- startkeyzirve
- 0Yorumlar
- 80Görüntülenme
Mirasbırakanın vefatıyla birlikte terekede yer alan ticari taşınmazların ve dükkanların mülkiyeti kanuni mirasçılara geçer. Bu süreçte gündeme gelen miras kalan dükkan paylaşımı, hak sahiplerinin ticari mülk üzerindeki ortaklığını kendi aralarında yazılı bir sözleşmeyle ya da mahkeme aracılığıyla sonlandırarak mülkiyeti ve kira haklarını netleştirmesi işlemidir.
İntikal eden bir işyerinde kira gelirlerinin yönetimi, birikmiş vergi borçlarının ödenmesi ve mevcut kiracının durumu gibi konular bütün varisleri doğrudan ilgilendirir. Mülkiyetin elbirliği halinden paylı mülkiyete geçirilmesi veya satış yoluyla tasfiyesi, kanuni kurallara ve belirli sürelere bağlı olarak yürütülür.
Miras Ortaklığı, Elbirliği ve Paylı Mülkiyet Nedir?
Mirasın Açılması ve Külli Halefiyet Kuralı
Külli halefiyet prensibi, mirasbırakanın vefat ettiği anda yürürlüğe girerek yasal mirasçıların terekedeki ticari gayrimenkullerin ve dükkanın mülkiyet hakkını kanun gereğince bir bütün halinde, tapu tescilinden önce kendiliğinden iktisap etmesini sağlar. Murisin ölümüyle açılan tereke üzerinde hak sahibi konumuna gelen kanuni mirasçılar olarak sizler, cadde dükkanının tapu kaydını ve kira gelirlerini bir bütün şeklinde koruyarak hak sahibi olma sıfatını ve intikal salahiyetini doğrudan doğruya kazanırsınız.
Miras Ortaklığının Oluşumu ve Tereke Borçlarından Sorumluluk
Birden çok hak sahibinin bulunduğu veraset süreçlerinde, terekedeki taşınmazların hukuki paylaşımı ve resmi tasfiyesi sonuçlanana kadar tüm ticari hakları, kira hakkını ve borçları kapsayan, tüzel kişiliği bulunmayan mecburi bir miras ortaklığı kanunen kendiliğinden oluşur ve paydaşları bağlar. Bu ortaklık devam ederken miras kalan dükkan paylaşımı yapılana değin dükkanın geçmiş dönem emlak vergileri, çevre temizlik harçları, bina yönetim aidatları ile kamu ve üçüncü şahıs yükümlülüklerinden tüm mirasçılar alacaklılara karşı şahsi malvarlıklarıyla müteselsilen sorumludur. Ticari taşınmazın intikalinden önceki mali yükümlülükleri nedeniyle tereke alacaklılarının başlatacağı icra takiplerinde de bütün mirasçılar müteselsilen sorumlu tutulur ve müşterek takip edilir.
Elbirliği Mülkiyeti ve Paylı Mülkiyette Hissedarlık Hakları
Elbirliği mülkiyeti, miras ortaklığı çatısı altındaki hak sahiplerinin terekedeki ticari dükkana birlikte sahip olması ve kanuni temsil yetkisi hariç olmak üzere mülkün kiralanması veya satılması gibi haklar üzerinde ortak mutabakatla birlikte tasarruf edip imza altına alması rejimidir. Таpuda elbirliği mülkiyetinden paylı (müşterek) mülkiyete geçildiğinde ise hissedarlar, fiilen ve maddî olarak bölünmüş olmayan ticari gayrimenkulün tamamına ve her metrekaresine tapuda tescilli belli hisse oranlarıyla müstakil malik olur. Bu aşamadan sonra paydaşlar kendi payları oranında tasarruf işlemlerini yürütebilir.
Miras Kalan Dükkan Paylaşımı ve Ecrimisil Talebi Hangi Durumlarda Gündeme Gelir?
Miras Ortaklığında ve Paylı Mülkiyette Paylaşma İstemi
Miras ortaklığını sürdürmek istemeyen hak sahiplerinden her biri, aralarında ortaklığı devam ettirmeye yönelik bağlayıcı bir sözleşme veya kanuni bir engel bulunmadığı takdirde dilediği zaman sulh veya dava yoluyla mirasın paylaşılmasını ve tescilini isteyebilir. Paylı mülkiyete tabi ticari mülklerde de hissedarlar arasında mülkiyet birliğini sürdürme taahhüdü veya sürekli kullanım engeli yoksa, ortaklardan her biri istediği aşamada tek taraflı dava açarak malın taksimini ve ortaklığın giderilmesini mahkemeden talep edebilir.
Dükkanın İzinsiz Kullanımı ve Ecrimisil Tazminatı
Ecrimisil tazminatı, miras kalan dükkanı diğer mirasçıların onayını almadan tek başına işleten veya kiraya veren fuzuli işgalci (haksız zilyet) mirasçının, diğer hak sahiplerinin kullanımını engellemesi sebebiyle ödemek zorunda olduğu bedeldir. Dükkanı bu şekilde kullanan mirasçı; elde ettiği kira ürünleri, diğer paydaşların mahrum kaldığı kira gelirleri ve emsal bedel karşılığında borçlanır. Gönderilen intifadan men ihtarnamesine rağmen ticari mülkü tahliye etmeyen veya paydaşlara hissesini vermeyen mirasçı, hak sahiplerine verdiği zararlar karşılığında tazminat ödemekle yükümlü tutulur ve bu kişiye karşı dava açılır.
