- startkeyzirve
- 0Yorumlar
- 72Görüntülenme
Bir araziyi tarımsal üretime açmak veya boş bir alanı kullanmak istediğinizde düzenleyeceğiniz tarla kira sözleşmesi, tarafların haklarını ve borçlarını belirleyen hukuki çerçeveyi oluşturur. Mülk sahibi olarak arazinizi teslim ettiğinizde veya kiracı sıfatıyla toprağı işlemek üzere devraldığınızda, kullanım ve yararlanma sınırlarını bu hukuki ilişkiyle kurarsınız. Kanuni düzenlemeler uyarınca ortaya çıkan tüm bu haklar ve yükümlülükler, uyuşmazlık durumunda yetkili mahkemeler nezdinde korunur (Türk Borçlar Kanunu).
Arsa ve Tarla Kira Sözleşmesi Nedir ve Hukuki Dayanağı Nelerdir
Arsa ve tarla kira sözleşmesi, bir taşınmazın yalnızca kullanılmasını ya da kullanmayla birlikte ürünlerinin toplanmasını bedel karşılığında kiracıya bırakan ve kanuni hükümlerle düzenlenen hukuki işlemdir (Türk Borçlar Kanunu).
Arsa Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Unsurları
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı üstlendiği karşılıklı bir sözleşmedir. Siz bir taşınmazı kiraladığınızda, bu kullanım ve yararlanma hakkı karşılığında kararlaştırılan kira bedelini kiraya verene ödemeyi kanun hükümleri uyarınca açıkça üstlenir ve borçlanırsınız. Taşınmazın kullanılması ile semerelerinden yararlanılması edimlerinin taraflarca karşılıklı olarak üstlenilmesiyle kira ilişkisi hukuken doğar ve aranızda resmi olarak bağlayıcı hak ve borçlar oluşturur (Türk Borçlar Kanunu).
Ürün Kirası ve Ürüne Katılmalı Kira Nedir
Ürün kirası, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlenen sözleşmedir. Tarımsal bir arazi için tarla kira sözleşmesi yaparken kira bedelini nakit ödeme yerine hasattan pay vererek karşılamak isterseniz, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı özel bir ürün kirası türü olan ürüne katılmalı kira sözleşmesi kurabilirsiniz. Eğer ürüne katılmalı kirada devşirilecek ürünün belli bir oranı sizin tarafınızdan sözleşmeyle açıkça kararlaştırılmamışsa, hasat paylaşımı sırasında bu oran yerel âdete göre belirlenir (Türk Borçlar Kanunu).
Ürün Kirasında Genel Kira Hükümlerinin Uygulanması
Kanunda ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler tamamlayıcı kural olarak uygulanır ve buna göre işlem tesis edilir. Tarla kira sözleşmesi yürütülürken ürün kirasına özgü maddelerde doğrudan karşılığı bulunmayan bir durumla karşılaştığınızda, kanundaki genel kira kurallarına başvurarak hukuki süreci yürütürsünüz (Türk Borçlar Kanunu).
Tarla Kira Sözleşmesi Kapsamında Tarafların Şartları ve Yükümlülükleri Nelerdir
Tarla kira sözleşmesi kapsamında tarafların yükümlülükleri; taşınmazın kullanıma ve işletilmeye elverişli teslimini, esaslı ve küçük onarımların paylaşımını, toprağın özenle işletilmesini ve mülkiyet değişiminde hakların korunmasını içerir (Türk Borçlar Kanunu).
Kiraya Verenin Teslim ve Esaslı Onarım Borçları
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmekle yükümlüdür. Sözleşme süresince kiralananın amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurulması borcu da kiraya verene ait asli bir edim olarak kanunda düzenlenmiştir. Arazinizi ürün kirası kapsamında verdiğinizde, kiralananı araç ve gereçleriyle birlikte sözleşmedeki amaca uygun işletilmeye ve ürün vermeye elverişli durumda teslim edersiniz. Kararlaştırılan tarihte kullanıma elverişli bir durumda teslim edilmeyen kiralanan için kiracı, kanundaki ayıp hükümlerine dayanarak yasal haklarını kiraya verene karşı ileri sürebilir (Türk Borçlar Kanunu).
Taşınmazla birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa kiraya veren, bunların bakımını sağlamakla ve sözleşme süresince işletilmeye elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür. Birlikte kiralanmış taşınır şeyler için gereken onarma borcu, tarla kira sözleşmesi boyunca kiraya verenin kanuni sorumluluk dairesinde kalmaktadır. Ayrıca kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları, gideri kendisine ait olmak üzere ve kiracı tarafından bildirilir bildirilmez yapmak kiraya verenin yasal borcudur; mülk sahibi bu onarımları yerine getirerek kiralananın tarımsal kullanımını temin eder (Türk Borçlar Kanunu).
