- startkeyzirve
- 0Yorumlar
- 36Görüntülenme
Birden fazla kişinin maddi olarak bölünmemiş bir taşınmazın tamamına belirli oranlarla sahip olduğu tapu kayıtlarında, ortaklardan birinin kendi payını dışarıdan birine satması durumunda hisseli gayrimenkulde şufa hakkı devreye girer. Bu yasal yetki, diğer ortaklara satılan payı öncelikle satın alma ve yabancı kişilerin mülkiyete girmesini önleme imkanı tanır.
İzmir’de paylı bir mülk satın alırken veya mevcut hissenizi devrederken tapu kütüğündeki şerhleri, noter bildirimlerini ve dava sürelerini bilmeniz hak kayıplarını önler. Mülkiyet paylarının yönetiminden mahkeme veznesine bedel yatırılmasına kadar tüm adımlar kanuni şekil şartlarına tabidir.
Paylı mülkiyet ve hisseli gayrimenkulde şufa hakkı nedir?
Paylı mülkiyet, birden çok kişinin maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla malik olduğu ve tapu kütüğünde tescilli müşterek bir hak sahipliği birliği oluşturduğu mülkiyet türüdür. Bu yapıda her bir paydaş müşterek mülkiyetin yasal ortağı sayılır ve ortakların tasarruf hakları taşınmazın bütününe doğrudan yaygın kabul edilir. Kendi payınız bakımından bağımsız olarak malik hak ve yükümlülüklerine tam sahip olursunuz. Bu doğrultuda payınızı devredebilir, finans kurumlarına rehnedebilir veya borçlarınız nedeniyle alacaklılarınız kanuni takip yoluyla icra dairesince payınızı serbestçe haczettirebilir.
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlar yasal önalım (şufa) hakkını kullanabilirler. Ortaklardan biri hissesini dışarıdan bir alıcıya devrettiğinde, hisseli gayrimenkulde şufa hakkı sayesinde yasal şufa davası açarak alıcıya devredilen mülkiyet payını öncelikle kendi adınıza tescil ettirme ve yabancı kişilerin mülkiyete dahil olmasını önleme yetkisine sahip olursunuz.
Bu süreçlerin tamamı tapu sicili üzerinden yürütülür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, mahkemeye gitmeksizin tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini doğrudan isteyebilir. Taşınmazda ayni haklar tapu kütüğüne tescil ile doğar, sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Tapuda yapılan resmi tescil işlemi mülkiyetin intikalinde kurucu nitelik taşır. Şufa davası sonucunda mahkemece tesciline karar verilen pay da tapu kütüğüne tescille birlikte üçüncü kişilere karşı tam ayni hüküm doğurur.
Paydaşların mülkiyet payları üzerindeki tasarruf ve yönetim yetkileri nelerdir?
Paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilirler. Ortaklarla aldığınız müşterek kararları yazılı metinle imza altına alabilir ve taşınmazın idaresini bu resmi protokolle serbestçe tayin edebilirsiniz. Taşınmazlarla ilgili bu yararlanma ve yönetim anlaşmaları, imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne resmen şerh verilebilir. Tapu kütüğüne şerh verilen taşınmaz anlaşmaları ve yönetim sözleşmeleri, üçüncü şahıslara karşı doğrudan aleniyetle ayni etki doğurur. Böylece mülkiyeti sonradan devralan yeni malikleri kanunen bağlar ve gayrimenkuldeki bütün hissedarlar bakımından uygulanması zorunlu bir düzenleme meydana getirir.
Günlük işleyişte paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir. Küçük onarımlar ve tarımsal işler gibi olağan yönetim işlemlerini yaparken ve mülkü koruyucu tasarrufta bulunurken diğer ortaklardan önceden onay almak zorunda değilsiniz. Ancak işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, toprağın ıslahı ve adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması ya da feshi gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi zorunludur.
Tapu sicilinin aleniyeti ve kütüğe güven ilkesi nasıl işler?