Ticari Mülkün Yönetimi, Bölüşülmesi ve Kiracı Tahliyesi İçin Şartlar Nelerdir?
Elbirliği ve Paylı Mülkiyette Karar Alma Şartları
Elbirliği mülkiyeti tescili sürdüğü ve paylı mülkiyete geçilmediği sürece tek bir mirasçının imzasıyla işlem yapılamaz; dükkanın idaresi, kiralanması ve devri gibi tüm yönetim ve mülkiyet tasarruflarında mirasçı ortakların oybirliğiyle karar vermesi şarttır. Miras kalan dükkan paylaşımı öncesinde veya paylı mülkiyet aşamasında mirasçılar kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak taşınmazdan yararlanma, kullanma, tahsis, işletilme, gelir yönetimi ve ticari kiraya verme usullerine dair kanundan farklı özel bir yönetim sözleşmesi (idari protokol) yapabilir ve bunu tapuya tescil ettirebilir.
Paylı mülkiyette karar yeter sayıları yapılacak işlemin niteliğine göre ikiye ayrılır:
- Önemli yönetim işleri: Miras kalan dükkanın üçüncü bir işletmeciye kiraya verilmesi, kira şartlarının revize edilmesi, mevcut kira sözleşmesinin feshi veya kurumsal kiracının tahliyesi gibi işlemlerde hem pay hem de paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi kanunen zorunludur.
- Olağanüstü tasarruflar: Ticari dükkanın restoran, fırın veya imalathane gibi farklı bir sektöre tahsisi, kullanım amacının değiştirilmesi, mimari statüyü değiştiren esaslı tadilat projelerine girişilmesi, dükkan üzerinde ipotek tesisi veya tüm mülkün satışı gibi işlemler, sözleşmede aksi yoksa bütün paydaşların yazılı ve oybirliğiyle kabulüne bağlıdır.
Rızaen Taksim Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları
Rızaen taksim protokolünün (paylaşma sözleşmesinin) hukuken geçerli olması, mülkiyeti kesinleştirmesi ve tapuda tescile esas teşkil etmesi için yazılı şekilde yapılması, tüm pay sahiplerince imzalanması ve payların fiilen devredilmesi şarttır. Hak sahipleri terekedeki ticari dükkanın mülkiyetini kendi aralarında bölüşmek istediklerinde bu yazılı şekil şartına uymakla yükümlüdür.
Mevcut Kiracıyla İlişkiler, Kira Artışı ve Tahliye Şartları
Vefat eden mülk sahibi ile daha önce akdedilmiş kira sözleşmesi hükmünü korur; miras kalan dükkanda faaliyet gösteren mevcut kiracı veya işletmeci şirket, kullanım hakkı karşılığında sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini vadelerinde mirasçılara ödemeyi sürdürür. Mirasbırakanın vefatıyla dükkan mülkiyeti mirasçılara geçtiğinde yeni malik sıfatını kazanan mirasçılar, kendiliğinden kiraya veren makamına oturarak mevcut kira sözleşmesinin yasal tarafı haline gelir ve kira talep eder. Kiralanan ticari taşınmazda faaliyet gösteren kiracı da sözleşme ve kanun hükümleri çerçevesinde her ay vadesi gelen kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödemekle yükümlüdür.
Miras kalan dükkanla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan demirbaşlar, raf sistemleri, soğutma grupları ve ticari teçhizatlar dükkan mülkiyetiyle bir bütün sayılarak konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kanuni koruma hükümlerine tabi tutulur. Yenilenen kira dönemlerinde dükkan için mirasçılar ile kiracı arasında yapılacak yıllık kira artış oranı anlaşması, on iki aylık ortalama tüketici fiyat endeksini (TÜFE) geçmemek koşuluyla geçerlidir ve bağlayıcıdır. Miras kalan dükkan paylaşımı sürecinde veya sonrasında kiracının tahliyesi ise şu şartlara bağlıdır:
- Temerrüt nedeniyle tahliye: Çatılı işyeri niteliğindeki dükkanın kiracısı kira ödemede temerrüde düştüğünde, sözleşmeyi feshetmek ve tahliye davası açabilmek için mirasçılar tarafından noterden çekilecek yazılı ihtarnamede borcun ifası için kiracıya en az otuz günlük ödeme süresi (mehil) tanınması zorunludur.
