- startkeyzirve
- 0Yorumlar
- 1142Görüntülenme
Yıla hızlı bir başlangıç yapan Türkiye gayrimenkul piyasası, konut, arsa, tarla ve iş yeri gibi tüm taşınmaz satışlarında yılın ilk yarısında güçlü bir ivme sergiledi.
Yılın ilk 6 aylık döneminde gayrimenkul satışları genel olarak artış eğilimi göstermiş, bazı aylarda ise dönemsel dalgalanmalar yaşanmıştır.
İlk Yarıyıl Satış Adetleri ve Rakamlar
Ülke genelinde Ocak-Haziran döneminde gerçekleşen gayrimenkul satışları, bir önceki yıla göre %15,6 artarak 1 milyon 414 bin 382’ye yükseldi. Bu veri, tüm zamanların en yüksek ikinci ilk yarıyıl verisi olarak kayıtlara geçti. En yüksek satış adedine 1 milyon 523 bin 515 ile 2022 yılının ilk yarısında ulaşılmıştı.
Aylara göre satış rakamları ise şu şekilde gerçekleşti:
- Ocak: 238.938
- Şubat: 232.756
- Mart: 222.934
- Nisan: 237.829
- Mayıs: 263.643
- Haziran: 218.282
Özellikle Haziran ayında satışı gerçekleştirilen gayrimenkul sayısındaki yıllık bazda %33’lük artış dikkat çekti.
Tapu İşlemleri ve Harç Gelirleri
Söz konusu dönemde tapu dairelerinde toplam 9 milyon 70 bin işlem gerçekleştirildi. Bu işlemlerin dağılımı şu şekildedir:
- Satış: 1,4 milyondan fazla
- İpotek: 661 bin
- İntikal: 212 bin
- Diğer işlemler: 6,6 milyona yakın
Bu dönemde tapuda gerçekleştirilen işlemlerden elde edilen harç geliri, %78’lik rekor bir artışla 62 milyar 373 milyon liraya ulaştı.
Yılın ilk yarısında satılan gayrimenkul sayısı 1,4 milyonu aştı
Türkiye genelinde satılan gayrimenkul sayısı yılın ilk yarısında 2024’ün aynı dönemine göre yüzde 15,6 arttı.
Ocak-Haziran Dönemi Satışları
Aylara Göre Satışlar
| Yıllar (Ocak-Haziran) | Satılan Gayrimenkul Adedi |
|---|---|
| 2025 | 1.414.382 |
| 2024 | 1.223.047 |
| 2023 | 1.358.551 |
| 2022 | 1.523.515 |
| 2021 | 1.186.049 |
| 2020 | 1.091.880 |
Karşılaştırmalı Bakış: 2024 Yılı Gayrimenkul Satış Verileri
Genel hatlarıyla, piyasanın daha dengeli bir seyir izlediği bir dönem olarak öne çıkmıştır.
Türkiye genelinde 2024 yılı boyunca toplam 1 milyon 478 bin 25 konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, bir önceki yıl olan 2023’e göre %20,6’lık önemli bir artışa işaret etse de, 2025’in sadece ilk yarısında ulaşılan 1.4 milyonluk satış adedinin gücünü daha net bir şekilde göstermektedir. Bu dönemdeki gayrimenkul satışları, büyük ölçüde ikinci el piyasasının dinamizmiyle şekillenmiş, sıfır konut projeleri ise belirli bölgelerde talebi karşılamaya devam etmiştir.
Yılın kendi içindeki performansı incelendiğinde, iki farklı dönemin varlığı açıkça görülmektedir. 2024’ün ilk yarısında konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,7’lik bir azalışla 545 bin 74 adet olarak gerçekleşmişti. Bu durum, piyasanın ilk yarıyılda bir bekleme sürecine girdiğini göstermektedir. Ancak yılın ikinci yarısında piyasa canlanmış ve ertelenen talep güçlü bir şekilde geri dönmüştür. Bu toparlanma, genel gayrimenkul satışları rakamlarının yılı artışla kapatmasını sağlamıştır.
2024’ün en belirgin özelliklerinden biri de finansman yöntemlerindeki değişimdi. Yıl genelinde ipotekli (kredili) konut satışları, yüksek faiz oranları ve kredi koşullarındaki sıkılaşmanın etkisiyle bir önceki yıla göre %10,8 oranında azalarak 158 bin 486’ya geriledi. Bu veri, 2024’te alıcıların konut sahibi olmak için daha çok kendi birikimlerini, döviz varlıklarını veya senet gibi alternatif finansman yöntemlerini kullandığını ortaya koymaktadır.
