Kentsel Dönüşüm Kredisi: Devlet Destekleri Rehberi

• startkeyzirve
• Devlet destekleri 2025, Faiz desteği, İzmir kentsel dönüşüm, Kentsel dönüşüm kira yardımı, Kentsel dönüşüm kredisi, Riskli yapı tespiti, startkey zirve
• 0Yorumlar
• 816Görüntülenme

İzmir’in büyük bir bölümünde deprem riski taşıyan eski yapılar bulunmaktadır. Bu binalarda mülk sahibiyseniz, kiracı olarak oturuyorsanız veya eski bir apartmandan daire satın almayı planlıyorsanız, yapının yenilenmesi ya da güçlendirilmesi gündeme geldiğinde finansman koşullarını değerlendirmeniz gerekir. Devlet tarafından sağlanan kentsel dönüşüm kredisi, kira yardımı ve vergi muafiyetleri, dönüşüm sürecindeki maliyetleri hangi kurallar çerçevesinde yönetebileceğinizi belirler.

Kentsel dönüşüm kredisi nedir ve yasal dayanağı nelerdir?

Riskli yapıların tasfiyesi ve güvenli konutların inşasında hak sahiplerince bankalardan temin edilen finansman olanakları özel bir teşvik mekanizmasıyla desteklenir. Binanızın dönüşümü için banka finansmanına başvurduğunuzda, kullandığınız kaynak bu teşvik mekanizması ve ilgili yasal düzenlemeler kapsamında değerlendirilir.

Devlet destekli finansmanın tanımı ve kapsamı

Kentsel dönüşüm kredisi, “riskli yapı” olarak tespit edilen binaların yıkılıp yeniden yapılması veya güçlendirilmesi amacıyla sunulan devlet faiz destekli bir finansman modelidir (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili uygulama yönetmelikleri). Binanız için riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra, yıkım ve yeniden inşa ya da güçlendirme giderlerini karşılamak üzere bu finansman modeline başvurabilirsiniz.

Kredinin tabi olduğu kanunlar ve mevzuat

Hak sahiplerinin bankalar aracılığıyla temin ettiği konut finansmanı borçlanmaları, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Sermaye Piyasası mevzuatı kapsamındaki kurallara tabidir. Banka ile sözleşme imzaladığınızda kullandığınız bu krediler, doğrudan konut finansmanı amaçlı kredilerden sayılır ve borçlanma süreciniz bu yasal hükümlere göre yürütülür (6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 57 nci maddesi; 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 32 nci maddesi).

Kentsel dönüşüm kredisi neden ve hangi durumlarda kullanılır?

Bu kredi mekanizması, deprem başta olmak üzere afetlere karşı dayanıksız olan yapı stokunu yenileyerek can ve mal güvenliğini sağlamayı, şehirlerin modernleşmesine ve yaşam kalitesinin artmasına katkıda bulunmayı amaçlar. Oturduğunuz veya yatırım yaptığınız taşınmaz afetlere karşı dayanıksız olduğunda, yapıyı güvenli hale getirmek ya da yeniden inşa ettirmek için bu finansmanı kullanabilirsiniz.

Riskli yapıların yenilenmesi ve afet güvenliği amacı

Afet güvenliğini sağlamak üzere başlatılan dönüşüm sürecinde faiz desteği; Konut Yapım Kredisi, Konut Edinme Kredisi ve Güçlendirme Kredisi olmak üzere üç temel kategoride uygulanır. Mevcut konutunuzu yıkıp yeniden yaptıracağınız, yeni bir konut satın alacağınız veya binayı güçlendireceğiniz durumlarda ilgili kategoriye başvurabilirsiniz. Dönüşüme giren taşınmazınız bir ticari alan ise işyeri sahipleri için işyeri yapım ve edinme kredileri ayrı limitlerle tanımlanır.

Bina güçlendirme durumu ve kredi türleri

Yıkım yerine binanın güçlendirilmesinin teknik olarak mümkün ve uygun görüldüğü hallerde, binaların yıkılmadan depreme dayanıklı hale getirilmesi için dönüşüm projeleri özel hesabından güçlendirme kredisi tahsis edilebilir. Cumhurbaşkanınca belirlenen esaslar dahilinde Başkanlıkça yürütülen güçlendirme finansman desteği modeli, rezerv yapı alanları dışındaki münferit parsellerde de uygulanabilir. Apartmanınız geniş bir dönüşüm alanı içinde yer almasa bile, tek bir parseldeki binanızın güçlendirmeye uygun olduğu teknik olarak belirlendiğinde kentsel dönüşüm kredisi kapsamında bu destekten yararlanabilirsiniz.

