- startkeyzirve
- 0Yorumlar
- 102Görüntülenme
Mirasbırakanın vefatı ve birden çok mirasçı bulunması halinde, mirasın geçmesiyle paylaşıma kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık meydana gelir. Türk Medeni Kanunu uyarınca mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve terekede yer alan taşınmazlar üzerinde mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti kurulur. Bu yasal ortaklık devam ederken miras kalan hisseli ev nasıl satılır sürecini yürütmek istediğinizde, paylaşım tamamlanana kadar tüm hak ve borçların ortaklığa dahil olduğunu bilerek hareket etmeniz gerekir (TMK 640).
Miras yoluyla mülkiyet tescilden önce kazanılsa da sizin ve diğer mirasçıların taşınmaz üzerinde tasarruf işlemleri yapabilmesi ve satış gerçekleştirebilmesi mülkiyetin tapu kütüğüne resmen tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Tapu müdürlüğünde miras intikali yapılmadan taşınmazın satış işlemi tesis edilemez (TMK 705).
Miras kalan taşınmazlarda mülkiyet rejimi ve hukuki dayanak
Miras kalan taşınmazların tabi olduğu mülkiyet rejiminde, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça mirasçılar paylaşmada terekenin bütün malları üzerinde eşit hakka sahiptirler ve paylaşım sürecinde her bir mirasçı bu eşit hakka dayanarak talepte bulunur (TMK 649).
Taşınmaz mülkiyetinin kapsamı ve tapu niteliği
Taşınmaz mülkiyetinin konusu; araziler, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir (TMK 704). Size miras yoluyla intikal eden bir konut veya arsa, tapu kütüğündeki tescil vasfına yani tapu niteliğine göre hukuki işlem görür. Tapu sicilindeki bu nitelik, miras kalan hisseli ev nasıl satılır aşamasında gerçekleştireceğiniz işlemlerin hukuki sınırını belirler.
Elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyetin kanuni dayanağı
Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar arasında paylaşma yapılmadıkça ve topluluk devam ettikçe ortakların bağımsız payları üzerinde tek başlarına tasarruf imkanı bulunmaz (TMK 701). Paylı mülkiyette ise birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olurlar ve tapuda başka türlü belirlenmedikçe bu paylar eşit sayılır (TMK 688).
Miras kalan hisseli evin paylaşımı ve satışı hangi durumlarda gündeme gelir
Mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman ortaklığın sürdürülmesini istememe ve mirasın paylaşılmasını talep etme hakkına sahiptir; ortaklığı devam ettirmek istemediğinizde bu yasal hakka dayanarak paylaşım sürecini başlatabilirsiniz (TMK 642).
Mirasçıların anlaşmazlığı ve bölünemeyen taşınmazların durumu
Mirasçılar arasında taşınmazın kullanımı veya devri konusunda uzlaşma sağlanamadığında, bir mirasçı sulh mahkemesine yapacağı müracaat ile terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin yani ortaklığının paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunabilir (TMK 644). Paylı mülkiyet rejiminde ise hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmesi sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri miras kalan hisseli ev nasıl satılır çözümüne ulaşmak için malın paylaşılmasını yani ortaklığın giderilmesi davası açılmasını isteyebilir (TMK 698).
Değer kaybı veya değerinde önemli azalma olmaksızın parçalara bölünemeyen bir tereke taşınmazı, paylaşım sırasında bir bütün halinde mirasçılardan birine özgülenir. Mirasçılar bir tereke malının bölünmesi veya bir mirasçıya özgülenmesi konusunda kendi aralarında anlaşamazlarsa, o mal mahkemece satılır ve elde edilen satış bedeli mirasçılar arasında bölüştürülür (TMK 651).
Borçlu mirasçının alacaklısı tarafından takip yapılması ve ortaklığı çekilmez kılan paydaşın durumu
Miras kalan hisseli ev nasıl satılır süreci yalnızca mirasçıların talebiyle değil, borçlu bir mirasçının alacaklısının başvurusuyla da gündeme gelebilir. Açılmış mirasta bir mirasçının payını devralmış veya haczettirmiş olan ya da elinde borç ödemeden aciz belgesi bulunan alacaklı, sulh mahkemesine müracaat ederek borçlu mirasçının yerine paylaşmaya katılmak üzere bir kayyım atanmasını talep edebilir (TMK 648).
Paylı mülkiyete geçilmiş bir taşınmazda ortaklardan biri kendi tutum ve davranışlarıyla paydaşlık yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal ederek yani çiğneyerek paylı mülkiyet ilişkisinin devamını diğer ortaklar için çekilmez hale getirirse, bu paydaş hakkında yasal işlem yapılabilir. Bu durumda diğer paydaşlar, yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal eden paydaşın mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılmasını isteyebilir (TMK 696).
