- startkeyzirve
- 0Yorumlar
- 158Görüntülenme
Kemalpaşa satılık arsa ve konut arayışında resmi veriler ne anlatıyor?
İzmir genelinde Kemalpaşa satılık arsa veya konut arayışına giren alıcılar, satıcılar ve yatırımcılar için sağlıklı karar vermenin yolu doğrulanmış resmi istatistikleri ve yürürlükteki hukuki kuralları birlikte okumaktan geçer. Bir taşınmazın bulunduğu ilçedeki nüfus hareketliliği, evlenme ve boşanma sayıları, yıllara yayılan konut satış hacmi ile ilk el, ikinci el ve ipotekli satış dağılımı, ilçedeki gayrimenkul talebinin yapısına dair önemli ipuçları sunabilir. Bu rehber, yalnızca Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) bültenlerindeki resmi verileri ve yürürlükteki kanun maddelerini temel alarak Kemalpaşa’daki tabloyu anlaşılır kılmayı amaçlar.
Arama sürecinde okurlar sıklıkla Ulucak, Armutlu, Ören veya Bağyurdu gibi belirli mahallelere odaklanarak Kemalpaşa satılık arsa ya da konut seçeneklerini araştırır. Ancak TÜİK tarafından mahalle düzeyinde konut satışı veya demografik artış hızı verisi yayımlanmıyor; bu nedenle rehberde yer alan tüm istatistikler doğrudan Kemalpaşa, Torbalı ve Menderes ilçelerinin geneline aittir. Mahalle bazlı kararlar verilirken, öncelikle ilçe genelindeki resmi eğilimlerin anlaşılması ve tapu ile imar mevzuatındaki kuralların dikkate alınması rasyonel bir çerçeve oluşturabilir.
Kemalpaşa satılık arsa ve konut talebini okurken 2024–2025 nüfus verileri nasıl yorumlanabilir?
Bir ilçede Kemalpaşa satılık arsa ve konut talebinin yönünü anlamak isteyenler için ilk bakılacak gösterge nüfusun büyüklüğü ve artış temposudur. TÜİK Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verilerine göre Kemalpaşa’nın 2024 yılı nüfusu 120.375 kişiydi. İlçenin 2025 yılı nüfusu 122.840 kişi olarak kaydedildi ve nüfus 2024’ten 2025’e 2.465 kişi arttı. İzmir’in 2025 yılı nüfusu 4.504.185 kişi düzeyindeyken, Kemalpaşa’nın İzmir nüfusu içindeki payı %2,73 oldu. Bu büyüklükle Kemalpaşa, 2025 itibarıyla nüfus büyüklüğünde İzmir’in 30 ilçesi arasında 12. sırada yer alıyor.
Mutlak nüfus büyüklüğünün yanı sıra yıllık nüfus artış hızı, ilçeye yönelik yerleşim eğilimini daha net gösterebilir. İzmir genelinde 2025 yıllık nüfus artış hızı binde 2,43 olarak gerçekleşirken, Kemalpaşa’nın 2025 yıllık nüfus artış hızı binde 20,27 düzeyine ulaştı. Nüfus artış hızında Kemalpaşa, İzmir’in 30 ilçesi arasında 8. sırada bulunuyor. İlçenin nüfus büyüklüğünde 12. sırada yer alırken artış hızında 8. sırada konumlanması ve binde 20,27’lik hızın İzmir genelindeki binde 2,43’lük hızın üzerinde seyretmesi, ilçede yeni yerleşim ve barınma ihtiyacının canlı olduğuna işaret ediyor olabilir.
Demografik yapıyı tamamlayan bir diğer gösterge ise hane kurma potansiyeliyle ilişkili olabilecek evlenme ve boşanma istatistikleridir. Kemalpaşa’da 2025 yılında 827 evlilik ve 391 boşanma gerçekleşti. Aynı yılda Kemalpaşa’da bin kişiye 6,73 evlilik düştü. Karşılaştırma yapılan diğer ilçelere bakıldığında, Torbalı’da 2025 yılında 1.393 evlilik ile 755 boşanma gerçekleşirken bin kişiye 6,22 evlilik düştü; Menderes’te ise 2025 yılında 661 evlilik ve 339 boşanma kaydedilirken bin kişiye 5,86 evlilik düştü. Kemalpaşa’da bin kişiye düşen 6,73 evlilik verisi, yeni hane oluşumunun konut ve arsa arayışını destekleyen unsurlardan biri olabileceğini düşündürebilir.
