- startkeyzirve
- 0Yorumlar
- 83Görüntülenme
Aliağa satılık daire rehberi: Nüfus, satış verileri ve hukuki kurallar
İzmir’de oturmak, birikimini değerlendirmek ya da mevcut konutunu elden çıkarmak isteyen bir okur için Aliağa satılık daire arayışı çoğu zaman mahalle ilanlarını incelemekle başlar. Okur; Kültür, Kurtuluş, Yeni Mahalle ya da Siteler gibi mahallelerde daire bakarken aynı zamanda komşu ilçe Bergama’da müstakil bir ev ya da arsa seçeneğini de gündemine alabilir. TÜİK tarafından mahalle düzeyinde konut satışı ya da nüfus verisi yayımlanmıyor; bu nedenle rehberde yer alan tüm resmî istatistikler doğrudan ilçe geneline aittir. İlanlardaki tekil örnekleri doğru tartabilmek için önce ilçenin bütünündeki nüfus ve satış eğilimlerini görmek sağlıklı bir başlangıç oluşturabilir.
Bir taşınmaz kararında yalnızca ilan vitrinine bakmak yerine, ilçenin nüfusunun hangi hızla değiştiğini, konut satışlarının yıllar içindeki seyrini ve alım-satım sürecini yöneten kanun maddelerini birlikte okumak gerekir. TÜİK’in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi ve TKGM kaynaklı konut satış istatistikleri, piyasadaki hareketliliğin yönü hakkında nesnel bir çerçeve sunar. Bunun yanında Türk Medeni Kanunu, İmar Kanunu, Harçlar Kanunu, Emlak Vergisi Kanunu, Afet Sigortaları Kanunu ve Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu hükümleri de işlemin hukuki güvenliğini belirler. Aşağıdaki bölümlerde tüm bu doğrulanmış veriler adım adım incelenmektedir.
Aliağa satılık daire arayışında ilçenin nüfusu ve artış hızı ne gösteriyor?
Aliağa’da 2024–2025 nüfus hareketliliği ve evlenme verileri
Konut ihtiyacının temel göstergelerinden biri ilçedeki nüfus değişimidir. TÜİK verilerine göre Aliağa’nın 2024 yılı nüfusu 108.701 kişiydi; 2025 yılı nüfusu ise 110.892 kişi oldu. Böylece Aliağa’nın nüfusu 2024’ten 2025’e 2.191 kişi arttı. Bu değişimle birlikte Aliağa’nın 2025 yıllık nüfus artış hızı binde 19,96 olarak kaydedildi. Aynı dönemde İzmir genelinde 2025 yıllık nüfus artış hızı binde 2,43 düzeyindedir. Binde 19,96 ile binde 2,43 yan yana konulduğunda, ilçedeki nüfus artış hızının il genelindeki hızın oldukça üzerinde seyrettiği görülür; bu durum ilçede barınma ihtiyacının canlı kaldığına işaret ediyor olabilir.
İzmir’in 2025 yılı nüfusu 4.504.185 kişi olarak açıklanmıştır. Aliağa, 110.892 kişilik nüfusuyla İzmir nüfusu içinde %2,46 paya sahiptir ve nüfus büyüklüğünde İzmir’in 30 ilçesi arasında 14. sırada yer alır. Nüfus artış hızında ise Aliağa, İzmir’in 30 ilçesi arasında 9. sırada bulunmaktadır. Nüfus büyüklüğünde 14. sırada yer alan bir ilçenin artış hızında 9. sırada bulunması, Aliağa satılık daire piyasasını takip eden alıcı ve satıcılar açısından ilçeye yönelik demografik akışın sürdüğü anlamına gelebilir.
