- startkeyzirve
- izale-i şuyu davası, ortaklığın giderilmesi, ortaklık giderme davası, dava dilekçesi, hisseli tapu, tapu iptali, mahkeme, 2025 rehberi
- 0Yorumlar
- 525Görüntülenme
Mirasbırakanın vefatı sonrasında birden çok mirasçı bulunuyorsa, Türk Medeni Kanunu md. 640 uyarınca paylaşmaya kadar mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur. Elbirliği mülkiyetinde yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliği gerekir (TMK md. 702); mirasçılardan biri dahi onay vermezse ev tapuda satılamaz. Miras kalan gayrimenkullerin paylaşım aşamaları için miras paylaşımı ana rehberimize göz atabilirsiniz.
Bu nedenle kanun koyucu hak sahiplerine yargı denetimi altında paylaşma isteminde bulunma hakkı tanımıştır.
Mirasçılar evi satmakta anlaşamazsa
Miras kalan konut veya arazilerin devrinde mirasçılar arasında başlıca dört konuda anlaşmazlık yaşanabilir: mülkün satılıp satılmayacağı kararı, satış bedeli, satışın hangi yöntemle yapılacağı ve intikal/tapu masraflarının nasıl karşılanacağı. Satış bedelinde uzlaşma sağlanması için bağımsız kuruluşlardan ekspertiz raporu alınması taraflara nesnel bir zemin sunar. Mirasçıların pay oranlarının belirlenmesi için ise yetkili mercilerden veraset ilamı alınmalıdır.
Paylı Mülkiyet ile Elbirliği Mülkiyeti Arasındaki Hukuki Farklar
Elbirliği mülkiyeti kanundan ya da kanunda belirlenen özel sözleşmelerden doğan bir ortaklık ilişkisidir. Bu mülkiyet modelinde ortakların tapu kütüğünde ayrılmış belirli pay oranları bulunmaz. Hissedarlar taşınmazın belirli bir fiziksel köşesini müstakil olarak sahiplenemez.
Elbirliği ortaklığında mirasçıların tereke malları üzerinde hukuki işlem yapabilmesi için tüm ortakların oybirliğiyle onay vermesi zorunludur.
Paylı mülkiyette ise gayrimenkul maddeten bölünmemiş olsa bile hak sahipleri taşınmaz üzerinde belirlenmiş paylarla malik kabul edilir. Sözleşmede farklı bir oran tayin edilmemişse paydaşların payları kanunen eşit varsayılır. Bu sistemde her paydaş kendi payı bakımından bağımsız malik haklarına ve sorumluluklarına sahip olur. Malikler kendi hisselerini diğer paydaşların onayına ihtiyaç duymadan serbestçe devredebilir veya kanuni teminatlara konu edebilir.
Hisseli mülkiyete tabi taşınmazlarda ortaklar kendilerine düşen pay üzerinde bağımsız tasarrufta bulunabilme yetkisine sahiptir. Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önceki evrede bir paydaş kendi payını devredebilir, taşınmaz payı üzerinde rehin kurabilir ya da alacaklılar borç nedeniyle bu hisseyi müstakilen haczettirebilir.
Paylı mülkiyette gayrimenkulün özgülendiği amacın değiştirilmesi veya olağan kullanım sınırlarını aşan büyük yapı işlerine girişilmesi bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Dava açmadan önce
Anlaşmazlık halinde doğrudan dava açmak yerine mirasçılar arasında değerlendirilebilecek alternatif yollar mevcuttur. Mirasçıların tamamı yazılı olarak anlaşarak mülkü üçüncü bir kişiye satabilir veya mirasçılardan biri diğer ortakların hisselerini bedeli mukabilinde devralabilir.
Uzlaşma sağlanamadığında ise 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) md. 18/B hükmü devreye girer. Kanun uyarınca taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşmaya varılırsa, icra edilebilirlik şerhi alınan anlaşma belgesi mahkeme ilamı niteliği taşır (HUAK md. 18/2).
