TKGM Tapu İşlemleri: 2026 Soru ve Cevap Rehberi

İçindekiler

İşlemlerin mevzuat dayanakları için Resmi Gazete portalındaki 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu hükümleri bağlayıcıdır. Taşınmazların parsel durumu ve güncel işlem kılavuzları ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü resmi internet sitesinden anlık olarak teyit edilebilir.

Vatandaşların mülkiyet haklarını koruyan aleniyet ilkesi gereğince, tapu kütüğüne tescil edilen haklar üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Bu durum, mülkiyet transferinde hatasız ve titiz bir inceleme yapılmasını zorunlu kılar.

Tapu sicilinde hak iddia edebilmek veya mevcut şerhleri sorgulamak için tapu kütüğüne şerh koyma ve sorgulama rehberimizden istifade edebilirsiniz.

Doğru planlanmış bir mülk devri, hem tarafların cezai faizlerle karşılaşmasını engeller hem de ileride açılabilecek tapu iptal ve tescil davalarının önüne geçer.

Kadastro parsellerinin geometrik sınırları ile zilyetlik durumlarının örtüşmesi, mülkiyet güvenliğinin ilk adımıdır. Sınır ihtilaflarında lisanslı harita kadastro mühendislik bürolarından (LİHKAB) aplikasyon krokisi temin edilmelidir.

Tapu müdürlüklerinde işlem tesis edilirken parmak izi ve çipli kimlik doğrulaması yapılarak yetkisiz kişilerin tasarrufta bulunması kesin olarak engellenir.

TKGM Tapu İşlemleri Satış ve Devir Evrakları Rehberi

Bir taşınmazın üçüncü şahıslara resmi satışında hem alıcı hem de satıcı tarafın hazırlaması gereken evraklar yasa ile belirlenmiştir. Eksik tek bir evrak dahi randevu gününde işlemin iptal edilmesine veya ertelenmesine yol açabilir.

Satış başvurusu esnasında ibraz edilmesi gereken zorunlu belgeler:

• Taşınmazın mevcut tapu senedi veya ada, parsel ve bağımsız bölüm numarası bilgisi.
• Satıcı ve alıcının fotoğraflı T.C. kimlik kartı veya geçerli pasaport asılları.
• İlgili belediyeden alınmış, geçmiş dönem emlak vergisi borcu bulunmadığını gösteren rayiç bedel belgesi.
• Konut ve işyeri vasıflı binalar için geçerliliği süren Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi.
• İşlem vekil aracılığıyla yapılıyorsa, taşınmaz satış yetkisi içeren fotoğraflı noter vekaletnamesi.

Satış sürecinin başından sonuna kadar adım adım yürütülmesi hakkında detaylı bilgi almak için tapu devir işlemleri rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Şirket adına imza atacak yetkilinin T.C. kimlik kartı aslı dosyasında hazır bulunmalıdır.

TKGM Tapu İşlemleri İpotek Tesisi ve Terkin Süreçleri

Konut kredisi ile satın alınan taşınmazların tapu kütüğüne finansman sağlayan banka lehine ipotek şerhi işlenir. Borcun vadesinde ödenerek tamamen kapatılması durumunda ise bu ipoteğin sicilden kaldırılması (terkini) gerekir.

İpotek terkininde izlenen adımlar:

1. Kredi borcunun kapandığına dair ilgili banka şubesine müracaat edilir.
2. Banka, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) üzerinden tapu müdürlüğüne elektronik fek yazısını gönderir.
3. Mülk sahibi, e-Devlet veya Web-Tapu üzerinden terkin harcı tahakkuk fişini sorgular.
4. Harç ödendiği anda ipotek kaydı tapu kütüğünden otomatik olarak silinir.

Bankaların fiziksel kağıt fek yazısı gönderme dönemi tamamen sona ermiştir. Tüm iletişim elektronik ortamda güvenli veri hatlarıyla gerçekleşir. Böylece taşınmaz maliki tapu dairesine gitmeden TKGM tapu işlemleri sisteminden ipoteğini fek ettirebilir.