Kemalpaşa’da konut satışlarının 2015–2025 seyri ve 2025 durumu nasıl şekillendi?
İlçe düzeyindeki konut satış istatistikleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtlarına dayanan TÜİK 58350 ilçe tablosu üzerinden izlenir ve bu seri 2015’te başlar. Metodolojik kural gereği tabloya yalnız yıl içinde en az bir ayında 20 ve üzeri konut satılan ilçeler alınıyor. Bu kapsamda 2025 tablosunda İzmir’den 29 ilçe var. Arsa yatırımı veya konut alımı planlayan bir okur için 2015–2025 dönemindeki satış seyri, ilçedeki mülkiyet devir hızının yıllar içinde nasıl değiştiğini görmeye yardımcı olabilir.
Kemalpaşa’da yıllık konut satış sayıları incelendiğinde, 2015 yılında 1.649 konut satıldığı ve 2016 yılında satışların 1.749 konut düzeyine çıktığı görülür. Devam eden dönemde 2017 yılında 1.436 konut, 2018 yılında 1.240 konut ve 2019 yılında 1.440 konut satıldı. 2020 yılında satış hacmi 1.933 konut olurken, 2021 yılında 1.943 konut ve 2022 yılında 1.909 konut satışı gerçekleşti. 2023 yılında 1.491 konut satılan ilçede, 2024 yılında 2.030 konut el değiştirdi.
2025 yılına gelindiğinde Kemalpaşa’da 2.454 konut satıldı. Böylece Kemalpaşa’da konut satışı 2024’ten 2025’e 424 adet arttı ve bir önceki yıla göre %20,9 arttı. Resmi seri incelendiğinde Kemalpaşa’da en çok konut satılan yıl 2025 oldu (2.454 konut) ve 2015–2025 arasındaki en yüksek yıllık satış 2.454 konut olarak kayda geçti. Satış hacminin 2015–2025 döneminin en yüksek seviyesine 2025 yılında ulaşması, ilçedeki gayrimenkul piyasasının işlem hacmi bakımından genişlediğine işaret ediyor olabilir.
Kemalpaşa satılık arsa ve konut piyasasında 2015–2025 ilk el ve ikinci el dengesi neyi gösteriyor?
Bir ilçede Kemalpaşa satılık arsa arayan yatırımcılar için ilk el konut satışlarının seyri ayrı bir önem taşır; çünkü ilk el satışlar yeni üretilen ve ilk kez tapuda devredilen bağımsız bölümleri temsil eder. Kemalpaşa’da ilk el konut satışları 2015 yılında 929 ve 2016 yılında 969 olarak gerçekleşti. İzleyen yıllarda ilk el satışlar 2017 yılında 678, 2018 yılında 635, 2019 yılında 657 ve 2020 yılında 714 oldu. 2021 yılında 520, 2022 yılında 636 ve 2023 yılında 534 ilk el konut satışı kaydedildikten sonra, 2024 yılında bu sayı 882’ye yükseldi.
2025 yılı verilerine bakıldığında Kemalpaşa’da 2.454 toplam satışın 1.030 adedini ilk el konut satışı, 1.424 adedini ise ikinci el konut satışı oluşturdu. Oransal olarak Kemalpaşa’da 2025’te ilk el satışların toplam içindeki payı %42,0 olurken, ikinci el satışların toplam içindeki payı %58,0 olarak gerçekleşti. İlk el satışların 2024’teki 882 düzeyinden 2025’te 1.030 düzeyine çıkması ve toplam satışların %42,0’ını oluşturması, ilçede yeni yapı üretiminin ve sıfır konut arzının sürdüğü anlamına gelebilir.
Diğer yandan %58,0 paya ve 1.424 satış adedine sahip olan ikinci el piyasası, mevcut konut stokunun el değiştirme hızının da canlı olduğunu gösterebilir. Konut satmayı düşünen mülk sahipleri açısından ikinci el satışların toplam içinde %58,0 pay alması, mevcut konutlara yönelik alıcı ilgisinin korunduğuna işaret ediyor olabilir. Kemalpaşa satılık arsa bakanlar açısından ise ilk el satış payının Torbalı (%36,4) ve Menderes (%29,1) ile yan yana konulduğunda %42,0 seviyesinde bulunması, imarlı arsalar üzerinde geliştirilen yeni konutların alıcı bulabildiğini düşündürebilir.
