İntikal Ne Demek? Tapuda Miras İntikali Nasıl Yapılır?

• startkeyzirve
• Tapu İntikali, İntikal İşlemleri, Miras İntikali, Veraset İntikali, 2025 İntikal, Tapu İşlemleri Rehberi
• 0Yorumlar
• 624Görüntülenme

Tapuda intikal, miras hâlinde tescilden önce kazanılan mülkiyetin miras paylaşımı ve tescil adımları kapsamında tapu kütüğüne tescil edilmesidir. Mirasbırakanın vefatıyla size geçen bir konut, arsa ya da iş yeri üzerinde resmi işlem yapmayı planladığınızda, mülkiyetin tapu sicilinde kendi adınıza görünmesini sağlayan bu tescil sürecini yürütürsünüz.

İntikal ne demek ve hukuki niteliği nedir?

Mirasçılar mirası, mirasbırakanın ölümüyle kanun gereğince bir bütün olarak kazanır ve terekede yer alan hakların doğrudan meşru sahibi haline gelir. Mirasbırakanın ölümü ile birlikte mirasın kanun gereğince bir bütün halinde mirasçılara geçmesi külli halefiyet prensibinin temelini oluşturur. Bu yasal intikal anında hak sahipliği kanunen doğduğu için, mirasçılar resmi tapu müdürlüğüne başvuruda bulunmamış olsalar bile mirasbırakanın bıraktığı gayrimenkul mülkiyetini kendiliğinden ve bir bütün olarak iktisap etmiş sayılırlar (Türk Medeni Kanunu madde 599).

Tereke kapsamındaki kazanımınız yalnızca taşınmaz mülkiyetiyle sınırlı kalmaz; mirasçılar mirasbırakanın aynî haklarını, alacaklarını, diğer malvarlığı haklarını, taşınır ve taşınmazlar üzerindeki zilyetliklerini doğrudan doğruya kazanır. Buna karşılık terekeyi bir bütün olarak devraldığınızda, mirasbırakanın borçlarından da kişisel olarak sorumlu olursunuz (Türk Medeni Kanunu madde 599).

Yasal miras payları ve tapudaki pay oranı nasıl belirlenir?

Tapudaki pay oranları yasal zümre sistemine göre hesaplanır; mirasbırakanın birinci derece mirasçıları altsoyudur ve çocuklar eşit olarak mirasçı olur. Mirasbırakandan önce ölmüş bir çocuğun yerini, her derecede halefiyet yoluyla kendi altsoyu alır (Türk Medeni Kanununun 495. maddesi, TMK md. 495). Altsoyu bulunmayan mirasbırakanın mirasçıları ise ana ve babasıdır; bu durumda ana ve baba da eşit olarak mirasçı olur (Türk Medeni Kanunu md. 496).

Sağ kalan eşin payı, birlikte mirasçı olduğu zümreye göre belirlenir. Eş, mirasbırakanın altsoyu ile birlikte mirasçı olursa mirasın dörtte birini, ana ve baba zümresi ile birlikte mirasçı olursa yarısını alır. Büyük ana ve büyük babalar ile onların çocukları ile birlikte mirasçı olduğunda sağ kalan eşin payı mirasın dörtte üçüdür; bunlar da yoksa mirasın tamamı eşe kalır (Türk Medeni Kanunu md. 499, TMK md. 499).

Tapuda miras intikali neden ve hangi durumlarda yapılır?

Miras kalan taşınmaz üzerinde resmi işlem yetkisi elde etmek için tapuda miras intikali yapılır; çünkü mevzuatımızda taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu siciline yapılacak resmi tescille geçerlilik kazanır. İstisnai olarak miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tapu kütüğüne tescilden önce kazanılır (TMK md. 705).