Üzerinde ipotek bulunan bir gayrimenkulün satışı da hukuken mümkündür. Alıcı ipotek yükünü bilerek ve kabul ederek taşınmazı devralabilir veya satış bedelinden kredi borcu kapatılarak aynı gün ipotek kaldırılabilir.

TKGM Tapu İşlemleri Kapsamında Miras ve Veraset İntikali

Bir taşınmaz malikinin vefatı halinde mülkiyet hakları yasal veya atanmış mirasçılarına intikal eder. İntikal işlemi yapılmadığı sürece taşınmaz üzerinde satış, kiralama veya ipotek gibi tasarrufi işlemler gerçekleştirilemez.

Miras intikali başvurusu için sulh hukuk mahkemesinden veya noterden alınmış mirasçılık belgesi (veraset ilamı) aranır. Mirasçılardan yalnızca birinin başvurusu dahi elbirliği mülkiyeti şeklinde tescil için yeterlidir. Ancak elbirliği mülkiyetinde taşınmazın satılabilmesi için tüm mirasçıların oy birliği şarttır.

Elbirliği mülkiyetini paylı (müşterek) mülkiyete çevirmek isteyen mirasçılar, tapu müdürlüğüne yazılı müracaat ederek diğer paydaşlara tebligat çıkarılmasını talep edebilir. Belirlenen sürede itiraz gelmezse mülkiyet paylı hale gelir.

Taşınmaz devralınmadan önce Web-Tapu sistemi üzerinden malikin de onayıyla güncel takyidat belgesi taranmalı ve mülkün üzerinde herhangi bir yasal kısıt bulunmadığı teyit edilmelidir.

Veraset ve intikal vergisi ilişiği kestirilmeden intikal yapılabilir; ancak miras kalan mülkün satışı için ilgili vergi dairesinden borcu yoktur yazısının temin edilmesi zorunludur.

Miras intikali harçtan muaf olup yalnızca döner sermaye bedeli tahsil edilir. Bu muafiyet vatandaşların intikal işlemlerini ertelemeksizin resmi kayıtlara geçirmesini teşvik etmektedir.

Web-Tapu ve e-Devlet Üzerinden Yapılan İşlemler

Bilişim altyapısının modernleşmesiyle birlikte tapu işlemlerinin neredeyse tamamı dijital ortama taşınmıştır. Web-Tapu portalı, vatandaşların ve tüzel kişiliklerin tapu müdürlüklerine fiziki olarak gitmeden evrak yüklemesine, randevu almasına ve harç ödemesine olanak sağlar.

Web-Tapu sisteminin kullanıcılara sağladığı başlıca olanaklar:

• Taşınmazların üzerindeki haciz, ipotek veya tedbir şerhlerini anlık görüntüleme.
• Gayrimenkul danışmanlarına veya eksperlere belirli süreli taşınmaz inceleme yetkisi tanımlama.
• İşlem başvurusu yaparak rayiç bedel ve DASK belgelerini PDF formatında sisteme yükleme.
• Tahakkuk eden tapu harcı ve döner sermaye ücretlerini seri numarasıyla kredi kartı üzerinden ödeme.
• Dolandırıcılık girişimlerine karşı taşınmaz kaydına “İşlem Yapılamaz” güvenlik kilidi koyma.

Kaybolan tapu senetlerinin yeniden çıkarılması da bu sistem sayesinde son derece basitleşmiştir. Kayıp tapu süreçleri hakkında bilgi için tapu kaybı ve yeniden çıkarma rehberimize başvurabilirsiniz.

Başvuru durumu SMS ve e-Devlet bildirimleriyle taraflara anlık iletilir.

Taşınmaz maliki, e-Devlet kapısı üzerinden TKGM tapu işlemleri beyanında bulunarak adresi ve kimlik bilgileri güncel tutulmalıdır. Bilgi uyuşmazlıkları online formlarla anında düzeltilebilir.