Ekonomik açıdan dikkat çeken bir diğer önemli veri ise tapu harcı gelirleridir. 2024 yılı boyunca tüm gayrimenkul türlerindeki (konut, arsa, iş yeri vb.) satışlardan elde edilen toplam tapu harcı geliri, bir önceki yıla kıyasla %60 artarak 96 milyar 133 milyon TL olarak kaydedilmiştir. Satış adedindeki artıştan daha yüksek olan bu gelir artışı, gayrimenkul değerlerinin 2024 yılı boyunca ciddi bir artış trendinde olduğunun en somut kanıtlarından biridir.
Türkiye Gayrimenkul Satışları ve Tapu Devir İstatistikleri Esasları
Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak bağlanma parası sayılır ve aksi kararlaştırılmadıkça satış bedelinden mahsup edilir.
Bağlanma parası verilmesi alıcı ve satıcı arasındaki alım satım niyetini belgelerken taraflar arasında sözleşmenin kurulduğunu ispatlayan somut bir karine teşkil eder.
Alıcı ile satıcı arasında kararlaştırılan cayma parası anlaşması, tarafların sözleşmeden tek taraflı olarak dönmesine imkân verirken pey akçesi veya bağlanma parası ise sözleşmenin varlığına ve sıhhatine delil teşkil eder.
Gayrimenkul alımında cayma parası kararlaştırılmışsa taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır; parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır, almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir.
Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi taşınmazın değerini ve kullanım amacını ortadan kaldıran ayıpların bulunmasından da sorumludur.
Konut ve arsa satışlarında taşınmazın kullanım amacını etkileyen maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunması halinde satıcının yasal sorumluluğu doğar ve alıcının tazminat hakları korunur.
Satıcı satılan taşınmazı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu ise, ayıptan sorumluluğunu kaldıran veya sınırlandıran sözleşme hükümleri kanun gereğince kesin olarak hükümsüz kabul edilir.
Ağır kusurlu satıcı, alıcının ayıbı kendisine süresinde bildirmediğini ileri sürerek ayıptan doğan yasal mesuliyetinden ve tazminat borcundan hiçbir şekilde kurtulamaz.
Satıcı, satış sözleşmesinin kurulduğu sırada alıcı tarafından bilinen veya taşınmaz yeterince gözden geçirildiğinde kolayca görülebilecek olan ayıplardan kural olarak sorumlu tutulamaz.
Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Satıcının Borçları ve Alıcının Seçimlik Hakları
Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve onda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse bunu uygun bir süre içinde bildirmek zorundadır.
Taşınmazı devralan alıcı gözden geçirmeyi ve süresinde ayıp bildiriminde bulunmayı ihmal ederse satılanı mevcut durumuyla kabul etmiş sayılır ve seçimlik haklarını kaybedebilir.
Alıcının satılanda satıcının sorumluluğunu gerektiren bir ayıp tespit etmesi durumunda süresinde bildirimde bulunması kanuni seçimlik hakların korunması için zaruridir.
Satıcının satılanın ayıplarından sorumlu olduğu hâllerde alıcı, satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme veya bedelde ayıp oranında indirim isteme hakkına sahiptir.
Resmi Gazete ile yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu mevzuatı uyarınca taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.
Önalım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve mevzuatta belirlenen yasal koşullarla tapu kütüğüne şerh edilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Taşınmaz üzerindeki alım ve geri alım hakları tapu kütüğüne şerh verildiği takdirde şerh süresi boyunca mülkiyeti iktisap eden yeni maliklere karşı da hüküm doğurur.
Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.
Taşınmazlar konusundaki aracılık ve simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz ve aracılık hizmeti sunan kişi hukuken ücrete hak kazanamaz.
Simsar ancak yaptığı aracılık faaliyeti sonucunda taraflar arasında geçerli bir satış sözleşmesi kurulursa ücrete hak kazanır; sözleşme kurulmadıkça aracılık ücreti talep edilemez.
Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa dahi yapılan belgelendirilmiş masraflar ödenir.
Türk Medeni Kanunu Kapsamında Tescil İlkesi ve Tapu Sicilinin Aleniyeti
Resmi Gazete ile kabul edilen 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu mevzuatı genel ilkeleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tescille gerçekleşir.
Miras, mahkeme kararı veya cebrî icra hâllerinde mülkiyet tescilden önce kazanılsa bile, malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten tescil istemek hususunda kişisel hakka sahip olan alıcı, malikin kaçınması hâlinde hâkimden tescili isteyebilir.
Satıcının tapuda devir yapmaktan haksız yere kaçınması durumunda alıcı mahkemeye başvurarak mülkiyetin hükmen tescilini ve kendi adına tescil kararı verilmesini talep eder.
Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan doğrudan doğruya Devlet sorumludur; Devlet zararın doğmasında kusuru bulunan memurlara rücu hakkını kullanır.
Tapu sicilinin tutulması sebebiyle zarara uğrayan vatandaşlar doğrudan Hazine aleyhine tazminat davası açarak tapu müdürlüğündeki hatalı işlemlerden kaynaklanan maddi kayıplarının tazminini isteyebilir.
Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar bakımından Hazinenin doğrudan ve objektif yasal sorumluluğu gayrimenkul piyasasında güvenli alım satım yapılmasını temin eder.
Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve resmi belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini isteyebilir.
Tapu kütüğündeki aleniyet ilkesi gereğince hiç kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez ve iyiniyet savunmasında bulunamaz.
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle güvenen üçüncü kişilerin hak kazanımı korunurken sicildeki kaydın aksini ispat yükü tescilin yolsuz olduğunu iddia eden tarafa aittir.
Tapu kaydındaki bilgilere güvenerek taşınmaz satın alan basiretli alıcıların mülkiyet hakkı sonradan ortaya çıkabilecek yolsuzluk iddialarına karşı korunur.
Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bu yolsuzluğu bilen veya gerekli özeni gösterseydi bilmesi gereken kötüniyetli üçüncü kişiler bu tescile dayanamaz.
492 Sayılı Harçlar Kanunu ve Tapu Kanunu Uyarınca Devir Masrafları
Resmi Gazete ile kabul edilen 492 sayılı Harçlar Kanunu mevzuatı hükümleri, gayrimenkul devir ve iktisap işlemlerinde tahsil edilecek tapu ve kadastro harçlarını düzenler.
Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden noksansız hesaplanır.
Tapu ve kadastro harcı hesaplanırken emlak vergisi değerinden az olmamak şartıyla beyan edilen devir ve iktisap bedeli eksiksiz dikkate alınır.
Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, bağımsız bölüme tahsis edilen devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden tam olarak hesaplanır ve tahsil edilir.
Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı matrahının emlak vergisi değerinden az olmamak üzere doğru belirlenmesi ve yasal masrafların planlanması ev alırken pazarlık süreci içinde finansman dengesini korur.
3194 Sayılı İmar Kanunu Standartları ve İskan Güvenliği
Resmi Gazete ile yayımlanan 3194 sayılı İmar Kanunu mevzuatı, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygunluğunu sağlamayı amaçlar.
Kanun Numarası : 3194 sayılı İmar Kanunu genel hükümleri belediye ve mücavir alan sınırları içindeki ve dışındaki bütün yapılaşmalar için bağlayıcıdır.
Yapı; kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arsalarda imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak fen kuralları çerçevesinde inşa edilir.
İmar Kanunu kapsamına giren bütün yapılar için kanunda belirtilen istisnalar dışında yetkili belediye veya valilik makamlarından yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır; bağımsız bölümlerin brüt alanını artıran tadilatlar ruhsatsız yapılamaz.
Yapı ruhsatiyesi almak için belediye veya valilik bürolarına tapu senedi, mimari proje, statik proje, elektrik ve mekanik tesisat projeleri ile müracaat edilir.
Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır; bu müddet zarfında başlanmayan yapıların ruhsatı kanun gereğince kendiliğinden hükümsüz sayılır.
Başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmeyen yapıların ruhsatı hükümsüz kalır ve bu durumda inşaata devam edebilmek için yeniden ruhsat alınması mecburidir.
Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında ise bu kısımların kullanılabilmesi için yapı kullanma izin belgesi alınması şarttır.
Yapı tamamen bittiği takdirde belediye veya valilik bürolarından yapı kullanma izni alınarak yapının mevzuata ve fenni şartlara uygunluğu resmi kayda bağlanır.
Yapı tamamen bittiğinde fen ve sağlık kurallarına uygunluğu yerinde denetlenerek düzenlenen yapı kullanma izin belgesi binanın yasal standartlara uygun tamamlandığını resmi olarak belgeler.
İnşaatın bitme günü kullanma izninin verildiği tarihtir ve kullanma izni verilmeyen yapılarda elektrik, su ve kanalizasyon gibi temel hizmetlerden sürekli faydalanılamaz.
İnşaatın bitme günü kullanma izninin verildiği tarih olup bu belge alınmadan binalarda konut ve işyeri olarak fiili yaşamın başlatılması imar mevzuatına açık aykırılık oluşturur.
Ruhsat alınmadan başlanan veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapılar belediyece mühürlenerek durdurulur ve mevzuata uygun hale getirilmedikçe yıkım kararı uygulanır.