Kredili alımların 2015–2025 seyri ve 2025 ipotekli satış payı nasıl okunmalı?
Konut satışlarının finansman biçimine göre dağılımı, ipotekli (kredili) satışlar ile diğer (ipoteksiz) satışlar üzerinden takip edilir. Kemalpaşa’da 2015 yılında 720 ve 2016 yılında 711 ipotekli konut satışı oldu. 2017 yılında 603 olan ipotekli satış sayısı, 2018 yılında 324 ve 2019 yılında 476 olarak kaydedildi. 2020 yılında 927 ipotekli konut satışı gerçekleşirken, 2021 yılında 477, 2022 yılında 355, 2023 yılında 217 ve 2024 yılında 273 ipotekli konut satışı yapıldı.
2025 yılına gelindiğinde Kemalpaşa’da 402 ipotekli konut satışı ve 2.052 diğer (ipoteksiz) konut satışı gerçekleşti. Böylece Kemalpaşa’da 2025’te ipotekli satışların toplam içindeki payı %16,4 oldu. İpotekli satış adedinin 2023’te 217 ve 2024’te 273 iken 2025’te 402’ye çıkması, kredili işlemlerin sayısal olarak bir önceki yıla göre yükseldiğini gösterirken, 2.052 adetlik diğer satış hacmi işlemlerin büyük bölümünün ipoteksiz gerçekleştiğine işaret ediyor olabilir.
Gayrimenkul almayı veya satmayı planlayan okurlar için 2025’teki %16,4’lük ipotekli satış payı, piyasadaki alıcı kitlesinin ağırlıklı olarak öz kaynak veya kredi dışı yöntemlerle işlem yapıyor olabileceğini düşündürebilir. Satıcılar açısından 2.454 satışın 2.052’sinin ipoteksiz tamamlanmış olması, nakit veya peşin alıcı profilinin piyasada belirgin bir ağırlık taşıdığı anlamına gelebilir.
Kemalpaşa’nın İzmir içindeki yeri: Torbalı ve Menderes ile karşılaştırma
Kemalpaşa’daki verileri tek başına okumak yerine İzmir bütünü ve benzer gelişim dinamikleriyle anılan Torbalı ve Menderes ilçeleriyle yan yana değerlendirmek daha geniş bir perspektif sunar. TÜİK 58350 ilçe tablosundaki 29 İzmir ilçesinde 2025’te toplam 96.932 konut satıldı. Kemalpaşa, 2.454 konut satışıyla tablodaki İzmir ilçeleri toplamı içinde %2,53 pay aldı ve 2025 konut satışında tablodaki 29 İzmir ilçesi arasında 13. sırada yer aldı. İlçenin İzmir nüfusu içindeki payının %2,73, konut satışları içindeki payının ise %2,53 olması, nüfus ağırlığı ile konut satış hacminin birbirine yakın seyrettiğini gösterebilir.
Torbalı ile 2015–2025 nüfus ve konut satışı karşılaştırması
Karşılaştırma yapılan ilçelerden Torbalı’nın 2024 yılı nüfusu 218.744 kişiydi ve 2025 yılı nüfusu 224.133 kişi oldu; böylece Torbalı’nın nüfusu 2024’ten 2025’e 5.389 kişi arttı. Torbalı’nın İzmir nüfusu içindeki payı %4,98 olurken, ilçe nüfus büyüklüğünde İzmir’in 30 ilçesi arasında 7. sırada, binde 24,34 olan 2025 yıllık nüfus artış hızında ise 6. sırada yer aldı. Kemalpaşa’nın 122.840 kişilik nüfusu (12. sıra) ve binde 20,27’lik artış hızı (8. sıra) ile Torbalı’nın 224.133 kişilik nüfusu (7. sıra) ve binde 24,34’lük artış hızı (6. sıra) yan yana konulduğunda, her iki ilçenin de İzmir genelindeki binde 2,43’lük artış hızının üzerinde büyüdüğü görülür.