Miras kalan taşınmazın satışı, paylaşımı ve yönetimi için gereken şartlar
Elbirliği mülkiyeti ortaklığında mirasçıların kanundan doğan temsil yetkisi saklı kalmak üzere terekedeki haklar üzerinde birlikte tasarruf etmeleri kanuni bir zorunluluktur; bu sebeple miras kalan hisseli ev nasıl satılır sürecinde taşınmazın satışı tüm mirasçıların birlikte karar vermesine bağlıdır ve mirasçılardan biri tek başına tapuda satış yapamaz (TMK 640).
Tapuda miras intikali ve resmi şekil şartı
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tapu tesciliyle olur; buna karşılık miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal ve kamulaştırma hallerinde mülkiyet tescilden önce kazanılır (TMK 705). Taşınmaz yani gayrimenkul mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde yani resmi senet düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır; tapu sicil müdürlükleri dışında harici senetlerle yapılan satış işlemleri tapuda mülkiyet intikali sağlamaz, ayrıca ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri de kanunda öngörülen kendilerine özgü resmi şekillere tabidir (TMK 706).
Miras kalan hisseli ev nasıl satılır aşamasına geçmeden önce miras paylarının devri veya taksimi konusunda mirasçıların kendi aralarında yapacakları paylaşma sözleşmelerinin geçerliliği yazılı şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Yazılı şekilde yapılmayan aile içi taksim sözleşmeleri tapu sicili karşısında hiçbir hüküm ifade etmez (TMK 646).
Taşınmazın yönetiminde ve satışında aranan karar nisapları
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlar kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak taşınmazdan yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilir ve bu anlaşmayı tapuya şerh verebilirler. Yararlanma ve yönetime ilişkin paydaşlarca alınan kararlar ile tapu kütüğüne şerh verilen yönetim sözleşmesi, sonradan paydaş olan kimseleri ve pay üzerinde sonradan ayni hak kazanan kişileri de bağlar (TMK 689).
Hisseli taşınmazlarda olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve taşınmazın bakım ile korunması için zorunlu olan acil işleri yerine getirmeye paydaşlardan her biri tek başına kanunen yetkilidir (TMK 690). İşletme usulünün yani şeklinin değiştirilmesi, taşınmazın kiraya verilmesi, adi kiraya ya da ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya kira sözleşmesinin feshi gibi önemli yönetim işlerinde hem hisse toplamının hem de paydaş sayısının yarısından fazlasını gerektiren pay ve paydaş çoğunluğu aranır (TMK 691). Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, miras kalan hisseli ev nasıl satılır kapsamında hisseli taşınmazın tamamının satılması yani devir işlemleri veya tamamı üzerinde ayni hak tesis edilmesi gibi olağanüstü tasarruf işlemleri ise oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların oybirliğiyle kabulüne bağlıdır (TMK 692).
Tereke borçlarının ödenmesi, vasiyetname kuralları ve tarımsal bütünlük şartları
Mirasbırakan sağlığında yapacağı vasiyetname gibi ölüme bağlı bir tasarrufla mirasın nasıl taksim edileceği, paylaşmanın nasıl yapılacağı ve payların nasıl oluşturulacağı hakkında kurallar koyabilir; bu kurallar mirasbırakan tarafından kastedilmemiş olan bir eşitsizlik halinde payların denkleştirilmesi olanağı saklı kalmak kaydıyla mirasçılar için bağlayıcıdır (TMK 647). Mirasın paylaşılması aşamasında tereke borçlarının ödenmesi veya teminata bağlanması da yasal bir zorunluluktur; mirasçılar terekedeki borçları ödemeden taşınmaz malları tamamen paylaşamazlar (TMK 649).
Tarımsal arazilerin ve ekonomik bütünlük oluşturan taşınmazların korunması kanunun emredici kuralıdır; mirasçılardan birinin karşı çıkması halinde nitelikleri veya özgülendikleri amaç gereği bir bütünlük oluşturan tarımsal eşya birbirinden ayrılamaz ve bu arazilerin ekonomik bütünlüğü korunarak paylaşma yapılır. Miras kalan hisseli ev nasıl satılır ve tereke eşyaları nasıl tasfiye edilir diye baktığınızda, mirasçılardan birinin karşı çıkması durumunda aile belgeleri ile aile için özel anı değeri olan eşya da satılamaz (TMK 653).
Miras kalan hisseli ev nasıl satılır ve arsanın adım adım paylaşım süreci nasıl işler
Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların elbirliği mülkiyeti; malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle resmen sona erer ve paylaşım adımları bu üç yoldan biriyle tamamlanır (TMK 701).
