- startkeyzirve
- 0Yorumlar
- 91Görüntülenme
Ev satın alırken veya yeni tamamlanan bir konutu teslim alırken incelediğiniz binanın yasalara, deprem yönetmeliğine ve onaylı mimari projesine uygun olarak inşa edildiğini tescilleyen resmi evraka Yapı Kullanma İzin Belgesi, halk arasında bilinen adıyla iskan denir. Bir daireyi gezerken yalnızca iç mekan özelliklerine bakmak yeterli olmaz; binanın resmi projesine ve mevzuata uygunluğunun bu belgeyle kayıt altına alınmış olması gerekir.
Konut arayışında piyasada uygun fiyatlı görünen birçok konutun yapı kullanma izni bulunmamaktadır. Bu belgesi olmayan bir daire satın aldığınızda yüksek elektrik-su faturaları, banka kredisi engelleri ve yıkım kararları gibi hukuki ve maddi riskler ile karşılaşırsınız.
İskan nedir ve yasal dayanağı
İskan, bir yapının inşaatının tamamen bittiğini, fen ve sağlık kurallarına uygun olduğunu gösteren ve yasal dayanağını imar mevzuatından alan resmi belgedir (3194 sayılı İmar Kanunu’nun 30. maddesi). İnşaat ruhsatı alınarak başlanan bir projenin yasal olarak oturuma açılabilmesi için ilgili belediyeden veya valilikten yapı kullanma izni onayının alınması zorunludur.
Yeni bitmiş bir apartmanda dairelerin teslim edilmiş olması binanın resmiyette tamamlandığı anlamına gelmez; yapı kullanma izin belgesi düzenlenmemiş bir bina, hukuken henüz bir “şantiye” statüsündedir. Yapı kullanma izin belgesi ve kat mülkiyetine geçiş hükümleriyle ilgili yasal metinlerin tamamına Cumhurbaşkanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden erişilebilir ve tapu ya da belediye işlemleri öncesinde ilgili hükümler incelenebilir.
Yapı kullanma izni alma ve kat mülkiyetine geçiş şartları
Binanın kullanım onayı alabilmesi için gereken şartlar
Bir yapının iskan alabilmesi için sadece duvarlarının örülmesi veya dairelerin bitirilmesi yetmez; projede taahhüt edilen otopark alanları, sığınak, yangın merdiveni, asansör yeşil etiket tescili ve sivil savunma onaylarının eksiksiz yerine getirilmiş olması şarttır. Daire içindeki işçilik tamamlanmış olsa bile ortak kullanım alanlarındaki bu teknik şartlar sağlanmadan belediyeden kullanım onayı alınamaz.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş şartları
Bir mülkün tam mülkiyet statüsüne ulaşması tapu kütüğünde kat mülkiyeti tescilinin yapılmasıyla mümkündür ve yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra belediye, bu belgeyi doğrudan ilgili tapu müdürlüğüne elektronik ortamda bildirir. Yapılan yasal düzenlemeyle maliklerin tek tek tapu müdürlüğüne gitmesine gerek kalmaksızın, belediye bildirimi üzerine tapu müdürlüğü resen cins tashihi yaparak tapuyu “kat irtifakı”ndan “kat mülkiyeti”ne çevirir (5711 sayılı Kanun). Alım sırasında incelediğiniz tapu senedinde “Kat Mülkiyeti” kutucuğunun işaretli olması, o yapının kullanım izninin %100 var olduğunun delilidir.
Bununla birlikte bir mülkün yapı kullanma izninin bulunup bulunmadığı sadece tapu senedine bakılarak her zaman anlaşılamaz. Bazı eski binalarda kat irtifakı bulunmasına rağmen imar barışı veya yapı kayıt belgesi alınmış olabilir ve bu durumlar gelecekteki satış ve kredi süreçlerinde engeller doğurabilir.
İskan nasıl alınır ve başvuru süreci nasıl işler
Belediye başvuru ve onay adımları
Belediye başvuru ve onay süreci, inşaatı tamamlayan müteahhit veya müteahhidin iflası ya da kaçması durumunda kat maliklerinin ortak başvurusu ile sırasıyla şu adımlar izlenerek yürütülür:
- Başvurunun ilk adımında, inşaat süresince çalıştırılan işçilere ait tüm sigorta primlerinin ödendiğini kanıtlayan SGK İlişik Kesme Belgesi (borçsuzluk yazısı) SGK’dan temin edilir.
- İkinci adımda, binanın harç ve emlak vergisi borçlarının bulunmadığı Vergi Dairesi İlişik Kesme Yazısı ile belgelenir.