Hanehalkı oluşumu ve konut arayışı açısından evlenme ve boşanma istatistikleri de tamamlayıcı bir tablo çizer. Aliağa’da 2025 yılında 736 evlilik gerçekleşti ve aynı yıl bin kişiye 6,64 evlilik düştü. Bununla birlikte Aliağa’da 2025 yılında 329 boşanma gerçekleşti. Gerek yeni kurulan haneleri temsil eden 736 evlilik gerekse hanelerin ayrışmasını ifade eden 329 boşanma, ilçe içinde farklı büyüklük ve nitelikte daire arayışlarının aynı anda var olabileceğini düşündürmektedir.
Bergama’da nüfus, artış hızı ve demografik görünüm
Aliağa’da daire bakan pek çok okur, bütçe ya da yaşam tercihi doğrultusunda komşu Bergama’da ev veya arsa seçeneklerini de değerlendirmeye alır. Bergama’nın 2024 yılı nüfusu 107.347 kişiydi; 2025 yılı nüfusu ise 107.549 kişi oldu. Bergama’nın nüfusu 2024’ten 2025’e 202 kişi arttı ve ilçenin 2025 yıllık nüfus artış hızı binde 1,88 olarak gerçekleşti. İzmir genelindeki binde 2,43 ve Aliağa’daki binde 19,96 artış hızlarıyla birlikte bakıldığında, Bergama’da daha durağan bir nüfus yapısının bulunduğu söylenebilir.
Bergama, nüfus büyüklüğünde İzmir’in 30 ilçesi arasında 15. sırada yer alır ve İzmir nüfusu içindeki payı %2,39 düzeyindedir. Nüfus artış hızında ise Bergama, İzmir’in 30 ilçesi arasında 16. sırada bulunmaktadır. Demografik hareketliliğin diğer kalemlerine bakıldığında, Bergama’da 2025 yılında 679 evlilik gerçekleşti, bin kişiye 6,31 evlilik düştü ve 296 boşanma gerçekleşti. Toplam nüfus büyüklüğü bakımından 110.892 kişilik Aliağa (14. sıra) ile 107.549 kişilik Bergama (15. sıra) birbirine yakın dursa da yıllık nüfus artış hızlarının binde 19,96 ve binde 1,88 olması, ilçelerin demografik temposunun farklılaştığına işaret ediyor olabilir.
Aliağa ve Bergama’da konut satışlarının 2015–2025 seyri ve 2025 durumu
İlçe bazındaki konut satış istatistikleri, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtlarına dayanarak TÜİK tarafından yayımlanan ilçe tablosundan izlenmektedir ve bu seri 2015’te başlar. Yöntem gereği tabloya yalnız yıl içinde en az bir ayında 20 ve üzeri konut satılan ilçeler alınıyor. Bu kapsamda 2025 tablosunda İzmir’den 29 ilçe var. Dolayısıyla bir ilçedeki satış hacmini değerlendirirken verinin tapuda gerçekleşen resmî devir işlemlerini yansıttığını ve ilçe genelini kapsadığını göz önünde bulundurmak gerekir.
Aliağa’da 2015–2025 konut satışlarının yıllık seyri
Uzun dönemli seriye bakıldığında Aliağa’da 2015 yılında 2.035 konut satıldı; 2016 yılında ise bu sayı 2.379 konut oldu. İzleyen dönemde Aliağa’da 2017 yılında 1.785 konut satıldı, 2018 yılında 1.639 konut satıldı ve 2019 yılında 1.690 konut satıldı. 2020 yılında satış hacmi yeniden yükselerek 2.210 konut düzeyine çıktı. Ardından 2021 yılında 1.916 konut satıldı, 2022 yılında 1.723 konut satıldı ve 2023 yılında 1.588 konut satıldı. Bu yıllar boyunca satışların belirli bir bant içinde dalgalandığı, ancak her yıl düzenli bir işlem hacminin korunduğu görülür.