- Mirasçının ihtiyacı nedeniyle tahliye: Mirasçılardan birinin kendisi veya altsoyu adına bizzat mesleki faaliyet icra etmek ya da kendi ticari işletmesinde kullanmak amacıyla dükkana gerçek, samimi ve zorunlu işyeri gereksinimi varsa, bu ihtiyacın ispatlanmasıyla belirli süreli kira sözleşmesinin bitiminde sulh mahkemesinde tahliye davası açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye: İzale-i şüyu davası ve cebri icra ihalesi (açık artırma) sonucunda dükkanı tek başına satın alan yeni malik veya paydaş, kendi işyeri ihtiyacı sebebiyle edinme (intikal) tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname çekerek altı aylık bekleme süresinin sonunda açacağı tahliye davasıyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Miras Kalan Dükkan Paylaşımı ve İntikal Süreci Adım Adım Nasıl İşler?
Sulh Hukuk Mahkemesinde İzale-i Şüyu Davası ve Satış Süreci
Paylaşım konusunda uzlaşamayan mirasçılardan her biri, terekedeki bağımsız dükkanların aynen bölüşülmesini, mimari ve fiili paylaşım olanağı bulunmadığında ise cebri satış yoluyla nakde çevrilerek tasfiyesini yetkili sulh mahkemesinden resmi dilekçe ve dava ile isteyebilir.
Sulh Hukuk Mahkemesinde yürütülen izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davasında paylaşma, malın aynen bölünmesi veya aynen bölünme teknik olarak kabil olmadığında pazarlık ya da icra açık artırmasıyla satılarak bedelinin bölüşülmesi şeklinde gerçekleştirilir. Tek bir bağımsız veya cadde üzerindeki dükkanın duvarla bölünmesi ve parsellenmesi ciddi ekonomik ve ticari değer kaybına yol açacağından ve fiili bölme koşulları bulunmadığından aynen taksim reddedilerek mahkemece açık artırmayla satışa hükmolunur. Bilirkişi heyetinin dükkanın bölünemez olduğuna ilişkin rapor sunması durumunda sulh hakimi tarafından ortaklığın giderilmesi için açık artırmayla satış kararına hükmolunur ve icra süreci başlar.
Veraset Beyannamesi ve Tapu İntikal İşlemleri
Ticari dükkan ve mağazaları veraset yoluyla veya sair ivazsız suretle iktisap eden mirasçılar, devraldıkları malvarlığı unsurlarını kanuni süreler içinde vergi dairesine (ilgili tarh merciine) verilecek resmi veraset beyannamesi ile eksiksiz bildirmeye mecburdur. Tapu müdürlüğü, mirasçılık belgesi ibrazıyla dükkanın intikal tescilini vergi tahakkukunu beklemeden derhal gerçekleştirir. Ancak tahakkuk eden veraset vergisi tamamen ödenip vergi dairesinden ilişik kesme belgesi getirilmedikçe, miras kalan dükkan paylaşımı kapsamında taşınmazın üçüncü kişilere satışı ve resmi ferağı yapılamaz.
Veraset ve İntikal Vergisi, Değerleme ve Yasal Süreler Nelerdir?
Veraset ve İntikal Vergisi Mükellefiyeti ve Beyan Süresi
Yurt içinde yer alan dükkan, mağaza ve ticari gayrimenkul hisselerinin vefat neticesinde veraset yoluyla kanuni mirasçılara bedelsiz (ivazsız) intikali Veraset ve İntikal Vergisine tabidir. Ticari gayrimenkulün mülkiyetini veraset yoluyla edinen kanuni mirasçılardan her biri, miras hissesi oranında mal iktisap eden mükellef sıfatını taşır ve tahakkuk edecek Veraset ve İntikal Vergisinin vergi borçlusu olur. Mirasbırakanın ölümü Türkiye’de gerçekleşmiş ve dükkan mirasçısı mükellefler Türkiye’de bulunmakta ise cezalı tarhiyata uğramamak için veraset beyannamesinin ölüm tarihini takip eden dört ay içinde vergi dairesine verilmesi zorunludur.
Emlak Vergisi Değerlemesi, Matrah ve Borçların Düşülmesi
Ticari işletme aktifinde kayıtlı bulunanlar dahil olmak üzere miras kalan dükkanın veraset beyannamesindeki asgari matrahı ve ilk tarhiyat vergisi, ilgili belediyeden alınacak emlak vergisine esas olan bina rayiç değeri üzerinden değerlenir ve hesaplanır. Veraset vergisine tabi dükkanın belediye asgari rayiç tespiti, emlak vergisi hesaplaması ve borç-alacak dengesi ile vergi matrahı belirlenirken kanuni değerleme günü olarak mirasın açıldığı ölüm tarihi esas alınır. Net vergi matrahı tespit edilirken murisin sağlığında doğmuş, resmi kayıtlara dayanan ve belgelenebilir nitelikteki ticari borçları ile tahakkuk etmiş ve kesinleşmiş kamusal vergi borçları beyannamede gösterilerek brüt tereke varlığından tenzil edilir (düşülür).
Miras kalan dükkan paylaşımı sürecinde veraset beyannamesinin dört ay içinde verilmesi, vergi borçlarının ödenerek ilişik kesme belgesinin alınması ve mülkiyet rejimine göre oybirliği ya da çoğunluk kurallarına uyulması, hem tapu devri hem de kira yönetimi işlemlerinin yasal zeminde tamamlanmasını sağlar.
