Vefa Hakkı Nedir? Kapsamlı Rehber

• startkeyzirve
• Geri alım hakkı, İzmir tapu hukuku, startkey zirve, Tapu şerhleri, Tapuda vefa hakkı şerhi, Vefa Hakkı Nedir, Vefa hakkı süresi
• 0Yorumlar
• 821Görüntülenme

İzmir’de bir taşınmaz satın alırken veya mevcut mülkünüzü devrederken tapu kütüğünün şerhler hanesini incelediğinizde vefa hakkı kaydıyla karşılaşabilirsiniz. Tapusunda bu yönde bir şerh bulunan gayrimenkulde eski satıcı, size sattığı evi yıllar sonra sizin rızanız olmasa bile tek taraflı bir beyanla geri alabilir.

İkinci el konut alımlarında ya da ticari işlemlerde alım satım öncesinde tapu kayıtlarını ve takyidatları kontrol etmeniz, taşınmaz üzerindeki kısıtlamaları işlem yapmadan önce görmenizi sağlar.

Vefa hakkı nedir ve yasal dayanağı nedir?

Vefa hakkının tanımı ve tapu şerhi niteliği

Hukuki olarak “Geri Alım Hakkı” (vefâen alım) olarak bilinen vefa hakkı; satıcının, sattığı bir gayrimenkulü alıcıyla anlaştıkları belirli bir bedel ve süre içinde tek taraflı irade beyanıyla geri satın alabilme yetkisidir. Bu hakkın bulunduğu bir taşınmazı satın aldığınızda eski satıcı, sattığı evi yıllar sonra alıcı olarak sizin rızanız olmasa bile tek taraflı bir beyanla geri alabilir.

Niteliği itibarıyla bir “şerh” olan bu kısıtlama, TKGM nezdinde tapunun şerhler hanesine işlenir ve taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkınızı kısıtlar. Taraflar arasındaki sıradan bir geri satma sözü olmayan vefa hakkı, tapu siciline şerh edildiği anda mülkün ayrılmaz bir parçası haline gelir ve “ayni” (eşyaya bağlı) bir nitelik kazanır.

Kanuni dayanak ve ilgili kurumlar

Taşınmaz alım satımında karşılaşacağınız bu hakkın temel yasal dayanağı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 736. maddesi ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 238. maddesidir (TMK Madde 736, TBK Madde 238). Türk Medeni Kanunu mülkiyet haklarını ve irtifak/şerhlerin yasal çerçevesini belirlerken, Türk Borçlar Kanunu geri alım (Vefa) sözleşmesinin şartlarını düzenler (örn: Md. 736, Md. 238).

Sözleşmenin kurulması, tapuya işlenmesi, kaldırılması veya taşınmazın durumunun incelenmesi aşamalarında muhatap olacağınız resmi kurumlar şunlardır:

• TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü): Vefa Hakkı şerhinin tapu kütüğüne tescil ve terkin edildiği resmi kurumdur.
• Noterler Birliği: Satış vaadi yoluyla vefa hakkı tesis edilecekse veya hakkın sona ermesi için feragatname düzenlenecekse başvurulan kurumdur.
• İzmir Koruma Bölge Kurulu: Satın alacağınız mülk tarihi eser ise vefa hakkı gibi işlemlerin yanı sıra kendi kısıtlamaları da incelenmesi gereken kurumdur.

Vefa hakkı neden ve hangi durumlarda kullanılır?