Yakın döneme gelindiğinde ise belirgin bir yukarı yönlü hareket dikkat çeker. Aliağa’da 2024 yılında 2.191 konut satıldı; 2025 yılında ise 2.572 konut satıldı. Böylelikle Aliağa’da konut satışı 2024’ten 2025’e 381 adet arttı ve konut satışı 2025’te bir önceki yıla göre %17,4 arttı. Veriler incelendiğinde Aliağa’da en çok konut satılan yıl 2025 oldu (2.572 konut) ve 2015–2025 arasındaki en yüksek yıllık satış 2.572 konut olarak kayıtlara geçti. Satışların 2015–2025 döneminin en yüksek seviyesine ulaşması, piyasada alıcı ve satıcı karşılaşmalarının hızlandığı anlamına gelebilir.
Bergama’da 2015–2025 konut satışları ve 2025 görünümü
Komşu ilçe Bergama’da da 2015–2025 dönemi boyunca izlenebilen bir konut satış grafiği mevcuttur. Bergama’da 2015 yılında 1.321 konut satıldı, 2016 yılında 1.368 konut satıldı ve 2017 yılında 1.701 konut satıldı. Sonraki yıllarda Bergama’da 2018 yılında 1.499 konut satıldı, 2019 yılında 1.822 konut satıldı ve 2020 yılında 2.027 konut satıldı. Ardından gelen dönemde, 2021 yılında 1.836 konut satıldı, 2022 yılında 1.742 konut satıldı ve 2023 yılında 1.278 konut satıldı. Bu seyir, Bergama’da da yıllara yayılan istikrarlı bir el değiştirme trafiği bulunduğuna işaret ediyor olabilir.
Bergama’da 2024 yılında 1.664 konut satıldı; 2025 yılında ise 2.097 konut satıldı. Böylece Bergama’da konut satışı 2024’ten 2025’e 433 adet arttı ve bir önceki yıla göre %26,0 arttı. Tıpkı Aliağa’da olduğu gibi Bergama’da da en çok konut satılan yıl 2025 oldu (2.097 konut). 2025 verilerinde Aliağa’daki 2.572 konut satışı (%17,4 artış) ile Bergama’daki 2.097 konut satışı (%26,0 artış) yan yana değerlendirildiğinde, her iki ilçede de 2015–2025 serisinin zirve değerlerinin 2025’te görüldüğü anlaşılır.
Aliağa satılık daire piyasasında ilk el ve ikinci el dengesi nasıl okunmalı?
Konut almayı düşünen bir okur için en önemli ayrımlardan biri, sıfır (ilk el) bir daire mi yoksa mevcut (ikinci el) bir konut mu tercih edeceğidir. TÜİK verilerinde ilk el konut satışlarının Aliağa’daki geçmiş seyrine bakıldığında; 2015 yılında 1.019 ilk el konut satışı oldu, 2016 yılında ise 1.090 ilk el konut satışı oldu. İzleyen yıllarda ilk el satışlar 2017 yılında 721, 2018 yılında 794, 2019 yılında 610, 2020 yılında 659, 2021 yılında 614, 2022 yılında 627 ve 2023 yılında 559 olarak gerçekleşti. 2024 yılında 867 ilk el konut satışı oldu ve 2025 yılında bu sayı 1.141 ilk el konut satışına ulaştı.
2025 yılı kırılımları, Aliağa satılık daire piyasasındaki stok yapısını anlamak bakımından önemli ipuçları barındırır. Aliağa’da 2025 yılında satılan 2.572 konutun 1.141 adedi ilk el konut satışı, 1.431 adedi ise ikinci el konut satışı oldu. Oransal olarak Aliağa’da 2025’te ilk el satışların toplam içindeki payı %44,4 iken, ikinci el satışların toplam içindeki payı %55,6 düzeyindedir. İkinci el satışların %55,6 ile önde olması mevcut konutların el değiştirme hızının korunduğunu, %44,4’lük ilk el payı ise yeni üretilen bağımsız bölümlerin de piyasada güçlü bir karşılık bulduğunu gösteriyor olabilir.
