- startkeyzirve
- Kuzey Ege Otoyolu,Arsa Fiyatları,Çiğli Arsa,Menemen Arsa,Arsa Yatırımı,İzmir Arsa,Otoyol Etkisi,Gayrimenkul Yatırımı
- 0Yorumlar
- 604Görüntülenme
Kamu yararı kararı nasıl duyurulur?
Kamulaştırma Kanunu, baraj, sulama şebekesi, boru hattı, karayolu, demiryolu, liman ve havaalanı gibi gelecek yıllara yayılan büyük projeler için ayrı bir ilan kuralı koyar. Bu projelerde kamu yararı kararı, kamulaştırılacak taşınmazların bulunduğu mahalle ya da köy muhtarlığında on beş gün asılarak ilan edilir. Kuzey Ege Otoyolu gibi bir karayolu yatırımının yakınında arazisi olan malik için kanunun öngördüğü ilan yeri burasıdır.
İlan süresi bittikten sonra kamulaştırılacak taşınmazlara yapılan sabit tesislerin ve dikilen ağaçların bedeli, kamulaştırma bedeli hesaplanırken dikkate alınmaz. Onaylı imar planına ya da ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projeye göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınması ve onaylanması gerekmez.
Kuzey Ege Otoyolu gibi bir proje için kamulaştırma kararı verilirse idare, taşınmazın kayıtlı olduğu tapu idaresine kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini bildirir. Bildirim tarihinden sonra malik değişirse ya da mülkiyette veya diğer ayni haklarda değişiklik olursa, tapu idaresi bunu kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır.
İdare, şerh tarihinden başlayarak altı ay içinde mahkemeye bedel tespiti ve idare adına tescil için başvurduğunu gösteren belgeyi tapu idaresine vermezse, şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.
Satın alma ve pazarlık aşaması
Kuzey Ege Otoyolu gibi bir proje için de idarelerin tapuda kayıtlı taşınmazlar hakkındaki kamulaştırmalarda önce satın alma usulünü uygulaması esastır. İdare, kıymet takdir komisyonunun belirlediği tahmini bedeli yazmadan, taşınmazı pazarlıkla satın almak ya da kendine ait başka bir taşınmazla trampa yoluyla devralmak istediğini malike resmi taahhütlü bir yazıyla bildirir.
Malik ya da yetkili temsilcisi bu yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde pazarlıkla satmak veya trampa isteğiyle idareye başvurursa, komisyonun belirlediği tarihte pazarlık görüşmesi yapılır. Bedelde ya da trampada anlaşılırsa, tahmini değeri geçmeyen bedeli ve tapuda tescile ilişkin kabul beyanlarını içeren bir tutanak düzenlenir ve malikle komisyon üyelerince imzalanır.
Bu usulle satın alınan ya da trampa edilen taşınmaz, sahibinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır. Bu şekilde yapılan kamulaştırmaya ya da bedeline karşı itiraz davası açılamaz. Anlaşma olmazsa ya da ferağ verilmezse kanunun mahkeme yoluyla bedel tespitini düzenleyen maddesine göre işlem yapılır.
Anlaşma olmazsa mahkeme süreci
Satın alma usulüyle sonuç alınamazsa idare, topladığı bilgi ve belgeleri ve yaptırdığı bedel tespitini bir dilekçeye ekleyip taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurur. İdare, kamulaştırma bedelinin tespit edilmesini ve bu bedelin ödenmesi karşılığında taşınmazın idare adına tescil edilmesini ister.
Mahkemenin belirlediği günde yapılan duruşmada hakim, tarafları taşınmazın bedeli konusunda anlaşmaya davet eder. Taraflar bedelde anlaşırsa hakim bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder.
Taraflar anlaşamazsa hakim en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için duruşma günü belirler. Bilirkişilerle birlikte, tüm ilgililerin önünde taşınmazın değerini tespit etmek için yerinde keşif yapılır.
Hakimin tespit ettiği bedelin mahkemenin belirleyeceği banka hesabına yatırılması ve makbuzun sunulması için idareye on beş gün süre verilir. İstinaf ya da temyiz sonunda kesinleşen bedel, hak sahibine peşin ödenen tutardan azsa aradaki fark ilgilisinden istenir.
Malik, mahkemenin yaptığı tebligattan ya da tebligat yapılamayanlar için gazetede yapılan ilandan itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir. İştirak halinde ya da müşterek mülkiyette paydaşların her birinin tek başına dava hakkı vardır.
Kamulaştırma bedeli nasıl belirlenir?
Bilirkişi kurulu taşınmazın kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarına, varsa vergi beyanına ve kamulaştırma tarihindeki resmi kıymet takdirlerine bakar. Arazilerde taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir, arsalarda ise kamulaştırma gününden önceki, özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri esas alınır.
Taşınmazın değeri belirlenirken, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün yol açacağı değer artışları ve ileride düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr hesaba katılmaz. Kuzey Ege Otoyolu gibi bir yatırımın kendisinin yaratacağı değer artışı, bu kurala göre kamulaştırma bedeline eklenmez.
Mahkeme tescil kararını verdikten sonra malikin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmazda yeni inşaat ya da ekim yapma veya mevcut inşaatta esaslı değişiklik yapma gibi kullanma hakları kalkar. Bu tarihten sonra yapılanların değeri dikkate alınmaz.