Kiracının Özenle Kullanma, Toprağı İşletme ve Küçük Onarım Borçları
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan sakinlere gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Ürün kirasında kiracı sıfatıyla hareket ettiğinizde, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle yükümlü olursunuz. Sizin kiralananı iyi bir biçimde işletme yükümlülüğünüz, tarımsal toprağın korunmasını ve verimliliğini sürekli kılacak surette elverişli bulundurulmasını kapsar (Türk Borçlar Kanunu).
Tarımsal faaliyet yürüten kiracı, kiralananın bakımını gereği gibi sağlamakla yükümlü olup yerel âdete göre yapılması gereken küçük onarımları yapmak zorundadır. Tarla kira sözleşmesi devam ederken özellikle değeri az olan işletme araç ve gereçlerini eskidikçe veya telef oldukça yerel âdete göre yenilemekle mükellefsiniz. Kiralananın bakımını gereği gibi sağlamak ve değeri az olan araç ve gereçleri yenilemek, kiracı olarak sizin mutat işletme harcamalarınızdandır (Türk Borçlar Kanunu).
Taşınmazın El Değiştirmesi ve Üçüncü Kişinin Ayni Hak Sahibi Olması
Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin kanunen doğrudan tarafı olur. Mülkiyetin el değiştirmesi halinde yeni malik, önceki malikin sözleşmedeki hak ve borçlarına kanun gereğince halef olur ve kiracının meşru haklarına riayet etmek zorundadır. Tarla kira sözleşmesi kurulduktan sonra üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, yeni malik hükümleri kıyas yoluyla uygulanarak kiracılık hakkı korunur. Bu durumda ayni hak kazanan üçüncü kişi, yeni malik hükümleri uyarınca sizin kullanım hakkınıza saygı göstermekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu).
Arsa ve Ürün Kiralamalarında Teslim, Fesih ve İade Süreci Nasıl İşler
Teslim, fesih ve iade süreci; başında eşya ve değer tutanağının düzenlenmesi, ödeme gecikmesinde yazılı önel verilmesi, bildirim sürelerine uyularak sözleşmenin sonlandırılması ve taşınmazın geri verilmesi adımlarından oluşur (Türk Borçlar Kanunu).
Teslim Tutanağı Düzenlenmesi ve Eşyaların Değer Tespiti
Kira sözleşmesi araç ve gereçleri, hayvanları veya devredilen eşyayı kapsıyorsa, taraflar bunların teslim anındaki durumunu ve değerini gösteren bir tutanak düzenlemek zorundadırlar. Tarla kira sözleşmesi kapsamında sahayı teslim alırken veya verirken hazırladığınız bu tutanak, araç ve gereçleri ile devredilen eşyayı imza altına alarak ürün vermeye elverişli teslimi resmi olarak kanıtlar (Türk Borçlar Kanunu).
Kira Ödenmemesi Durumunda Yazılı Önel ve Fesih Süreci
Kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak bir önel verebilir. Mülk sahibi olarak vadesi gelmiş kira bedelini veya yan gideri tahsil edemediğinizde, kiracıya yazılı bir önel vererek bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğinizi resmi olarak bildirirsiniz (Türk Borçlar Kanunu).
Sözleşmenin Sona Ermesi, Yenilenmesi ve Fesih Bildirim Süreleri
Belirli süreli ürün kirası sözleşmesi sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer; tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde ise aksi kararlaştırılmadıkça birer yıl için yenilenmiş sayılır. Bu şekilde birer yıl için yenilenen tarla kira sözleşmesi, yasal bildirim süresine uyularak her kira yılının sonu için feshedilebilir. Aksine bir anlaşma yoksa tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiralarında, en az altı aylık bildirim süresine uyulmak koşuluyla yerel âdetçe uygulanan bahar veya güz mevsimleri için tek taraflı fesih bildirimi yapılabilir (Türk Borçlar Kanunu).
Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde kira sözleşmesinden doğan borçları makul bir süre devam eder. Sözleşme bitiminden önce geri vermede kiracının sözleşmeden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca sürer. Diğer yandan taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Bu önemli sebepler doğduğunda hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar (Türk Borçlar Kanunu).
İflas ve Ölüm Halinde Sözleşmenin Durumu
Kiracının iflası hâlinde kira sözleşmesi, iflasın açıldığı anda kendiliğinden sona erer; ölüm halinde ise kanun taraflara bildirim süresine uyarak fesih yetkisi tanır. Tarla kira sözleşmesi devam ederken kiracının iflası açılırsa, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli teminat verildiği takdirde kiraya veren sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu).
