Resmi Gazete’de Yayımlandı: İmar Planı Değişikliklerinde “Değer Artış Payı” Dönemi Başladı

• startkeyzirve
• arsa değer artış payı, değer artış payı, imar planı değişikliği, imar yönetmeliği 2025, resmi gazete imar kararları, şehircilik bakanlığı yönetmelik
• 0Yorumlar
• 2132Görüntülenme

Arsa veya konut sahibiyseniz ya da yeni bir taşınmaz satın almayı değerlendiriyorsanız, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bu yönetmelikle birlikte, mülkünüzde yapılacak plan değişiklikleri sonrasında doğacak değer artış payı yükümlülüğü doğrudan yasal kurallara bağlandı.

Yeni düzenlemeye göre, bir taşınmazda imar planı değişikliği gerçekleştirildiğinde mülkün değerinde meydana gelen artışın büyük bir bölümü devlet hazinesine aktarılacak.

İmar planı değişikliğinde değer artış payı nedir ve yasal dayanağı nelerdir?

İmar planı değişikliğinde değer artış payı, taşınmaz maliklerinin talebi üzerine gerçekleştirilen ada ve parsel bazlı imar planı değişiklikleri sonucunda taşınmazın değerinde bir artış yaşanması durumunda kamuya ödenmesi zorunlu olan tutardır (3194 Sayılı İmar Kanunu Ek Madde 8). Mülk sahiplerinin imar başvuru süreçlerini doğrudan belirleyen bu düzenleme ile şehirlerdeki plansız büyümenin ve keyfi imar değişikliklerinin önüne geçilmesi amaçlanır. Aynı zamanda şehirlerin daha planlı bir şekilde gelişmesi ve imar değişikliklerinden doğan rantın kamuya kazandırılması hedefleniyor (Değer Artış Payı Yönetmeliği).

Değer artış payı hangi durumlarda uygulanır ve muafiyet halleri nelerdir?

Uygulama maliklerin talebiyle yapılan ada ve parsel ölçekli değişiklikleri kapsarken, kamu yatırımları ve sosyal donatı alanları için yapılan imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz. Taşınmazınızın bulunduğu bölgede kamu yatırımı veya sosyal donatı alanı kapsamında bir değişiklik yapıldığında bu ödeme yükümlülüğüyle karşılaşmazsınız.

Kentsel dönüşüm, riskli yapılar ve kamu alanlarında muafiyet

Afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek amacıyla yürütülen dönüşüm süreçlerinde muafiyet uygulanır (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun). Mülkünüz riskli yapı statüsündeyse, rezerv yapı alanlarında kalıyorsa ya da zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlarda bulunuyorsa, parsel maliklerinin plan değişikliklerinden herhangi bir değer artış payı kesintisi yapılmaz ve dönüşüm desteklenir.

Kamulaştırılamayan kamu hizmet alanlarında imar planı değişikliği

Özel mülkiyetinizde olup okul, sağlık tesisi veya resmi kurum alanı gibi “kamu hizmet alanı” olarak planlanmış ancak kamulaştırılmamış arazilerde kısıtlamalar kaldırılabilecek. İlgili kamu idaresinin onayı alındığında ve kamunun bu alana artık ihtiyaç duymadığının belirtilmesi durumunda, söz konusu arazilerde imar planı değişikliği yapılabilecek.

İmar planı değişikliği tekliflerinde aranan şartlar nelerdir?

Taşınmazınız için hazırlatacağınız plan değişiklikleri, plan ana kararlarını, sürekliliğini ve mekansal bütünlüğünü bozmayacak biçimde hazırlanmalıdır. İdarelerce yürütülen planlama süreçlerinde sosyal ve teknik altyapı dengesini korumak ve yerleşmenin kendine has özelliğine uygun teknik gerekçeleri sağlamak yasal bir zorunluluk olarak kabul edilmiştir.

Parsel bazında yoğunluk artışı ve fonksiyon değişikliği kısıtlamaları

Tek bir parsel için değişiklik başvurusu yaptığınızda, fonksiyon değişikliği hariç olmak üzere parsel bazında yani münferit parsellerde nüfusu ve yapı yoğunluğunu arttıran imar planı değişiklikleri yapılamaz. Kentsel dengenin korunması amacıyla bu nitelikteki plan kararları onaylanamaz (İmar Kanunu).