- Üçüncü adımda, itfaiye yangın güvenlik raporu, asansör tescil belgesi, sığınak uygunluk onayı ve telekomünikasyon altyapı vizeleri tamamlanır.
- Dördüncü adımda, İmar Müdürlüğü teknik eksperleri binaya gelerek projeye aykırı çıkma, balkon kapatma, çatı katı büyümesi veya bodrum kat işgali olup olmadığını yerinde denetler.
- Beşinci adımda, vize eksiklikleri giderildikten sonra belediye meclisince belirlenen harçlar ödenir ve Yapı Kullanma İzin Belgesi onaylanır.
Müteahhit yapı kullanma izni almadan kaçarsa yapılacaklar
Müteahhidin inşaatı kabaca bitirip daireleri teslim ettikten sonra SGK borçları veya projeye aykırılıklar nedeniyle iskan almadan ortadan kaybolması durumunda, kat malikleri yasal haklarını kullanarak süreci devralabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu ve İmar Kanunu). Böyle bir mağduriyetle karşılaştığınızda öncelikle apartman yönetimi toplanarak ortak karar alır ve belediye imar müdürlüğüne başvurularak ödenmemiş SGK primleri, eksik yangın kapıları ve sığınak eksiklikleri gibi belgenin alınmasının önündeki engeller tespit ettirilir.
Tespit işleminin ardından kat malikleri aralarında arsa payları oranında bütçe toplayarak eksiklikleri tamamlar ve müteahhit adına ferdi veya toplu yapı kullanma izni başvurusunu kendileri yapabilirler. Kat maliklerinin bu belgeyi almak için yaptığı harcamalar, daha sonra müteahhit aleyhine Asliye Hukuk Mahkemesi’nde tazminat davası açılarak yasal faiziyle birlikte rücu edilebilir.
Yapı kullanma izni harçları, belediye masrafları ve süre
Belediye harçları ve masraf kalemleri
İskan alma aşamasında ödenen belediye harç tarifeleri, belediyeler tarafından her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellenir ve başvuru sırasında şu masraf kalemlerinden oluşur:
- Yapı Kullanma İzni Harcı: Binanın inşaat alanına (m²) ve sınıfına göre metrekare başına belirlenen belediye maktu harcıdır.
- Otopark Harcı: Projede yönetmeliğe uygun yeterli kapalı veya açık otopark alanı ayrılamamışsa ödenen yasal telafi bedelidir.
- Kanal ve Altyapı İştirak Payı: İZSU veya ilgili su-kanalizasyon idaresine ödenen kanalizasyon şebeke bağlantı harcıdır.
- Asansör Tescil ve Muayene Ücreti: Akredite muayene kuruluşlarına ve belediyeye ödenen yeşil etiket onay bedelidir.
- Bina Numarataj ve Cins Tashihi Harçları: Tapu kütüğünde bağımsız bölümün niteliğini değiştirmek için ödenen resmi harçlardır.
Yapı kullanma izni alma süresi ve masraf sorumluluğu
Belediyeden inşaat ruhsatı alındıktan sonra 5 yıllık yasal süre içerisinde yapının tamamlanıp yapı kullanma izni başvurusunun yapılması zorunludur (İmar Kanunu). Başvuru aşamasındaki tüm harçları ödeme ve belgeyi alma yükümlülüğü ise yasal olarak inşaatı yapan müteahhide veya yapımcı şirkete aittir.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti fatura farkı
Şantiye elektriği ve suyu ile mesken aboneliği farkı
Yapı kullanma izin belgesi olmayan binalara ilgili kurumlar tarafından bireysel mesken elektrik ve su aboneliği verilemez (3194 sayılı İmar Kanunu). Bireysel abonelik açılamadığında bina sakinleri, inşaat sürecinde açılan geçici “şantiye elektriği” ve “şantiye suyu” sayacını kullanmaya devam eder. Şantiye tarifeleri ticari statüde faturalandırıldığı için birim kilovatsaat (kWh) ve metreküp maliyetleri, kademeli normal konut tarifesine kıyasla %50 ila %150 oranında daha pahalıdır.
Ortak sayaç kullanımında bina sakinleri arasında tüketim paylaşımı adil yapılamadığından apartman yönetimlerinde aidat ve elektrik borcu tartışmaları yaşanır. Yaşanan bu yönetim sorunları ve yüksek fatura giderleri, evinizi satmak veya kiraya vermek istediğinizde İzmir konut amortisman süresini olumsuz etkiler.