Kamu güveni (tapu kütüğüne güven) ilkesi doğrultusunda, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı kanun koyucu tarafından korunur ve kötüniyet ispatlanmadıkça geçerliliğini muhafaza eder. Bir alıcı tapu kaydına güvenerek işlem yaptığında, hisseli gayrimenkulde şufa hakkı ve diğer ayni haklar kapsamında bu iyiniyetli kazanım hukuken korunur. Buna karşılık bir ayni hak tapu kütüğüne usulsüz işlemle yolsuz olarak tescil edilmişse, gerçeğe aykırı bu tescili bilen veya bilmesi gereken kötüniyetli üçüncü kişi bu tescile dayanamaz ve ayni hak kazanamaz. Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kötüniyetli üçüncü kişilere karşı hak sahipleri dava açabilir ve mahkemece tapu sicilinde iptal işlemi gerçekleştirilir.
Önalım hakkı hangi durumlarda kullanılır ve hangi durumlarda kullanılamaz?
Taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması (mülkiyetin ivazlı devri) hallerinde, muvazaalı devir işlemlerine karşı koruma sağlamak üzere önalım hakkı paydaşlar tarafından alıcı tarafa karşı şufa davası açılarak kullanılabilir. Ancak kanun, hisseli gayrimenkulde şufa hakkı kullanımını bazı devir işlemlerinde sınırlandırmıştır. Aşağıdaki durumlarda önalım hakkı kullanılamaz:
- Taşınmazın mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz.
- Taşınmazın cebri artırma yoluyla satışı (icra ihaleleri) hallerinde önalım hakkı kullanılamaz.
- Taşınmazın kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hallerinde kamu yararı gereğince önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkının kullanılması, sözleşmesi ve feragat için şartlar nelerdir?
Önalım hakkının kullanılması veya bu haktan vazgeçilmesi resmi şekil kurallarına tabidir. Önalım hakkından genel feragatin noterlik dairesinde resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi emredici bir geçerlilik ve aleniyet koşuludur. Aksi takdirde yapılan genel feragat beyanları hukuken geçersiz sayılır ve ayni hak bakımından sonuç doğurmaz. Somut bir devre özgü olarak belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise adi yazılı şekle tabidir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme işlemini, payın üçüncü kişiye satışından önce veya sonra tek taraflı bağlayıcı bir irade beyanıyla gerçekleştirebilirsiniz ve bu beyan hak sahibi paydaşı doğrudan bağlar.
Yasal hakkın yanı sıra sözleşmeyle de önalım hakkı kurulabilir. Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, ayni kuvvet kazanır ve şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre taşınmazın her yeni malikine karşı mahkemede dava yoluyla kullanılabilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkında tapu sicilindeki kütükte koşullar belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki resmi satış sözleşmesinin koşulları esas alınır. Devir bedeli ile ödeme şartları alıcı ile satıcı arasında kararlaştırılan bu şartlara göre tespit edilir. Tapu kütüğündeki şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle kanun gereği kendiliğinden sona erer. Bu sürenin tamamlanmasıyla ayni tesirini yitirir ve sonraki yeni maliklere karşı ileri sürülemez.
Mevzuatta yer alan yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler (dava açma süreleri ile usul kuralları dahil), sözleşmeden doğan önalım hakkında da kıyas yoluyla doğrudan uygulanır. Borçlar hukuku uyarınca taraflar arasında akdedilen önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süre ve usulle tapu siciline şerh edilerek aleniyet kazanır.
Hisseli gayrimenkulde şufa hakkı sözleşmesi yapılırken tarafların imza altına aldığı adi yazılı şekil şartına uyulmalıdır; yazılı şekil koşuluna uyulmaksızın sözlü olarak kararlaştırılan önalım anlaşmaları ve vaatler baştan itibaren hükümsüzdür (Borçlar Kanunu). Taraflarca aksine anlaşma olmadıkça, kişiye sıkı sıkıya bağlı olan sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez. Ancak bu haklar kanuni miras yoluyla mirasçılara intikal eder ve mirasçılar bu haktan doğrudan istifade edebilirler.
