- startkeyzirve
- tapu devri, tapu rehberi, tapu 2025, tapu alım satım, tapu masrafları, tapu randevu, tapu işlemleri, tapu nasıl yapılır
- 0Yorumlar
- 555Görüntülenme
- Tapu Devir İşlemleri: Kapsamlı Süreç ve Masraf Rehberi
- Tapu Devri Nedir?
- Tapu Devri İçin Gerekli Belgeler
- Tapu Randevu Nasıl Alınır?
- Tapu Alım Satım Süreci
- Sözleşme Aşaması
- Tapu Müdürlüğüne Başvuru
- Tapu Masrafları
- Tapu Harcı
- Döner Sermaye Bedeli
- Dijitalleşen Tapu Devir Süreçleri ve Web-Tapu Portalı
- Tapu Devri İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Sonuç
Tapu Devri Nedir?
Tapu devri, bir gayrimenkulün mülkiyetinin yasal olarak bir kişiden başka bir kişiye aktarılması işlemidir. Bu işlem, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilir. Startkey Zirve uzmanları, tapu devri sürecinde size rehberlik ederek, her adımda yanınızda olabilir.
Tapu Devri İçin Gerekli Belgeler
Tapu devri işlemleri için gerekli belgeler 4721 sayılı TMK ve TKGM yönergeleri kapsamında belirlenmiştir. Güncel yasal düzenlemelere göre istenen belgeler:
- T.C. Kimlik Kartı / Pasaport: Tarafların veya yetkili vekillerinin fotoğraflı resmi kimlik belgeleri. (Önemli Not: TKGM genelgeleri uyarınca gerçek kişilerden vesikalık fotoğraf istenmesi uygulaması kaldırılmıştır).
- Tapu Senedi veya Bilgileri: Devre konu taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri.
- Belediye Rayiç Değer Belgesi: Taşınmazın bağlı bulunduğu ilçe belediyesinden alınan ve emlak vergisi borcu bulunmadığını gösteren beyan değeri belgesi.
- Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu uyarınca bağımsız bölümün geçerli DASK poliçesi.
- Düzenleme şeklinde Vekaletname (Varsa): 1512 sayılı Noterlik Kanunu md. 89 uyarınca işlem vekille yapılacaksa taşınmaz satış yetkisi içeren fotoğraflı vekaletname.
Tapu Randevu Nasıl Alınır?
Tapu randevusu almak, tapu devri işlemlerinin ilk adımıdır. Randevu işlemlerini online olarak veya telefonla gerçekleştirebilirsiniz.
- Web-Tapu Sistemi: webtapu.tkgm.gov.tr üzerinden e-Devlet ile giriş yaparak taşınmaz seçimi, evrak yükleme ve satış başvurusu doğrudan online olarak yapılır.
- Telefonla Bilgi ve Destek: Alo 181 Çağrı Merkezi üzerinden süreç takibi ve bilgi desteği alınabilir.
Sözleşme Aşaması
Alıcı ve satıcı arasında yapılan sözleşme, tapu devri işlemlerinin temelini oluşturur. Sözleşmede, gayrimenkulün bedeli, ödeme koşulları, teslim tarihi gibi önemli hususlar belirtilir.
Tapu Müdürlüğüne Başvuru
Gerekli belgelerle birlikte tapu müdürlüğüne başvuruda bulunulur ve randevu günü tapu devri işlemleri gerçekleştirilir.
Tapu Masrafları
Tapu devri işlemleri sırasında belirli masraflar ortaya çıkar. Bu masraflar, genellikle alıcı ve satıcı arasında paylaşılır.
Tapu Harcı
Tapu harcı, tapu devri işlemi için ödenmesi gereken bir vergidir.
Döner Sermaye Bedeli
Döner sermaye bedeli, tapu müdürlüklerinin hizmetleri için aldığı bir ücrettir.
Tapu Devri İşlemlerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tapu devri işlemlerinin sorunsuz bir şekilde tamamlanması için bazı önemli noktalara dikkat etmek gerekir.
- Uzman Desteği: Startkey Zirve gibi Ticaret Bakanlığı yetki belgeli profesyonellerle çalışmak, değerleme ve tapu takyidat süreçlerini güvenceye alır.
