeni alıcıya intikal eder (Kat Mülkiyeti Kanunu).

İki katlı konutlarda imar, proje ve kat malikleri kurulu şartları nelerdir?

İki katlı konutlarda çatı eğimi içerisinde kalmak şartıyla altındaki bağımsız bölüme ait olan, bu bölümle içeriden merdivenle irtibatlı yapılan ve teras alanlarının da dahil edilebildiği mekanlar çatı piyesi olarak tanımlanır. Çatı eğimi dahilinde inşa edilen piyeslerin altındaki bağımsız bölüme ait olması ve içeriden bağlantılı tasarlanması imar mevzuatının temel şartıdır; çatı piyeslerine dahil edilen açık teras ve ıslak hacimler ait olduğu bağımsız bölüm sınırlarını geçemez. Çatı piyesi kurgusunda terasların bağımsız bölümle içeriden irtibatlı yapılması mimari projenin onay şartları arasındadır ve teras ile açık alanlar alt katla bütünleşerek tek bir dubleks bağımsız birim olarak hizmet verir (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği).

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde çatı piyesi ve eğim standartları

Binalarda yapılacak çatıların civarındaki sokak ve caddelerin mimari karakterine, sokak silüetine, yapılacak binanın nitelik ve ihtiyacına uygun olması şarttır. Çatı malzemesi ve eğim derecesi, kullanılacak malzeme ile yörenin iklim şartları dikkate alınarak yetkili idarenin tasvibi ile belirlenir ve projede kesinlik kazanarak imalata aktarılır. Çatı eğimi içinde kalmak ve silüeti etkilememek kaydıyla binalarda çatı örtüsü olarak fotovoltaik paneller kullanılabilir. İnşaat sürecinde çatı veya bahçe seviyesindeki dubleks mekanlar, mimari projede gösterilen kullanım amaçlarına ve kanuni sınırlarına sadık kalınarak tamamlanır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği).

Mimari bütünlüğün korunması ve kat malikleri kurulu izin şartı

Kat malikleri anagayrimenkulün bakımına, mimari durumuna, güzelliğine ve sağlamlığına özen göstermek mecburiyetindedir; iki katlı konutlarda katlar arasındaki ara döşemenin delinmesi veya kapatılması gibi müdahaleler mimari sağlamlığı etkiler. Binanın mimari durumunu ve statik sağlamlığını bozacak keyfi uygulamalar kanun hükümlerince men edilmiş olup iç merdivenin yerinin değiştirilmesi veya ara katın kapatılarak iki bağımsız konuta bölünmesi anagayrimenkulün korunması kuralına tabidir. Kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası bulunmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz. Ortak mekanlarda, dubleks teras kapatmalarında ve dış cephede gerçekleştirilecek her türlü tesis ve değişiklik için kat malikleri kurulunun beşte dört çoğunluğunun yazılı onayı zorunludur; komşuların yazılı izni olmadan yapılan tadilatlar hakkında eski hale getirme davası açılabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu).

Katlı konutlarda ruhsat, yapı denetimi ve satın alma süreci nasıl işler?

Katlı bir konutu satın alma sürecinde ilk adım olarak belediyeden onaylı mimari projeyi ve yapı kullanma izin belgesini (iskan) incelemeniz gerekir. Dubleks daire seçiminde konutun yaşam tarzınıza ve bütçenize uygunluğunu değerlendirirken, taşınmaz alım satım sürecindeki tapu ve ruhsat denetimleri için kurumsal gayrimenkul danışmanlarından destek alabilirsiniz.

Yapı ruhsatı, tadilat ruhsatı ve iskan incelemesi

Kanun kapsamına giren bütün yapılar için yetkili belediye veya valilikten yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir; yapı ruhsatiyesi alınmadan hiçbir inşaat çalışması yapılamaz ve iki katlı konutların inşaatı onaylı yapı ruhsatı ile eki mimari projelere uygun yürütülür. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlı kılınmıştır. Bu nedenle sahip olduğunuz dubleks evde iki kat arasındaki merdivenin kaldırılması veya teras alanlarının kapatılması yeniden tadilat ruhsatı gerektirir (İmar Kanunu).