Torbalı’da yıllara göre konut satışlarına bakıldığında 2015 yılında 5.364, 2016 yılında 5.807, 2017 yılında 6.335, 2018 yılında 5.980, 2019 yılında 5.958, 2020 yılında 6.890, 2021 yılında 6.537, 2022 yılında 6.603, 2023 yılında 5.390 ve 2024 yılında 7.163 konut satıldı. 2025 yılında ise Torbalı’da 8.640 konut satıldı ve tıpkı Kemalpaşa’da olduğu gibi Torbalı’da da en çok konut satılan yıl 2025 oldu (8.640 konut). Torbalı’da konut satışı 2024’ten 2025’e 1.477 adet arttı ve bir önceki yıla göre %20,6 arttı; bu oran Kemalpaşa’daki %20,9’luk yıllık artış oranına oldukça yakın bir büyüme hızına işaret ediyor olabilir.
2025 yılı kırılımlarında Torbalı, tablodaki 29 İzmir ilçesi arasında 3. sırada yer aldı. Torbalı’da 2025 yılında 3.144 ilk el (%36,4 pay) ve 5.496 ikinci el konut satışı gerçekleşirken, 1.675 ipotekli (%19,4 pay) ve 6.965 diğer (ipoteksiz) konut satışı yapıldı. Torbalı toplam satış adedinde (8.640) Kemalpaşa’nın (2.454) üzerinde bir ölçeğe sahipken, ilk el satışların toplam içindeki payında Kemalpaşa %42,0 ile Torbalı’nın %36,4’lük oranının üzerinde bir görünüm sergiliyor.
Menderes ile 2015–2025 nüfus ve konut satışı karşılaştırması
Menderes ilçesinin 2024 yılı nüfusu 111.453 kişiydi ve 2025 yılı nüfusu 112.853 kişi olarak kaydedildi; ilçenin nüfusu 2024’ten 2025’e 1.400 kişi arttı. Menderes’in İzmir nüfusu içindeki payı %2,51 olurken, ilçe nüfus büyüklüğünde İzmir’in 30 ilçesi arasında 13. sırada (Kemalpaşa 12. sırada), binde 12,48 olan 2025 yıllık nüfus artış hızında ise 11. sırada (Kemalpaşa 8. sırada) yer aldı. Nüfus büyüklüğü bakımından Kemalpaşa (122.840) ve Menderes (112.853) birbirine yakın sıralarda bulunsa da, yıllık nüfus artış hızında Kemalpaşa’nın binde 20,27 ile Menderes’in binde 12,48’lik hızından daha hızlı bir artış kaydettiği görülür.
Menderes’te yıllara göre konut satışları 2015 yılında 1.955, 2016 yılında 2.318, 2017 yılında 2.495, 2018 yılında 2.239, 2019 yılında 2.307, 2020 yılında 2.449, 2021 yılında 2.031, 2022 yılında 1.865, 2023 yılında 1.517 ve 2024 yılında 1.884 oldu. Kemalpaşa ve Torbalı’da en çok konut satılan yıl 2025 olurken, Menderes’te en çok konut satılan yıl 2017 oldu (2.495 konut). 2025 yılında Menderes’te 2.194 konut satıldı; satışlar 2024’ten 2025’e 310 adet arttı ve bir önceki yıla göre %16,5 arttı.
2025 konut satışında Menderes, tablodaki 29 İzmir ilçesi arasında 14. sırada, yani 13. sıradaki Kemalpaşa’nın hemen ardında yer aldı. Menderes’te 2025 yılında 638 ilk el (%29,1 pay) ve 1.556 ikinci el konut satışı yapılırken, 296 ipotekli (%13,5 pay) ve 1.898 diğer (ipoteksiz) konut satışı gerçekleşti. Kemalpaşa ile Menderes yan yana değerlendirildiğinde, Kemalpaşa’nın hem toplam satış adedinde (2.454’e karşılık 2.194) hem de ilk el satış payında (%42,0’a karşılık %29,1) ve ipotekli satış payında (%16,4’e karşılık %13,5) Menderes’ten farklı bir dağılım gösterdiği söylenebilir.