Paylaşma İstemi ve Paylaşmanın Hukuki Sınırları
Taşınmaz malikleri arasında paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça her paydaş paylaşma isteminde bulunma hakkına sahiptir.
Paylaşmayı isteme hakkı paydaşlar arasında resmi şekilde akdedilecek bir sözleşmeyle azami on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Gayrimenkul mülkiyetinde geçerlilik taşıyan bu sözleşmenin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi şarttır.
Tapu kütüğüne şerh verilen paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler gayrimenkulün tüm paydaşlarını bağlar. Ancak sözleşmede kararlaştırılan sürenin dolmasıyla birlikte bu sınırlandırma kalkar ve her hak sahibi yeniden paylaşmayı isteme hakkını kullanarak dava açabilir.
Hissedarlardan birinin kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması halinde diğer paydaşlar intifa hakkının tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunabilir. Taşınmazın satış yoluyla paylaşılması durumunda intifa hakkı buna ilişkin paya düşecek bedel üzerinde hüküm doğurmaya devam eder.
Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk Süreci ve Anlaşma Koşulları
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda yargılama yoluna başvurulmadan önce arabuluculuk sürecinin tüketilmesi zorunludur.
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması amacıyla arabuluculuk bürosuna yapılan başvurularda taşınmazların ve tüm hak sahiplerinin bilgileri eksiksiz yer alır. Ortaklığın giderilmesi davası öncesinde yürütülen bu aşamada uyuşmazlık konusunda uzlaşma sağlanamazsa tutanak düzenlenerek mahkeme yoluna gidilir. Arabuluculuk masrafları tarafların serbest iradesiyle veya eşit olarak karşılanır.
Arabuluculuk müzakerelerinde tarafların gayrimenkulün paylaşımı konusunda anlaşması halinde resmi bir anlaşma belgesi düzenlenir. Düzenlenen bu anlaşma belgesi taşınmazla ilgili kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle tanzim edilir.
Taraflarca imzalanan arabuluculuk anlaşma belgesi kanuni şartları taşıdığında sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınarak mahkeme ilamı niteliği kazanır. Bu yöntem sayesinde ortaklığın giderilmesi davası süreçlerine gerek kalmaksızın taşınmaz devri sulh yoluyla çözümlenir. İcra edilebilirlik şerhi içeren tutanak doğrudan tapu müdürlüğünde tescil işlemine esas teşkil eder.
Ortaklığın giderilmesi davası
Arabuluculukta mutabakat sağlanamazsa, TMK md. 698 gereğince paydaşlardan her biri taşınmazın paylaştırılmasını talep ederek ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açabilir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) md. 4/1-b uyarınca bu davalara sulh hukuk mahkemesi bakar. HMK md. 12/1 hükmüne göre taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Dava dilekçesinde tüm davacı ve davalı paydaşların kimlik bilgileri, taşınmazın tapu ve ada/parsel kayıtları ile ortaklığın ne şekilde giderilmesinin talep edildiği açıkça belirtilir.
Sulh Hukuk Mahkemesinde Görev ve Taşınmaz Yetki Esasları
Sulh hukuk mahkemeleri dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları görmekle münhasıran görevlidir.
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Hukuk Muhakemeleri Kanununun kesin yetki prensibi tarafların yetki sözleşmesi yapmasına izin vermez.
Açık artırmayla satış
TMK md. 699 uyarınca paylaşma öncelikle malın aynen bölünmesiyle yapılır; ancak taşınmazın bölünmesi uygun değilse veya önemli bir değer kaybına yol açacaksa açık artırmayla satışa hükmedilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların oybirliğiyle rızasına bağlıdır; taraflardan biri dahi rıza göstermezse artırma kamuya açık yürütülür. İcra İflas Kanunu md. 115/1 uyarınca icra ihalelerinde elektronik teklifler muhammen bedelin yüzde ellisi üzerinden açılır.
Aynen Taksim Yoluyla Paylaşma ve Denkleştirme Usulü
Paylaşma malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verir. Bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.