Ada bazında yapılaşma ve sosyal donatı şartları

Bin metrekareden az olmamak kaydıyla oluşmuş adalarda, ada bazında nüfusu ve yapı yoğunluğunu arttıran plan değişikliklerinde ve revizyonlarında donatı yükümlülüğü doğar. Böyle bir imar adasında yapı yoğunluğunu artıran değişiklik talep ettiğinizde, ihtiyaç duyulan kültürel tesis ile sosyal ve teknik altyapı kullanımları adanın merkezine en fazla 500 metre yarı çaplı alanda karşılanmak ve temin edilmek durumundadır.

Değer tespiti ve plan değişikliği süreci nasıl işler?

Plan değişikliği süreci, belediyelere ve yetkili mercilere yani kurumlara sunulan plan değişikliği tekliflerinde ihtiyaç analizini içeren sosyal ve teknik altyapı etki değerlendirme raporunun tanzim edilmesiyle başlar. Başvurunuzun değerlendirmeye alınması aşamasında ilgili idarelerce bu rapor aranır.

Değerleme kuruluşları ve kıymet takdir komisyonunun çalışma esasları

İmar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının tespiti, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından hazırlanan raporlarla yapılır (Sermaye Piyasası Kanunu). Yetkilendirilmiş lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşları, plan değişikliği açıklama raporundaki mer’i plan koşullarındaki değer tespiti ile birlikte değişiklik sonrası yeni değer tespitini yaparlar. İdarece oluşturulan Kıymet Takdir Komisyonu, lisanslı iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından hazırlanan raporları tetkik eder ve belirlenen ortalama yeni değerden az olmamak üzere nihai tutarı belirleyerek karara bağlar.

Değer artış payı hesabına esas raporları düzenleyen gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olan eksperler ile kurumsal değerleme kuruluşları, tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorundadırlar. Lisanslı değerleme kuruluşları ve uzmanlar bu birliğe üye sıfatıyla çalışırlar ve faaliyet gösterirler.

Kamulaştırma Kanunu kapsamında bedel tespiti kriterleri

İmar planı değişikliğinden doğan bedelin hesaplanmasında yasal bedel tespit esasları gözetilir (2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesi). Taşınmazınızın değer takdirinde komisyon ve uzmanlarca şu kriterler uygulanır:

• Kıymet takdir komisyonu arsanın yani taşınmazın değerini belirlerken, taşınmazın kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını inceler ve her unsurun ayrı ayrı değerini ayrıştırarak hesaplar ve tespit eder.
• Emsal karşılaştırma yönteminde, arsalarda kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre objektif satış değerini bulmak ve tespit etmek yasal bir gerekliliktir.
• Üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda resmi birim fiyatları, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı hesaba dahil edilir.
• Rapor tanzim edilirken bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri belirlemek yasal zorunluluktur.

Kamu payı oranı, ödeme süreleri ve gelir dağılımı nasıldır?

Parsel bazında yapılan imar planı değişiklikleri sonucu taşınmazın değerinde bir artış yaşanması durumunda, bu farkın %90’ının yani yüzde 90’ının kamuya ödenmesi zorunlu hale getirildi (7534 sayılı Kanun). Ödeyeceğiniz değer artış payı kesintisi, arsanın toplam değeri üzerinden değil, sadece plan değişikliği kaynaklı değer artışı üzerinden hesaplanacak.

Kamu payı hesaplama esasları ve ilgili idarelere dağılımı

Tahakkuk eden tutarlar ve bedeller, taşınmaz yani arsa maliklerince Hazine ve Maliye Bakanlığınca yetkilendirilen bankalara ve ilgili muhasebe birimine doğrudan yatırılır ve aktarılır. Tespit edilen değer artışının kamuya ödenen %90’ı; Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı (%25), Büyükşehir Belediyesi (%25), İlçe Belediyesi (%25) ve Genel Bütçe (%15) arasında dağıtılır. Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının ise yüzde yetmiş beşi Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına aktarılır.

Peşin ödeme indirimi, taksit süreleri ve TÜFE uygulaması

Yönetmelik mülk sahiplerine ödeme konusunda çeşitli kolaylıklar sunar ve değer artış payını ödemek isteyen vatandaşlar için iki farklı seçenek bulunur:

1. Peşin Ödeme İndirimi: Hesaplanan değer artış payının peşin olarak ödenmesi durumunda yüzde 10 indirim uygulanacak.
2. Taksit İmkanı: Mülk sahipleri, istekleri doğrultusunda ödemeyi taksitlendirerek yapabilecek.