Kemalpaşa satılık arsa ve konut alım sürecinde bilinmesi gereken hukuki kurallar
İstatistikler piyasanın yönünü anlamaya yardımcı olurken, Kemalpaşa satılık arsa ya da konut alım-satım işlemlerinde hak kaybı yaşamamak için yürürlükteki kanun hükümlerine tam uyum sağlanması gerekir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) md. 706 uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler ancak resmî şekilde düzenlenirse geçerlidir. Dolayısıyla adi yazılı sözleşmelerle yapılan devir girişimleri hukuken mülkiyet geçişi sağlamaz. Tapudaki devir aşamasında ise 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarife I-20/a hükmüne göre, tapuda satış yoluyla devirde harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20’dir.
Arsa üzerinde yeni inşa edilmiş bir yapı veya mevcut bir konut satın alınırken imar, sigorta ve vergi yükümlülükleri devreye girer. 3194 sayılı İmar Kanunu md. 30 hükmüne göre, yapının tamamı ya da kullanılabilir kısmı bitince kullanılabilmesi için ruhsatı veren idareden yapı kullanma izni alınması zorunludur; idare başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırır, aksi hâlde izin verilmiş sayılır.
Ayrıca 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu md. 10 uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler ve tapuya kayıtlı özel mülkiyetteki taşınmazlar üzerinde mesken olarak yapılmış binalar zorunlu deprem sigortasına tabidir; sigortayı malik ya da intifa hakkı sahibi yaptırır ve her yıl yeniler. Vergilendirme yönünden ise 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 8 hükmüne göre, bina vergisi oranı meskenlerde binde bir, diğer binalarda binde ikidir; bu oranlar büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda yüzde 100 artırımlı uygulanır.
Hisseli tapu, önalım hakkı ve düzenleme ortaklık payı kuralları
Kemalpaşa satılık arsa arayışında olan okurların en sık karşılaştığı konulardan biri paylı (hisseli) mülkiyete konu taşınmazlardır. 4721 sayılı TMK md. 732 uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Bu hakkın sınırları ve süreleri ise 7571 sayılı Kanunla değişik 4721 sayılı TMK md. 733 ile düzenlenmiştir: Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmada önalım hakkı kullanılamaz; satış diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.
Arsa ve arazi yatırımlarında dikkat edilmesi gereken bir diğer temel kural imar uygulamaları ve parselasyon yasaklarıdır. 3194 sayılı İmar Kanunu md. 18 uyarınca, arazi ve arsa düzenlemesinde düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye giren arazi ve arsaların düzenleme öncesi yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez. Aynı madde olan 3194 sayılı İmar Kanunu md. 18’de yer alan diğer önemli kurala göre, imar planı olmayan yerlerde, kanunda sayılan istisnalar dışında, her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz. Bu hüküm, imar planı bulunmayan arazilerde hisseye bölerek yapılaşma vaadiyle yapılan işlemlere karşı alıcıların mutlaka dikkate alması gereken yasal bir sınırdır.
Menderes kıyısı için sahil şeridi ve konutların turizm amaçlı kiralanması kuralları
Kemalpaşa’daki seçenekleri Menderes ile karşılaştıran ve Menderes’in kıyı kesimlerinde arsa veya konut düşünen okurlar için Kıyı Kanunu hükümleri belirleyicidir. 3621 sayılı Kıyı Kanunu md. 4 uyarınca sahil şeridi, kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak en az 100 metre genişliğindeki alandır. 3621 sayılı Kıyı Kanunu md. 5’e göre ise kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve herkesin eşit ve serbest yararlanmasına açıktır; sahil şeritlerinde yapılacak yapılar kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre yaklaşabilir.
Satın alınan bir konutu turizm amaçlı kiralamayı düşünen yatırımcılar için de özel kanun hükümleri yürürlüktedir. 7464 sayılı Kanun md. 3 uyarınca, konutların turizm amaçlı kiralanması için kiralamadan önce izin belgesi alınması zorunludur; başvuruda binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar istenir ve üçten fazla bağımsız bölümü olan binalarda bölümlerin en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin verilebilir.