Miras sebebiyle tescilsiz gayrimenkul mülkiyeti kazanılmış olsa dahi, tapu kütüğüne tescil işlemi tamamlanmadığı müddetçe mirasçıların taşınmaz üzerinde hukuki tasarruf işlemleri icra etmesi yasal olarak engellenmiştir. Maliklerin taşınmaz üzerinde bağış, ipotek, tapuda ferağ veya ayni hak tesisi gibi tasarruf işlemleri yapabilmesi mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır (TMK md. 705).

Mirasbırakanın adına kayıtlı taşınmaz nasıl öğrenilir?

Tescilden önce hak sahibi olmuş kişiler, gerekli belgeleri sunarak tapu müdürlüğüne istemde bulunup mirasbırakana ait taşınmaz kayıtlarını öğrenebilir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) verdiği örnekte olduğu gibi, dedenizin mirasçısı olduğunuzu gösteren veraset belgesiyle tapu müdürlüğüne başvurduğunuzda dedenize ait taşınmaz olup olmadığını öğrenebilirsiniz.

Miras kalan taşınmazın tescil şartları ve gerekli belgeler nelerdir?

Tescil işleminin temel şartı mirasçılık sıfatının resmi belgeyle kanıtlanmasıdır; başvurusu üzerine yasal mirasçı oldukları belirlenenlere, yetkili sulh hukuk mahkemesince veya noterlikçe mirasçılık sıfatlarını gösteren mirasçılık belgesi (veraset ilamı) verilir (Türk Medeni Kanunu madde 598). Tapu sicilinde resmi senet düzenlenmesini gerektirmeyen intikal başvurularında istem, yasal veya atanmış mirasçılar tarafından yapılırsa yetkili merciler tarafından verilmiş mirasçılık belgesi aranır.

Tapu kütüğünde tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunan mirasçıların tasarruf yetkisini ve intikalin hukuki sebebini (yasal dayanağını) usulünce belgelemiş olmasına bağlıdır. Kanunlarda veya bu tüzükte belirlenen istisnalar dışında, ilgililerin yazılı istemi olmadıkça tapu sicili üzerinde miras intikali kaydı tesis edilemez ve işlem yapılamaz (Tapu Sicili Tüzüğü).

Tapu müdürlüğünün istediği belgeler nelerdir?

Başvuru öncesinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) sıkça sorulan sorular sayfasında yer alan listeye göre şu belgeleri hazırlamanız gerekir:

• Mirasçılara (taraflara) ve varsa temsilcilerine ait kimlik belgesi istenir; yabancılar kendi ülkelerince düzenlenmiş kimlik belgesini ya da pasaportlarını getirir.
• Sulh hukuk mahkemesinden ya da noterden alınan veraset (mirasçılık) belgesinin aslı veya onaylı örneği başvuru dosyasına girer.
• İntikal işleminde kısıtlı mirasçı bulunması veya temsil söz konusu olması durumunda mahkemece verilen vasi kararı, vekâletname gibi temsil belgesi istenir.
• Bina vasıflı taşınmazlarda Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi istenen belgeler arasındadır.

Yabancı mirasçıların tescil işlemleri hangi şartlarla yapılır?

Yabancı gerçek kişilerin intikal işleri, Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinden verilen veraset senetlerine ya da kendi yetkili makamlarından verilip Türk kanunlarının veraset usulüne ilişkin hükümlerine uygun olduğu Türk mahkemelerince tasdik edilen senetlere dayanılarak yapılır. Yurt dışındaki mahkemelerden alınmış veraset belgeleriyle başvuru yapacağınız zaman, belgenin Türk mahkemelerince tasdik edilmiş olması şartı aranır (Tapu Kanununun 37. maddesi).

Tapuda miras tescili adım adım nasıl yapılır?

Miras intikali süreci, hak sahipliğinin tespitinden tapu siciline kayda kadar mevzuatta sırasıyla şu adımlarla yürütülür:

1. Sulh hukuk mahkemesinden veya noterlikten mirasçılık belgesi alınması.
2. İlgili vergi dairesine veraset ve intikal vergisi beyannamesi verilmesi.
3. Belgelerle birlikte tapu müdürlüğüne başvuru yapılarak tescil edilmesi.