İnteraktif Tapu Harcı ve Döner Sermaye Simülatörü

Alım satım işlemlerinde toplam işlem masrafını doğru hesaplamak bütçe yönetiminin ilk kuralıdır. Aşağıdaki interaktif hesaplama modülünü kullanarak 492 Sayılı Harçlar Kanunu kapsamında alıcı ve satıcıya düşen yasal tapu harçlarını ve tahmini döner sermaye bedelini kolayca hesaplayabilirsiniz:

Bu hesaplama aracı, beyan edilen satış değerine göre yasal harç oranlarını anında yansıtır.

Alım satım maliyetlerinin önceden bilinmesi, noter sözleşmesi ve banka transferlerinin doğru tutarlar üzerinden kurgulanmasını sağlar.

TKGM Tapu İşlemleri Harç ve Masraf Cetveli

Farklı tapu tescil işlemlerinde uygulanan harç oranları ve döner sermaye masrafları aşağıdaki resmi cetvelde özetlenmiştir:

Resmi bedelin belediye rayicinden düşük gösterilmesi vergi ziyaı cezalarına tabidir. Bu sebeple TKGM tapu işlemleri başvurusu yapılırken gerçek satış değerinin beyan edilmesi tarafları hukuki güvenceye kavuşturur.

Bu nedenle resmi sözleşmelerde gerçek bedelin yazılması zorunludur.

Farklı İl ve Yurt Dışı Temsilciliklerden Tapu Satışı

Geliştirilen yetki devri sistemi sayesinde alıcı ve satıcının taşınmazın bulunduğu şehre gitme zorunluluğu ortadan kalkmıştır. Örneğin taşınmaz İzmir’de bulunurken, satıcı Ankara’dan, alıcı ise İstanbul’daki tapu müdürlüğünden imza atarak devir işlemini gerçekleştirebilir.

Farklı illerde yapılan satışlarda iki müdürlük arasında elektronik kamera bağlantısı kurulur ve tarafların kimlikleri eşzamanlı doğrulanır. Yurt dışında yaşayanlar için şu an yalnız Berlin Başkonsolosluğu’nda Tapu ve Kadastro Temsilciliği bulunuyor.

Yurt dışı kaynaklı mülk edinimleri ve konsolosluk işlemleri hakkında ayrıntılı rehber için yurt dışından tapu işlemleri kılavuzumuza göz atabilirsiniz.

Farklı müdürlüklerden yapılan işlemlerde döner sermaye hizmet bedeli her iki müdürlük için de ayrı ayrı tahakkuk ettirilir. Bu küçük ek maliyet, şehirlerarası yolculuk ve zaman kaybını tamamen ortadan kaldırmaktadır.

Yetki devri başvuruları Web-Tapu üzerinden kolayca başlatılır. Sistem randevu saati belirleyerek iki ildeki müdürlüğün imza masasını koordine eder. Bu esneklik, günümüz modern gayrimenkul ticaretinin en pratik aracıdır.

TKGM Tapu İşlemleri Şerhler ve Aile Konutu Yönetimi

Tapu kütüğünün şerhler sütunu, malikin tasarruf yetkisini kısıtlayan en kritik bölümdür. Alıcıların tapu devrinden önce bu sütundaki kayıtları titizlikle incelemesi gerekir.

En sık karşılaşılan şerh türleri:

• Aile Konutu Şerhi: Eşlerden birinin rızası olmaksızın konutun satılmasını veya ipotek edilmesini engeller. Boşanma davası kesinleşene kadar geçerliliğini korur.
• İhtiyati Tedbir: Mahkemeler tarafından taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek amacıyla konulan yargısal yasaktır. Tedbir kalkmadan satış yapılamaz.
• Kamu Haczi: Vergi dairesi veya SGK borçları nedeniyle konulan hacizlerdir. Satış için alacaklı idarenin muvafakati şarttır.
• İcra Haczi: İcra müdürlükleri vasıtasıyla alacaklılar lehine konulan kayıtlardır. Taşınmaz hacizli olarak devralınabilse de büyük finansal risk içerir.