Teknik yapı denetimi ve fenni mesuliyet kontrol basamakları

Can ve mal güvenliğini teminen imar planına, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun kaliteli yapı üretimi için proje ve yapı denetimini sağlamak ve denetime ilişkin usul ve esasları düzenlemek yasal bir zorunluluk olup iki katlı dubleks konutların taşıyıcı sistemleri bu denetime tabidir. Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile çalışan ve münhasıran yapı denetimi ile uğraşan tüzel kişiliğe sahip yapı denetim kuruluşları, bünyelerinde denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol elemanları istihdam ederek binaların projeye uygunluğunu yerinde tetkik eder (Yapı Denetimi Hakkında Kanun).

Yapı denetim hizmeti, yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür; ancak yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidini yapı denetim hizmet sözleşmesi süreçlerinde kendisine vekil olarak tayin edemez. Münhasıran yapı denetimi ile uğraşan yapı denetim kuruluşlarının nama yazılı ödenmiş sermayelerinin tamamının mimar veya mühendislere ait olması zorunludur. Ruhsata tabi olup Yapı Denetimi Hakkında Kanun hükümlerine tabi olmayan yapılarda ise denetime yönelik fenni mesuliyet mimar ve mühendisler tarafından üstlenilir.

Ortak giderler, yönetim planı ve ruhsat harçları nasıl belirlenir?

Kat malikleri anagayrimenkulün genel giderlerine kanunda belirlenen oranlarda katılmakla yükümlüdür. Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür; ortak tesis işletme masraflarına ve bina avanslarına katılımda ise arsa payı nispeti üzerinden hesaplama yapılır. Çatı tamiratı, asansör periyodik bakımı veya ortak alan aydınlatma masrafları da kat maliklerinin arsa paylarına göre taksim edilerek toplanacak avans bütçesiyle karşılanır (Kat Mülkiyeti Kanunu). Ruhsat alınmış dubleks yapılarda yapılacak değişikliklerde bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz; ancak projeye aykırı biçimde ruhsatsız bölme veya kapatma işlemleri taşınmazın hukuki durumunu sakatlar (İmar Kanunu).

Yönetim planı hükümleri ve kullanım uyuşmazlıklarının çözümü

Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma amacını ve biçimini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ile yönetime ait diğer hususları düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar kanun hükümlerine ve genel esaslara göre karara bağlandığından, dubleks konut edinimi öncesinde tapu kütüğüne tescilli yönetim planının şartlarını incelemeniz gerekir. Bütün kat maliklerini bağlayan yönetim planı ortak alanların ve özel tahsislerin kullanma şeklini tayin eder; teras, bahçe ve eklentilerin kullanım tarzına ilişkin ihtilaflar tapudaki tescilli yönetim planı maddelerine göre çözümlenir (Kat Mülkiyeti Kanunu).

Çatı, bahçe ve ters dubleks arasındaki farklar nelerdir?

Konumuna ve bina içindeki mimari düzenine göre iki katlı konutlar; üst katlar ile terası birleştiren çatı dubleksi, zemin ile bahçe katını kapsayan bahçe dubleksi ve giriş ile bodrum kattan oluşan ters dubleks olmak üzere üçe ayrılır.

Çatı katlı tiplerin özellikleri

Genellikle binanın en üst katında yer alan ve çatı katını da kapsayan çatı dubleksi, eğimli tavanları ve geniş pencereleri ile karakterize edilen bir konut tipidir. Bu daireleri incelerken kat erişimi ve ısı yalıtımı gibi noktalarda dikkat edilmesi gereken özellikler bulunur.

Bahçe katlı tiplerin özellikleri

İzmir’in lüks konut pazarında da talep gören bahçe dubleksleri, genellikle zemin kat ile bahçe katının birleşiminden oluşur ve apartman düzeni içinde müstakil villa konsepti sunar. Bu konutlarda dairenin doğrudan kendine ait çimlendirilmiş özel bahçe kullanım alanı yani müstakil bahçe tahsisi bulunur; çocuklu aileler ve evcil hayvan sahipleri için kullanılan bu yaşam alanları, ters tiplerin aksine aydınlık, bahçeyle bütünleşik ve doğrudan doğaya açılan bahçeli projeler şeklinde konumlanır.

