- startkeyzirve
- 0Yorumlar
- 73Görüntülenme
Bir konut ya da arsa satın alırken karşılaştığınız 3 boyutlu şehir modelleri tkgm çalışmaları ve kadastro kayıtları, ülke koordinat sistemine dayalı olarak taşınmazların geometrik ve hukuki durumlarını belirlemek amacıyla yürütülür (Kadastro Kanunu). Ev sahibi veya alıcı olarak incelediğiniz tapu belgelerinin zemindeki gerçek sınırlarla uyumu bu temel amaca dayanır.
Devletin ve kişilerin taşınmaz mallarının geometrik ve hukuki durumları, ülke koordinat sistemine dayalı olarak tapu siciline kaydedilir. Mülkiyet edindiğinizde veya mevcut taşınmazınız üzerinde işlem yaptığınızda, sınırlarınız ve haklarınız bu resmi sicil kaydı üzerinden takip edilir.
3 Boyutlu Şehir Modelleri TKGM, 3B Kadastro, Hacimsel Mülkiyet ve Tapu Sicili Nedir ve Hukuki Dayanağı Nelerdir?
Kadastro Kanununa Göre Taşınmazların Geometrik ve Hukuki Tespiti
Taşınmazların geometrik ve hukuki tespiti, taşınmaz malların sınırlarını ve üzerindeki hak sahiplerini tespit ederek tapu siciline kaydetmekten oluşan ana kadastro görevleridir. Bir gayrimenkul alımında tapu kaydını kontrol ettiğinizde gördüğünüz sınır ve mülkiyet bilgileri bu görev kapsamında oluşturulur. 3 boyutlu şehir modelleri tkgm altyapısına da kaynaklık eden kanuni düzenlemeler uyarınca taşınmazlar üzerinde ortaya çıkan haklar resmi olarak bağlayıcıdır; alıcı ve satıcı dahil tüm taraflar mevzuat kurallarına eksiksiz uymak zorundadır ve bu haklar yetkili mahkemeler nezdinde korunur (Kadastro Kanunu).
Türk Medeni Kanununa Göre Taşınmazın Dikey Sınırları ve Kapsamı
Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kanunen kapsamı içine alır. Bir arsa veya bina payı edindiğinizde, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına arazide yapılan yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Sahip olduğunuz taşınmazın sınırları, 3 boyutlu şehir modelleri tkgmkapsamındaki sayısal verilerle de bütünleşen resmi kadastro planları ve arazi üzerindeki sabit sınır işaretleri ile yetkili mercilerce belirlenir (Türk Medeni Kanunu).
Tapu Sicilinin Yapısı ve Taşınmaz Olarak Kaydedilen Varlıklar
Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile yevmiye defterinden oluşan tapu sicili tutulur. Tapu müdürlüğünde işlem yaparken başvurduğunuz tapu sicili, ana kütükleri tamamlayan yevmiye defteri ile resmi belgeler ve taşınmaz plânlarından teşekkül eder. Tapu sicilinin örneği ile nasıl tutulacağı ve yardımcı siciller Cumhurbaşkanınca çıkarılan resmi yönetmelikle belirlenir (Türk Medeni Kanunu).
Tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilecek unsurlar şunlardır:
- Araziler,
- Bağımsız ve sürekli haklar,
- Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler.
Satın aldığınız kat mülkiyetine konu olan her bir konut ve işyeri niteliğindeki bağımsız bölümler, 3 boyutlu şehir modelleri tkgm sisteminde de karşılığı bulunan müstakil bir taşınmaz olarak tapu siciline kaydedilir. Tapu kütüğünde her taşınmaza ayrı bir sayfa ayrılarak taşınmazın yüzölçümü, cinsi ve üzerindeki ayni haklar eksiksiz yazılır ve bu işlem kanuni bir zorunluluktur (Türk Medeni Kanunu).
Harita Yenileme, Kat Mülkiyeti ve İmar Uygulamaları Hangi Durumlarda Yapılır?
