- startkeyzirve
- 0Yorumlar
- 48Görüntülenme
7464 sayılı kanun turizm amaçlı kiralama izin belgesi nedir ve yasal dayanağı nelerdir
İzin belgesi, kiraya verenin konutunu gerçek veya tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle kiralamasına olanak sağlayan, Bakanlıkça düzenlenen ve idari ruhsat hükmünde olan resmi yetkilendirme belgesidir. Evinizi kısa süreli konaklamaya açtığınızda karşılaşacağınız 7464 sayılı kanun turizm amaçlı kiralama kuralları, konutların gerçek ve tüzel kişilere turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasları emredici hükme bağlar (7464 sayılı Kanun).
Gerçek ve tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle tahsis edilmek istenen konutlar için kiraya veren adına tanzim edilen bu belge, mülk sahiplerinin yasal mevzuat sınırları içerisinde kalmalarını zorunlu kılar. İdare, kayıt dışı günübirlik kiralama faaliyetlerinin önüne geçmek amacıyla bu resmi yetkilendirmeyi yürürlüğe koymuştur.
Mevzuata göre kiraya veren kimdir ve hangi taşınmazlar konut sayılır
Mevzuata göre kiraya veren, konutun mülkiyetine sahip olan malik ya da üzerinde intifa hakkı veya üst hakkı tesis edilmek suretiyle konutu tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişidir. Başvuru yapacağınız zaman kiraya veren sıfatıyla hak sahipliğiniz ve kullanım tasarrufunuz resmi tapu kayıtlarıyla tevsik edilir, bütün hukuki işlemler bu kayıtlara göre tesis edilir.
Kanun kapsamındaki konut kavramı ise tapu sicilinde konut veya mesken amaçlı kayıtlı bulunan ya da üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu olan, ticari unvan taşımayan her türlü bağımsız bölümü ifade eder. İdareye başvurduğunuzda bağımsız bölümünüzün konut niteliğinin değerlendirilmesinde yapı kayıt belgeleri, tapu kütüğü bilgileri ve mimari projeye uygun tescil kayıtları esas alınır.
İzin belgesi hangi durumlarda alınır ve kapsam dışı kiralamalar nelerdir
Konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması ticari nitelikli bir tahsis olduğundan, bu süreyi aşmayan kiralamalarda izin belgesi alınır. 7464 sayılı kanun turizm amaçlı kiralama uygulamalarında meskenin hangi gayeyle tahsis edildiğine bakılmaz, yüz günü geçmeyen her konaklama aynı kurallara tabidir.
Konutunuzu turizm amaçlı kiralayabilmeniz için kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi almanız kanunen zorunludur. İzin belgesi bulunmayan mülklerin bu kapsamda kiralanması yasaktır. Sözleşme öncesinde izin belgesi alınması, kiracınızla aranızda akdedilecek kiralama sözleşmelerinin geçerlilik şartıdır ve idari kontrollerde görevlilerce ilk olarak bu resmi belge sorulur.
Tek seferde yüz günü aşan kiralamalar ve şirket personeli kullanımları
Tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar kapsam dışındadır ve bu sözleşmeler için izin belgesi alınmaz. Evinizi tek seferde yüz günden fazla süreli yıllık veya aylık kiralama kontratlarıyla verdiğinizde turizm belgesi aranmaz, bu sözleşmeler genel kira hükümlerine tabi tutulur. Tek seferde yüz günden fazla süreli olağan mesken kiralarında taraflar arasındaki uyuşmazlıklar doğrudan borçlar kanunu hükümleriyle çözülür (7464 sayılı Kanun).
Kurumsal kiralamalarda da özel bir istisna ile karşılaşırsınız: tüzel kişi kullanıcıların yani şirketlerin kiraladıkları konutu iş seyahati veya proje amacıyla kendi personeline kullandırması alt kiralama yasağı kapsamı dışındadır. Şirketlerin kendi personeli için yaptığı bu tahsisler cezai işlem doğurmaz; kurumsal sözleşmelerde çalışan listesinin ibraz edilmesi yeterli görülür.
7464 sayılı kanun turizm amaçlı kiralama izin belgesi alma şartları nelerdir
İzin belgesini alma ve başvuru şartlarını eksiksiz yerine getirme yükümlülüğü doğrudan kiraya verene aittir ve malik olarak bu yükümlülüğü üçüncü kişilere devredemezsiniz. 7464 sayılı kanun turizm amaçlı kiralama sürecinde vekiliniz aracılığıyla işlem yapsanız veya kiralama süreçlerini üçüncü şahıslara bıraksanız dahi hukuki mesuliyet ve cezai muhataplık kiraya verende kalır.
