Menüyü Aç
İLETİŞİME GEÇ

Sanal Tur ile Ev Gösterme: Belge, İlan ve Sözleşme Kuralları

360 derece sanal tur teknolojisi ile uzaktan konut gezme deneyimi.

Sanal tur, bir mülkü ekranda gezdirmeye yarar.

Elektronik ortamda gösterme ve taşınmaz gösterme belgesi

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, emlak işletmesinin aracılık ettiği bir taşınmazı alıcıya ya da kiracıya göstermesini düzenler. Gösterme fiziksel olarak da elektronik ortamda da yapılabilir ve her iki durumda hizmet, taşınmaz gösterme belgesi düzenlenerek verilir. Yönetmelik elektronik ortamda gösterimi ayrıca saydığı için emlakçının sanal tur ile yaptığı gösterim de bu kurala girer.

Belge en az iki nüsha düzenlenir ve birer nüshası taraflarda kalır. Belgede emlak işletmesinin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri ve sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası bulunur. Taşınmazın gösterildiği kişinin adı, soyadı, kimlik numarası, iletişim bilgileri ve imzası da belgeye yazılır.

Belgeye taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi, hangi amaçla ve hangi tarihte gösterildiği, hizmet bedelinin oranı ya da tutarı da girer. Gösterim sanal tur ile yapılsa da belge her alıcı ya da kiracı için ayrı ayrı düzenlenir. Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel istenemez.

İnternet ilanında uyulacak kurallar

İnternette taşınmaz ilanı veren emlak işletmeleri, ilanlarında üçüncü kişileri yanıltıcı bilgi ve belgelere yer veremez. Yönetmelik, taşınmaz ticaretiyle uğraşanlardan hizmet verirken ahlaka uygun, adil, dürüst, özenli ve makul davranmalarını ister ve yanıltıcı bilgi vermelerini yasaklar.

Emlakçı, hizmet verdiği kişilerin tercihini etkileyecek bilgileri gizleyemez. İlanda yetki belgesi numarası, yetki belgesindeki işletme adı ya da unvanı, iletişim bilgisi ve varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri kolay okunacak biçimde yer alır. Açık adres bu zorunlu bilgilerin dışında tutulur; il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri ise yazılır.

Alım satım, pazarlama ya da kiralama yetkisi olmayan emlakçı, o taşınmazın ilanını veremez. Taşınmaz satılır ya da kiralanırsa, satıştan veya kiralamadan vazgeçilirse ya da yetkilendirme sözleşmesi feshedilir veya süresi biterse, ilan bu durumun gerçekleştiği tarihi izleyen üç gün içinde kaldırılır. İlana eklenen sanal tur da ilanla birlikte kaldırılır.

Yetki belgesi ve yetkilendirme sözleşmesi

Yönetmeliğe göre taşınmaz ticaretini yetki belgesine sahip işletmeler ve sözleşmeli işletmeler yapar. Hizmet, iş sahibiyle işletme arasında yazılı şekilde yapılan yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir.

Satış ve kiralama için yapılan yetkilendirme sözleşmesine taşınmaza ait asgari bilgiler yazılır. Bunlar arasında imar ve yapı kullanma izin durumu, tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi, büyüklüğü, yaşı ve fiili kullanım durumu var. Kat, cephe ve manzara gibi konum özellikleri, oda, salon, banyo, tuvalet ve balkon sayısı ile yaklaşık büyüklükleri, taşınmaz üzerinde ipotek, haciz ya da benzeri kısıtlama olup olmadığı da sözleşmede yer alır. İş sahibinin beyan ettiği bilgiler gerçeği yansıtmazsa sorumluluk iş sahibine aittir.

Ticari reklam ve haksız ticari uygulama

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre ticari reklam, bir mal ya da hizmetin satışını veya kiralanmasını sağlamak, hedef kitleyi bilgilendirmek ya da ikna etmek için herhangi bir mecrada yazılı, görsel, işitsel ve benzeri yollarla yapılan pazarlama iletişimi niteliğindeki duyurulardır. Satmak ya da kiraya vermek için yayımlanan bir sanal tur, görsel yolla yapılan böyle bir duyuru olabilir.

Ticari reklamların Reklam Kurulunun belirlediği ilkelere, genel ahlaka, kamu düzenine ve kişilik haklarına uygun, doğru ve dürüst olması esastır. Reklam veren, reklamındaki iddiaların doğru olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. Sanal turda gösterilen oda, manzara ya da donatı da reklamda yer alan bir iddiadır.