Finansman, miras planlaması ve ticari amaçlar

Uygulamada vefa hakkı, klasik bir satıştan çok bir tür “teminat”, “finansman”, “gizli bir ipotek” veya “güçlü bir geri alma vaadi” amacıyla kullanılır. Bir gayrimenkul işleminde bu şerhin tercih edilmesine yol açan başlıca durumlar şunlardır:

• Finansman (teminatlı borç): Borç para arayan satıcı, mülkünü alıcıya “satmış gibi” yaparak (inançlı işlem) para alır ve borcunu ödediğinde mülkünü geri almayı garanti etmek için bu hakkı tapuya şerh ettirir.
• Miras planlaması: Aile büyükleri, mülklerini bir mirasçıya devrederken diğer mirasçıların haklarını korumak veya taşınmazı ileride geri alabilmek için bu yola başvurabilir.
• Ticari işlemler: Şirketler, nakit akışı sağlamak için sattıkları bir mülkü gelecekteki bir projede kullanmak üzere geri alım hakkını saklı tutabilirler.

İzmir piyasasında vefa hakkının görüldüğü bölgeler ve işlem türleri

İzmir’de konut, arazi veya ticari gayrimenkul alırken belirli ilçelerdeki taşınmazların tapu kayıtlarında vefa hakkı şerhiyle karşılaşabilirsiniz. İzmir piyasasında bu şerhin görüldüğü başlıca bölgeler ve işlem türleri şunlardır:

• Alsancak ve Karşıyaka bölgeleri: Bu ilçelerdeki eski Levanten evleri veya tarihi konakların aile içi devirlerinde, ailenin mülkü kaybetmemesi için vefa hakkı şerhlerine rastlanabilir.
• Urla, Seferihisar ve Menemen bölgeleri: Kırsal ve tarımsal arazilerde, aile büyüklerinin tarlalarını çocuklarına devrederken “ileride satamasın” veya “geri alabilirim” güvencesi olarak bu hakkı kullandığı görülebilir.
• Aliağa ve Bornova bölgeleri: Ticari finansman işlemlerinde, fabrika veya depo sahibi iş insanlarının banka kredisi yerine şahıslardan borç alırken mülklerini vefa hakkı ile teminat gösterdikleri (inançlı işlem) durumlar yaşanabilir.

Vefa hakkının yasal geçerlilik şartları nelerdir?

Resmi şekil zorunluluğu ve tapuya şerh edilme şartı

Kanun, mülkiyeti geri alma sonucu doğuran vefa hakkının geçerliliğini şekil şartına bağlamış olup işlemin resmi şekilde (tapuda veya noterde) yapılmasını zorunlu kılmıştır. Bu resmi şekil şartını iki yoldan biriyle yerine getirebilirsiniz:

• Seçenek A: Resmi şekil şartının bu ilk yolunda, gayrimenkulün satışı sırasında Tapu Müdürlüğü’nde, Tapu Müdürü huzurunda “Resmi Senet” içine “Vefa (Geri Alım) Hakkı” şartı eklenir.
• Seçenek B: Resmi şekil şartının diğer yolunda, satıştan ayrı olarak Noterde geri alım hakkını da içeren “Gayrimenkul Satış Vaadi” (“Satış Vaadi”) sözleşmesi düzenlenir.

İki tarafın kendi arasında A4 kağıda yazdığı (adi yazılı), şahitlerin imzaladığı veya söz verdiği vefa anlaşmalarının hukuken hiçbir geçerliliği yoktur; tapuda işlem yapılmamışsa bu hak doğmamıştır. Ayrıca hakkın sadece sözleşmede var olması evi sonradan alacak 3. kişileri bağlamaz; 3. kişilere (evi sonradan alanlara) karşı ileri sürülebilmesi ve aleniyet kazanması için tapu kütüğünün “Şerhler” sütununa işlenmesi gerekir.

Geri alım bedelinin belirlenmesi

Düzenlenecek sözleşmede satıcının mülkü geri alırken ödeyeceği bedelin net veya belirlenebilir olması gerekir. Taraflar sözleşmeye sabit bir rakam yazabileceği gibi “satış bedeli + yıllık %X faiz” gibi belirlenebilir bir oran da ekleyebilir; eğer sözleşmede bedel belirsizse satış anındaki bedel esas alınır.

Vefa hakkı nasıl çalışır ve tapudan nasıl kaldırılır?