Aynı dönemde Bergama’nın satış dağılımına bakıldığında, 2025 yılında gerçekleşen 2.097 konut satışının 811 adedinin ilk el konut satışı, 1.286 adedinin ise ikinci el konut satışı olduğu görülür. Bergama’da 2025’te ilk el satışların toplam içindeki payı %38,7 düzeyindedir. Aliağa’daki %44,4 ilk el payı ile Bergama’daki %38,7 ilk el payı yan yana konulduğunda, her iki ilçede de ikinci el konutların toplam satışta ağırlığı oluşturduğu, ancak Aliağa’da ilk el satış payının daha yüksek bir oranda seyrettiği anlaşılır. Daire satmak isteyen bir malik için bu denge, ikinci el konutunun yanında yeni konut seçeneklerinin de alıcıların radarında olduğu anlamına gelebilir.
İpotekli (kredili) satış payı alıcı ve satıcıya ne anlatıyor?
Konut satış istatistiklerindeki bir diğer temel kırılım, işlemin ipotekli (kredili) mi yoksa diğer (ipoteksiz) yöntemlerle mi gerçekleştiğidir. Aliağa’da ipotekli konut satışlarının yıllara göre dağılımı incelendiğinde; 2015 yılında 934 ipotekli konut satışı oldu, 2016 yılında 896 ipotekli konut satışı oldu ve 2017 yılında 800 ipotekli konut satışı oldu. Sonrasında 2018 yılında 438, 2019 yılında 597 ipotekli konut satışı gerçekleşti; 2020 yılında ise 1.143 ipotekli konut satışı oldu. Takip eden yıllarda ipotekli satışlar 2021 yılında 524, 2022 yılında 439, 2023 yılında 253 ve 2024 yılında 263 olarak kaydedildi.
2025 yılına gelindiğinde Aliağa’da 378 ipotekli konut satışı oldu; buna karşılık 2.194 diğer (ipoteksiz) konut satışı gerçekleşti. Böylece Aliağa’da 2025’te ipotekli satışların toplam içindeki payı %14,7 oldu. Toplam 2.572 satışın 2.194 adedinin ipoteksiz, 378 adedinin ise ipotekli olması, ilçedeki mülkiyet devirlerinin ağırlıklı bölümünün ipotek tesis edilmeden tamamlandığına işaret ediyor olabilir. Dairelerini satışa çıkaran mülk sahipleri açısından bu veri, pazardaki alıcı kitlesinin önemli bir kısmının ipoteksiz işlem yapan profilde olabileceğini düşündürür.
Bergama’daki tablo da benzer bir işlem yapısını ortaya koymaktadır. Bergama’da 2025 yılında gerçekleşen 2.097 konut satışının 366 adedi ipotekli konut satışı, 1.731 adedi ise diğer (ipoteksiz) konut satışı oldu. Bu sayılarla Bergama’da 2025’te ipotekli satışların toplam içindeki payı %17,5 olarak gerçekleşti. Aliağa’daki %14,7 ipotekli satış payı ile Bergama’daki %17,5 ipotekli satış payı birlikte okunduğunda, her iki ilçede de işlemlerin büyük çoğunluğunun diğer (ipoteksiz) satış kategorisinde toplandığı görülür.
Aliağa satılık daire verileriyle ilçenin İzmir içindeki yeri
Bir ilçenin gayrimenkul potansiyelini değerlendirirken onu yalnızca kendi geçmişiyle değil, bağlı olduğu ilin bütünüyle de karşılaştırmak gerekir. İzmir’in 2025 yılı nüfusu 4.504.185 kişidir ve 30 ilçesi bulunmaktadır. TÜİK’in yıl içinde en az bir ayında 20 ve üzeri konut satılan ilçeleri içeren 2025 konut satış tablosunda ise İzmir’den 29 ilçe var. Tablodaki 29 İzmir ilçesinde 2025’te toplam 96.932 konut satıldı. Bu genel toplam, ilçelerin il içindeki ağırlığını görmek için temel referans noktasıdır.