Borcun taksitle ödenmesi halinde ilk ödeme, tahakkuk tarihini takip eden birinci ay içerisinde faizsiz olarak yapılır. Sonraki taksit ödemeleri ilk ödemeden sonraki altıncı, on ikinci ve on sekizinci aylarda gerçekleştirilir; kalan borç üzerine Türkiye İstatistik Kurumunun belirlediği Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) aylık değişim oranları eklenerek toplamda dört taksitte borç tasfiyesi tamamlanır ve borç tamamen söndürülür.

Düzenlemenin sağladığı kolaylıklar ve tapudaki kısıtlamalar nelerdir?

Plan değişikliği kesinleştiğinde taşınmazın değer artışına tabi olduğu tapu kütüğüne şerh edilir. Bu işlemle birlikte tapu kütüğünün beyanlar hanesine “Değer artış payı ödenmeden satış yapılamaz ve ruhsat verilemez” şerhi tescil edilir.

Tapu şerhi, satış engeli ve yapı ruhsatı kısıtlamaları

Mevzuat gereğince değer artış payının yani kamu payının tamamı ödenmeden tapuda satış, devir ve bağış yapılamaz. Aynı zamanda bu tutar ödenmeden ilgili parsele yapı ruhsatı düzenlenemez.

Ödeme kolaylıkları ve mülkiyet kısıtlamalarının kaldırılması

İnşaat sürecine başlamak isteyen malikler açısından kamu payının ödenmesinin yanı sıra borcun teminata bağlanması imkanı da yer alır; değer artış payı teminata bağlandığında yapı ruhsatı engeli ortadan kalkar. Ayrıca kamulaştırılamayan kamu hizmet alanlarında yapılacak plan değişikliğiyle, vatandaşların mülkiyet hakları üzerindeki kısıtlamalar kaldırılarak mağduriyetlerin ve uzun süren hukuki anlaşmazlıkların önüne geçilmesi hedefleniyor.

Sık sorulan sorular

Taşınmaz sahiplerinin ve alıcıların plan değişikliği sürecinde karşılaştığı sorular; parsel bazlı yapılaşma yasakları, riskli yapılardaki emsal artışı sınırları, ruhsat tadilatları ve ödeme süreleri üzerinde yoğunlaşır.

Parsel bazında kat artışı veya konut alanına dönüşüm yapılabilir mi?

Şehir planlama disiplini çerçevesinde kat adedini veya bina yüksekliğini arttıran parsel bazlı tadilatlar yasaklanmıştır. Kentsel fonksiyon dengesinin muhafazası gayesiyle mevzuata eklenen açık emredici kural uyarınca bir fonksiyon parsel bazında konut kullanımına dönüştürülemez; ticaret, turizm, sanayi veya kamu donatı alanlarının parsel ölçeğinde konut alanına çevrilmesi kanunen engellenmiştir.

Riskli yapılarda kamu payı kesintisi yapılır mı?

Riskli yapının bulunduğu parsellerde, meri imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanını en fazla yüzde yirmi kadar artıran plan değişikliklerinde kamu payı hükümleri uygulanmaz (6306 sayılı Kanun). Bu sınır içinde kalan inşaat alanı artışlarında maliklerden kesinti yapılmaz.

Kamu payı ödenmeden satış yapılabilir mi veya yapı ruhsatı alınabilir mi?

Mevcut inşaat ruhsatında teknik gerekçelerle yapılacak proje ve ruhsat tadilatlarında; emsal, inşaat alanı, yapı yüksekliği ve kullanım amacı değiştirilmemek kaydıyla muafiyet geçerlidir. Bu istisna dışındaki diğer tüm hallerde mali yükümlülük yerine getirilmeden yeni ruhsat veya tadilat ruhsatı verilemez ve onaylanamaz.

Kamu payı ödemelerinde indirim ve taksit seçeneği var mı?

Kanun hükümleri uyarınca tahakkuk eden kamu payı peşin veya taksitle ödenebilir. Mali yükümlülüğün peşin ödenmesi halinde yüzde on indirim uygulanır ve en geç tahakkukun oluştuğu tarihi takip eden bir ay içerisinde ödeme gerçekleştirilir. Arsa ve konut sahipleri, imar planı değişikliği başvurularında hem teknik altyapı raporlarını hem de tapu ve ödeme takvimini bu kurallara göre planlayarak işlemlerini yürütebilir.