- startkeyzirve
- Ecrimisil Davası Nedir, Ecrimisil hesaplama, gayrimenkul hukuku, Haksız işgal tazminatı, İzmir ecrimisil davası, startkey zirve
- 0Yorumlar
- 786Görüntülenme
Bir gayrimenkul satın aldığınızda veya mülk sahibi olduğunuzda, bu taşınmaz üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma gibi özel haklara sahip olursunuz. Günlük hayatta mülkünüzün sizin izniniz ya da bilginiz dışında bir başkası tarafından haksız yere kullanılması durumuyla karşılaşabilirsiniz. Böyle bir izinsiz kullanım, doğrudan mülkiyet hakkınızın ihlali anlamına gelir ve sizin için potansiyel bir gelir kaybı oluşturur. Bu tür bir kayıpla karşılaştığınızda başvurabileceğiniz ecrimisil davası, Yargıtay yerleşik içtihatları ışığında mülk sahiplerinin haklarını koruyan hukuki bir mekanizmadır (Türk Medeni Kanunu).
Ecrimisil davası nedir ve hukuki dayanağı nedir
Ecrimisil davası, bir malın (genellikle taşınmazın) zilyet olmayan maliki tarafından, o malı kötü niyetli olarak ve izinsiz bir şekilde kullanan zilyetten (işgalciden) talep edilen haksız işgal tazminatıdır. Taşınmazınızı haksız yere kullanan kişiye karşı bu davayı açtığınızda, o kullanım nedeniyle mahrum kaldığınız potansiyel geliri (genellikle kira gelirini) talep edebilir ve mülkiyet hakkınızın ihlaline karşı tazminat isteyebilirsiniz. İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır (4721 Sayılı TMK Madde 995).
Ecrimisil kelimesinin anlamı ve hukuki niteliği
Arapça kökenli olan “ecrimisil” kelimesi, “emsal ücret” veya “benzerinin kirası” anlamına gelir. Mülkünüzün izinsiz kullanımına karşı talep ettiğiniz bu bedel hukuken kira sözleşmesi gibi bir anlaşmaya dayanmaz; tamamen haksız fiilden kaynaklanan bir tazminat türüdür. Bu nedenle ecrimisil alacağı bir kira alacağı değildir ve kira hukukuna değil, haksız fiil ve mülkiyet hakkı hükümlerine tabidir. Alacağınızın kira hukukuna değil haksız fiil ve mülkiyet hakkı hükümlerine tabi olması, açacağınız ecrimisil davası kapsamında zamanaşımı süreleri ve faiz başlangıcı gibi konularda belirleyici olur.
Haksız işgal ve fuzuli şagil kavramı
Haksız işgal (fuzuli şagillik), bir taşınmazı malikin açık veya zımni (örtülü) izni olmaksızın ve kira sözleşmesi veya intifa hakkı gibi herhangi bir hukuki dayanağa sahip olmadan fiilen kullanmaktır. Malik olarak ecrimisil talebinizin doğması için öncelikle böyle bir “haksız işgal” durumunun varlığı gerekir. Taşınmazınızı izinsiz kullanan kişiden tazminat isteyebilmeniz için işgalin sürekli olması şart değildir; kullanımın sizin rızanız dışında gerçekleşmesi koşuluyla kısa süreli kullanımlar bile haksız işgal sayılabilir.
Haksız işgal tazminatı hangi durumlarda talep edilir
Haksız işgal tazminatı; kira sözleşmesi sona erdiği halde mülkün boşaltılmaması, geçersiz sözleşmeye dayalı kullanımlar ve taşkın inşaat gibi durumlarda talep edilir. Kira sözleşmesi sona ermesine veya tahliye kararı gibi geçerli bir nedenle feshedilmesine rağmen kiracınız mülkü boşaltmazsa, ev sahibi olarak tahliye davası ile birlikte veya ayrı olarak işgalin devam ettiği süre için ecrimisil talep edebilirsiniz. Tapuda resmi yapılmayan harici satış sözleşmesi gibi şekil şartına uymayan veya başka bir nedenle hukuken geçersiz olan bir sözleşmeye dayanarak mülkünüzün kullanılması da haksız işgal sayılır. Bir kişinin inşaat yaparken farkında olarak veya olmayarak komşu parselin sınırını aşıp arazinize bina veya eklenti yapması (taşkın inşaat) halinde de tecavüz edilen kısım için ecrimisil davası açabilirsiniz.