Örnek senaryo ile vefa hakkının işleyişi ve üçüncü kişilere etkisi

Satıcı, alıcı ve taşınmazı sonradan devralan kişiler açısından vefa hakkı sürecinin nasıl işlediğini İzmir Bornova’daki bir daire satışı senaryosu üzerinden adım adım görebilirsiniz:

1. Tarafların durumu: Örnek senaryoda satıcı (Ali), acil nakit ihtiyacı nedeniyle İzmir Bornova’daki dairesini satmak ister ancak gelecekte o daireyi geri almayı umar; alıcı (Veli) ise daireyi almaya isteklidir.
2. Satış ve sözleşme: Anlaşma kapsamında Ali daireyi Veli’ye 4.000.000 TL’ye satar ve tapuda işlem yapılırken “Geri alım hakkı Sözleşmesi” de düzenlenir.
3. Sözleşme şartı: Taraflar arasında “Ali, 5 yıl içinde Veli’ye 5.000.000 TL ödemesi durumunda, bu daireyi tek taraflı olarak geri alabilir” maddesi kararlaştırılır.
4. Tapuya tescil: Bu hak, tapu kütüğünün “Şerhler” sütununa “Vefa Hakkı Vardır (5 Yıl, 5M TL Bedelle)” şeklinde tescil edilir.
5. Hakkın kullanımı: Şerh işlendikten sonra Veli evin sahibidir ancak mülkiyet hakkı kısıtlanmıştır; Ali 5 yıl dolmadan istediği herhangi bir gün 5.000.000 TL’yi ödeyerek evi geri alabilir.

Süre devam ederken Veli bu evi 3. bir kişi olan Zeynep’e satarsa, Zeynep de evi bu geri alım hakkı şerhi ile birlikte devralmış olur. Vefa hakkı mülkiyeti takip ettiği için Ali, 5 yıl içinde 5 Milyon TL’yi Zeynep’e ödeyerek evi yeni alıcı Zeynep’in elinden de alabilir.

Tapudan vefa hakkı kaldırma (terkin) adımları

Tapudan geri alım hakkı kaldırma (terkin) işlemi, belirlenen sürenin (en fazla 10 yıl) dolmasıyla veya hak sahibinin (satıcının) bu hakkından noter ya da tapu huzurunda feragat etmesiyle gerçekleştirilir. Şerhte belirtilen süre (örn: 5 yıl) veya yasal azami süre (10 yıl) dolduğunda vefa hakkı hukuken sona erer, ancak bu şerh tapu kaydından otomatik olarak silinmez. Süre dolduğunda mülk sahibinin (alıcının), sürenin dolduğunu belirten bir dilekçe ile Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak kaydın silinmesini (terkinini) talep etmesi gerekir.

Süre dolmadan şerhi erken kaldırmanın tek yolu, hak sahibinin (mülkü satan ve geri alma hakkı olan kişinin) bizzat Tapu Müdürlüğü’ne gelerek veya Noter’den düzenlenmiş “Geri alım hakkından Feragat” belgesi vererek bu hakkından gönüllü olarak vazgeçmesidir. Hak sahibinin ölümü durumunda vefa hakkı mirasçılarına geçer ve şerhi kaldırmak için tüm mirasçıların (belki de onlarca kişinin) feragat vermesi gerekir, bu da süreci daha karmaşık hale getirir.

Vefa hakkı süresi, harcı ve maliyeti nasıldır?

Azami süre sınırı ve hak düşürücü süre kuralı

Mülkiyetin sonsuza kadar belirsizlik içinde kalmasını engellemek amacıyla geri alım hakkı süresi, tapuya şerh edildiği tarihten itibaren en fazla 10 (on) yıl olarak sınırlandırılmıştır. Bu 10 yıllık süre hak düşürücü süredir ve uzatılamaz; taraflar 15 yıl olarak anlaşsa bile şerh 10 yılın sonunda kanunen kendiliğinden hükmünü yitirir. Sözleşmede herhangi bir süre belirtilmemişse, yine 10 yıllık azami süre geçerli olur.