Kiralananın, Eşyaların ve Tarımsal Girdilerin Geri Verilmesi
Kira süresinin bitiminde kiracı, kiralananı tutanağa geçirilmiş olan bütün eşyalarla birlikte ve bulundukları durumda geri vermekle yükümlüdür. Kiralanan teslim edilirken tutanağa geçirilmiş olan eşyalara değer biçilmişse, kiracı olarak sözleşme sona erince bunları özdeş tür ve değerde geri vermekle veya değer eksikliklerini gidermekle yükümlü olursunuz (Türk Borçlar Kanunu).
Tarımsal bir taşınmazın kiracısı, tarımsal sürekliliği temin etmek amacıyla kira sözleşmesinin sona erdiği anda gelecek yılın işletilmesi için gereken saman, yem ve gübreyi kiralananda bırakmakla yükümlüdür. Yürüttüğünüz tarla kira sözleşmesi başında teslim aldığınızdan daha çok saman, yem ve gübre bırakırsanız, bu fazlalığın kiraya verence tazmin edilmesini isteyebilirsiniz (Türk Borçlar Kanunu).
Kira Süresi, Kira Bedeli, Giderler ve İndirim Esasları Nelerdir
Kira süresi, kira bedeli, giderler ve indirim esasları; sözleşmenin süreli veya süresiz kurulmasını, bedelin ödenme vadelerini, vergi ve yan giderlerin malikçe karşılanmasını ve verim düşüklüğünde indirim talebini düzenler (Türk Borçlar Kanunu).
Belirli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Ayrımı
Kira sözleşmesi, kanun hükümleri uyarınca belirli süreli ve belirli olmayan süreli olmak üzere iki farklı yasal kategoriye ayrılır. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek tarla kira sözleşmesi belirli sürelidir ve sürenin bitimiyle kendiliğinden sona erer. Sürenin geçmesiyle sona ereceği taraflarca açıkça kararlaştırılmamış diğer kira sözleşmeleri ise kanun uyarınca belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır (Türk Borçlar Kanunu).
Kira Bedelinin Ödenme Zamanı
Kira bedelini ödeme borcu, kiracının sözleşmeden ve kanundan doğan en temel asli yükümlülüğüdür ve bu borcun ifa zamanı kanun maddelerinde tanzim edilmiştir. Kira bedelini ödemekle yükümlü olan kiracı, belirlenen şartlar dahilinde borcunu eksiksiz olarak kiraya verene ifa eder. Genel kiralarda kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri en geç kira süresinin bitiminde ödemek, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça geçerli olan kanuni bir kuraldır. Ürün kirasında da kira bedelini ve yan giderleri en geç kira süresinin bitiminde ödemek kiracının yerine getirmesi gereken kanuni bir ödevdir; ayrıca ürün kirası bedeli için sözleşmeye özel vade konulabilir (Türk Borçlar Kanunu).
Vergi, Zorunlu Sigorta ve Yan Giderlere Katlanma Yükümlülüğü
Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere aksine sözleşme olmadıkça kiraya veren katlanmak zorundadır. Taşınmaza ait bina veya arazi vergisi ile zorunlu sigorta giderlerine katlanma borcu, aksine bir anlaşma yoksa doğrudan kiraya verene aittir; sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça resmi vergi ve benzeri yükümlülüklerin bedeli kiracıya yansıtılamaz ve malikçe karşılanır. Ayrıca kiraya veren, tarla kira sözleşmesi kapsamında kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla ve bu harcamaları üstlenmekle yükümlüdür. Kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan bu yan giderler, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça genel kira kurallarına göre kiraya verenin katlanması gereken borçlardandır (Türk Borçlar Kanunu).
Olağanüstü Felaketlerde Kira Bedelinden İndirim Talebi
Kiracı, her zamanki verimi önemli ölçüde düşüren olağanüstü felaket veya doğa olayları karşısında mahkemeden kira bedelinden indirim yapılmasını talep edebilir. Tarla kira sözleşmesi imzalanırken, olağanüstü felaket veya doğa olayları sonucu her zamanki verimi azalan kiracının bu indirim isteme hakkından önceden feragati ancak belirli hallerde geçerlidir (Türk Borçlar Kanunu).
Adi Arsa Kirası ile Ürün Kirası Arasındaki Farklar Nelerdir
Adi arsa kirası ile ürün kirası arasındaki farklar, kiralananın alt kiraya verilmesi veya kullanım hakkının devredilmesi şartlarında ve kira bedelinin ödenme dönemlerinde ortaya çıkar (Türk Borçlar Kanunu).
Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Bakımından Farklar
Adi kirada kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiraya verebilir; kullanım hakkını başkasına devretme yetkisi de yine kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşulu ile sınırlandırılmıştır. Buna karşılık ürün kirasında kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremeyeceği gibi kullanım hakkını da devredemez ve bu kural kanuni bir yasak olarak düzenlenmiştir. Ürün kirası niteliğindeki bir tarla kira sözleşmesi yürütülürken kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananın bir bölümünün kiraya verilmesi, ancak kiracıya önemli bir zarar vermeyecek olması halinde talep edilebilir (Türk Borçlar Kanunu).