Dönüşüm finansmanı ve kira yardımı şartları nelerdir?

Kentsel dönüşüm kredisi imkanından yararlanmak için hem mülk sahibi hem de mülkün kendisi ile ilgili belirli şartları sağlamak gerekmektedir. Başvuru sürecine girmeden önce kendi hak sahipliği durumunuzun ve binaya ait teknik raporların mevzuat koşullarına uyup uymadığını kontrol etmeniz gerekir.

Hak sahipliği şartları ve krediden yararlanabilecek kişiler

Riskli yapıda ikamet eden ya da mülkü bulunan kişiler ile dönüşüm projesini üstlenen firmalar, statülerine göre belirlenen koşullarla hak sahibi sayılır:

• Tapu sahipleri (malikler): Riskli yapıda en az bir yıldır ikamet eden veya riskli yapıyı kiraya veren tapu sahipleri (malikler) hak sahibi olarak kentsel dönüşüm kredisi kullanabilir. Hisseli tapularda hisse sahipleri kendi payları oranında bu krediden yararlanabilirler.
• Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri: Riskli yapıda en az bir yıldır ikamet eden kiracılar veya intifa hakkı gibi sınırlı ayni hak sahipleri, konut satın almak amacıyla bu krediden faydalanabilirler; ancak uygulanacak faiz desteği oranları maliklere göre farklılık gösterebilir.
• Müteahhitler ve inşaat şirketleri: Riskli yapıların dönüşümünü üstlenen ve Bakanlıkla protokol imzalayan müteahhitler ve inşaat şirketleri de proje finansmanı için kentsel dönüşüm kredisi kullanabilirler.

Riskli yapı tespiti şartı

Kentsel dönüşüm kredisi alabilmenin zorunlu şartı, binanın “riskli yapı” olarak tespit edilmiş olmasıdır (6306 sayılı Kanun). Binaların deprem güvenliği bakımından incelenmesi sürecinde riskli yapıların tespiti, lisanslandırılan yetkili kurum ve kuruluşlara yaptırılır. İnceleme sonucunda ekonomik ömrünü tamamlamış veya deprem gibi afetler sonucunda yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan, fen ve sanat normlarına uygun olmayan yapılar riskli yapı olarak kabul edilir. Binanız için yetkili kuruluşlardan bu raporu almadan destekli banka finansmanına başvuramazsınız.

İzmir özelinde karar alma çoğunluğu, tapu intikali ve zemin şartları

İzmir’deki binaların dönüşümünde apartman yönetimiyle karar alırken, tapu kayıtlarını hazırlarken ve zemin etüdü yaptırırken üç temel kural uygulanır. Riskli binalarda yıkım ve yeniden yapım kararı için daha önce aranan 2/3 çoğunluk şartı kaldırılmıştır; artık parsellerde hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu (%50 + 1 hisse) ile kentsel dönüşüm kararı alınabilmekte ve müteahhit sözleşmesi imzalanabilmektedir (6306 sayılı Kanun, 7471 sayılı Kanun).

Hisseli tapu niteliğindeki eski İzmir yapılarında kredi kullanımı için mirasçı intikallerinin tamamlanmış olması şarttır ve paydaşların salt çoğunlukla alacağı karar tescil sürecini hızlandırmaktadır. Ayrıca İzmir’de Bayraklı, Karşıyaka, Çiğli ve Alsancak gibi alüvyon zeminli sahil aksında yer alan parsellerde zemin sıvılaşma analizleri zorunludur (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, TBDY-2018).

Finansman desteği ve kira yardımı başvurusu adım adım nasıl yapılır?

Finansman desteği ve kira yardımı başvuruları, riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra anlaşmalı bankalar ve ilgili kamu kurumları üzerinden sırasıyla yürütülür. Başvuru dosyalarınızı hazırlamadan önce güncel protokol şartları ve detaylar için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı resmî portalı ve anlaşmalı bankalar incelenmelidir.