Terkin harcı ve erken kaldırmada feragat anlaşması

Şerhin kaldırılması aşamasında ödenecek bedel, işlemin süre sonunda veya süre dolmadan yapılmasına göre farklılık gösterir. Süre dolduğunda yapılan başvuruda Tapu Müdürlüğü, sürenin dolduğunu teyit ederek maktu bir harç bedeli karşılığında şerhi tapudan kaldırır. Hak sahibinin süre dolmadan vefa hakkından feragat etmesi ise genellikle ek bir ödeme veya yeni bir anlaşma (pazarlık) karşılığında yapılır.

Vefa hakkı ile diğer mülkiyet kısıtlamalarının farkı nedir?

Vefa, şufa (ön alım) ve iştira (alım) haklarının karşılaştırılması

Tapu kayıtlarında Geri alım hakkı (Geri Alım) dışında mülkiyeti kısıtlayan “Şufa Hakkı” (Ön Alım) ve “İştira Hakkı” (Alım) gibi farklı şerhler de bulunur ve vefa hakkı bunlar arasında mülkiyeti doğrudan geri alma yetkisi tanıyan şerhtir. Taşınmaz işlemlerinde karşılaşabileceğiniz bu üç hakkın kapsamı şu şekildedir (Türk Medeni Kanunu):

• Geri alım hakkı (Geri Alım Hakkı): Satıcı tarafından süre içinde istediği zaman alıcıya veya mülkün yeni sahibine karşı kullanılan “Geri Alma” hakkıdır.
• Şufa Hakkı (Ön Alım Hakkı): En sık hisseli tapularda görülen ve mülk 3. bir kişiye satıldığında diğer paydaşlar (hissedarlar) tarafından sadece mülkü alan yeni alıcıya karşı kullanılan “Öncelikli Alma” hakkıdır.
• İştira Hakkı (Alım Hakkı): Belirlenen 3. kişinin (alıcının) süre içinde istediği zaman mülkün o anki sahibine karşı kullandığı “Satın Alma” hakkıdır.

Vefa Hakkı, mülkü kaybetme durumu satıcının tek taraflı iradesine bağlı olduğu için bu üç hak arasında alıcı açısından en riskli olanıdır.

Tapuda vefa hakkı olan mülk alınır mı ve riskleri nelerdir?

Alıcı için mülkü kaybetme, değer kaybı, kredi ve likidite riskleri

Tapusunda geri alım hakkı şerhi olan bir mülkü satın almak riskli bir işlemdir; alıcı olarak mülkü her an şerhte belirtilen (genellikle piyasa değerinin altındaki) bedelle eski satıcıya geri vermek zorunda kalabilirsiniz. İzmir’de Bornova Metro yakını gibi bir lokasyonda emsallerine göre %20 uygun fiyatlı bir daire bulunduğunda, Tarihi Eser Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler gibi vefa hakkı şerhi konusunda da dikkatli olunmalıdır. İkinci el mülk alımlarında veya ticari işlemlerde, tapu kaydında süresi devam eden bir “Geri alım hakkı Şerhi” bulunan mülk, hukuki danışmanlık alınmadan ve bu hakkın tapudan kaldırılacağı (terkin edileceği) garantisi sağlanmadan satın alınmamalıdır.