Mirasçılar ve hissedarlar arası haksız kullanım
Mirasçılar ve hissedarlar arası haksız kullanım, ortak mülkiyetteki bir taşınmazın tek bir paydaş tarafından diğerlerinin rızası dışında kullanılmasıdır. Örneğin Çeşme’de babadan kalma bir yazlık veya Karşıyaka’da bir apartman dairesi üzerinde birden fazla mirasçı hak sahibi iken, mirasçılar içinden sadece birinin diğerlerinin açık rızası olmadan veya kullanım hakkı tanınmadan tek başına bu mülkte oturması ya da mülkü kiraya vermesi haksız kullanım oluşturur. Diğer mirasçıların veya hissedarların ecrimisil davası açabilmesi için genellikle öncelikle işgalci mirasçıya veya hissedara “bu mülkten sen de yararlanmak istiyorsun, benim payıma düşen kullanımıma engel olma veya payıma düşen geliri öde” şeklinde intifadan men ihtarı çekmeleri ve ihtar sonrası haksız kullanımın devam etmesi gerekir.
Kamu mallarının izinsiz işgali
Kamu mallarının izinsiz işgali, devlete veya belediyelere ait arazilerin ve binaların herhangi bir izin olmaksızın kullanılmasıyla ortaya çıkar. Kamu arazilerine gecekondu yapılması veya bu yerlerin tarım arazisi olarak kullanılması gibi şekillerde izinsiz işgal gerçekleştiğinde, ilgili kamu kurumu işgalciye karşı ecrimisil davası açarak haksız işgal tazminatı talep edebilir.
Ecrimisil davası açma şartları nelerdir
Ecrimisil davası açma şartları; davacının malik sıfatına sahip olması, haksız işgalin ispatlanması ve işgalcinin kötü niyetli olmasıdır. Davayı açacak kişinin, haksız işgale konu olan taşınmazın tapuda kayıtlı maliki (sahibi) olması gerekir; kiracı veya intifa hakkı sahibi gibi sınırlı hak sahipleri genellikle ecrimisil davası açamazlar. Davacı malik olarak sizin, davalının (işgalcinin) mülkü izinsiz ve hukuki bir dayanağı olmadan kullandığını, işgalin nasıl başladığını ve ne kadar sürdüğünü ispatlamanız gerekir.
Bu tazminat kötü niyetli zilyetten, yani o mülkü kullanmaya hakkı olmadığını bilen veya bilmesi gereken kişiden talep edilebilir ve kural olarak başkasının mülkünü izinsiz kullanan kişi kötü niyetli sayılır (Türk Medeni Kanunu). İşgalcinin tapu kaydındaki bir hata nedeniyle mülkün kendine ait olduğunu sanması gibi bazı durumlarda iyi niyet iddiası gündeme gelebilir, ancak bunun ispatı çok zordur.
Paydaşlar arasında intifadan men şartı ve ihtar usulü
Paylı (hisseli) mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti (miras ortaklığı gibi) durumlarında, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre paydaşların ecrimisil talep edebilmesi için kural olarak öncelikle işgalci paydaşa noter aracılığıyla veya dava dilekçesi gibi ispatı mümkün başka yazılı yollarla “intifadan men” (yararlanmadan alıkoyma) ihtarında bulunmaları şarttır. Hisseli bir tarlanın, hissedarlardan biri tarafından diğerlerinin rızası olmadan ekilip biçilmesi halinde intifadan men ihtarı zorunludur. Aynı şekilde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılan bir arsada, inşaat bitmeden arsa sahibinin araziyi kullanmaya devam etmesi durumunda da intifadan men ihtarı aranır.