Anlaşmalı paylaşım sözleşmesi ve oybirliğiyle satış süreci
Mirasçılar mahkemeye gitmeksizin kendi aralarında miras paylarının oluşturulması, taşınmazların bölüştürülmesi ve paylaşmanın yapılması hususunda serbestçe anlaşarak bir paylaşma sözleşmesi akdedebilir ve taşınmazların devrini bu anlaşmaya göre gerçekleştirebilirler (TMK 646).
Elbirliği mülkiyetinin mahkeme kararıyla paylı mülkiyete dönüştürülmesi
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi talebi sulh hakimine iletildiğinde, hakim diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Sulh hakimi tarafından yapılan resmi bildirim üzerine mirasçılar tarafından belirlenen süre içinde haklı bir itiraz ileri sürülmediği ve mirasçılardan biri paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu taşınmaz üzerindeki mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi kararı kesinleşir. Bu mahkeme kararından sonra miras kalan hisseli ev nasıl satılır sürecinde mirasçılar taşınmaz üzerinde bağımsız pay sahibi olurlar ve birlikte tasarruf etme zorunluluğu ortadan kalkar (TMK 644).
Sulh mahkemesinde taksim, ortaklığın giderilmesi ve ihale süreci
Paylaşım sürecinde mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi hakimi miras ortaklığına bir temsilci atayabilir (TMK 640). Borçlu mirasçının alacaklısının başvurusuyla sulh mahkemesince atanan resmi kayyım ise borçlu mirasçının yerine mirasın paylaşılmasına katılarak alacağın tahsilini takip eder (TMK 648). Sulh mahkemesinden terekedeki belirli malların aynen bölünmesi yani aynen taksimi, bölünme olanağı bulunmadığı takdirde ise satış memurluğunca satılarak bedelinin dağıtılması yani satış yoluyla paylaştırılması talep edilebilir; hakim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak taşınmazların paylaştırılmasını hakkaniyetle yürütür (TMK 642).
Mirasçılar tereke mallarından mirasçı veya ortak kök sayısınca pay oluşturarak paylaşmayı tamamlarlar; mirasçılar arasında anlaşma sağlanamadığı takdirde mirasçılardan her biri payların oluşturulmasını sulh mahkemesinden isteyebilir ve mahkeme sulh hakimi aracılığıyla payları oluşturarak mirasçılara özgüler (TMK 650). Paylı mülkiyette miras kalan hisseli ev nasıl satılır ve nasıl bölüştürülür aşamasında paylaşma, malın aynen bölüşülmesi yani bölünmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüştürülmesi biçiminde gerçekleştirilir (TMK 699).
Ferağa icbar davası ve hisse satışında noter bildirimi ile önalım davası
Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına devrini ve tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin ferağdan yani tescilden kaçınması halinde mahkemeye başvurarak ferağa icbar davası açabilir ve hakimden mülkiyetin hükmen tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK 716). Paylı mülkiyette miras kalan hisseli ev nasıl satılır işlemleri tamamlanıp bir pay üçüncü kişiye satıldığında, diğer paydaşların sahip olduğu önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK 734).
Değer tespiti, tereke borçlarının tasfiyesi ve hak düşürücü süreler
Mahkeme aracılığıyla yürütülen paylaşım ve satış işlemlerinde miras kalan gayrimenkullerin değer tespiti, sulh mahkemesi bilirkişileri tarafından hazırlanan resmi raporla yapılır ve payların parasal karşılığı bu rapora göre belirlenir (TMK 650).
Bilirkişi değer tespiti, denkleştirme bedeli ve tereke borçlarının ödenmesi
Paylaştırma sırasında taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi suretiyle denkleştirilir (TMK 642). Miras kalan hisseli ev nasıl satılır ve gelir nasıl dağıtılır sürecinde mirasçılardan her biri paylaşmanın tamamlanması için tereke borçlarının tasfiye edilmesini talep edebilir; miras ortaklığının borçları tereke mevcudundan karşılanır ve kalan net değer mirasçılar arasında bölüştürülür (TMK 649).
Mirasçılar tereke borçlarından müteselsilen sorumludurlar. Tereke borçlarının tasfiyesi ve ödenmesi sürecinde aile fertlerinin yaptığı katkılar dikkate alınır; mirasbırakan ile birlikte yaşayan ve emeklerini veya gelirlerini aileye özgüleyen ergin çocuklar ile torunlara verilecek uygun miktardaki tazminat tereke borcu sayılır (TMK 641).