Aliağa, 2025 yılında gerçekleşen 2.572 konut satışıyla tablodaki İzmir ilçeleri toplamı içinde %2,65 paya sahiptir ve 2025 konut satışında tablodaki 29 İzmir ilçesi arasında 12. sırada yer almaktadır. Hatırlanacağı üzere Aliağa’nın İzmir nüfusu içindeki payı %2,46 ve nüfus büyüklüğündeki yeri 30 ilçe arasında 14. sıradadır. İlçenin nüfus payı (%2,46) ve sırası (14.) ile konut satış payı (%2,65) ve sırası (12.) yan yana getirildiğinde, Aliağa satılık daire pazarının ilçenin nüfus ağırlığıyla uyumlu, hatta sıralama bakımından bir adım önde giden bir işlem hacmi ürettiği söylenebilir.
Bergama ise 2025 yılında kaydedilen 2.097 konut satışıyla, 2025 konut satışında tablodaki 29 İzmir ilçesi arasında 15. sırada bulunmaktadır. Bergama’nın nüfus büyüklüğünde İzmir’in 30 ilçesi arasında 15. sırada (nüfus payı %2,39) ve nüfus artış hızında 16. sırada olduğu dikkate alındığında, ilçenin hem nüfus büyüklüğünde hem de konut satış hacminde 15. sırada yer alarak dengeli bir konum koruduğu görülür. Aliağa’nın satışta 12. sırada, Bergama’nın ise 15. sırada yer alması, her iki ilçenin de İzmir’in orta-üst işlem hacmine sahip pazarları arasında bulunduğuna işaret ediyor olabilir.
Aliağa’da daire ya da Bergama’da ev ve arsa alırken bilinmesi gereken hukuki kurallar
Taşınmaz alım-satım kararı verildikten sonra sürecin sorunsuz tamamlanması, yürürlükteki mevzuat hükümlerine tam uyum sağlanmasına bağlıdır. Gerek Aliağa’da kat mülkiyetine konu bir daire alırken gerekse Bergama’da müstakil bir konut ya da arsa devralırken, 30 Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki kanun metinlerinde yer alan emredici kurallar doğrudan uygulanır. Aşağıda alıcı ve satıcıların işlem öncesinde ve tapu aşamasında bilmesi gereken temel kanun hükümleri yer almaktadır.
Tapuda resmî şekil şartı ve tapu harcı oranı
Taşınmaz alımında ilk ve en temel kural sözleşmenin geçerlilik şeklidir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) md. 706 hükmüne göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler ancak resmî şekilde düzenlenirse geçerlidir. Bu kural uyarınca, taraflar arasında haricen düzenlenen adi yazılı protokoller mülkiyeti devretmez; devrin geçerli olması için işlemin resmî şekilde yapılması şarttır. Alıcıların kapora ya da ödeme planı yaparken TMK md. 706 hükmünü dikkate alması hukuki güvenlik açısından belirleyicidir.
Tapudaki devir işleminin mali boyutunda ise tapu harcı yer alır. 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarife I-20/a hükmüne göre, tapuda satış yoluyla devirde harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20’dir. Dolayısıyla hem alıcı hem de satıcı, emlak vergisi değerinden az olmamak kaydıyla beyan edilen satış bedeli üzerinden ayrı ayrı binde 20 oranında harç yükümlülüğü taşır.
Yapı kullanma izni, zorunlu deprem sigortası ve emlak vergisi
Özellikle Aliağa’da 2025’te satılan 1.141 ilk el konut ve Bergama’da satılan 811 ilk el konut gibi yeni yapılarda yapı kullanma izni çok önemlidir. 3194 sayılı İmar Kanunu md. 30 uyarınca, yapının tamamı ya da kullanılabilir kısmı bitince kullanılabilmesi için ruhsatı veren idareden yapı kullanma izni alınması zorunludur; idare başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırır, aksi hâlde izin verilmiş sayılır. Alıcının ilgilendiği dairede bu iznin durumunu sorgulaması, binanın yasal kullanıma uygunluğunu teyit etmesini sağlar.
