- startkeyzirve
- İzmir Yabancı Yatırım, Yabancıya Konut Satışı, İzmirde Yatırım, Urla, Çeşme, Yabancı Yatırım 2025, İzmirde Emlak, İzmirde Gayrimenkul
- 0Yorumlar
- 639Görüntülenme
İzmir yabancı yatırım planı yapan biri, Türkiye genelinde geçerli olan ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde yer alan kurallara tabidir. Maddeye göre kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Ülkeler belirlenirken uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri gözetilir.
Yabancı gerçek kişiler için alan sınırı
İzmir yabancı yatırım planlarında da alan sınırı ilçe ve kişi bazında ayrı ayrı uygulanır. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemez. Kişi başına ülke genelindeki üst sınır otuz hektardır. Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelinde edinilebilecek bu miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.
Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişilerin ve yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir. Bu edinimleri sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir ya da yasaklayabilir.
Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgelerine ait olanlar ise İçişleri Bakanlığınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün bağlı olduğu Bakanlığa verilir. Tapu işlemleri, bu fıkra uyarınca gönderilen belge ve bilgilere göre yürütülür.
Yabancı şirketler ve yabancı sermayeli şirketler
İzmir yabancı yatırım projeleri şirket üzerinden de yürütülebilir; bunun için ayrı kurallar var. Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.
Türkiye’de kurulu bir şirketin hisselerinin yüzde elli veya daha fazlası yabancı uyruklu gerçek kişilere, yabancı ülkelerin kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişilere ya da uluslararası kuruluşlara aitse, şirket ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilir. Bu kapsamda edinilen taşınmazların kullanımı, valiliklerce tapu kayıtları çerçevesinde belli aralıklarla izlenir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesis edilirken maddede yer alan sınırlamalar uygulanmaz.
Yapısız taşınmazda proje şartı ve tasfiye
İzmir yabancı yatırım planında arsa gibi yapısız bir taşınmaz varsa ek bir yükümlülük doğar. Yapısız taşınmaz satın alan yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ticaret şirketleri, bu taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Bakanlık başlama ve bitirilme süresini belirleyerek projeyi onaylar. Onaylanan proje, tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir.
Madde hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen, süresi içinde Bakanlığa başvurulmayan veya projesi süresi içinde gerçekleştirilmeyen taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar tasfiyeye konu olur. Birinci fıkradaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilenler de bu kapsamdadır. Malik, Maliye Bakanlığınca verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde tasfiye etmezse taşınmaz tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.
Tapuda yabancı alıcıdan istenen belgeler
İzmir yabancı yatırım sürecinde tapuya götürülecek evrakı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, satış işlemleri için sıkça sorulan sorular sayfasında sayıyor. Yabancının taraf olduğu taşınmaz satışında istenen belgeler şunlar:
- Kimlik belgesi: yabancılar için kendi ülkesince düzenlenmiş kimlik belgesi veya pasaport.
- İşlemde temsil varsa temsil belgesi, örneğin vasi kararı veya vekâletname.
- Taşınmaza ilişkin değerleme raporu. Rapor, SPK tarafından taşınmaz değerlemesi yapmaya yetkilendirilmiş kuruluşlardan biri tarafından düzenlenmiş olmalıdır.
- Bina vasıflı taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesi.
Ehliyet, tapuda hak sahibini belirlemede esas alınan belgelerden değildir. Kimlik belgesi veya pasaport geçerli belge olarak kullanılır.
Pasaport tercümesi için 2013/13 sayılı “Yabancılara İlişkin Tapu İşlemlerinde Kimlik Tespiti” genelgesi uygulanır. Latin alfabesine göre düzenlenmiş pasaport veya ülke kimliklerinin Türkçe tercümesi istenmez. Latin alfabesi dışındaki alfabelerin kullanıldığı pasaport ve yabancı ülke kimlik belgelerinin Türkçe tercümesini ise tapu müdürlüğü gerekli görürse isteyebilir.
Vekâletname ve yurt dışından tapu işlemi
Tapu işlemini vekil üzerinden yürütecek olanlar için vekâletname şartları şunlar: Vekâletnamede, vekâlet verenin son durumunu yansıtır biçimde yeni çekilmiş, kimlik teşhisine elverişli bir vesikalık fotoğraf yapıştırılmış ve mühürlenmiş olmalıdır. Fotoğrafı yapıştırılmayıp yalnızca tel zımba ile tutturulan vekâletnameler kabul edilmez. İşlem sırasında ibraz edilen vekâletname aslı ya da noter tasdikli sureti tapu müdürlüğünde kalır ve işlem dosyasında arşivlenir.
Türkiye’ye gelmeden işlem yapmak isteyenler, Berlin Başkonsolosluğu’nda bulunan Tapu ve Kadastro Temsilciliğine başvurarak tapu işlemlerini yurt dışından yapabilir. Mevcut durumda yalnızca Berlin’de bu temsilcilik bulunuyor. TKGM, çalışmalar tamamlandığında on ülkede on iki temsilcilik açılarak tapu hizmeti verileceğini belirtiyor.
Tarafların farklı tapu müdürlüklerinde ya da yurt dışı tapu müdürlüğü kurulan ülkelerde bulunması halinde satış, bağış ve mal değişim işlemleri 2019/16 sayılı Genelgede belirtilen şartlar dahilinde yapılabilir.
Tapu harcı ve döner sermaye ücreti
İzmir yabancı yatırım maliyetinin bir kalemi tapu harcıdır. 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 4 sayılı tarifesinin 20-a pozisyonuna göre satışta harç, satış için beyan edilen değer üzerinden alınır ve bu değer emlak beyan değerinden az olamaz. Harç alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında tahsil edilir. Harçlar Kanunu, gayrimenkul alım ve satımıyla ilgili her nevi mukavele, senet ve kâğıtta değer gösterilmesini mecburi tutar.
Harca ek olarak döner sermaye ücreti alınır. Bu ücret, 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi Kanunu’na ekli I Sayılı Tarife Cetveli gereğince tahsil edilir.
Yeni konut alımında KDV istisnası
İzmir yabancı yatırım kapsamında yeni konut alanları ilgilendiren bir bent, Katma Değer Vergisi Kanunu’nun vergiden müstesna teslim ve hizmetleri sayan maddesinde yer alır. Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere yapılan konut veya iş yeri teslimleri istisna kapsamındadır. Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan, bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan teslimler de bu bende girer.
Bentte öngörülen şartlar taşınmadığı hâlde istisnanın uygulandığı tespit edilirse, zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı da müteselsilen sorumlu olur. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yeri üç yıl içinde elden çıkarılırsa, tahsil edilmeyen vergi, 6183 sayılı Kanun’un 48 inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenir.
Vatandaşlık ve edinim verileri
İzmir yabancı yatırım ile vatandaşlık başvurusunu birlikte düşünenler için TKGM, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimleri ve vatandaşlık edinmek için şartlarla ilgili sorularda Yabancı İşler Dairesi Başkanlığının sıkça sorulan sorular sayfasına yönlendiriyor. Yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin raporlaştırılmış veriler de Yabancı İşler Dairesi Başkanlığınca, ilgisini ispat eden kişilere genelge çerçevesinde verilebiliyor.
Kaynaklar: Tapu Kanunu, Katma Değer Vergisi Kanunu, Harçlar Kanunu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sıkça sorulan sorular, TKGM Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı.