Bir taşınmaz üzerinde şerh bulunup bulunmadığı Web-Tapu üzerinden malik tarafından anlık olarak görüntülenebilir. Güvenli bir alım için şerhlerin hukuki niteliği uzman bir danışmanla değerlendirilmelidir.

Aile konutu şerhi koydurmak için eşlerden birinin evlilik cüzdanı ve muhtarlıktan alınacak yerleşim yeri belgesi ile tapu dairesine başvurması yeterlidir. Bu işlem tamamen harçsızdır ve diğer eşin onayına tabi değildir.

Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve Cins Tashihi

İnşaat halindeki projelerde bağımsız bölümler için kat irtifakı tapusu düzenlenir. Bina tamamlanıp belediyeden yapı kullanım izin belgesi (iskân) alındıktan sonra bu tapunun kat mülkiyetine çevrilmesi zorunludur. İskansız konutların şantiye tarifesi ve kredi riskleri için İskan Nedir?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süreçleri ve yasal haklar hakkında kapsamlı açıklamalar kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş rehberimizde yer almaktadır.

Kat mülkiyetine geçişle birlikte taşınmazın cinsi tapu kütüğünde “Arsa” vasfından “Mesken” veya “İşyeri” vasfına dönüştürülür. Bu işleme cins tashihi adı verilir. Cins tashihi yapılmış binalar banka kredisine tam uygunluk taşır ve yasal güvence sağlar.

Mimari projede yer almayan ve yönetim planına işlenmeyen eklentiler üzerinde ayni hak iddia edilemez. Bu tür teknik tetkikler için yetkili kadastro mühendisleriyle çalışılması önerilir.

Belediye iskân belgesini tapu müdürlüğüne elektronik olarak ilettiğinde, kat mülkiyetine resen geçiş işlemi maliklerin ayrıca müracaatına gerek kalmaksızın tamamlanabilmektedir. Bu modern uygulama bürokratik engelleri büyük ölçüde kaldırmıştır.

Yaşlılık, Vesayet ve Sağlık Raporu Zorunlulukları

Tapu müdürlüklerinde işlem tesis edilirken tarafların fiil ehliyetine sahip olması zorunludur. Tapu memurları işlem sahibinin temyiz kudretinden şüphe duyarsa veya tarafların yaşlılık durumu söz konusuysa sağlık raporu talep edebilir.

TKGM’ye göre sağlık raporu için yaş sınırı yoktur; müdürlük, istem sahibinin fiil ehliyetinden şüphelenirse sağlık raporu ister. Rapor işlemi güvence altına alarak mirasçıların sonradan dava açmasını engeller.

Vesayet altındaki kişilerin taşınmaz satışlarında ise vasi tek başına işlem yapamaz. Sulh hukuk mahkemesinden izin ve asliye hukuk mahkemesinden satış onayı kararı alınması zorunludur.

Tapu Sicili Tüzüğü’nün 24. maddesine göre okuma yazma bilmeyen ya da imza atamayan istem sahiplerinin işlemlerinde iki tanık bulundurulur; işitme, konuşma veya görme engellilerde tanık isteğe bağlıdır.

Tapu Müdürlüklerinde En Sık Karşılaşılan Red Sebepleri

Başvurularda yapılan hatalar nedeniyle işlemlerin reddedilmesi veya askıya alınması taraflara ciddi zaman kaybettirir. En yaygın red gerekçeleri ve pratik çözümleri aşağıdaki tabloda toplanmıştır:

Başvuru öncesinde e-Devlet üzerinden TKGM tapu işlemleri kayıtları denetlenerek bu riskler önceden bertaraf edilebilir. Böylece tapu müdürlüğündeki imza aşaması sorunsuz tamamlanır.

Verilen yasal süre içerisinde eksiklikler giderilmezse başvuru resmi olarak reddedilir.

TKGM Tapu İşlemleri 161 Soru ve Cevap Kataloğu

Vatandaşların en sık sorduğu soruların cevapları aşağıda 5 başlık altında toplandı.