Konut nitelikli taşınmazlarda sigorta ve vergi yükümlülükleri de kanunla düzenlenmiştir. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu md. 10 hükmüne göre, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler ve tapuya kayıtlı özel mülkiyetteki taşınmazlar üzerinde mesken olarak yapılmış binalar zorunlu deprem sigortasına tabidir; sigortayı malik ya da intifa hakkı sahibi yaptırır ve her yıl yeniler. Vergi tarafında ise 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 8 uyarınca, bina vergisi oranı meskenlerde binde bir, diğer binalarda binde ikidir; bu oranlar büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda yüzde 100 artırımlı uygulanır. İzmir büyükşehir belediyesi sınırları içinde yer alan Aliağa ve Bergama’daki binalarda bu yüzde 100 artırımlı uygulama geçerlidir.
Paylı mülkiyette önalım hakkı, arsa düzenlemesi ve koruma alanları
Bazı alıcılar müstakil tapulu bir bağımsız bölüm yerine hisseli (paylı mülkiyete konu) bir taşınmaz ya da arsa payı almayı düşünebilir. Bu durumda 4721 sayılı TMK md. 732 hükmü devreye girer: paylı mülkiyette bir paydaş taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Önalım hakkının sınırları ve süreleri ise 7571 sayılı Kanunla değişik 4721 sayılı TMK md. 733 ile düzenlenmiştir: Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırmada önalım hakkı kullanılamaz; satış diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir; önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer.
Bergama ya da Aliağa’da arsa ve arazi bakan okurlar için 3194 sayılı İmar Kanunu md. 18 içindeki kurallar doğrudan belirleyicidir. İmar Kanunu md. 18 uyarınca, arazi ve arsa düzenlemesinde düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye giren arazi ve arsaların düzenleme öncesi yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemez. Yine İmar Kanunu md. 18 hükmüne göre, imar planı olmayan yerlerde, kanunda sayılan istisnalar dışında, her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
Bergama gibi tarihî dokusu bulunan bir ilçede ev ya da arsa arayan okurların ayrıca koruma mevzuatını gözetmesi gerekir. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu md. 9 hükmüne göre, koruma bölge kurulu kararlarına aykırı olarak korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarında, koruma alanlarında ve sit alanlarında inşai ve fiziki müdahalede bulunulamaz; esaslı onarım, inşaat, tesisat ve yıkım bu müdahale sayılır. Bu nedenle tarihî doku çevresinde veya koruma ve sit alanlarında taşınmaz alırken, planlanan bir onarım, tesisat yenilemesi ya da inşaatın bu kurala tabi olacağı dikkate alınmalıdır.
Zeytinlik alanına yakın arsada yapılaşma sınırı
Arsa bir zeytinlik sahasının içinde ya da yakınındaysa 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanun’un 20. maddesine bakmak gerekir. Bu maddeye göre zeytinlik sahaları içinde ve bu sahalara en az 3 kilometre mesafede, zeytinyağı fabrikası dışında, zeytinliklerin gelişmesine engel olacak kimyevi atık bırakan, toz ve duman çıkaran tesis yapılamaz ve işletilemez.
Aynı madde zeytincilik sahalarının daraltılamayacağını söyler. Belediye sınırları içindeki bir zeytinlik sahası imar sınırına alınırsa altyapı ve sosyal tesisler dahil toplam yapılaşma zeytinlik alanının %10’unu geçemez. Zeytin ağacının sökülmesi de Bakanlığın fenni gerekçeye dayalı iznine bağlıdır. Parselin zeytinlik sahasında kalıp kalmadığı, alım kararından önce resmî kayıtlarla doğrulanmalıdır.