Zeytinlik alanına yakın arsada yapılaşma sınırı
Arsa bir zeytinlik sahasının içinde ya da yakınındaysa 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun’un 20. maddesine bakmak gerekir. Bu maddeye göre zeytinlik sahaları içinde ve bu sahalara en az 3 kilometre mesafede, zeytinyağı fabrikası dışında, zeytinliklerin gelişmesine engel olacak kimyevi atık bırakan, toz ve duman çıkaran tesis yapılamaz ve işletilemez.
Aynı madde zeytincilik sahalarının daraltılamayacağını söyler. Belediye sınırları içindeki bir zeytinlik sahası imar sınırına alınırsa altyapı ve sosyal tesisler dahil toplam yapılaşma zeytinlik alanının %10’unu geçemez. Zeytin ağacının sökülmesi de Bakanlığın fenni gerekçeye dayalı iznine bağlıdır. Parselin zeytinlik sahasında kalıp kalmadığı, alım kararından önce resmî kayıtlarla doğrulanmalıdır.
Alıcının kontrol listesi
Yürürlükteki kanun maddeleri çerçevesinde, Kemalpaşa’da ya da karşılaştırma yapılan Torbalı ve Menderes ilçelerinde arsa veya konut satın alırken izlenmesi gereken yasal kontrol adımları şunlardır:
- Resmî sözleşme şartını kontrol edin: Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin yalnızca resmî şekilde düzenlenirse geçerli olduğunu (4721 sayılı TMK md. 706) dikkate alarak işlemleri resmî usulle yürütün.
- Tapu harcı beyanını ve oranını doğrulayın: Tapuda satış yoluyla devirde harcın, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20 olarak uygulandığını (492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife I-20/a) hesaba katın.
- İmar planı olmayan yerlerde özel parselasyondan kaçının: İmar planı olmayan yerlerde, kanunda sayılan istisnalar dışında, her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmeleri yapılamayacağını (3194 sayılı İmar Kanunu md. 18) kontrol edin.
- Düzenleme ortaklık payı sınırını inceleyin: Arazi ve arsa düzenlemesine girecek yerlerde düzenleme ortaklık payının, düzenlemeye giren arazi ve arsaların düzenleme öncesi yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemeyeceğini (3194 sayılı İmar Kanunu md. 18) göz önünde bulundurun.
- Paylı mülkiyette önalım hakkı ve noter bildirimini takip edin: Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkını kullanabileceğini (4721 sayılı TMK md. 732), Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmada bu hakkın kullanılamayacağını, satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceğini ve önalım hakkının bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşeceğini (4721 sayılı TMK md. 733) dikkate alın.
- Yapı kullanma iznini sorgulayın: Tamamlanmış veya kullanılabilir kısmı bitmiş yapılarda kullanılabilmesi için ruhsatı veren idareden yapı kullanma izni alınmasının zorunlu olduğunu ve idarenin başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmaması hâlinde iznin verilmiş sayılacağını (3194 sayılı İmar Kanunu md. 30) teyit edin.
- Zorunlu deprem sigortasını yaptırın ve yenileyin: Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler ile tapuya kayıtlı özel mülkiyetteki taşınmazlar üzerinde mesken olarak yapılmış binaların zorunlu deprem sigortasına tabi olduğunu, sigortayı malik ya da intifa hakkı sahibinin yaptırıp her yıl yenilemesi gerektiğini (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu md. 10) kontrol edin.
- Büyükşehir emlak vergisi artırımını dikkate alın: Bina vergisi oranının meskenlerde binde bir, diğer binalarda binde iki olduğunu ve büyükşehir belediye sınırları ile mücavir alanlarda bu oranların yüzde 100 artırımlı uygulandığını (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 8) unutmayarak bütçenizi planlayın.
- Kıyı bölgelerinde sahil şeridi ve yaklaşma mesafesine bakın: Kıyı kesimlerinde sahil şeridinin kıyı kenar çizgisinden itibaren kara yönünde yatay olarak en az 100 metre genişliğindeki alan olduğunu (3621 sayılı Kıyı Kanunu md. 4) ve sahil şeritlerinde yapılacak yapıların kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre yaklaşabileceğini (3621 sayılı Kıyı Kanunu md. 5) inceleyin.