Cebri Açık Artırma ile Satış ve Bedelin Paylaştırılması
Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse ortaklığın giderilmesi davası satış kararıyla sonuçlanır. Bu karar mülkün cebri ihale yoluyla nakde dönüştürülmesini sağlar.
Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Miras Ortaklığında Terekenin Yönetimi ve Paylaşma Talebi
Birden çok mirasçı bulunması hâlinde mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler. Bu ortaklık terekedeki tüm mal varlığını kapsamı altına alır.
Miras ortaklığı devam ettiği müddetçe mirasçılardan birinin tek başına taşınmaz üzerinde tasarruf işlemi yapması hukuken geçersizdir.
Mirasçılardan her biri ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Her mirasçı terekedeki belirli malların aynen olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir.
Bir mirasçı terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunarak itirazlarını bildirmeye davet eder.
Sulh hâkiminin davetine karşı mirasçılar tarafından haklı bir itiraz ileri sürülmezse taşınmaz paylı mülkiyete çevrilir.
Paydaşın payını satması ve önalım
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan biri hissesini üçüncü bir şahsa satarsa, TMK md. 732 uyarınca diğer paydaşlar yasal önalım hakkına sahiptir. 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanunla yapılan değişikliğe göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer (TMK md. 733). Cebrî artırmayla satışlarda bu hak kullanılamaz.
Yine 7571 sayılı Kanunla değişen TMK md. 734/2 hükmü gereğince, önalım davasında payın rayiç bedelini hâkim belirler. Hak sahibi, belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin vereceği kesin sürede mahkeme veznesine depo etmezse adına tescil kararı verilemez. Miras intikali ve hisse devirleri hakkında ayrıntılı bilgi için hisseli tapu nedir ve intikal işlemi sayfalarımızı inceleyebilirsiniz.
Yasal Önalım Hakkı ve Paydaşların Haklarının Korunması
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Hissedarlardan biri taşınmaz üzerindeki payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar kanundan doğan önalım yetkilerini devreye sokabilirler.
Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Bu aşama tamamlandığında pay davacı paydaş adına tescil edilir.
Yargılama Masrafları, Bilirkişi İncelemesi ve Harçların Paylaşımı
Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.
Kanunda veya sözleşmede aksine bir düzenleme bulunmadıkça taşınmazın idaresi için ortakların oybirliğiyle karar alması yasal bir zorunluluktur.
Elbirliği mülkiyeti malın devri topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Paylaştırma aksine bir hüküm bulunmadıkça paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.
Mahkeme kararıyla taşınmazın satışı yapılıp bedeli bölüştürüldüğünde gayrimenkul üzerindeki ortaklık ve elbirliği mülkiyeti tamamen sona erer.
Sıkça Sorulan Sorular
Bir mirasçı imza vermezse ev satılabilir mi?
TMK md. 702 gereğince elbirliği mülkiyetinde tasarruf işlemleri oybirliği gerektirir; tek bir mirasçı imza vermediğinde satış rızaen gerçekleştirilemez. Bu durumda sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır.
Dava açmadan arabulucuya gitmek zorunlu mu?
6325 sayılı HUAK md. 18/B hükmü uyarınca taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda arabulucuya başvurmak kanuni dava şartıdır.
Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?
HMK md. 4/1-b gereğince sulh hukuk mahkemesinde ve HMK md. 12/1 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Paydaş payını başkasına satarsa ne olur?
TMK md. 732 gereğince diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. 7571 sayılı Kanun uyarınca hak satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmalı ve hâkimin belirleyeceği rayiç bedel depo edilmelidir.
Alım satım sürecinde aklınıza takılan bir konu olursa Startkey Zirve Gayrimenkul’e (0232) 202 22 35 numarasından ya da [email protected] adresinden ulaşabilirsiniz. Ofisimiz Balatçık Mah. 8914 Sk. No:68/B, Çiğli/İzmir adresinde.