İntifadan men ihtarını çekmenin en sağlam yolu noter aracılığıyla bir ihtarname göndermektir. Göndereceğiniz ihtarnamede mülkün haksız olarak kullanıldığı, bu kullanıma son verilmesi veya payınıza düşen kullanım hakkının tanınması ya da bedelinin ödenmesi gerektiği açıkça belirtilmelidir. Noter ihtarı, açacağınız ecrimisil davası sürecinde hem ispat kolaylığı sağlar hem de faizin başlangıç tarihi açısından önemlidir.
İntifadan men şartının aranmadığı istisnai durumlar
Bazı hallerde diğer paydaşlara ihtar çekmenize gerek kalmadan doğrudan ecrimisil davası açabilirsiniz; intifadan men şartının aranmadığı istisnai durumlar şunlardır:
- Taşınmazın kamu malı olması durumunda intifadan men şartı aranmaz.
- Taşınmazın doğal semere veren bağ veya bahçe olması halinde intifadan men ihtarı aranmaz.
- Taşınmazın dükkan, iş yeri veya konut gibi kiraya verilerek kira geliri (hukuki/hukuksal semere) getiren bir yer olması ve işgalci paydaşın burayı bizzat kullanması veya kiraya vermesi durumunda intifadan men şartı aranmaz.
- Fuzuli şagilin diğer paydaşların mülkiyet hakkını tamamen inkar etmesi halinde intifadan men ihtarı aranmaz.
- Paydaşlar arasında daha önce mülkün nasıl kullanılacağına dair bir taksim (bölüşüm) anlaşması yapılmış olması ve işgalci paydaşın bu anlaşmaya aykırı olarak başkasının payını kullanması durumunda intifadan men şartı aranmaz.
- Diğer paydaşların daha önce dava yoluyla veya başka şekillerde o mülkten yararlanma isteğini açıkça ortaya koymuş olması halinde intifadan men şartı aranmaz.
Haksız işgal tazminatında zamanaşımı süresi
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yerleşik içtihatları uyarınca ecrimisil alacağı, haksız fiilden kaynaklandığı için dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu nedenle geriye dönük en fazla 5 yıl için tazminat istenebilir ve 5 yıldan daha önceki dönemler için talepte bulunulamaz. Ecrimisildeki 5 yıllık süre hak düşürücü değil zamanaşımı süresidir; bu nedenle davalı tarafından ileri sürülmezse hakim kendiliğinden dikkate almaz.
Adım adım yargılama ve hesaplama süreci nasıl işler
Yargılama ve hesaplama süreci, dava öncesi ihtarname değerlendirmesi, mahkeme başvurusu, bilirkişi incelemesi ve kesinleşen kararın icrası aşamalarıyla işler. Dava öncesinde haksız işgalciye noter aracılığıyla ihtarname göndererek belirli bir süre içinde mülkü boşaltmasını ve geçmişe dönük işgal tazminatını ödemesini talep etmeniz, intifadan men şartının gerektiği durumlar dışında dava açmak için zorunlu değildir ancak karşı tarafı uzlaşmaya teşvik edebilir ve faizin başlangıç tarihini belirleyebilir. Ecrimisil davası sürecinde hak kaybına uğramamak için kira hukuku ve gayrimenkul davalarında uzman avukatlardan hukuki danışmanlık alınması ve ecrimisil hesaplamasına esas teşkil edecek emsal kira değeri araştırması yapılması önemlidir.
Görevli ve yetkili mahkeme ile yargılama aşamaları
Bu davalarda görevli mahkeme genellikle Asliye Hukuk Mahkemesi’dir; ancak uyuşmazlığın kira ilişkisinin devamı niteliğinde olması gibi kaynağına veya miktarına göre Sulh Hukuk Mahkemesi de görevli olabilir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; örneğin İzmir’deki bir mülkünüz için İzmir Asliye Hukuk Mahkemeleri yetkilidir. Mahkeme belirlendikten sonra yargılama süreci sırasıyla şu adımlarla ilerler:
- Bir avukat aracılığıyla veya bizzat, haksız işgalin detaylarını, taleplerinizi (ecrimisil miktarı, faiz, tahliye vb.) ve delillerinizi içeren bir dava dilekçesi hazırlayarak yetkili mahkemeye başvurur ve gerekli harçları ödeyerek davayı açarsınız.