22/a Uygulaması ile Yetersiz Haritaların Yenilenmesi ve Hata Düzeltmeleri
Kadastrosu tamamlanan yerlerde sınırları ve teknik nitelikleri yetersiz kalan eski kadastro haritaları, kanun hükmü gereği yirmi iki taksim a maddesi (22/a uygulaması) uyarınca yenilenir ve yenileme çalışmaları sonucunda oluşturulan yeni kadastro haritaları taşınmazların güncel sınırlarını tespit eder. Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü ve sınırlandırma hataları idari yoldan düzeltilebilir. Tapu planının oluşturulduğu tarihteki ölçü ve hesaplamalar ile 3 boyutlu şehir modelleri tkgm altyapısındaki güncel teknolojilerle yeniden hesaplanan koordinat ve yüzölçümü değerleri arasındaki miktar, fark olarak tanımlanır. Kadastro müdürlüğü, taşınmazlarda ölçü ve sınırlandırma işlemlerinden doğan yanılma sınırı dışındaki farkları ilgilinin müracaatı veya re’sen usulünce düzeltir (Kadastro Kanunu).
Yapılarda Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı ve Yeni Kütük Sayfası Açılması
Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bulunan bölümleri üzerinde bağımsız mülkiyet hakları ve kat mülkiyeti kurulabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu). Henüz tamamlanmamış bir projeden konut veya işyeri aldığınızda, yapılmakta olan binalarda mimari projeye dayalı olarak inşaatın ilerleyen evreleri için kat irtifakı tesisi mümkün kılınmıştır. Bir parselin bölünmesi veya üzerinde 3 boyutlu şehir modelleri tkgm verileriyle uyumlu kat mülkiyeti kurulması hâlinde, tapu kütüğündeki ana sayfa kapatılarak yeni bağımsız sayfalar oluşturulur (Türk Medeni Kanunu).
İmar Planı Kademeleri ve Madde 18 Kapsamında Arsa Düzenlemeleri
Arsanızın yapılaşma şartlarını belirleyen imar planları; bölge planı, çevre düzeni planı, nazım imar planı ve uygulama imar planı kademelerinden oluşarak hiyerarşik uyum gösterir. Nazım imar planı ve uygulama imar planından meydana gelen imar planları, üst kademe çevre düzeni planı kararlarına uygun şekilde hazırlanır. Belediyelerce onaylanan uygulama imar planları, 3 boyutlu şehir modelleri tkgm çalışmalarında da yer alan parsel bazında yapılaşma koşullarını ve bina yükseklik sınırlarını belirler. Belediyeler, imar sınırları içindeki binalı veya binasız arsa ve arazileri maliklerin muvafakati ve rızası aranmaksızın birleştirmeye, düzenlemeye ve bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya yetkilidir (İmar Kanunu, Madde 18).
Kadastro, Kat Mülkiyeti ve Yapı Ruhsatı İçin Gerekli Şartlar ve Belgeler Nelerdir?
Kadastro Tespitinde Tapu Kayıtları ve Resmi Belgelerin Esas Alınması
Tapuda kayıtlı taşınmaz mallar, kadastro sırasında mevcut tapu kayıtları ve resmi belgeleri doğrudan esas alınarak hak sahipleri adına tespit edilir. Mülkünüzün bulunduğu alanda yürütülen ve 3 boyutlu şehir modelleri tkgm altyapısına veri sağlayan kadastro tespiti sırasında, tapuda kayıtlı taşınmaz malların mevcut belgeler üzerinden hak sahipleri adına yazılması yasal bir zorunluluktur (Kadastro Kanunu).
Kat Mülkiyeti Kurulumunda Arsa Payı, Resmi Senet ve Onaylı Mimari Proje Şartı
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, resmi senet düzenlenmesi ve tapu siciline tescil edilmesi suretiyle hukuken vücut bulur; resmi senet düzenlenmeksizin ve tapu siciline tescil yapılmaksızın kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesis edilemez. Daire veya işyeri alırken tapuda gördüğünüz arsa payı ile doğrudan bağlantılı olan kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bağımsız bölümlerin konumuna göre belirlenir. Bağımsız bölümlerin her birine konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payı tahsis edilmesi kanuni bir zorunluluktur (Kat Mülkiyeti Kanunu).
Binanızda kat mülkiyeti kurulması için yetkili mimar tarafından hazırlanan ve belediyece onaylanan mimari projenin tapu idaresine sunulması şarttır. 3 boyutlu şehir modelleri tkgm sisteminde hacimsel gösterime imkan tanıyan bu mimari projede bağımsız bölümlerin sınırları, iç mekan dağılımları ve eklentileri kesin ölçüleriyle açıkça gösterilmelidir. Mimari projenin yetkili makamlarca onaylanmış olması, kat mülkiyeti ve kat irtifakı tescili için kanuni bir ön şarttır (Kat Mülkiyeti Kanunu).
Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni Başvuru Belgeleri
Kapsama giren bütün yapılar için inşaata başlamadan önce yetkili belediye veya valilikten yapı ruhsatı (yapı ruhsatiyesi) alınması kanuni bir mecburiyettir. Arsanızda yapı ruhsatı almak için şu belgelerle yetkili mercilere başvurulması ve bunların idareye teslim edilmesi yasal bir gerekliliktir:
- Tapu senedi (tapu tescil belgesi),
- Onaylı mimari proje,
- Statik proje,
- Elektrik ve tesisat projeleri.
Yapı ruhsatı başvurusunda sunulan projelerin yürürlükteki imar planına ve yapı denetim standartlarına uygunluğu ilgili idare tarafından detaylıca incelenir. 3 boyutlu şehir modelleri tkgm kayıtlarına da konu olan yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları bittiğinde ise bu kısımların kullanılması için belediyeden yapı kullanma izni (iskan belgesi) alınması mecburidir (İmar Kanunu).
3 Boyutlu Şehir Modelleri TKGM Kapsamında Kadastro Tespiti, Tescil ve İskan Süreci Adım Adım Nasıl İşler?
Kadastro Sınırlandırma, Tutanak, Askı İlanı ve Kesinleşme Aşamaları
Belirlenen çalışma alanlarında yer alan taşınmaz malların sınır tespiti kadastro ekiplerince resmi olarak icra edilir. Taşınmazınızın bulunduğu mahalle veya köyde yürütülen bu tespit ve kesinleşme süreci adım adım şu şekilde ilerler:
- Kadastro teknisyenleri, çalışma alanındaki taşınmaz malların sınırlarını belirlerken bilirkişilerin ve muhtarın beyanlarına resmi şekilde başvurur; bilirkişiler ve muhtar, teknisyenlere mevzuat gereği rehberlik eder.
- Yetkili kadastro teknisyenleri, çalışma alanındaki taşınmaz malların sınırlandırma ve tespit işlemlerini kanuna uygun şekilde tamamlar.
- Kadastro tutanağı düzenlendikten sonra hak sahipleri ile sınır ihtilafları tutanağa kaydedilerek askı ilanına çıkarılır.
- Kesinleşen kadastro tutanaklarındaki haklar tapu kütüğüne tescil edilerek taşınmaz mülkiyetinin değişmez hukuki dayanağını oluşturur (Kadastro Kanunu).
Kadastro Çalışma Alanlarında Akit, Tescil ve Tedbir Bildirimleri
Çalışma alanlarında kadastroya başlandıktan sonra taşınmazınızla ilgili yapacağınız her türlü akit ve tescil işlemleri, kadastro müdürlüğünden sorularak alınacak cevaba göre yapılır. Alım satım gibi işlemlerde taşınmaz malların akit ve tescil işlemlerine ait resmi kayıt örnekleri, tapu sicil müdürlükleri tarafından derhal kadastro müdürlüğüne gönderilir. 3 boyutlu şehir modelleri tkgm verileriyle de takip edilen taşınmazlara ilişkin ihtiyati tedbir ve haciz kararları sicile işlenmekle birlikte, tutanağa geçirilmek üzere resen kadastro müdürlüğüne bildirilir (Kadastro Kanunu).
Bağımsız Bölüm Tescili ve İskan Sonrası Resen Kat Mülkiyetine Geçiş
Bağımsız bölüm tescilinde kat mülkiyeti kütüğünde her bağımsız bölüme ayrı bir sayfa ayrılarak o bölüme ait bilgiler kütüğe tescil edilir ve bir bağımsız bölümün dışında bulunan, doğrudan o bölüme tahsis edilmiş yerler eklenti sayılarak tapu kütüğüne tescil edilir (Kat Mülkiyeti Kanunu). İnşaat tamamlandığında belediyeler, onayladıkları iskan belgelerini 3 boyutlu şehir modelleri tkgm entegrasyonunu destekleyen elektronik ortamda derhal tapu müdürlüğüne göndermekle yükümlüdür (İmar Kanunu).