Apartman ve sitelerde kat malikleri oy birliği kararı ve yüzde yirmi beş kotası
İzin belgesi başvuru dosyanızda, bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından turizm faaliyeti yürütülmesine dair oy birliği ile alınan yazılı kararın ibraz edilmesi zorunludur. Binadaki tek bir kat malikinin dahi itirazı izin belgesi başvurunuzun reddine gerekçe teşkil eder, oy birliği kararı olmaksızın dosya kabulü yapılmaz. Kat maliklerinin oy birliği ile muvafakat verdiklerini gösteren karar tutanağının, apartman karar defterinin noter tasdikli suretiyle belgelenmesi talep edilir.
Birden fazla bağımsız bölüm içeren konut sitelerinde ve toplu yapılarda ise oy birliği şartı sadece kiralanan konutun bulunduğu bina veya blok için aranır; diğer bloklardaki maliklerin onayına ihtiyaç duymazsınız. Konut sitelerinde tanzim edilen izin belgesinin veya fotokopisinin site yönetimine bildirilmesi ve verilmesi zorunludur; ortak alan kullanımına dair yönetim planı hükümleri saklıdır.
Ayrıca üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren şahıs veya şirket adına dairelerin en fazla yüzde yirmi beşi için izin belgesi düzenlenebilir. Uygulanan bu yüzde yirmi beş kota sınırı ile bir binadaki bağımsız bölümlerin çoğunluğunun tek elde toplanması, konutların topluca kiralanarak otel benzeri işletilmesi engellenir ve gayrimenkul piyasasında yerel dengelerin, komşuluk bağlarının korunması hedeflenir.
Yüksek nitelikli konutlarda ve rezidanslarda muafiyet ve işletme kuralları
Resepsiyon, sosyal imkanlar ve lüks donatılar barındıran yüksek nitelikli konutlara yani rezidanslara, yönetim planında izin verilmiş olması kaydıyla, kat malikleri oy birliği ve yüzde yirmi beş kota şartları aranmaksızın Bakanlıkça izin belgesi düzenlenebilir (7464 sayılı Kanun, üçüncü ve dördüncü fıkralar).
Rezidans tipi yüksek nitelikli konutlarda 7464 sayılı kanun turizm amaçlı kiralama faaliyeti konut işletmesi olan profesyonel yönetim veya işletmeci şirket eliyle yürütülebilir. Bu yapılarda bağımsız bölüm malikleri ile işletmeci şirket arasındaki sözleşme ve işletme planındaki yetkilendirme esas alınarak, kurumsal işletmeci şirket adına toplu izin belgesi düzenlenebilir.
A grubu seyahat acentası aracılığı şartı ve alt kiralama yasağı
Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama aracılık faaliyeti yürütülecekse, bu işlemler münhasıran A grubu seyahat acentaları vasıtasıyla yürütülmek zorundadır. A grubu seyahat acentası belgesi taşımayan kişi, şirket veya belgesiz komisyoncuların kiralama işlemlerine aracılık etmesi kanunen yasaktır.
Diğer yandan izin belgesi sahibinden konutu kiralayan kullanıcıların veya olağan mesken kiracılarının, kiraladıkları konutu kendi adlarına üçüncü şahıslara ticari kazanç veya turizm amacıyla alt kiralamaya tabi tutmaları kanunen yasaktır.
İzin belgesi alma, bildirim ve faaliyet süreci adım adım nasıl işler
İzin belgesi alma ve faaliyet süreci; Kültür ve Turizm Bakanlığı veya valilik başvurusu, konut girişine plaket asılması, misafirlerin kimlik bildirimi ve saha denetimleri adımlarıyla işler. 7464 sayılı kanun turizm amaçlı kiralama işlemlerinde bütün bu aşamaları resmi makamların denetimi altında yürütürsünüz.
Bakanlık ve valilik yetkisiyle başvuru, plaket asma ve kimlik bildirimi
İzin belgesi vermeye yetkili merci Kültür ve Turizm Bakanlığı olup, Bakanlık bu yetkisini valilik vasıtasıyla da kullanabilir ve başvuru dosyalarını il müdürlükleri aracılığıyla tetkik ettirebilir. Kanunun uygulanmasında valilik, turizm amaçlı kiralanan konutun bulunduğu ilin valiliğini yani mülki idaresini ifade eder. Kültür ve Turizm Bakanlığı turizm amaçlı kiralamalarda asli denetim yetkisine sahiptir ve gerekli gördüğü durumlarda bu yetkisini valilik teşkilatı vasıtasıyla doğrudan kullanarak yerinde saha denetimleri yaptırabilir. Valilik; idari başvuruların kabulü, ilk inceleme aşamaları, resmi kayıt ve saha ekipleri marifetiyle yerinde yapılan denetim ve tespit işlemlerinde Bakanlık adına doğrudan tasarrufta bulunur, ayrıca yerel kolluk birimleriyle koordineli biçimde kamu düzenini muhafaza eder.