Önalım hakkında yasal süreler ve rayiç bedelin mahkeme veznesine depo edilmesi
Paylı mülkiyette yapılan hisse satışında önalım hakkı, satışın hak sahibine noterle bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK 733; 7571 sayılı Kanunla iki yıldan bir yıla indirildi). Bu süreler içinde açılan önalım davasında dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir ve dava hakkını kullanan paydaşın bu rayiç bedeli mahkeme veznesine nakden depo etmesiyle hak sahibine tescil imkanı sağlanır (TMK 734).
Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan yani sözleşmesel önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre şerh süresi boyunca her malike ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Sözleşmeden doğan önalım hakkında tapu kütüğünde özel koşullar belirtilmemişse, miras kalan hisseli ev nasıl satılır sürecinde taşınmazın üçüncü kişiye satışına ilişkin yasal koşullar esas alınır (TMK 735).
Miras kalan taşınmazlarda mülkiyet türleri ve satış modellerinin farkları
Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur ve kendi payı bakımından bağımsız tasarruf hakkına kavuşur. Paylı mülkiyetteki pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir; bu durum hisseli gayrimenkul satışında hissedara bağımsız hareket alanı sağlar (TMK 688).
Oybirliğiyle satış, bireysel hisse satışı, mirasçılar arası devir ve ortaklığın giderilmesi farkları
Taşınmazın mevcut mülkiyet rejimine göre miras kalan hisseli ev nasıl satılır seçeneklerini değerlendirdiğinizde, dört satış modeli gereken onay, hukuki dayanak ve önalım hakkı bakımından aşağıdaki şekilde uygulanır:
Hisseli taşınmaz satışında hukuki korumalar, sağ kalan eşin hakları ve önalım riskleri
Miras ortaklığı sürecinde terekedeki taşınmaz malların ve hakların korunması için mirasçılardan her biri tek başına sulh mahkemesine başvurma hakkına sahiptir; mirasçılardan her birinin terekedeki hakların korunmasını istemesiyle sağlanan bu hukuki korumadan mirasçıların hepsi ortaklaşa yararlanır (TMK 640).
Terekedeki hakların korunması ve sağ kalan eşin aile konutu üzerindeki hakları
Eşlerden birinin ölümü halinde tereke malları arasında ev eşyası veya eşlerin birlikte yaşadıkları aile konutu varsa, sağ kalan eş özel hakka sahiptir ve bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını sulh hakiminden isteyebilir. Haklı sebeplerin varlığı halinde aile konutu üzerinde mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı kurulmasına da karar verilebilir; aile konutu davası devam ederken miras kalan hisseli ev nasıl satılır girişimlerinde konutun diğer mirasçılarca satışı engellenir (TMK 652).
Üçüncü kişiye satışta şufa davası riski ve önalım hakkından feragat
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen paydaş olmayan yabancı üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlar yasal önalım yani şufa hakkını kullanabilirler (TMK 732). Miras kalan hisseli ev nasıl satılır sürecinde alıcının bu dava riskiyle karşılaşmaması için belirli bir satışta diğer paydaşların önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmesi yazılı şekle tabidir ve bu vazgeçme işlemi satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK 733).
Sık sorulan sorular
Hissedarların ve alıcıların miras kalan hisseli ev nasıl satılır sürecinde karşılaştıkları oybirliği zorunluluğu, noter bildirimi, feragat şerhi ve açık artırma usulüne dair temel kurallar aşağıda yer almaktadır.
Miras kalan hisseli ev nasıl satılır ve tüm mirasçıların imzası zorunlu mudur
Elbirliği mülkiyetinde ortakların hakları ve yükümlülükleri topluluğu doğuran kanun hükümleriyle belirlenir; kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekirken, topluluğa giren hakların korunmasını her ortak tek başına isteyebilir (TMK 702). Sulh mahkemesinden paylı mülkiyete geçiş kararı alındıktan sonra ise her mirasçı kendi hissesini serbestçe satabilir (TMK 644).
Hisseli ev satışında diğer paydaşların önalım hakkı bildirimi ve feragat şartı nedir
Paylı mülkiyette yapılan pay satışı, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Paydaşlar dilerlerse önalım hakkından feragat edebilirler; önalım hakkından genel olarak feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi şarttır (TMK 733).
Bir mirasçı hissesini satmak istemezse diğer mirasçılar ne yapabilir
Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse yani aynen bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satılmasına hükmeder (TMK 698). Mirasçılardan birinin istemi olması ve diğer mirasçıların kabul etmesi, başka bir ifadeyle bütün paydaşların rıza göstermesi halinde satış yalnızca mirasçılar yani paydaşlar arasında artırmayla yapılabilir (TMK 651).