- Yargılama sürecinde mahkeme tarafların dilekçelerini alır, delilleri toplar (tanık dinleme, bilirkişi raporu alma, keşif yapma vb.), duruşmalar yapar ve hukuki değerlendirmesini tamamlar.
- Mahkeme dava sonunda talebinizi kısmen veya tamamen kabul veya reddeden bir karar verir; bu karara karşı tarafların İstinaf ve (şartları varsa) Temyiz kanun yollarına başvurma hakları vardır.
- Karar kesinleştikten sonra alacaklı taraf (davacı) olarak, borçlu tarafa (davalı) karşı İcra Müdürlüğü aracılığıyla ilamlı icra takibi başlatarak ecrimisil alacağınızı ve faizini tahsil edebilirsiniz.
Bilirkişi incelemesi ve emsal kira bedeli hesaplaması
Ecrimisil hesaplama işlemi teknik bir konu olup genellikle mahkeme tarafından atanan gayrimenkul değerleme uzmanı veya ziraat mühendisi gibi bilirkişiler tarafından yapılır. Ecrimisilin temel hesaplama prensibi, haksız işgal olmasaydı malikin o mülkten elde edebileceği minimum geliri (genellikle kira gelirini) tazmin etmek olduğundan, bilirkişiler genellikle haksız işgalin yapıldığı dönemdeki emsal kira bedellerini referans alırlar. Açtığınız ecrimisil davası sırasında mahkeme, dava konusu taşınmazın bulunduğu yere giderek keşif yapar ve bir veya daha fazla bilirkişiden rapor aldırır. Bilirkişi raporunda şu unsurlar yer alır:
- Taşınmazın konum, büyüklük, nitelik ve yapı kalitesi gibi detaylı fiziki özellikleri belirtilir.
- Haksız işgalin başlangıç ve bitiş tarihleri (veya devam ettiği) ile işgalin konut, iş yeri veya tarım gibi niteliği kaydedilir.
- Bilirkişinin yaptığı emsal araştırmasında sadece ilanlardaki istenen kiralar değil, işgal döneminde dava konusu taşınmaza benzer nitelikteki diğer taşınmazların fiilen gerçekleşmiş kira bedelleri araştırılır.
- Emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri ve piyasa koşulları dikkate alınarak, haksız işgal edilen her dönem (genellikle yıllık veya aylık) için ayrı ayrı ecrimisil miktarı hesaplanır.
- Davacı olarak talep etmişseniz, hesaplanan ecrimisil miktarına hangi tarihten itibaren yasal faiz işletilmesi gerektiği bilirkişi raporunda belirtilir.
Hesaplamada dikkate alınan kriterler ve tarım arazileri
Tazminat hesaplamasında taşınmazın konumu, niteliği, büyüklüğü, yapının durumu ve piyasa koşulları dikkate alınır. Taşınmazınızın merkezi bir lokasyonda (örneğin Alsancak) veya daha dış bir bölgede (örneğin Kemalpaşa köyü) bulunması emsal kira bedellerini ve ecrimisil hesaplamasını değiştirir. Taşınmazın konut, dükkan, ofis, arsa veya tarla gibi farklı nitelikleri ve metrekare büyüklüğü farklı hesaplama yöntemleri gerektirir. Yapının durumu da ecrimisil hesabında etkili olup yeni yapılmış lüks bir daire ile eski ve bakımsız bir evin ecrimisil değeri aynı olmaz. İşgalin yaşandığı dönemdeki genel ekonomik durum, bölgedeki arz-talep dengesi ve enflasyon oranları gibi piyasa koşulları da hesaplamada dikkate alınır.