1. Satış, Devir ve Harç Soruları

• Soru: Tapu harcı gerçek satış bedeli üzerinden mi ödenir?
  Cevap: Evet, 492 Sayılı Harçlar Kanunu gereği beyan edilen gerçek devir bedeli üzerinden ödenir. Bu bedel belediye rayicinden düşük olamaz.
• Soru: Tapumu kaybettim, yenisini çıkarmak ne kadar sürer?
  Cevap: Web-Tapu üzerinden başvuru yapılarak döner sermaye bedeli ödendikten sonra aynı gün yeni tapu senedi e-Devlet’ten barkodlu indirilebilir veya müdürlükten teslim alınabilir.
• Soru: Osmanlı tapusu sorgulaması nereden yapılır?
  Cevap: Önce taşınmaz kaydının bulunduğu tapu müdürlüğüne başvurulur; sonuç alınamazsa TKGM Arşiv Dairesi Başkanlığı’na başvurularak kayıt araştırılabilir.
• Soru: Döner sermaye ücreti neye göre belirlenir?
  Cevap: Döner sermaye bedeli her yıl yeniden değerleme oranında artırılan gösterge katsayısının büyükşehir ve ilçe yöresel katsayılarıyla çarpılması sonucu belirlenir.

2. İpotek ve Rehin Soruları

• Soru: Kredi borcu biten konutun ipoteği tapu dairesine gitmeden silinir mi?
  Cevap: Evet, bankanın elektronik fek yazısı sisteme düştükten sonra terkin harcı internetten ödenerek işlem tamamlanır.
• Soru: Üzerinde ipotek olan ev satılabilir mi?
  Cevap: Alıcının ipotek yükünü resmi senette kabul etmesi şartıyla satış işlemi gerçekleştirilebilir.
• Soru: İpotek belgesi örneği e-Devlet üzerinden alınabilir mi?
  Cevap: Web-Tapu sistemine giriş yapılarak ipotek tescil istem belgesi ve tapu kayıt örneği karekodlu olarak görüntülenebilir.

3. Miras ve Veraset Soruları

• Soru: Veraset ilişiği kestirilmeden miras intikali yapılır mı?
  Cevap: Elbirliği mülkiyeti şeklinde intikal yapılabilir; ancak üçüncü kişilere satış veya paylı mülkiyete geçiş için ilişiksiz belgesi şarttır.
• Soru: Mirasçılardan biri intikale yanaşmazsa ne yapılır?
  Cevap: Tek bir mirasçı dahi sulh mahkemesinden aldığı veraset ilamıyla tüm mirasçılar adına elbirliği intikalini yaptırabilir.
• Soru: Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete nasıl çevrilir?
  Cevap: Paydaşlardan birinin tapu müdürlüğüne başvurması ve müdürlüğün diğer mirasçılara tebligat göndermesiyle itiraz olmazsa resen çevrilir.

4. Dijital Tapu ve Web-Tapu Soruları

• Soru: Adıma kayıtlı taşınmazı e-Devlet’te göremiyorum, ne yapmalıyım?
  Cevap: T.C. kimlik numarası tapu kütüğüne işlenmemiş olabilir. Web-Tapu üzerinden “T.C. Kimlik No Eşleştirme” başvurusu yapılmalıdır.
• Soru: e-Devlet üzerinde adıma kayıtlı olmayan taşınmaz var gözüküyor?
  Cevap: İsim benzerliği kaynaklı hatalı kütük eşleştirmesi olabilir. İlgili tapu müdürlüğüne düzeltme başvurusu yapılmalıdır.
• Soru: Web-Tapu şifresi nasıl alınır?
  Cevap: Ayrı bir şifreye gerek olmaksızın e-Devlet kimlik doğrulama kapısı üzerinden doğrudan giriş yapılmaktadır.