Kira Bedelinin Ödeme Dönemleri Bakımından Farklar
Adi arsa kirasında kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ödemekle yükümlüdür. Ürün kirası hükümlerine tabi bir tarla kira sözleşmesi yaptığınızda ise kiracı, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel âdet olmadıkça kira bedelini ve yan giderleri her kira yılı sonunda ödemekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu).
Kiralama Sürecinde Hukuki Koruma ve Riskler Nelerdir
Kiralama sürecinde hukuki koruma ve riskler; kiracılık hakkının tapuya şerh edilmesiyle üçüncü kişilere karşı korunmasını, özen borcuna aykırılıkta fesih yaptırımını ve iade anındaki değer değişimlerinin tazminini kapsar (Türk Borçlar Kanunu).
Tapu Şerhinin Sağladığı Hukuki Koruma
Taşınmaz kiralarında sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir. Tarla kira sözleşmesi yaparken kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırıldığında, kiracı ayni hak sahiplerine karşı korunmuş olur. Tapu siciline şerh edilen bu kiracılık hakkı, taşınmazın devri durumunda üçüncü kişilere karşı doğrudan ileri sürülebilir (Türk Borçlar Kanunu).
Hor Kullanma, Zarar Verme ve Alt Kira Sorumluluğu Riskleri
Kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermek borcuna aykırılık halinde kiraya veren, sözleşmeyi yazılı ihtarla feshedebilir. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi durumunda ise kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshetme hakkına sahiptir. Ayrıca alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde, kiracı meydana gelen zarardan kiraya verene karşı sorumlu olur (Türk Borçlar Kanunu).
İade Sırasında Değer Eksikliği ve Değer Artışı Tazminatları
Kiracı, iyi işletilme durumunda kaçınılabilecek olan değer eksiklikleri için kiraya verene tazminat ödemekle yükümlüdür. Ancak özdeş tür ve değerde eşya iadesi veya değer eksikliğini giderme yükümlülüğü altında olan kiracı, kiraya verenin kusurunu ya da mücbir sebebin varlığını ispat ederek tazminat ödemekten kurtulabilir. Diğer taraftan, kiralananı tutanağa geçirilmiş bütün eşyalarla birlikte geri vermekle yükümlü olan kiracı, özen çerçevesinde meydana gelen değer artışları için tazminat isteyemez; yalnızca kendisinin yaptığı masraflardan veya emeğinden doğan değer artışı için tarla kira sözleşmesi sonunda kiraya verenden tazminat isteyebilir (Türk Borçlar Kanunu).
Sık Sorulan Sorular
Arsa ve ürün kiralamalarında ödeme gecikmesi, erken tahliye, doğal afet kaynaklı verim kaybı, belirsiz süreli fesih ve ölüm gibi durumlarda uygulanacak kanuni kurallar aşağıda yer almaktadır (Türk Borçlar Kanunu).
Kira Bedeli Ödenmezse Ne Kadar Süre Verilir
Kiracıya verilecek yazılı ödeme öneli konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün iken, tarla kira sözleşmesi ve diğer kira ilişkilerinde kanuni sürelere tabidir (Türk Borçlar Kanunu).
Sözleşme Bitmeden Tahliye Eden Kiracı Borçtan Nasıl Kurtulur
Kiracı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulduğu takdirde sözleşmeden doğan borçlarından tamamen kurtulur (Türk Borçlar Kanunu).
Doğal Afet Nedeniyle Verim Düşerse Kira İndirimi İstenebilir mi
Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi olağanüstü felaket veya doğa olayları sebebiyle önemli ölçüde azalırsa, kiracı kira bedelinden indirim isteyebilir (Türk Borçlar Kanunu).
Belirsiz Süreli Ürün Kirasında Fesih Bildirimi Ne Zaman Yapılır
Belirsiz süreli sözleşmede fesih bildirim süresi sözleşme veya yerel âdetle belirlenmemişse, en az altı aylık bir bildirim süresine uyulmak koşuluyla fesih yapılabilir (Türk Borçlar Kanunu).
Kiracının Ölümü Halinde Sözleşme Nasıl Sona Erer
Kiracının ölümü hâlinde, onun mirasçıları ve kiraya veren altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla sözleşmeyi feshetme hakkına ve yetkisine sahiptirler. Tarla kira sözleşmesi kurulurken ve yürütülürken teslim tutanaklarının düzenlenmesi, bakım ve ödeme vadelerine uyulması ve kanuni bildirim sürelerinin gözetilmesi, hem mülk sahibinin hem de kiracının haklarını korumasını sağlar (Türk Borçlar Kanunu).