Belgeniz çıktığında Kültür ve Turizm Bakanlığınca nitelikleri belirlenen standart plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun giriş kapısına görünür biçimde asılır. Kamu denetiminin ön şartı olan bu standart plaket, apartman veya bina sakinlerinin ve denetim ekiplerinin bilgilendirilmesini sağlar, bina sakinlerinin huzur ve emniyetini sağlayan görsel bir işaret vazifesi görür.
Faaliyet başladığında izin belgesi verilen konutlar hakkında kimlik bildirme kuralları doğrudan uygulanır ve konaklayan kişilerin kimlik bilgilerinin kolluk kuvvetlerine yani emniyet birimlerine anlık bildirilmesi zorunludur. Kimlik bildirme yükümlülüğü bakımından izin belgesi sahibi bizzat sorumlu kişi ve resmi muhatap kabul edilir; bu sorumluluğun üçüncü şahıslara havale edilmesi kabul görmez (1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu).
Sözleşmenin sona ermesi, belge sahibinin ölümü ve belgenin iptali
İzin belgesi sahibi ile konaklayan kullanıcı arasındaki kısa süreli kiralama sözleşmesi, sözleşmede belirtilen sürenin yani vadenin sonunda herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın ve kanuni uzama olmaksızın kendiliğinden sona erer. Sözleşme süresinin dolmasıyla kullanıcının zilyetlik hakkı kalkar; kullanıcı bağımsız bölümü derhal tahliye etmekle yükümlüdür ve uzama hükümleri işletilmeksizin tahliyeyi doğrudan talep edebilirsiniz.
İzin belgesi sahibi gerçek kişinin vefat etmesi halinde, ölüm tarihinden itibaren üç ay içerisinde mirasçılar tarafından başvuruda bulunulmazsa izin belgesi hükümsüz ve geçersiz hale gelir. Bu durumda tereke intikali tamamlanana kadar faaliyetin durdurulması gerekir ve taşınmazın yeniden kiralanabilmesi için sıfırdan ruhsatlandırma şartı aranır. Ayrıca 7464 sayılı kanun turizm amaçlı kiralama faaliyetini durduran izin belgesi sahibinin feragat dilekçesi vererek iptal talebinde bulunması halinde, izin belgesi iptal edilerek idari kayıtlardan terkin edilir ve konutun tekrar olağan mesken kirasına döndürülmesi serbesttir.
İzin belgesi ve plaket ücretleri ile yasal süreler nelerdir
İzin belgesi ve plaket ücret tarifesi Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından tespit edilir; sürecin yasal süreleri ise on beş günlük idari mühletler ile üç aylık mirasçı başvuru süresinden oluşur. Plaket temini için Bakanlıkça belirlenen plaket bedelinin yatırılarak resmi mühürlü levhanın teslim alınması gereklidir.
Uygulamada karşılaşacağınız yasal süreler şunlardır:
- İzin belgesi sahibi gerçek kişinin vefatı halinde mirasçıların belgenin geçerliliğini korumak için başvuru süresi ölüm tarihinden itibaren üç aydır.
- İzinsiz kiralama tespitinde kaçak faaliyetin durdurulması ve izin belgesi alınması amacıyla mülk sahibine verilen ilk yasal mühlet on beş gündür.
- İlk sürenin sonunda belgesiz faaliyeti sürdürenlere ikinci ceza kesildiğinde belge almaları için tanınan son süre on beş gündür.
- Bakanlıkça düzenlenen plaketin konutun giriş kapısına asılmaması halinde plaketin montajı için tanınan süre on beş gündür.
Turizm amaçlı kiralamanın olağan mesken kirasından farkları nelerdir
7464 sayılı kanun turizm amaçlı kiralama ile olağan mesken kirası arasındaki temel fark; yüz günlük süre sınırı, izin belgesi şartı, tabi olunan kanun ve sözleşmenin vade sonunda kendiliğinden bitmesidir. Konutunuzu en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiraladığınızda ticari nitelikli bir tahsis yapmış olursunuz; tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan yıllık veya aylık kiralamalarda ise turizm belgesi aranmaz ve genel kira hükümleri uygulanır.