Hisseli gayrimenkulde şufa hakkı davası adım adım nasıl açılır ve yürütülür?
Paylı bir taşınmazda hisse satışı gerçekleştiğinde, önalım hakkının kullanılması noter bildirimi ve mahkeme süreciyle ilerler. Hisseli gayrimenkulde şufa hakkı kullanılırken izlenen adımlar şunlardır:
- Paylı taşınmazda yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.
- Kanun gereğince yasal önalım hakkı, mülkiyetin intikali sonrasında yetkili ve görevli mahkemede dava açılarak ve dava konusu payın mahkeme hükmüyle iptali ile tescili talep edilerek kullanılır. Tek taraflı bir ihtarname gönderilmesi tapuda mülkiyet devri sonucunu doğrudan doğurmaya tek başına yetmez.
- Önalım davasında husumet doğrudan payı tapu sicilinde devralan yeni alıcı tarafa yöneltilmek zorundadır.
Önalım davasında rayiç bedel, tapu giderleri ve dava açma süreleri nelerdir?
Satışın noter aracılığıyla bildirilmesi, hissedarların dava açma yetkisine resmiyet kazandırır ve kanunda öngörülen dava açma sürelerinin başlangıç tarihini tayin eder. Noter kanalıyla tebliğ edilmeyen satış işlemleri üç aylık yasal dava açma süresini başlatmaz. Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi de satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her halde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır (Borçlar Kanunu). Önalım hakkı tapuya şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse, üç ay ve her halde iki yıllık hak düşürücü süreler içinde dava doğrudan alıcıya karşı açılır.
Dava açıldıktan sonra yargılama sürecinde dava konusu payın rayiç bedeli (taşınmazın güncel piyasa değeri), bilirkişi heyeti marifetiyle hakim tarafından gecikmeksizin belirlenir ve davacı hissedarın mahkeme veznesine depo etmesi gereken kesin parasal tutar karara bağlanır.
Hisseli gayrimenkulde şufa hakkı sahibi, davanın kabulü için belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hakim tarafından belirlenen yere (mahkeme veznesine) verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.
Paylı mülkiyetin elbirliği mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi davasından farkı nedir?
Paylı mülkiyette her ortağın pay oranı bellidir ve hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını yetkili sulh hukuk mahkemesinden serbestçe isteyebilir. Sürekli bir amaca özgülenmiş olma hali veya devam yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesi davası ikame ederek müşterek mülkiyet birliğinin kanunen çözülmesini talep edebilir. Hiçbir hissedar ortak mülkiyet rejimini rızası bulunmaksızın süresiz devam ettirmeye zorlanamaz. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler ise noter huzurunda resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Bu sözleşmelerin tapu kütüğüne şerh verilmesi, ortakların paylaşma isteme yetkisini kanunda öngörülen azami süreyle sınırlar ve bu taahhütleri üçüncü şahıslara karşı doğrudan bağlayıcı ve ileri sürülebilir kılar.
Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin ayni hakkı ortaklığa giren malların tamamına bölünmeksizin yaygındır. Elbirliği mülkiyetinde miras ortaklığı kanunen tasfiye edilmedikçe bağımsız tasarruf işlemi yapılamaz; mirasçıların bağımsız pay satışı gerçekleştirmesi veya hisseli gayrimenkulde şufa hakkı kullanması kanunen olanaksızdır.
Önalım davasında kesin sürede ödeme yapılmamasının riski nedir?
Rayiç bedel ve tapu giderlerini nakden yatırma yükümlülüğü verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez ve açılan şufa davası yetkili mahkeme tarafından esastan reddedilir. Hisseli gayrimenkulde şufa hakkı kullanılırken noter bildiriminden başlayan üç aylık ve satıştan itibaren bir yıllık hak düşürücü sürelere (TMK md. 733; 7571 sayılı Kanunla iki yıldan bir yıla indirildi) uyulması ve hakim tarafından belirlenen rayiç bedel ile tapu giderlerinin vezneye zamanında nakden depo edilmesi, payın davacı hissedar adına tescil edilmesini belirleyen temel koşullardır.