Ters katlı tiplerin özellikleri

Giriş ve bodrum katı birleştiren ters dubleks dairelerde yaşam alanının ana bölümü üst katta yer alırken, alt kat genellikle yardımcı alanlar, garaj ya da depolama alanları için ayrılır. Bu mimari düzenleme, konutun daha fazla güneş ışığı almasını ve manzaradan yararlanmasını amaçlar.

İki katlı yaşam alanlarının avantajları, riskleri ve dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?

Tek katlı standart dairelere kıyasla iki katlı konutlar, kullanım alanının genişliği ve katlar arası işlevsel ayrım sayesinde ev sahiplerine çeşitli kullanım avantajları sunar:

• Geniş yaşam alanı: Tek katlı standart dairelere göre daha geniş ve bölünmüş yaşam alanları sunarak ferah bir kullanım sağlar.
• Farklı fonksiyonel bölgeler: Giriş katı günlük yaşam ve salon olarak kullanılırken, üst veya alt kat tamamen yatak odaları ve çalışma alanları olarak ayrılabilir.
• Teras ve bahçe imkanı: Çatı katlı tiplerde geniş çatı terasları, bahçe katlı tiplerde ise müstakil bahçe kullanımı bulunur.
• Gizlilik ve sessizlik: Yüksek katlarda yer alan çatı katlı konutlar, üst kat komşusu gürültüsünü tamamen ortadan kaldırır.

Yalıtım, drenaj ve iç merdiven güvenliği kontrolleri

Satın alma öncesinde konutun bulunduğu kata göre su ve ısı yalıtımı ile iç merdiven ergonomisini yerinde kontrol etmeniz olası yapısal sorunları önler. Bodrum kata inen ters planlı konutlarda su yalıtımı, drenaj sistemi ve pencerelerin aydınlık (ışıklık) şartlarına uygunluğu kontrol edilmelidir. Üst katlardaki dubleks konutlarda ise yazın aşırı ısınma, kışın ısı kaybı yaşanmaması için çatı altı yalıtımı ve teras su izolasyonu titizlikle test edilmelidir. Ayrıca katlar arası iç merdivenlerin basamak genişliği ve küpeşte güvenliği çocuklar ve yaşlılar açısından gözden geçirilmelidir.

Projeye aykırı tadilat ve ruhsatsız kullanım yaptırımları

Belediye onaylı mimari projeye aykırı olarak terasın kapatılması veya çatının yükseltilmesi yasal değildir ve bu tür müdahaleler 3194 sayılı İmar Kanunu md. 32 uyarınca mühürleme ve para cezası yaptırımı doğurur. Ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar ilgili idarece tespit edildiğinde yapı tatil zaptı tanzim edilir ve idare projeye aykırı imalatların derhal durdurulmasını ve mevzuata uygun hale getirilmesini ister. Ruhsat eki projelerine aykırı olarak inşa edildiği idarece tespit edilen yapılar hakkında para cezası ve yıkım yaptırımları uygulandığından, onaylı mimari projedeki iç ve dış merdiven detaylarına eksiksiz uyulmalıdır (İmar Kanunu).

Sık sorulan sorular

İki katlı konut alım satımında ve kullanımında en sık karşılaşılan sorular; katların ayrı satılıp kiralanamayacağı, eklenti devri, kapı açma izni ve ortak yer masraflarının paylaşımı noktalarında toplanır. Tek tapulu dubleks konutların katları birbirinden bağımsız olarak ayrı ayrı satılamaz ve dairenin iki ayrı birim gibi bölünerek kiralanması yasal değildir. Katlar arası iç merdivenli konutlarda eklenti hakları daireden bağımsız devredilemez; iç merdiveni iptal edip üst kata ortak sahanlıktan ayrı kapı açma girişimi ise kat maliklerinin beşte dört yazılı izin şartına bağlıdır. Ayrıca ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım masrafları ile sigorta primleri her malikin kendi arsa payı oranında paylaştırılır (Kat Mülkiyeti Kanunu).