Banka başvuru adımları ve gerekli belgeler

Kentsel dönüşüm kredisi kullanmak istediğinizde rapor alımından ödemelerin serbest bırakılmasına kadar altı aşamalı bir süreci takip edersiniz:

1. Riskli Yapı Tespit Raporu alınması: Kentsel dönüşüm kredisi başvurusunun ilk adımında bina için lisanslı bir kuruluştan Riskli Yapı Tespit Raporu alınır.
2. Anlaşmalı banka seçimi: İkinci adımda Bakanlıkla protokol imzalamış kamu ve özel bankalardan oluşan anlaşmalı bankaların faiz oranları, masrafları ve ek şartları karşılaştırılarak banka seçimi yapılır.
3. Belgelerle başvuru yapılması: Üçüncü adımda seçilen bankaya nüfus cüzdanı fotokopisi, tapu senedi fotokopisi, onaylı Riskli Yapı Tespit Raporu, gelir belgesi (maaş bordrosu, vergi levhası vb.), bankadan alınacak başvuru formu, varsa müteahhitle yapılan inşaat sözleşmesi ve bankanın talep edebileceği diğer ek belgelerle (ikametgah, fatura vb.) başvurulur.
4. Değerlendirme ve ekspertiz: Dördüncü adımda banka, başvuru sahibinin kredi notunu ve gelir durumunu değerlendirir ve yapılacak yeni konut projesi için bir ekspertiz raporu hazırlatır.
5. Onay ve sözleşme: Beşinci adımda kredi onaylandığında banka ile kredi sözleşmesi imzalanır ve faiz desteği bu aşamada devreye girer.
6. Ödemelerin kullanımı: Altıncı adımda kredi tutarı genellikle inşaatın ilerleme seviyesine göre hak ediş usulüyle parça parça serbest bırakılır.

Hak ediş usulü uygulandığı için müteahhit inşaatın her aşamasını tamamladıkça banka kontrolleri yapar ve kredi tutarının ilgili dilimini kullanıma açar.

Kira yardımı başvuru yeri ve gerekli belgeler

Kentsel dönüşüm kira yardımı başvurusu, riskli yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne veya yetkilendirilmiş belediyelere yapılır. Binanızı tahliye ettikten sonra ilgili kuruma başvururken şu belgeleri teslim etmeniz gereklidir:

• Başvuru dilekçesi
• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Riskli Yapı Tespit Raporu’nun onaylı örneği
• Malikler için tapu belgesi veya kiracılar için kira kontratı/ikametgah belgesi
• Hak sahibine ait vadesiz banka hesap cüzdanı fotokopisi

Kredi limitleri, geri ödeme süreleri ve vergi muafiyetleri nelerdir?

Devlet eliyle karşılanan finansal desteklere, faiz indirimine, faiz desteği oranlarına ve kredi üst limitlerine ilişkin tüm usul ve esaslar Cumhurbaşkanı Kararları ile belirlenir ve Resmi Gazete’de yayımlanır. Dönüşüm uygulamalarında yerel yönetimler ve İdare, İller Bankası Anonim Şirketi veya anlaşmalı bankalar aracılığıyla kaynak temin edebilir.

Faiz desteği, kredi limitleri ve geri ödeme vadeleri

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı / Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ile Hazine ve Maliye Bakanlığı protokolü çerçevesinde, protokol imzalanan bankalar aracılığıyla hak sahiplerine doğrudan faiz sübvansiyonu sağlanır ve banka faiz oranının belirlenen puanı devlet tarafından karşılanır. Hak sahibi adına tek bir bağımsız bölüm için kullandırılacak yapım kredisi üst limiti ve birden fazla bağımsız bölümü bulunan hak sahipleri için toplam kredi limiti mevzuat kararlarıyla güncellenir.

Kentsel dönüşüm kredisi kullanan hak sahiplerinin aylık ödeme yükünü hafifletmek amacıyla genellikle maksimum 10 yıl (120 ay) vade seçenekleri sunulur. Banka ile ödeme planınızı oluştururken kredi geri ödemelerinde sabit veya değişken taksitli ödeme planları bankaya göre farklılık gösterebilir.