Taşınmaz devirlerinde genel ilke gereğince tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır ve bu beyan tapu sicilinin tescil temelini teşkil eder. Ancak taşınmazı edinen kimse doğrudan kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir resmi belgeye dayanıyorsa önceki malikin yazılı beyanına gerek yoktur. Mirasbırakanın vefatı sebebiyle bir ayni hakkı tapu tescilinden önce kanunen kazanan mirasçılar, mirasçılık belgesi ve kimlik kartı gibi mevzuatın aradığı gerekli belgeleri tapu dairesine ibraz ederek intikal tescilini isteyebilir. Miras intikali resmi sözleşme düzenlenmesini gerektirmeyen işlemler grubunda yer aldığından, istem sahibinin kimlik bilgileri ile merkezi nüfus idaresi sisteminden alınan yerleşim yeri bilgilerini içeren resmi istem belgesi düzenlenir ve başvuru dosyasına eklenir.

Web Tapu başvurusu ve randevu süreci nasıl işler?

Sulh hukuk mahkemesinden ya da noterden alınan veraset belgesi ve öteki belgeler tamamlandıktan sonra, mirasçılardan biri Web Tapu üzerinden başvuru yapar. Başvurunun ardından tapu müdürlüğü döner sermaye ücretini SMS ile bildirir. Döner sermaye ücreti yatırılınca müdürlüğün verdiği randevu saatinde ilgili tapu müdürlüğüne gidilir, imza aşaması tamamlanır ve intikal işlemi gerçekleştirilir.

Miras kalan evin satışı ve miras payının devri nasıl yapılır?

Mirasla intikal eden taşınmazın tescili, vergi tahakkuku beklenmeden tapu siciline işlenir ve sonuç tescil tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde ilgili vergi dairesine bildirilir (7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu (VİVK) md. 19). Tescil sonrasında satış veya devir yapılacaksa, tapu memurları vergi dairesinden verilen veraset ve intikal vergisi ilişik kesme belgesi olmadan satış işlemini sonuçlandıramaz.

Taşınmazın satışı yerine terekenin tamamı ya da bir kısmı üzerindeki miras payının devri tercih edildiğinde, mirasçılar arasında yapılan sözleşme yazılı şekilde yapılmazsa geçerli olmaz. Bir mirasçının miras payının devri sözleşmesini üçüncü bir kişiyle yapması için sözleşmenin noterde düzenlenmesi gerekir; bu sözleşme üçüncü kişiye paylaşmaya katılma yetkisi vermez, yalnız paylaşma sonunda mirasçıya özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkı sağlar (Türk Medeni Kanunu md. 677, TMK md. 677).

Paydaşın payını satması ve önalım hakkı nasıl kullanılır?

Paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payını tamamen ya da kısmen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir ve satışı alıcı ya da satıcı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçince düşer (Türk Medeni Kanunu md. 732 ve md. 733, TMK md. 733).

Paydaşlardan biri bu hakkını kullanmak istediğinde, önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; hâkim dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler ve hak sahibi bu bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür (Türk Medeni Kanunu md. 734). Buna karşılık cebri artırmayla satışlarda ve ihale mevzuatı kapsamında yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (2886 sayılı Devlet İhale Kanunu).

Miras vergisi, tapu harcı ve başvuru süreleri nasıldır?

Miras yoluyla gayrimenkul kazanan her bir mirasçı kanunen vergi mükellefi kabul edilir; çünkü veraset ve intikal vergisinin mükellefi, veraset tarikiyle veya ivazsız bir tarzda mal iktisabeden şahıstır (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu). Veraset ve intikal vergisinin matrahı, intikal eden malların Vergi Usul Kanununa göre bulunan değerleridir (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu md. 10). Tahakkuk eden veraset ve intikal vergisi, tahakkukundan itibaren 3 yılda ve her yıl mayıs ve kasım aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.