Olağan mesken kiralarında uyuşmazlıklar doğrudan borçlar kanunu hükümleriyle çözülürken, kısa süreli turizm kiralamalarında sözleşme vadesi dolduğunda kanuni uzama olmaz. Kullanıcı, sözleşmede yazılı sürenin sonunda ihtara gerek kalmadan zilyetlik hakkını kaybeder ve konutu derhal tahliye etmekle yükümlü olur.
İzin belgesiyle kiralamanın sağladığı haklar ile cezalar ve yaptırım riskleri nelerdir
İzin belgesiyle kiralama yapmak mülk sahibine yetkisiz alt kiralamada tahliye hakkı ve belge iptalinde mevcut misafirlere sözleşme sonuna kadar konaklama koruması sağlarken, kurallara aykırılık halinde yüz bin Türk lirasından beş yüz bin Türk lirasına varan idari para cezaları, erişim engeli ve mühürleme yaptırımları doğurur. İzin belgesi bulunmaksızın yapılan kaçak kiralamaların yetkili idare tarafından tespiti halinde idari ve cezai işlem uygulanır.
İzinsiz kiralama, aracılık ve plaket asmama idari para cezaları
7464 sayılı kanun turizm amaçlı kiralama kurallarına ve kimlik bildirme zorunluluğuna uyulmadığında karşılaşacağınız yaptırımlar şunlardır:
- İzin belgesi bulunmaksızın konutlarını turizm amaçlı kiraya verenlere, kaçak kiralama yapılan her bir konut ve bağımsız bölüm için ayrı ayrı yüz bin Türk lirası idari para cezası kesilir; tutanak tanzim edilerek ceza kesinleşir ve belge alınması için on beş gün mühlet verilir.
- İlk tespitte verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi almayarak belgesiz kiralama faaliyetini sürdürenlere beş yüz bin Türk lirası idari para cezası kesilir ve son bir on beş gün süre daha tanınır.
- İkinci kez verilen on beş günlük süre içinde de ruhsat alınmazsa faaliyet mühürlenir ve tahakkuk eden idari para cezalarının tahsili için vergi daireleri nezdinde takip başlatılır.
- İzin belgesi bulunmayan konutların kiralanmasına aracılık eden veya yetkisiz ilanları portallarda yayınlayan kişi, aracı kuruluş ve elektronik ilan sitelerine her bir sözleşme ve kontrat başına yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Aracı kuruluşların ve ilan platformlarının portföylerindeki konutların izin belgelerini yayından önce teyit etmeleri şarttır; izinsiz kiralamaya ilişkin mevzuata aykırı yayın ve elektronik ortamlardaki internet ilanlarının kaldırılması veya erişiminin engellenmesi kararı idare veya sulh ceza hakimliği kararıyla verilerek uygulanmak üzere Erişim Sağlayıcıları Birliğine bildirilir.
- Bakanlıkça düzenlenen plaketin kiralanan konutun giriş kapısına asılmaması halinde belge sahibine yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve montaj için on beş gün süre tanınır.
- Verilen on beş günlük süre içinde plaketi konut girişine asmayan izin belgesi sahiplerine ikinci aşamada beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır; cezanın ödenmesi plaket takma yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz ve ihtara rağmen resmi plaketi asmayanların izin belgeleri iptal tehlikesiyle karşılaşır.
- Kimlik bildiriminde gecikme, eksiklik veya kayıt tutmama hallerinde kollukça ceza uygulanır, işleticiler adli ve idari tahkikata uğrar (1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu).
Belge iptalinde mevcut kullanıcıların korunması ve mülk sahibinin tahliye hakkı
İzin belgesi iptal edilen konutlarda, önceden rezervasyon yapmış veya konaklamakta olan mevcut kullanıcıların hukuki ve konaklama hakları daha önce akdedilen sözleşme süresinin sonuna kadar devam eder. Belge iptali durumunda mevcut misafirlere erken tahliye baskısı yapılamaz, sözleşme bitimine kadar konaklama hakkı yasa teminatındadır. Mülk sahibi açısından ise kiracının konutu üçüncü kişilere alt kiralamaya vermesi ve pansiyon gibi çalıştırması kira sözleşmesinin feshine yol açan ağır bir aykırılıktır; bu durum mülk sahibine tahliye hakkı verir ve kaçak kiralama yapan kiracıya yasal yaptırım uygulanır.
İzmir’de konutunuzu yüz günü aşmayan sürelerle kiraya verirken 7464 sayılı kanun turizm amaçlı kiralama kuralları çerçevesinde sözleşme öncesi izin belgesi almanız, kat malikleri oy birliği kararını sağlamanız, girişe Bakanlık plaketini asmanız ve anlık kimlik bildirimlerini bizzat takip etmeniz yasal sürecin temelini oluşturur.