Aliağa satılık daire ve Bergama taşınmaz alıcısı için kontrol listesi
Aşağıdaki kontrol listesi, yalnızca bu rehberde yer alan doğrulanmış istatistiklere ve yürürlükteki kanun maddelerine dayanarak alıcının işlem öncesinde kendi durumunu gözden geçirmesi için hazırlanmıştır:
- Verinin kapsamını kontrol edin: İlanlara mahalle bazında baksanız bile TÜİK verilerinin mahalle düzeyinde yayımlanmadığını, Aliağa’daki 2.572 konut satışı ve 110.892 nüfus ile Bergama’daki 2.097 konut satışı ve 107.549 nüfus verisinin ilçe geneline ait olduğunu dikkate alın.
- İlk el ve ikinci el ayrımını yapın: Aliağa’da 2025’te ilk el satış payının %44,4 (1.141 konut), ikinci el satış payının %55,6 (1.431 konut); Bergama’da ise ilk el satış payının %38,7 (811 konut) ve ikinci el satışın 1.286 konut olduğunu göz önünde bulundurarak ilgilendiğiniz konutun niteliğini netleştirin.
- Yapı kullanma iznini sorgulayın: 3194 sayılı İmar Kanunu md. 30 uyarınca, tamamlanan ya da kullanılabilir kısmı biten yapının kullanılabilmesi için ruhsatı veren idareden yapı kullanma izni alınmasının zorunlu olduğunu ve idarenin başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandıracağını, aksi hâlde izin verilmiş sayılacağını kontrol edin.
- Sözleşmeyi resmî şekilde yapın: 4721 sayılı TMK md. 706 gereğince taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin ancak resmî şekilde düzenlenirse geçerli olacağını bilerek hareket edin.
- Tapu harcı hesabını doğru kurun: 492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife I-20/a uyarınca tapuda satış yoluyla devirde harcın, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20 olduğunu bütçenize dahil edin.
- Zorunlu deprem sigortasını teyit edin: 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu md. 10 kapsamında bağımsız bölümlerin ve tapuya kayıtlı özel mülkiyetteki taşınmazlar üzerinde mesken olarak yapılmış binaların zorunlu deprem sigortasına tabi olduğunu, sigortayı malik ya da intifa hakkı sahibinin yaptırıp her yıl yenilemesi gerektiğini kontrol edin.
- Büyükşehir emlak vergisi oranını dikkate alın: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 8 uyarınca meskenlerde binde bir, diğer binalarda binde iki olan bina vergisi oranlarının büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlarda yüzde 100 artırımlı uygulandığını göz önünde bulundurun.
- Paylı mülkiyette önalım (şufa) hakkını inceleyin: Hisseli bir taşınmaz alıyorsanız, 4721 sayılı TMK md. 732 ve 7571 sayılı Kanunla değişik TMK md. 733 uyarınca Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ve cebrî artırma dışında diğer paydaşların önalım hakkı bulunduğunu, satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceğini ve bu hakkın bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşeceğini kontrol edin.
- Arsa alımında düzenleme ortaklık payı ve imar planı kuralına bakın: 3194 sayılı İmar Kanunu md. 18 gereğince arazi ve arsa düzenlemesinde düzenleme ortaklık payının düzenleme öncesi yüzölçümünün yüzde kırk beşini geçemeyeceğini ve imar planı olmayan yerlerde kanundaki istisnalar dışında yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ile satış vaadi sözleşmeleri yapılamayacağını teyit edin.
- Koruma ve sit alanı kararlarını araştırın: Bergama’daki tarihî doku veya genel olarak koruma alanlarında taşınmaz alırken, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu md. 9 uyarınca koruma bölge kurulu kararlarına aykırı olarak inşai ve fiziki müdahalede (esaslı onarım, inşaat, tesisat ve yıkım) bulunulamayacağını inceleyin.