Tarla ve bahçe gibi tarım arazilerinin haksız işgalinde ecrimisil hesaplama, ziraat mühendisi bilirkişilerin raporu esas alınarak yapılır. Bu hesaplama, araziden elde edilebilecek net tarımsal gelir (ürün geliri – masraflar) üzerinden veya emsal tarla kiraları üzerinden gerçekleştirilir.
Davalının savunma hakları nelerdir
Ecrimisil davası ile karşılaşan davalı (işgalci) konumundaysanız, geçerli bir sözleşme veya malikin rızası gibi mülkü kullanma hakkınızın olduğuna dair bir delil sunarak haksız işgalin olmadığını savunabilirsiniz. Savunma olarak 5 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu veya paydaşlar arası davalarda usulüne uygun bir intifadan men ihtarı alınmadığını iddia edebilirsiniz. Ayrıca bilirkişi raporuna itiraz ederek hesaplanan ecrimisil miktarının emsallerin çok üzerinde ve fahiş olduğunu savunabilirsiniz.
Yargılama süreci ne kadar sürer ve masrafları nelerdir
Ecrimisil davası genellikle 1 ila 3 yıl arasında sonuçlanır; davanın süresi mahkemenin yoğunluğuna, delillerin toplanmasına, bilirkişi sürecine ve itirazlara bağlı olarak değişir. Yargılama masrafları ise dava harçları, tebligat giderleri, bilirkişi ücretleri ve avukatlık ücretini içerir. Davayı kazanan taraf olmanız durumunda, yaptığınız yargılama giderlerinin bir kısmını karşı taraftan talep edebilirsiniz.
Ecrimisil ile kira alacağı arasındaki farklar nelerdir
Ecrimisil ile kira alacağı arasındaki farklar, alacağın dayanağı, kapsadığı dönem ve işleyen faiz türü bakımından şu şekildedir:
- Kira bir sözleşmeye dayanırken, ecrimisil haksız fiile dayanır.
- Kira geleceğe yönelik bir kullanım bedeli iken, ecrimisil geçmişe dönük bir kullanım bedelidir ve geçmişteki haksız kullanımın tazminidir.
- Kira alacaklarında temerrüt faizi işlerken, ecrimisil alacaklarında genellikle dava veya ihtar tarihinden itibaren yasal faiz işler.
Sık sorulan sorular
Taşınmaz sahipleri ve kullanıcıları uygulamada kira sözleşmesi devam ederken ödenmeyen bedeller, miras kalan konutların kullanımı ve kamu arazilerindeki işlemler hakkında çeşitli sorularla karşılaşır.
Kiracı kirayı ödemediğinde hemen tazminat talebinde bulunulabilir mi
Kira sözleşmesi devam ederken kiracınız kira ödemediğinde hemen ecrimisil davası açamazsınız. Bu durumda öncelikle tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 13) veya iki haklı ihtara dayalı tahliye davası yoluna başvurulur ve sözleşme devam ederken ödenmeyen kiralar için “kira alacağı” davası veya takibi yapılır.
Miras kalan evde oturan kardeşe karşı ne zaman ecrimisil istenebilir
Mirasçılardan birinin, diğer mirasçıların izni olmadan miras kalan evi tek başına kullanması durumunda Yargıtay tarafından intifadan men ihtarı aranır. Bu kural gereği miras kalan evde oturan kardeşinize karşı intifadan men ihtarı çekerek ihtar sonrasındaki dönem için talepte bulunabilirsiniz.
Belediye veya Hazine arazisini işgal edenlere karşı ecrimisil nasıl işler
Kamu mallarının işgalinde Belediye veya Milli Emlak gibi ilgili idarelerce talep edilen ecrimisilde zamanaşımı süresi işlemez veya daha uzun olabilir; idare genellikle önce bir ecrimisil ihbarnamesi gönderir, ödenmezse dava veya takip yoluna gider. Hazine ve kamu taşınmazlarının haksız işgalinde idare, mahkeme kararı aramaksızın doğrudan Ecrimisil İhbarnamesi tebliğ eder ve fuzuli şagili kaymakamlık/valilik kanalıyla tahliye eder (2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu Madde 75).