- Takyidat Denetimi: TMK Madde 1020 uyarınca tapu üzerinde haciz, ipotek, intifa veya dava şerhi bulunup bulunmadığı devirden önce incelenmelidir.
- Gerçek Değer Beyanı: 492 sayılı Kanun md. 63 uyarınca tapu harcı, belediye rayiç bedelinden az olmamak kaydıyla fiili satış bedeli üzerinden beyan edilmelidir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması ve Resmi Şekil Şartı
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması resmi tapu kütüğüne tescille gerçekleşir.
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması kanunen resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Adi yazılı sözleşmeler veya harici senetler mülkiyet devri hükmü doğurmaz.
Türk Medeni Kanunu gereğince bir şeye malik olan kimse hukuk düzeninin sınırları içinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malikin tasarruf yetkisi taşınmazını dilediği kişiye satma ve devretme hakkını da kapsar.
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tescille gerçekleşse de istisnai yasal durumlar mevcuttur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak bu hallerde dahi hak sahibinin taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilmesi için tescilin yapılması zorunludur.
Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Taşınmaz satışlarında satılanın yarar ve hasarı kanunda öngörülen ayrık haller dışında tescil anına kadar satıcıya aittir.
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille tamamlandığından alıcı bu andan itibaren malik sıfatını elde eder. Sözleşmenin imzalanması tek başına yeterli olmayıp tescil fiilinin resmi kütükte tamamlanması gerekir.
Malik olan kişinin tasarruf yetkisi Medeni Kanunun çizdiği sınırlar dahilinde korunur ve hukuki himaye görür. Taşınmaz üzerindeki kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi malikin mülkiyet hakkının özünü teşkil eder.
Tapu Sicilinin Açıklığı, İyiniyet ve Devletin Sorumluluğu
Türk Medeni Kanunu prensiplerine göre tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes kütükteki taşınmaz kayıtlarını inceleme ve bilgi alma yetkisine sahiptir.
Tapu sicilinin açıklığı ilkesinin doğal sonucu olarak kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.
Taşınmazlar üzerindeki aynî haklar kütüğe tescil ile doğar, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Kütükte daha önce tescil edilen bir hak, sonraki tescillere karşı hukuki önceliğe sahiptir.
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Sicil kaydının doğruluğuna güvenerek hareket eden alıcının iyiniyeti kanunen koruma altındadır.
Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Kötüniyetli kişiler tapu kaydındaki usulsüz tescilden hak elde edemezler. Hukuk düzeni, yolsuz tescile dayanan haksız kazanımları korumaz ve gerçek hak sahibine dava hakkı tanır.
Tapu kayıtlarının tutulmasındaki ihmal veya hatalardan doğan zararlardan ötürü devletin sorumluluğu esastır. Zarara uğrayan taraflar tapu müdürlüğünün işlemlerindeki yanlışlıklar nedeniyle devlete karşı tazminat davası açabilir.
İyiniyetli alıcıların tapu kaydındaki tescile güvenerek edindikleri haklar kanuni himaye görür. Alıcının kayıtlardaki görünen duruma dayanarak işlem yapması mülkiyet devrinin sıhhatini pekiştirir.
Sıralarını ve tarihlerini tescile göre alan haklar arasında önceki tarihli tescil sonraki işlemlere üstünlük sağlar.
Tasarruf Yetkisi, Tescil İstemi ve Hukuki Sebebin Belgelenmesi
Tapu kütüğüne yapılacak tescil tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır. Malikin tescil yönündeki açık ve yazılı iradesi bulunmadan tapuda devir işlemi tamamlanamaz.
Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi istemde bulunanın tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır. Tapu müdürlüğü istemde bulunanın mülk üzerinde tasarruf yetkisi olup olmadığını denetler. Hukuki sebebin geçerliliği kanıtlanmadıkça memur tarafından kütükte tescil gerçekleştirilemez.
İstemde bulunan kimse kendisinin sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu ispat etmek suretiyle tasarruf yetkisini belgelemiş olur.