Vergi beyannamesi nereye ve ne zaman verilir?

Veraset yoluyla intikallerde vergi, ölen kişinin ikametgâhının bulunduğu yerin, ölenin ikametgâhı yabancı bir ülkedeyse Türkiye’deki son ikametgâhının bulunduğu yerin vergi dairesince tarh edilir ve beyanname bu vergi dairesine verilir. Yabancı ülkelerde bulunan mükellefler veraset ve intikal vergisi beyannamelerini Türkiye konsolosluklarına verir ve beyanname her mükellef için ayrı ayrı ya da müştereken verilebilir (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu md. 6 ve md. 8, VİVK md. 8).

Ölüm yabancı bir ülkede olduysa beyanname verme süresi; Türkiye’deki mükellefler için ölüm tarihini izleyen altı ay, ölenin bulunduğu ülkedeki mükellefler için dört ay, başka bir yabancı ülkedeki mükellefler için sekiz aydır. Gaiplik hâlinde veraset ve intikal vergisi beyannamesi verme süresi, gaiplik kararının ölüm siciline kaydolunduğu tarihi izleyen bir aydır (Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu md. 9, VİVK md. 9).

Miras paylaşımında tapu harcı nasıl hesaplanır?

Terekeye dahil taşınmazların kanuni ve atanmış mirasçılar arasında aynen ya da ifrazen taksiminde (paylaştırılmasında) harç kayıtlı değer üzerinden alınır; tarifede uygulanan miktar binde 22,77, kanunla getirilen miktar binde 18 olarak yazılıdır (Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarife). Harç hesabında dikkate alınan bu kanundaki kayıtlı değer, Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesine göre belirlenen vergi değeridir (Harçlar Kanununun 63. maddesi).

Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasındaki farklar nelerdir?

Birden çok mirasçı bulunması halinde mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar, mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir miras ortaklığı meydana gelir ve mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur (Türk Medeni Kanunu md. 640). Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan miras topluluğu dolayısıyla gayrimenkule birlikte malik olan kişilerin mülkiyeti kanunen elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş bağımsız payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Elbirliği mülkiyetinde sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak ve aksine bir hüküm bulunmamak üzere, mirasçılar terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf eder. Bu kural uyarınca miras kalan gayrimenkulün kiraya verilmesi, satılması veya temlik edilmesi işlemlerinde bütün mirasçıların müştereken karar vermesi gerekir. Buna karşın elbirliği ortaklığı devam ederken ortaklardan her biri topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir ve bu korumadan bütün ortaklar yararlanır (Türk Medeni Kanunu madde 702).

Elbirliği mülkiyeti; malın devri, topluluğun dağılması ya da paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer ve paylaştırma aksine bir hüküm yoksa paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır (Türk Medeni Kanunu md. 703). Paylı (hisseli) mülkiyette birden çok kişi maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir ve başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; pay bağımsız olarak devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir (Türk Medeni Kanunu md. 688, TMK md. 688).

Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete nasıl geçilir?

Mirasçılar, kendi aralarında yazılı paylaşma sözleşmesi yaparak tereke mallarının tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin miras payları oranında paylı mülkiyete dönüştürülmesini kabul edebilirler (Türk Medeni Kanunu madde 676). Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne (TKGM) göre elbirliği halindeki mülkiyette maliklerin tümü bizzat ya da vekâleten ilgili tapu müdürlüğüne talepte bulunursa paylı mülkiyete geçilebilir.

Miras nedeniyle oluşan elbirliği mülkiyetinde, İdarenin 2009/6 sayılı genelgesine göre tebligat yöntemiyle veya mahkeme kararıyla da elbirliği mülkiyetine son verilerek paylı mülkiyete geçilebilir. Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara resmi çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Tapuda tescil yapılmazsa veya mirasçılar anlaşamazsa ne olur?