İşlemlerde Yasal Süreler, Bedeller ve Kesinti Esasları Nelerdir?
Kadastro Askı İlanı, Taşkın Yapı İtirazı ve İskan Onay Süreleri
Askı süresinde dava açılmayan kadastro tutanaklarındaki geometrik sınırlar ve hak sahipliği kesinleşerek resmiyet kazanır (Kadastro Kanunu). Mülkiyet sınırlarınızın kesinleştiği bu askı sürecinin yanı sıra, komşu parselden arazinize yapı taşması halinde taşmayı öğrendiğiniz tarihten itibaren işleyen yasal itiraz süresini ve inşaat bitiminde ilgili idarenin yerinde inceleme yaparak tamamladığı yapı kullanma izni onay süresini takip etmeniz haklarınızın korunmasını sağlar.
Taşkın Yapı İrtifak Bedeli ve Düzenleme Ortaklık Payı Kesintisi
Taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını talep edebilir (Türk Medeni Kanunu). Diğer yandan arsanızın bulunduğu bölgede belediyece yürütülen ve 3 boyutlu şehir modelleri tkgm haritalarına işlenen arsa ve arazi düzenlemesi sırasında, kamu hizmet alanları için kanunun belirlediği yasal sınırı aşmamak kaydıyla düzenleme ortaklık payı kesilir (İmar Kanunu).
Kadastro, Kat Mülkiyeti ve İmar Mevzuatındaki Benzer Kavramların Farkları Nelerdir?
Kadastro Bölgesi ile Kadastro Alanı Arasındaki Fark
Kadastro bölgesi sınırları her ilin idari mülki sınırları olarak kanun uyarınca belirlenirken, kadastro alanı her köy veya mahalle sınırları içinde kalan taşınmazların bütünüdür (Kadastro Kanunu). Taşınmazınızın kayıtlarını 3 boyutlu şehir modelleri tkgm üzerinden incelerken il düzeyindeki idari sınırı kadastro bölgesi, mahalle veya köy ölçeğindeki taşınmaz bütününü ise kadastro alanı olarak görürsünüz.
Ana Gayrimenkul, Bağımsız Bölüm, Eklenti ve Ortak Yerlerin Farkları
Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe ana gayrimenkul, bağımsız kullanılabilen bölümlerine ise bağımsız bölüm adı verilir. Satın aldığınız bağımsız bölümün dışında kalan ve doğrudan o bölüme özgülenmiş kömürlük, depo gibi yerler eklenti olarak kabul edilirken, ana gayrimenkulün bağımsız bölümler dışında kalan ve ortaklaşa yararlanılan alanları kanunen ortak yerler şeklinde tanımlanır. Bina temelleri, ana duvarlar, taşıyıcı kolonlar, kirişler ve çatılar sözleşmede aksine hüküm bulunsa dahi kanunen mutlak ortak yer sayılır ve kat maliklerinin ortaklaşa mülkiyetinde olan ortak yerlerdendir. Bağımsız bölüm malikleri, ortak yerler üzerinde arsa payları oranında kullanım ve mülkiyet hakkına yasal olarak sahiptirler (Kat Mülkiyeti Kanunu).
İmar Kanununa Göre Yapı ile Bina Kavramlarının Farkı
Yapı kavramı; karada ve suda yapılan daimi veya muvakkat (geçici), resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatların tamamını içine alan tesisleri kapsar. Bina ise kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri bağımsız yapı bölümleri olarak tanımlanmıştır (İmar Kanunu). 3 boyutlu şehir modelleri tkgm incelemelerinde her bina bir yapı niteliği taşırken, yapı kavramı yeraltı ve yerüstü tüm tesisleri içine alır.
Tapu Siciline Güvenin Avantajları ile Sınır ve Yapı İhlali Riskleri Nelerdir?
Tapu Sicilinin Aleniyeti, İyiniyetin Korunması ve Resmi Planın Üstünlüğü
Tapu sicili herkese açık olup ilgisini inanılır kılan herkes tapu kütüğündeki sayfaları ve resmi belgeleri inceleme yetkisine sahiptir ve bunların tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini isteyebilir. Bir gayrimenkul alırken kimse tapu sicilinde yazılı olan bir hususu bilmediğini ileri sürerek hukuki sorumluluktan kaçınamaz; buna karşılık tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı kanun gereğince geçerlidir ve korunur. Ayrıca 3 boyutlu şehir modelleri tkgm verilerinin dayandığı plan sınırları ile zemin üzerindeki işaretler çeliştiğinde, tapu sicilinin resmi planındaki koordinat verileri üstün tutulur (Türk Medeni Kanunu).