Böyle bir gayrimenkulü satın aldığınızda karşılaşacağınız başlıca riskler şunlardır:

1. Mülkü kaybetme riski: Alıcı için ilk sırada mülkü kaybetme riski gelir; evi satın aldıktan 3 yıl sonra bölgenin değeri %200 artsa bile eski satıcı (vefa hakkı sahibi) şerhteki bedeli ödeyerek evi alıcının elinden alabilir.
2. Değer artışının kilitlenmesi: Mülke yapılan hiçbir yatırım (tadilat, yenileme) veya bölgedeki değer artışı alıcıya yansımaz; geri alım hakkı tüm sermaye kazancını (kârı) kilitler.
3. Kredi kullanılamaması: Hiçbir banka, ipotek koyacağı teminatın her an elinden alınabileceğini bildiği için tapusunda vefa hakkı şerhi olan bir konuta standart konut kredisi vermez.
4. Düşük likidite: Mülk başkasına satılmak istendiğinde, tapudaki şerhi gören hiçbir bilinçli alıcı veya bankası mülkü almak istemeyeceği için düşük likidite oluşur ve mülk elde “kilitli” kalır.

Tapusunda aktif bir geri alım hakkı şerhi bulunan mülkün satışında, şerhin hukuki sonuçları ve riskleri alıcıya açıklanmalı ve alıcının bu riski yazılı olarak kabul ettiği beyan edilmelidir. Alım satım öncesinde tapu kayıtları ve takyidatlar (beyanlar, şerhler, irtifaklar) incelenerek vefa hakkı gibi riskli şerhlerin olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Süresi dolan veya dolmak üzere olan şerhlerde pazarlık durumu

İstisnai bir durum olarak, geri alım hakkı süresi (örn: 10 yıl) dolmuşsa veya dolmak üzereyse (örn: son 1 ay) ve hak sahibi bu hakkı kullanmamışsa, satıcıya “Tapunuzda hala bir şerh görünüyor, bu bir risk, bu nedenle fiyatta indirim yapmalısınız” denilerek bu durum pazarlıkta koz olarak kullanılabilir. Ancak süresi dolan veya dolmak üzere olan şerhi pazarlık kozu olarak kullanmak riskli olduğundan, doğru yöntem satıcının bu şerhi tapudan temizletmesini beklemektir.

Sık sorulan sorular

Vefa hakkı olan ev kiralanabilir mi?

Vefa hakkı olan bir evin sahibi (alıcı) evi kiraya verme hakkına sahiptir, ancak geri alım hakkı sahibi (eski satıcı) hakkını kullanıp evi geri aldığında mevcut kira sözleşmesiyle bağlı değildir. Evi geri alan yeni malik (eski satıcı), “ihtiyaç” veya “yeni malik” sebebiyle kiracının tahliyesini isteyebilir ve bu durum kiracı için bir risk oluşturur.

Vefa hakkı bedeli güncellenebilir mi?

Sözleşmede “geri alım bedeli, her yıl TÜİK (https://www.tuik.gov.tr) tarafından açıklanan ÜFE/TÜFE oranında artırılacaktır” gibi bir endeksleme maddesi varsa vefa hakkı bedeli güncellenebilir. Sözleşmede sabit bir bedel (örn: 5 Milyon TL) yazıyorsa, 10 yıl sonra enflasyon ne olursa olsun hak sahibi evi o sabit bedelle geri alır ve bu durum alıcı için bir risktir.

Vefa hakkı varken eve tadilat yapılabilir mi?

Mülkün maliki vefa hakkı varken evine tadilat yapabilir; ancak vefa hakkı sahibi evi geri aldığında mutfağı yenilemek veya jakuzi koymak gibi “lüks” ve “faydalı” masrafları ödemek zorunda değildir. Vefa hakkı sahibi evi geri aldığında, mevcut malik sadece akan çatının onarımı gibi “zorunlu” masrafları talep edebilir.

Vefa hakkı miras yoluyla geçer mi?

Hem vefa hakkının kendisi (geri alma hakkı) hem de bu hakla kısıtlanmış olan mülkün kendisi miras yoluyla mirasçılara geçer. Taşınmaz devirlerinde mülkiyeti takip eden ve mirasçılara intikal eden bu kısıtlamayla karşılaşmamak için işlem öncesinde tapunun şerhler hanesini kontrol etmeniz ve mevcut şerhler terkin edilmeden tapu devri yapmamanız gerekir.