Kanundaki mal tanımı konut ve tatil amaçlı taşınmazları da kapsar. Tüketiciye yönelik haksız ticari uygulamalar yasaktır. Bir ticari uygulamanın haksız olduğu iddia edilirse, uygulamanın haksız olmadığını ispat yükü o uygulamada bulunana düşer.

Ekranda görülen ile teslim edilen

Kanun, internet portalında ya da reklam ve ilanlarında yer alan özelliklerden bir veya birkaçını taşımayan malı ayıplı kabul eder. Satıcının bildirdiği niteliğe aykırı olan ya da tüketicinin makul olarak beklediği faydayı azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksikliği bulunan mal da ayıplıdır. Sanal turda gösterilen bir özellik teslim edilen evde yoksa bu hüküm gündeme gelir.

Türk Borçlar Kanunu da satıcıyı, alıcıya herhangi bir yolla bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmamasından sorumlu tutar. Satıcı, kullanım amacı bakımından değeri ya da alıcının beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıplardan da sorumludur. Bu ayıpların varlığını bilmese bile sorumluluğu sürer.

Satıcı, sözleşme kurulduğu sırada alıcının bildiği ayıplardan sorumlu olmaz. Alıcının satılanı yeterince gözden geçirmekle görebileceği ayıplardan ise ancak böyle bir ayıp bulunmadığını ayrıca üstlenmişse sorumludur.

Alıcı, devraldığı satılanın durumunu işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz gözden geçirmeli ve satıcının sorumlu olduğu bir ayıp görürse bunu uygun bir süre içinde satıcıya bildirmelidir. Gözden geçirmeyi ve bildirimi ihmal eden alıcı, satılanı kabul etmiş sayılır.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda ayıplı maldan sorumluluk, ayıp sonradan ortaya çıksa bile malın teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına bağlıdır. Konut ya da tatil amaçlı taşınmazlarda bu süre, taşınmazın teslim tarihinden itibaren beş yıldır.

Uzaktan anlaşma ve resmî şekil

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun mesafeli sözleşmeyi şöyle tanımlar: satıcı ile tüketici aynı anda fiziksel olarak bir arada bulunmadan, uzaktan pazarlama için kurulmuş bir sistem içinde, sözleşmenin kurulduğu ana kadar ve o an da uzaktan iletişim araçları kullanılarak yapılan sözleşme.

Türk Borçlar Kanununa göre telefon, bilgisayar gibi iletişim sağlayabilen araçlarla doğrudan iletişim sırasında yapılan öneri, hazır olanlar arasında yapılmış sayılır. Kabul için süre belirlenmeden hazır olan birine yapılan öneri hemen kabul edilmezse öneren, önerisiyle bağlı kalmaz. Görüntülü görüşmeyle yapılan bir sanal tur sırasında verilen fiyat önerisi bu duruma örnektir.

Sözleşmelerin geçerliliği, kanun aksini öngörmedikçe hiçbir şekle bağlı değildir. Kanunun öngördüğü şekle uyulmadan kurulan sözleşme ise hüküm doğurmaz. Taşınmaz satışında anlaşma sanal tur üzerinden yapılsa da satışın geçerli olması için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.

Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Türk Medenî Kanunu aynı kuralı mülkiyetin devri için koyar: taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği, resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır.

Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Simsar, ücrete ancak kendi faaliyeti sonucunda sözleşme kurulursa hak kazanır.

Projeden konut satışı

Ön ödemeli konut satışında tüketici, konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin ya da taksitle öder; satıcı da bedel kısmen veya tamamen ödendikten sonra taşınmazı devretmeyi ya da teslim etmeyi üstlenir. Tüketiciye sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce Bakanlığın belirlediği hususları içeren ön bilgilendirme formu verilir. Konut sanal tur ile tanıtılsa da yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle bu sözleşme yapılamaz.

Ön ödemeli konut satışı tapu siciline tescil edilir, satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenleme şeklinde yapılır. Tüketici on dört gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden sözleşmeden cayabilir. Cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmek satıcıya düşer.

Kiralık evde teslim borcu

Kira sözleşmesinde kiraya veren bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakır, kiracı da kararlaştırılan kira bedelini öder. Ev sanal tur ile kiralanmış olsa da kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu hüküm kiracı aleyhine değiştirilemez.

Kaynaklar:

Tags:

Yorum Yap