- Turizm amaçlı kiralama şartlarını önceden değerlendirin: Konutu turizm amaçlı kiralamayı düşünüyorsanız kiralamadan önce izin belgesi alınmasının zorunlu olduğunu, binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı kararın istendiğini ve üçten fazla bağımsız bölümü olan binalarda bölümlerin en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin verilebileceğini (7464 sayılı Kanun md. 3) kontrol edin.
Kemalpaşa satılık arsa ve konut piyasası hakkında sık sorulan sorular
Kemalpaşa’nın 2025 yılı nüfusu ve yıllık nüfus artış hızı nedir?
TÜİK verilerine göre Kemalpaşa’nın 2025 yılı nüfusu 122.840 kişidir ve nüfus 2024’ten 2025’e 2.465 kişi artmıştır. İlçenin 2025 yıllık nüfus artış hızı binde 20,27 olup, Kemalpaşa nüfus artış hızında İzmir’in 30 ilçesi arasında 8. sırada, nüfus büyüklüğünde ise 12. sırada yer almaktadır.
Kemalpaşa’da 2015–2025 döneminde en çok konut hangi yıl satıldı?
TKGM kaynaklı TÜİK 58350 ilçe tablosuna göre Kemalpaşa’da 2015–2025 arasındaki en yüksek yıllık satış 2025 yılında gerçekleşti ve en çok konut satılan yıl 2.454 konut ile 2025 oldu. 2024 yılında 2.030 olan konut satışı, 2024’ten 2025’e 424 adet ve %20,9 oranında arttı.
Kemalpaşa’da 2025 yılında satılan konutların ne kadarı ilk el ve ipotekli satışlardan oluştu?
Kemalpaşa’da 2025 yılında satılan 2.454 konutun 1.030 adedi (%42,0) ilk el, 1.424 adedi (%58,0) ikinci el konut satışıdır. Aynı yıl içinde 402 ipotekli (%16,4) konut satışı ve 2.052 diğer (ipoteksiz) konut satışı gerçekleşmiştir.
Hisseli bir arsa alırken diğer paydaşların önalım hakkı ne kadar sürede düşer?
4721 sayılı TMK md. 732’ye göre paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. 7571 sayılı Kanunla değişik TMK md. 733 uyarınca satış diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.
İmar planı olmayan bir arazide hisseye bölerek satış vaadi sözleşmesi yapılabilir mi?
3194 sayılı İmar Kanunu md. 18 hükmüne göre, imar planı olmayan yerlerde, kanunda sayılan istisnalar dışında, her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz. Ayrıca arazi ve arsa düzenlemesinde düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye giren arazi ve arsaların düzenleme öncesi yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez.
Veri kaynağı ve yöntem
Bu rehberde yer alan tüm istatistiksel olgular Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) resmi veri tabanlarından, hukuki kurallar ise mevzuat.gov.tr adresinde yayımlanan yürürlükteki kanun metinlerinden alınmıştır. Nüfus büyüklüğü ve paylarına ilişkin veriler TÜİK Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) DF_ADNKS_T22 veri akışından (2024, 2025 ve 2024–2025 dönemleri), yıllık nüfus artış hızı ve sıralama verileri ise DF_ADNKS_T38 veri akışından (2025 dönemi) derlenmiştir. Evlenme ve boşanma istatistikleri 2025 dönemi için DF_EVLENME_IL_ILCE, DF_BOSANMA_IL_ILCE ve DF_EVLENME_IL_ILCE / DF_ADNKS_T22 veri akışlarına dayanmaktadır.
İlçe düzeyindeki konut satış verileri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtlarına dayanan TÜİK 58350 ilçe tablosu (TKGM) veri akışından 2015–2025, 2024, 2025 ve 2024–2025 dönemleri için çekilmiştir; bu tabloya yalnız yıl içinde en az bir ayında 20 ve üzeri konut satılan ilçeler alınmaktadır. Hukuki bilgiler ise 30 Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki metinler esas alınarak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (md. 706, md. 732, 7571 sayılı Kanunla değişik md. 733), 492 sayılı Harçlar Kanunu ((4) sayılı tarife I-20/a), 3194 sayılı İmar Kanunu (md. 18, md. 30), 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu (md. 10), 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (md. 8), 3621 sayılı Kıyı Kanunu (md. 4, md. 5) ve 7464 sayılı Kanun (md. 3) hükümlerinden aktarılmıştır.