5. Sicil Düzeltme ve İsim Tashih Soruları

• Soru: Tapu kütüğünde ismim yanlış yazılmış, nasıl düzeltilir?
  Cevap: Nüfus müdürlüğünden vukuatlı nüfus kayıt örneği alınarak Web-Tapu’dan isim tashih başvurusu yapılır ve harçsız olarak düzeltilir.
• Soru: 80 yaşındaki babam satış yaparken sağlık raporu şart mı?
  Cevap: Tapu memurunun şüphe duyması halinde tam teşekküllü devlet hastanesinden işlem günü tarihli akli meleke raporu talep edilir.
• Soru: Hangi taşınmazlarda DASK poliçesi aranmaz?
  Cevap: Arsa, tarla, bağ, bahçe vasıflı araziler ile köy yerleşik alanlarında bulunan binalarda zorunlu deprem sigortası aranmaz.

Tüm bu resmi prosedürler, vatandaşların mülkiyet haklarını güvence altına almak için titizlikle uygulanır. Hukuki ve resmi süreçlerde uzman gayrimenkul danışmanlarından destek almak işlemlerinizi hızlandıracaktır.

Gayrimenkul işlemlerinde bürokrasiye takılmamak adına belgelerin güncelliği kontrol edilmeli ve tapu dairesine gitmeden önce harç ödeme makbuzları hazır bulundurulmalıdır.

Eksiksiz evrak hazırlığı ve harçların zamanında ödenmesiyle tüm süreç dakikalar içinde sonuçlandırılabilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

2026 yılında tapu harcı oranı nedir ve kim tarafından ödenir?

2026 yılı 492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince tapu devir harcı beyan edilen satış bedelinin %4’üdür ve kanunen %2 alıcı, %2 satıcı tarafından eşit olarak ödenir. Taraflar kendi aralarında yapacakları özel gayrimenkul satış sözleşmesiyle harcın tamamının tek tarafça ödeneceğini kararlaştırabilir.

Web-Tapu üzerinden başvuru yaparken hangi evraklar zorunludur?

Web-Tapu başvurusunda tapu senedi veya ada/parsel bilgisi, alıcı ve satıcı T.C. kimlik numaraları, ilgili belediyeden alınan güncel Emlak Rayiç Değer Belgesi ve geçerli DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) poliçe numarası sisteme yüklenmelidir. Şirket veya vekaletli işlemlerde yetki belgesi veya noter vekaletnamesi taranır.

Tapu harcı belediye rayiç bedelinden mi yoksa gerçek satış bedelinden mi ödenir?

Tapu harcı beyanı, belediye rayiç bedelinden az olmamak kaydıyla taraflar arasında el sıkışılan GERÇEK satış bedeli üzerinden yapılmalıdır. Nasıl Hesaplanır? rehberimize başvurabilirsiniz. Harcı düşük ödemek için gerçek bedelin altında beyan yapılırsa aradaki fark, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte tahsil edilir.

Konut kredisi borcu bittiğinde ipotek fekki (terkini) nasıl yapılır?

Kredi borcu tamamen kapatıldığında ilgili banka şubesi TKGM TAKBİS sistemine elektronik ortamda ‘ipotek fek yazısı’ gönderir. Taşınmaz maliki Web-Tapu üzerinden terkin harcını ödeyerek tapu kaydındaki ipotek şerhini aynı gün sildirebilir.

Miras kalan gayrimenkulün tapuda intikali için hangi belgeler gereklidir?

Miras intikali için kimlik belgesi, varsa temsil belgesi, Sulh Hukuk Mahkemesinden ya da noterden alınan veraset belgesi ve bina vasıflı taşınmazlarda DASK poliçesi gerekir. İntikal işlemi tek bir mirasçının talebiyle dahi tüm mirasçılar adına tescil edilebilir.

Tapu devrinde bloke çek veya e-Devlet Tapu Takas sistemi nasıl çalışır?

Tapu Takas sistemi (Takasbank), alıcının konut bedelini güvence hesabına bloke etmesini ve tapu müdürlüğünde imzalar atılıp mülkiyet el değiştirdiği anda paranın satıcının hesabına otomatik aktarılmasını sağlayan en güvenli ödeme yöntemidir. Elden nakit taşıma ve sahte para riskini sıfırlar.