Vergi, resim ve harç muafiyetleri

Kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemler, kullandırılan krediler ve tapu tescil işlemleri; tapu harcı, noter harcı, belediye ruhsat ve otopark harçları, belediye ücretleri, damga vergisi ve Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi’nden (BSMV) tamamen muaftır (6306 s. K. md. 7/9). Yenileme sürecine giren taşınmazların devir, tescil ve ipotek işlemlerinde veraset ve intikal vergisi ile döner sermaye ücreti aranmaz; malikler ile kiracılar noter harçları ve damga vergisinden muaf tutulur.

Riskli alanlar ile riskli yapıların bulunduğu münferit parsellerde yürütülen yenileme projelerinde inşaat alanının artırılması durumunda dahi, yapılacak yeni inşaat alanları için mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan kısımlardan belediyelerce harç ve ücret alınmaz. Böylece kentsel dönüşüm kredisi çekerek veya müteahhitle anlaşarak yeni inşaat yaptırırken bu resmi işlem giderlerinden muaf olursunuz.

Kira yardımı ve taşınma desteği süreleri ile tutarları

Münferit riskli yapılarda kira yardımı ödeme süresi 18 aydır (6306 sayılı Kanun). Riskli alan veya rezerv yapı alanı ilan edilen geniş kapsamlı kentsel dönüşüm projelerinde ise kira yardımı süresi Bakanlık yetkisiyle 48 aya kadar uzatılabilmektedir. Kira yardımı tutarları Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından her yıl TÜFE ve kira rayiçleri doğrultusunda illerin sınıfına göre belirlenir ve İstanbul, Ankara ve İzmir gibi 1. grup büyükşehirlerde en yüksek tavan baremi uygulanır.

Binada mülk sahibi değil de kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bulunuyorsanız ödemeler tek seferde yapılır. Riskli yapıda ikamet eden kiracılara aylık kira yardımı yerine, tahliye masraflarını karşılamak üzere defaten (bir defaya mahsus) iki aylık kira yardımı tutarında taşınma desteği ödenir. İntifa hakkı gibi sınırlı ayni hak sahiplerine ise beş aylık kira yardımı tutarı defaten ödenmektedir.

Standart kredilerden farkı ve kira yardımı ile karşılaştırması nasıldır?

Dönüşüm finansmanı standart banka kredilerine göre faiz ve vade farkı içerirken, tahliye edilen riskli yapıların maliklerine, kiracılarına ve sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut tahsisi yapılabilir veya yeni konutları tamamlanana kadar karşılıksız hibe şeklinde kentsel dönüşüm kira yardımı ödenebilir. Evinizi boşaltacağınız dönemde finansman ihtiyacınıza göre bu destek modellerinden uygun olanı değerlendirmeniz gerekir.

Standart konut ve ihtiyaç kredilerinden farkı

Kentsel dönüşüm kredisi, standart konut veya ihtiyaç kredilerinden farklı olarak hak sahiplerine ve projeleri üstlenen müteahhitlere daha uygun faiz oranları ve daha uzun vade imkanları sunar. Standart bir banka kredisiyle inşaat veya konut alımı yapmak yerine bu modeli seçtiğinizde, devlet katkısı sayesinde daha düşük maliyetli bir ödeme planıyla karşılaşırsınız.

Faiz desteği ile kira yardımı arasındaki tercih kuralı

Hak sahipleri, kentsel dönüşüm kredisi faiz desteği ile kentsel dönüşüm kira yardımı desteklerinden aynı anda yararlanamaz; finansal durumlarına ve proje süresine göre ikisinden sadece birini seçebilirler. İnşaat süresince kira ödemekte zorlanmayıp yapım finansmanına ihtiyaç duyuyorsanız faiz desteğini, kredi kullanmadan süreci tamamlayacaksanız karşılıksız kira yardımını tercih edebilirsiniz.

Devlet destekli finansmanın avantajları ve süreçteki riskler nelerdir?

Devlet destekli finansman düşük faiz olanakları sağlarken, kentsel dönüşüm kredisi süreci teknik detayları, yasal prosedürleri ve finansal hesaplamaları nedeniyle dikkat ve uzmanlık gerektirir. Başvuru ve proje aşamalarında yapılacak küçük bir hata destek fırsatının kaçırılmasına veya gereksiz maliyetlerle karşılaşılmasına neden olabilir.