Sık sorulan sorular
Aliağa’da 2025 yılında kaç konut satıldı ve önceki yıla göre nasıl değişti?
Aliağa’da 2025 yılında 2.572 konut satıldı. 2024 yılında ilçede 2.191 konut satılmıştı; böylece satışlar 2024’ten 2025’e 381 adet ve oransal olarak %17,4 arttı. Ayrıca 2.572 konutluk bu hacimle Aliağa’da 2015–2025 arasındaki en yüksek yıllık satış 2025 yılında kaydedildi.
Aliağa ve Bergama’da mahalle bazında konut satış verisi var mı?
Hayır, TÜİK tarafından mahalle düzeyinde konut satışı ya da nüfus verisi yayımlanmıyor. Okurlar mahalle ölçeğinde daire ya da ev arasa da, resmî istatistiklerin tamamı Aliağa ve Bergama ilçelerinin bütününe aittir.
Aliağa’da satılan dairelerin ne kadarı sıfır (ilk el), ne kadarı ikinci el?
Aliağa’da 2025 yılında gerçekleşen 2.572 konut satışının 1.141 adedi ilk el, 1.431 adedi ise ikinci el konut satışı oldu. Toplam satışlar içinde ilk el satışların payı %44,4, ikinci el satışların payı ise %55,6 düzeyindedir.
Tapu devrinde harç oranı nedir ve kim tarafından ödenir?
492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarife I-20/a hükmüne göre, tapuda satış yoluyla devirde harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20’dir.
Hisseli bir taşınmaz veya arsa alırken hangi hukuki risklere dikkat edilmelidir?
4721 sayılı TMK md. 732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir; TMK md. 733’e göre satış diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir ve önalım hakkı bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu md. 18 uyarınca imar planı olmayan yerlerde, kanunda sayılan istisnalar dışında, yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ve satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
Veri kaynağı ve yöntem
Bu rehberde sunulan tüm demografik ve konut satışı verileri Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) resmî istatistiklerinden, hukuki kurallar ise mevzuat.gov.tr üzerindeki yürürlükteki kanun metinlerinden alınmıştır. Herhangi bir tahmin, dış veri ya da ek hesaplama kullanılmamış; yalnızca doğrulanan resmî olgular aktarılmıştır.
- Nüfus ve Demografi Verileri: TÜİK Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) ve nüfus olayları istatistikleri. Veri akışı kodları:
DF_ADNKS_T22(2024, 2025 ve 2024–2025 dönemi nüfus büyüklüğü, nüfus artışı, ilçe sıralaması ve il içindeki pay),DF_ADNKS_T38(2025 dönemi yıllık nüfus artış hızı ve sıralaması),DF_EVLENME_IL_ILCE(2025 dönemi evlenme sayısı),DF_BOSANMA_IL_ILCE(2025 dönemi boşanma sayısı) veDF_EVLENME_IL_ILCE / DF_ADNKS_T22(2025 dönemi bin kişiye düşen evlilik). - Konut Satış Verileri: TÜİK ilçelere göre konut satış tablosu (Kaynak: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – TKGM). Veri akışı kodu:
TÜİK 58350 ilçe tablosu (TKGM). Kapsanan dönem: 2015–2025 yıllık serisi (2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 ve 2024–2025 değişimi). Tabloya yalnız yıl içinde en az bir ayında 20 ve üzeri konut satılan ilçeler alınmaktadır. - Hukuki Mevzuat Kaynakları: mevzuat.gov.tr üzerinden alınan, 30 Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki kanun metinleri:
4721 sayılı TMK md. 706,4721 sayılı TMK md. 732,4721 sayılı TMK md. 733(7571 sayılı Kanunla değişik),492 sayılı Harçlar Kanunu, (4) sayılı tarife I-20/a,3194 sayılı İmar Kanunu md. 30,3194 sayılı İmar Kanunu md. 18,6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu md. 10,1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md. 8ve2863 sayılı Kanun md. 9(Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu).