Miras ortaklığında mirasçıların anlaşamaması veya terekeye dahil taşınmazların idaresinde ihtilaf çıkıp idarenin aksaması halinde, mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir. Diğer yandan intikal işlemi tamamlandığında tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin, yani intikal kaydı doğru yapılmış bir gayrimenkulü tapu kütüğüne güvenerek edinen iyi niyetli alıcıların bu kazanımı ve mülkiyet hakkı kanunen korunur.

Süresinde başvuru yapılmazsa tapu müdürlüğü re’sen tescili nasıl yapar?

Ölüm tarihinden itibaren en geç iki yıl içinde tapu sicilinde miras intikali işlemleri tamamlanmazsa, tapu müdürlüğü mirasçılık belgesi düzenlenmesi için yargıya başvurabilir (2644 sayılı Tapu Kanunu Ek md. 1). Tapu müdürlüğünün mirasçılık belgesi için yargıya yaptığı başvurular her türlü gider, vergi, resim veya harçtan muaftır (Tapu Kanununun ek 1. maddesi).

Mirasçılar anlaşamazsa paylaşma davası ve arabuluculuk süreci nasıl yürütülür?

Sözleşme ya da kanun gereği ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmayan her mirasçı her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir ve terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesi sulh mahkemesinden istenir. Paylaşma davasında hâkim, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya vererek paylaştırmayı yapar; taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesiyle giderilir ve miras payları denkleştirilir (Türk Medeni Kanunu md. 642, TMK md. 642). Uyuşmazlığın arabuluculuk aşamasında çözülmesi halinde, arabuluculuk kapsamında düzenlenen anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur ve taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.

Sık sorulan sorular

Miras kalan taşınmazların tapuda intikal, vergi bildirimi ve satış aşamalarında mirasçıların karşılaştığı temel sorular şunlardır:

Tapuda miras tescili yapılmadan ev satılabilir mi?

Miras kalan taşınmazın üçüncü şahıslara satışı, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır (TMK md. 705). Ayrıca intikal eden taşınmaza isabet eden veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmedikçe taşınmazın devir ve ferağı yapılamaz ve üzerinde ayni hak tesis edilemez (7338 sayılı VİVK md. 19). Ancak mükellefler tahakkuk eden vergiye karşılık kanunda yazılı cinsten teminat gösterirse, aynı maddenin 5. bendindeki menkul mallar hariç olmak üzere, intikal eden taşınmazların bir kısmının ya da tamamının devir ve ferağına izin verilebilir (6183 sayılı Kanunun 10. maddesi).

Miras vergisi beyannamesi ne zaman verilir?

Türkiye’de gerçekleşen vefatlarda, mükellefler Türkiye’de bulunuyorsa ölüm tarihini izleyen 4 ay (dört ay), yabancı bir memlekette (yurt dışında) bulunuyorsa ölüm tarihini izleyen 6 ay (altı ay) içinde ilgili vergi dairesine beyanname verilmesi zorunludur (7338 sayılı VİVK md. 9/1-a).

Mirasçılardan biri tapuya gelmezse ne olur?

Elbirliği mülkiyetinde gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesi gerekir (TMK md. 702). Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamazsa veya bir mirasçı devre yanaşmazsa paylaşma ya da ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/B maddesi).

Tapuda tescil başvurusu hiç yapılmazsa ne olur?

Yasal süre içinde mirasçılar tarafından intikal başvurusu yapılmadığında tapu müdürlüğü, yargıdan temin edilen mirasçılık belgesine göre tapu sicili kayıtlarını mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti şeklinde tescil ederek güncelleştirir (Tapu Kanunu Ek md. 1).

Miras kalan taşınmazlarda mirasçılık belgesini temin edip vergi beyannamesi ve tapu tescil adımlarını mevzuattaki sürelere uygun biçimde tamamladığınızda, mülkiyetin paylaştırılması ve devri işlemlerini yasal çerçevede yürütebilirsiniz.