Hukukî sebebin belgelenmesi bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ispatı suretiyle olur. Gerekli şekle uyulmadan yapılan başvurular tapu idaresi tarafından reddedilir.
Aile konutu şerhi veya eşlerin haklarının korunması kapsamında mahkemece tasarruf kısıtlaması getirilebilir. Hâkim, eşlerden birinin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisini kaldırırsa re’sen durumun tapu kütüğüne şerhedilmesine karar verir.
Böylece yazılı beyan şartı yerine getirilerek tescilin hukuki dayanağı oluşturulur.
Tasarruf işlemlerinin sıhhati hem tasarruf yetkisinin hem de hukuki sebebin belgelenmesine sıkı sıkıya bağlıdır. Belgelerde eksiklik tespit edilirse eksiklik giderilinceye kadar işlem ikmal edilemez.
İstemde bulunan temsilci tasarruf yetkisini noter düzenlemesi resmi vekaletname ile ispat eder.
Eşlerin ortak konut üzerindeki tasarruflarında ailenin korunması amacıyla mahkemece tasarruf yetkisi kısıtlanabilir. Hâkim, eşlerden birinin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisini kaldırırsa re’sen tapu kütüğüne şerh düşülmesine hükmeder.
Tapu Kanunu Kapsamında Resmi Senet Tanzimi ve Müdürlük Yetkisi
Tapu Kanunu uyarınca mülkiyete ve mülkiyetin gayri ayni haklara mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir.
Tapu Sicili Tüzüğü hükümleri uyarınca sözleşme düzenlenmesi gereken işlemlerde resmî senet düzenlenir.
Resmî senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar ilgili mevzuat ve yönetmelikle belirlenir.
Tapu işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen istem belgesi, resmî senet, tapu senedi ve ipotek belgelerinin birer örneği müdürlük tarafından hak sahiplerine verilir.
Müdürlükte tanzim edilen resmî senetler her yıl tarih ve yevmiye sırasıyla ciltlenerek saklanır.
Tapu ve Kadastro Harçları, Matrah ve Değerleme Esasları
Harçlar Kanunu uyarınca gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Taşınmazın belediyedeki emlak vergisi değeri yasal asgari matrahı teşkil eder.
Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır. İnşaatı devam eden veya tamamlanan bağımsız bölümlerin kat irtifaklı satışında harç matrahı toplam bedeldir.
Tapu Sicili Tüzüğü Uyarınca Kimlik Tespiti ve Elektronik Başvuru
Tapu Sicili Tüzüğü gereğince istemde bulunan hak sahibi gerçek kişi ise Türkiye Cumhuriyeti kimlik numaralı nüfus cüzdanı istenir. İbraz edilen kimlik bilgileri ile tescile esas belgelerde yer alan nüfus bilgileri memur tarafından karşılaştırılır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenecek resmî şekle tabî olmayan belge ve kayıt örneği verilmesi işlemleri elektronik ortamda tamamlanabilir. Web-Tapu sistemi üzerinden elektronik imza dâhil kimlik doğrulama yöntemleri kullanılarak başvuru süreci yürütülür. Dijital altyapı sayesinde vatandaşlar müdürlüğe gitmeden taşınmaz kaydı sorgulama ve ön başvuru yapabilmektedir.
Tapu sicilinde yapılacak haciz dahil her türlü kayıt sorgulaması istemlerinde Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarası veya taşınmazın ada ve parsel numarasının belirtilmesi zorunludur.
Tescile esas belgelerdeki nüfus bilgileri ile ibraz edilen kimlik belgesinin uyumu memurca doğrulanır.
Resmî senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar yönetmelikle belirlenen katı kurallara tabidir. İmza saatinde müdürlükte hazır bulunan taraflar resmi senedi okuyup anladıklarını beyan ederek imzalarını tamamlarlar. İmzaların tamamlanmasıyla birlikte tescil yevmiye numarası alınır ve mülkiyet devri hukuken kesinleşir.
Tescil anı itibariyle taşınmazın yarar ve hasarı resmi olarak yeni malike intikal eder.
Sonuç
Detaylı bilgi ve destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz. İletişim