Devlet faiz sübvansiyonu ve enerji verimliliği ek teşviki

Devlet, kentsel dönüşüm kredilerinin faiz oranının belirli bir kısmını karşılayarak piyasa koşullarının altında faiz oranlarıyla kredi kullanma imkanı sağlar. Buna ek olarak Enerji Kimlik Belgesi (EKB) A ve B sınıfı olan çevre dostu binalar inşa eden hak sahiplerine ilave faiz puanı desteği sunulmaktadır (5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu). Yeni yapılacak binanızın projesini A veya B enerji sınıfında hazırlattığınızda, standart faiz indirimine ilave puan desteğinden yararlanarak geri ödeme tutarınızı düşürebilirsiniz.

Karara katılmama, zemin iyileştirme maliyetleri ve usul hatası riskleri

Apartmanınızda alınan salt çoğunluk (%50 + 1 hisse) kararına katılmayan maliklerin hisseleri, rayiç bedel üzerinden diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Paydaşlarla anlaşmazlık yaşadığınızda veya çoğunluk kararına katılmadığınızda mülk payınızın açık artırmayla satılması durumuyla karşılaşırsınız.

Bütçe planlamasında ise alüvyon zeminli parsellerde jet grouting, derin karıştırma veya fore kazık gibi zemin iyileştirme maliyetleri kentsel dönüşüm inşaat bütçesine dahil edilmelidir. İzmir’in sahil kesimlerinde bina yenilerken bu zemin uygulamalarını başlangıç bütçesine katmadığınızda, inşaat aşamasında kentsel dönüşüm kredisi limitlerini aşan ek ödeme yükü ortaya çıkabilir.

Sık sorulan sorular

Riskli yapı tespiti, faiz indiriminin süresi, çoklu tapularda kentsel dönüşüm kredisi kullanımı ve geri ödeme takvimi hakkında mülk sahiplerinin karşılaştığı sorular ve yanıtları aşağıda yer almaktadır.

Riskli yapı raporu ücretini kim öder?

Riskli yapı tespit raporunun masrafları genellikle başvuru yapan yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından karşılanır; ancak bazı belediyeler bu konuda destek sağlayabilmektedir. Lisanslı kuruluşa başvurmadan önce bağlı bulunduğunuz belediyenin rapor ücreti desteği sunup sunmadığını öğrenebilirsiniz.

Faiz desteği ne kadar süreyle geçerlidir?

Devlet faiz desteği, kredinin kullanıldığı tarihten itibaren tüm vade boyunca (örneğin 10 yıl) geçerlidir ve sabit faizli kredi kullanıldıysa piyasadaki faiz dalgalanmaları hak sahibinin ödeyeceği destekli oranı etkilemez. Sözleşmenizi sabit faizle imzaladığınızda vade sonuna kadar aynı indirimli oran üzerinden taksitlerinizi ödersiniz.

Birden fazla bağımsız bölüm için ayrı kredi kullanılabilir mi?

Bir hak sahibi, riskli olarak tespit edilen birden fazla bağımsız bölümü (konut veya iş yeri) için her bağımsız bölümde belirlenen üst limit dahilinde ayrı ayrı kentsel dönüşüm kredisi kullanabilir. Hem eviniz hem de iş yeriniz dönüşüme giriyorsa, toplam limit kuralları çerçevesinde her biri için ayrı başvuru yapabilirsiniz.

Kredi geri ödemesi ne zaman başlar?

Kredi geri ödemelerinde inşaat süresi boyunca (genellikle maksimum 2 yıla kadar) sadece faiz ödemeli veya ödemesiz dönem seçenekleri bulunabilir; anapara ve faiz ödemeleri banka ile yapılacak anlaşmaya bağlı olarak bu süre bittikten veya konut teslim edildikten sonra başlar. İnşaat devam ederken bütçenizi zorlamamak için sözleşme aşamasında bankanızdan ödemesiz dönem talep edebilirsiniz.

İzmir’deki riskli yapınızı yenilerken veya güçlendirirken hak sahipliği şartlarını, zemin analizlerini, vergi muafiyetlerini ve kentsel dönüşüm kredisi ile kira yardımı arasındaki tercih kurallarını baştan planlayarak dönüşüm sürecini yasal çerçevede tamamlayabilirsiniz.