Şantiye ve mesken tarifesi maliyet karşılaştırması
Şantiye ve mesken tarifesi arasındaki maliyet farkı incelendiğinde, simülatör hesaplamasında aylık 250 kWh elektrik tüketimi ve 12 m³ su tüketimi olan bir dairede normal mesken faturası 1.180 TL / ay iken, şantiye tarifesi faturası 2.450 TL / ay tutarındadır. Aynı tüketim miktarlarıyla bir dairede aylık fazladan ödenen ceza 1.270 TL olup, iskan alınmadan geçen 24 ay sonunda toplam birikmiş fatura zararı 30.480 TL olur.
Yapı kullanma izni olmayan ev almanın riskleri ve mülk değerine etkisi
Oturum izni bulunmayan konut alırken karşılaşılabilecek riskler
Yapı kullanma izni olmayan bir konutu satın almak yasal olarak tamamen yasak değildir; tapu müdürlüklerinde “kat irtifakı” tapusuyla satış işlemi gerçekleştirilebilir. Ancak bu statüdeki bir daireyi satın aldığınızda karşılaşabileceğiniz başlıca riskler şunlardır:
- Bireysel abonelik açılamadığı için binada ortak şantiye sayacı kullanılır ve elektrik-su faturaları ticari tarife üzerinden yüksek gelir.
- Bankalar bu durumdaki konutlara ya hiç kredi vermez ya da ekspertiz değerinin altında sınırlı finansman sağlar.
- Binada projeye aykırı kaçak kat, çekme mesafesi ihlali veya sığınak işgali varsa belediye tarafından para cezası veya yıkım kararı uygulanabilir.
- Müteahhidin inşaat sürecinde devlete ödemediği SGK prim borçları ödenmeden belediye iskan vermez ve bu borçlar mülk sahiplerine kalabilir.
- Kat mülkiyetine geçilemediği için bağımsız bölüm mülkiyeti tescil edilemez ve tapu sadece arsa payı olarak kalır.
- Bu evlerin ikinci el piyasa likiditesi düşüktür ve satış sırasında alıcılar indirim talep eder.
- Yapı kullanma izni olmayan binalara bazı dağıtım şirketleri bireysel doğalgaz kombi sayacı bağlamayı reddedebilir.
Yapı kullanma izin belgesinin konut değerine etkisi ve alım öncesi inceleme
İzmir Çiğli ve kentsel dönüşüm bölgelerinde yeni tamamlanan projelerde, yapı kullanma izin belgesinin alınıp alınmadığı mülkün gelecekteki değer artışını ve likidite hızını belirleyen göstergedir. Cezalarla ve elektrik kesintileriyle karşılaşmamak için alım öncesinde satılık ve kiralık taşınmazların belediye imar arşiv dosyaları, yapı ruhsatları ve iskan vizeleri incelenmelidir.
Sık sorulan sorular
Yapı kullanma izin belgesi nereden ve nasıl sorgulanır?
Yapı kullanma izin belgesi, taşınmazın bağlı bulunduğu ilçe belediyesinin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü arşivinden sorgulanır. Ayrıca e-Devlet üzerinden Web-Tapu sistemine girilerek tapu kaydında “Kat Mülkiyeti” ibaresinin bulunup bulunmadığı kontrol edilebilir.
Yapı kullanma izni olmayan eve konut kredisi çıkar mı?
Çoğu banka riskli yapı statüsünde gördüğü için yapı kullanma izni olmayan binalara konut kredisi onayı vermez. Bazı bankalar ise inşaatın %80 tamamlanma seviyesine göre düşük ekspertiz değeri üzerinden kısıtlı kat irtifakı kredisi kullandırır.
Müteahhidin yapı kullanma izni alma süresi ne kadardır?
İnşaat ruhsatının süresi 5 yıldır ve yapının bu süre içinde tamamlanması gerekir (İmar Kanunu). Bu 5 yıllık süre dolarsa inşaat ruhsatı hükümsüz kalır ve belediyede ruhsat yenileme süreci gerekir.
Oturum izni olmayan evde oturmak yasal mıdır?
Hukuken yapı kullanma izni olmayan bir yapıda ikamet edilmesi yasaktır ve belediye zabıtası tespit ettiği takdirde tahliye veya mühürleme işlemi yapabilir. Buna karşın pratikte Türkiye’de kat irtifaklı konutlarda da oturulmaktadır.
Yapı kullanma izni masrafını kim öder, alıcı mı satıcı mı?
Harçları ödeme ve belgeyi alma yükümlülüğü inşaatı yapan tarafa ait olduğundan, satış sözleşmesinde aksine özel bir hüküm yoksa mülk alıcılarından ek iskan masrafı talep edilemez. Gayrimenkul alım sözleşmesini imzalarken masraf paylaşımına dair özel bir madde bulunup bulunmadığını kontrol ederek ek ödeme yükünden korunabilirsiniz.