Arsa Payı Uyuşmazlığı, Ortak Yer ve Eklentilerin Devir Kısıtlamaları
Bağımsız bölümünüzü sattığınızda, devredildiğinde veya miras yoluyla intikal ettiğinde, ortak yerlerdeki pay da kendiliğinden yeni malike intikal eder. Buna karşılık kat maliklerinin ortak yerlerdeki payları bağımsız bölümün mülkiyetinden ayrı olarak rehnedilemez ve eklentiler ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası niteliğindedir (Kat Mülkiyeti Kanunu). Daire alırken arsa payının bağımsız bölümün konumu ve büyüklüğüyle orantısız olması ise malikler arasında uyuşmazlık riski doğurur.
Haksız Malzeme Kullanımı, Taşkın Yapılar ve Ruhsatsız Değişiklik Riskleri
Bir kimse başkasına ait araziye inşaat malzemesi kullanarak yapı yaparsa veya başkasının arazisindeki yapıda sahibinin rızası olmaksızın malzeme kullanmışsa, malzeme sahibi malzemenin sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir ve talep edebilir. Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı ise yapıyı yapan malikin irtifak hakkı varsa onun taşınmazının bütünleyici parçası olur (Türk Medeni Kanunu). Ayrıca 3 boyutlu şehir modelleri tkgm denetimlerinde de tespit edilebilen ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması, idareden yeniden ruhsat alınmasına yasal olarak bağlıdır (İmar Kanunu).
Sık Sorulan Sorular
Plan Sınırları ile Zemindeki İşaretler Çelişirse Hangisi Esas Alınır?
Tapu planları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmadığı takdirde, taşınmazın sınırlarının belirlenmesinde asıl olan resmi plandaki sınırdır (Türk Medeni Kanunu). Satın alacağınız arsanın zemindeki işaretleri farklı görünse bile resmi plandaki sınır geçerli kabul edilir.
Ortak Yerler ve Eklentiler Bağımsız Bölümden Ayrı Devredilebilir mi?
Kat maliklerinin ortak yerlerdeki payları bağımsız bölümün mülkiyetinden bağımsız ve ayrı olarak devredilemez; aynı şekilde eklentiler de ana bölümden bağımsız olarak başkasına devredilemez (Kat Mülkiyeti Kanunu). Bir konut veya işyeri aldığınızda kömürlük ya da depo gibi eklentileri ve ortak alan paylarını tek başına başka bir kişiye satamazsınız.
Arsa Payı Hatalı Belirlenmişse Nasıl Düzeltilir?
Bağımsız bölümlerden her birine konumu ve büyüklüğü ile orantılı arsa payı tahsis edilmediği hallerde mahkemeden yeniden düzenleme istenebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu). Mülkünüzün arsa payında orantısızlık tespit ettiğinizde yargı yoluna başvurarak düzeltme talep edebilirsiniz.
Komşu Parsele Taşan Yapılarda İrtifak Hakkı Hangi Sürede İstenir?
Zarar gören malik, taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediğinde taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse irtifak hakkı isteyebilir (Türk Medeni Kanunu). Arazinize komşu parselden bir taşma yapıldığını öğrendiğinizde bu onbeş gün içinde itiraz hakkınızı kullanabilirsiniz.
İskan Kaç Günde Onaylanır ve Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir?
İlgili idare, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunu yerinde inceleyerek otuz gün içinde yapı kullanma iznini onaylar (İmar Kanunu). Yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmesiyle birlikte kat irtifaklı taşınmazlar idarece resen kat mülkiyetine çevrilir (Kat Mülkiyeti Kanunu). Kadastro tespitinden imar planına, 3 boyutlu şehir modelleri tkgm kayıtlarından kat mülkiyeti tesciline kadar tüm bu yasal kuralları takip ederek taşınmaz alım, satım ve inşa süreçlerinizi mevzuata uygun biçimde yürütebilirsiniz.