Kamulaştırma Kanunu, mülkiyet hakkının kullanımı engellenmemek ve can ve mal güvenliği için gerekli önlemler alınmak kaydıyla, kamu yararına dayanarak taşınmazların üstünde köprü, altında tünel yapılabileceğini söyler. Mülkiyet hakkının kullanımı engellenmiyorsa bu taşınmazlar için kamulaştırma yapılmaz. Yapılan yatırım nedeniyle maliklerden değer artış bedeli de alınamaz.
Arazinin bir kısmı alınırsa
Kuzey Ege Otoyolu gibi bir projede taşınmazın yalnız bir kısmı kamulaştırılır ve kalan kısmın değerinde kamulaştırma yüzünden bir değişiklik olmazsa, bedel, malın tamamı için takdir edilen bedelden kamulaştırılan kısma düşen miktardır. Kalan kısmın değeri kamulaştırma nedeniyle eksilirse, eksilen değer tespit edilir ve kamulaştırılan kısmın bedeline eklenir.
Kalan kısmın değeri kamulaştırma nedeniyle artarsa, artış tespit edilir ve kamulaştırılan kısmın bedelinden düşülür. Kanun bu indirimin kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamayacağını belirtir.
Kamulaştırmadan artan kısım yararlanmaya elverişli değilse ve kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmamışsa, malikin kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren en geç otuz gün içinde yazılı başvurusu üzerine bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.
Kuzey Ege Otoyolu gibi bir projede de mülkiyetin tamamını almak yerine, amaç için yeterliyse taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği ya da derinliği üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir. Bu durumda taşınmazda meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir ve bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedeli sayılır.
Acele kamulaştırma ve el koyma
Acele kamulaştırma, yurt savunması ihtiyacı ya da Cumhurbaşkanınca aceleliğine karar verilen haller ve özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlar için düzenlenmiştir. Bu durumlarda kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere, idarenin istemiyle mahkeme yedi gün içinde taşınmazın değerini bilirkişilere tespit ettirir. Bu değer malik adına bankaya yatırılınca taşınmaza el konulabilir.
Mahkemenin verdiği el koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir. Taşınmazın başkasına devredilemeyeceği, ferağ ya da temlik edilemeyeceği hükmü tapu kütüğüne şerh edilir.
Kullanılmayan taşınmazı geri alma hakkı
Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde idare kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem ya da tesisat yapmazsa veya taşınmazı kamu yararına bir ihtiyaca ayırmadan olduğu gibi bırakırsa, mal sahibi ya da mirasçıları aldıkları bedeli kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Doğduğu tarihten itibaren bir yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.
İmar planında yol ve kamu alanı ayrılması
Belediyeler imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç üç ay içinde planı uygulamak için beş yıllık imar programlarını hazırlar. Bu programların sınırları içinde kamu hizmet tesislerine ayrılan yerleri ilgili kamu kuruluşları program süresi içinde kamulaştırır.
İmar programlarında umumi hizmetlere ayrılan yerler ve özel kanunlarla kısıtlama konulan taşınmazlar kamulaştırılıncaya ya da projeler gerçekleştirilinceye kadar, bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunların verdiği haklar devam eder.
Uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda kalan özel mülkiyetteki taşınmazlar, öncelikle arazi ve arsa düzenlemesiyle; bunun yanında kamuya ait alanlardan karşılanarak, imar hakkı aktarımıyla ya da Kamulaştırma Kanunu kapsamında trampa veya satın alma yoluyla kamu mülkiyetine geçirilir.
İmar Kanunu’na göre düzenleme ortaklık payları; yol, meydan, park, otopark, yeşil saha gibi bölgenin ihtiyacı olan kullanımlardan oluşur. Sayılan kullanımlar arasında “otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol” ifadesi geçer. Bu ifadeye göre kuzey ege otoyolu gibi bir otoyol, düzenleme ortaklık payından ayrılan yollar arasında yer almaz. Bu kullanımlar sayılan hizmetlerle ilgili tesisler dışında başka amaçla kullanılamaz.
Belediye ya da valilik, imar planlarını uygularken taşınmazın tamamını kamulaştırmadan, belirli saha, yükseklik ve derinlikteki kısmı üzerinde kamu yararı amacıyla irtifak hakkı kurabilir.
Onaylanan imar planları bir ay süreyle ilan edilir ve bu süre içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye meclisi kendisine gönderilen itirazları ve planları on beş gün içinde inceleyip kesin karara bağlar. Kesinleşen imar planları alenidir.
Kesinleşen imar planlarına ya da parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her durumda beş yıl içinde dava açılabilir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre imar planıyla çıkış aldığı yol kapanan ve imar adasının ortasında kalan, yola cephesi olmayan parseller ifraz edilemez. Bu parsellere imar yoluna cephe sağlayacak arazi düzenlemesi yapılmadan kapanan yollar da ifraz ya da tevhide konu edilemez.
Viyadük, köprü gibi parsele giriş çıkış yapılamayan yerlerden, parklardan ve parsele bitişik olmayan yollardan binalara kot verilemez. Kotlandırma için yolun yapımının bitmiş olması ya da yol projesinin onaylanıp kırmızı kot çalışmasının yapılmış olması gerekir.
Tarım arazisi ve ortak mülkiyet
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na göre tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme, pay temliki, taksim ve vasıf değişikliği gibi işlemler Bakanlığın izniyle yapılır. Tarımsal araziler kanuna ekli listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez ve bölünemez.
Türk Medeni Kanunu’na göre paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma hallerinde mülkiyet tescilden önce kazanılır.
Kaynaklar:
- Kamulaştırma Kanunu
- İmar Kanunu
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
- Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
- Türk Medeni Kanunu
